2019年05月21日

太陽光発電所の償却資産税が急に上がった件。

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義母から、太陽光発電の設備部分の固定資産税が寝上がっている、という報告が

ありました。原因はこれから確認しますが、軽減税率の終了のせいという噂です。



仙台法人では野立てで高圧の太陽光発電所を運営しております。250kWhという

規模ですので、まあそこそこの大きさだと思います。こいつを作る時の産みの苦しみも

たいがいなものでしたが、その話は今日は割愛します。



経産省からの許可を得て、発電が始まってしまえば、その後はたまに発生する故障への

対応であったり、草むしりの手配をするくらいしか用事はありません。賃貸物件のように

原状回復や空室対策が不要、というだけでも価値があるというものです。



正直、現段階でそんなにドバっとキャッシュフローを生んでくれてはおりません。

15年返済なので、太陽光自体の利回りに対してちょっと融資期間が短いことが1つ。

保証協会付の融資を使っている関係上、保証料を毎年払うことになるのですが、

これがなかなかハードな金額であることが1つ。固定資産税も割とバカにならない

金額をとられていることが1つ。そんなことの積み重ねで、キャッシュフローは

そんなに出ていません。ま、それでも最初にガッポリと補助金をいただいているので

当面はCFが出なくても困りませんが。それに、保証料と固定資産税は年々下がって

行く前提なので、今後はキャッシュフローが出やすくなると信じております。

その日まではじっくりやるしかないですね。



さて、そんな太陽光発電で、本来なら下がるはずの固定資産税が逆に上がっているという

現象が確認されました。



不動産でも、土地と建物には固定資産税評価額が国によって設定されます。土地は

地価の上下によって評価額が変わりますが、そんなに大きく変わるケースはないだろうと

思います。建物は新しいうちは価値が高いので評価額も高く、年々評価が下がっていき

支払う固定資産税は少し安くなる、という感じですね。



太陽光発電の場合は、この傾向がより顕著です。太陽光発電の発電設備は償却資産の

扱いとなり、減価償却されるごとに評価額が減り、償却資産税も減っていくという

形です。償却資産の申告を毎年顧問税理士の先生がやってくれていますので、それを

基準にして固定資産税が決まっている、という理解です。



申告する償却資産は、減価償却が済んで毎年減っているので、固定資産税も同様に

理論上は毎年減っていくはず。そういう発想で考えておりました。しかし、それとは

違う形で今年の固定資産税は送られてきておりました。



義母から連絡が来たのは昨日のこと。なぜか太陽光の固定資産税が上がっているので

調べてみたら評価額が1000万以上上がっている、これは年々下がるものという

理解をしていたが、そうではないのか?という質問でした。



私もその理解なのですが、なんで増えたんだろう?考えられるとしたら、なんらかの

固定資産税の減免措置があって、それが終わったから評価額が上がったのかなとも

想像しました。ただ、どんな優遇があったのかまではわかりません。



顧問税理士の先生に聞こうと思いましたが、その前に大家さん仲間の友人で太陽光に

詳しい人に聞いてみようと思い、その旨質問。返ってきた回答は「償却資産税の

軽減措置が終わったのではないか」ということでした。なるほど、そんな感じの何かが

あるのだろうと思っていましたが、やっぱりあったみたいです。

教えて貰ったページはこちらです。確かに最初の3年は軽減されるっぽい。

たぶんこれだな。



一応、顧問税理士の先生にこれが原因ってことでいいよねという確認は取りますが

今年は想定外に税金が上がるということになりそうです。無念ですが、むしろ今まで

少し安くすんでいたということだと思うので、まあやむを得ないですね。



制度にも詳しくないと、思わぬところで足をすくわれます。私も勉強不足です。

今後も継続して学びたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:36 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月20日

郵送よりメールの方が助かる。

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些細な事なのかもしれませんが、書類は基本的にメールで送っていただけると

とてもありがたいなあ、と思うことがありました。



私は東京では管理会社さんを割と集約していますが、札幌では購入した仲介業者さんが

管理をやりたいと言えば、そこにお任せするようにしています。富山も同じく購入した

業者さんにお願いしております。仙台は義母の自主管理です。



それぞれの管理会社さんのIT化(と言うと大げさですが)の状況なのですが・・・



東京1棟目管理会社さん

連絡はメール

送金明細はメールと紙、付随書面なし



東京2〜6、8〜10棟目管理会社さん

連絡はメールもしくはLINE

送金明細はメールと紙、付随書面なし



札幌5棟目管理会社さん

連絡はFacebook

送金明細はメール、付随書面なし



札幌6、9棟目管理会社さん

連絡はメールもしくはLINE

送金明細はメールと紙、付随書面あり



札幌7棟目管理会社さん

連絡はメールもしくはLINE

送金明細は紙(依頼ベースでメール)、付随書面あり



札幌8棟目管理会社さん

連絡はメールもしくはLINE

送金明細はメールと紙、付随書面あり



札幌10棟目管理会社さん

まだ管理が始まっていないので不明



富山1棟目管理会社さん

連絡はメール

送金明細は紙(依頼ベースでメール)、付随書面あり



仙台1棟目は自主管理



送金明細を最初からメールで積極的に送ってくださっているのは、札幌5棟目の

管理会社さんだけです。他は何も言わなければメールでは送っていただけません。

私はそのまま顧問税理士の先生に転送したいので、メールでも送ってほしいと

個別に依頼しています。ほとんどの管理会社さんはそうしていただけますが、

一部の管理会社さんは定期的には対応するのが難しいようで、その場合は決算などの

必要な時期になったらお願いをして、過去分の送金明細をメールで入手するように

しております。各管理会社の皆様、無理を聞いていただきありがとうございます。



管理会社さんの中には「付随書面」(と私が勝手に呼んでます)を郵送時に同封して

くださるところもあります。



送金明細なら見るだろうということで(?)、オーナーへの連絡事項とかを郵送時に

付随する書面に入れたり、空室の反響状況の報告を入れたり、各管理会社さんごとに

いろいろとオーナーに情報を伝えようという努力が見えるのが、この付随書面です。



で、これは私の問題でもあるのですが、基本的に郵送されてきた書面ってあまりちゃんと

見てないんです。メールで送金明細を貰えるから、まあいいかなって思ってしまって。

メールはさらっと見ていますけど、郵送のものは見たり見なかったりまちまちです。



先日、それが原因でちょっとバタバタしてしまったことがありました。



札幌8棟目の管理会社さんなのですが、送金日(毎月15日)になっても家賃が

入ってこないのです。あれ、ちょっと待って、どういうこと?

メールで担当の方に問い合わせしてみたところ、送金明細を郵送した時にお知らせを

した通り、10連休の影響で送金が16日になります、ということでした。

あ、そうなのね・・・。書面に目を通していなかったか、忘れてしまっていたか。



また、富山1棟目の管理会社さんの送金明細を見ると、空室状況報告書の中にさらっと

「先日、一般の方でのご内見もありました」の一文が。ここで言う一般というのは、

たぶん法人社宅ではないという意味での一般だと思われます。



「ご自宅の売却に合わせてのお引越を検討されている」

「即決ではなかったものの、大変お気に入りいただいたのでフォローを続ける」



といった内容が書かれておりました。



・・・富山1棟目って1Kなんですよねえ。

ご自宅を売却された方がお住まいになるには狭すぎないでしょうか(汗)

高齢者の方で、子育ても終わって一人暮らしになり、家が広いと掃除が大変とか

そんな感じの理由であれば、なんとなく納得もいくのですが。

この辺は電話なりメールなりでフォローいただけると、ちょっと嬉しいところです。



こちらのわがままで送金明細のメール送信を頼んでいるので、これ以上お願いするのも

ちょっとアレだと思うのですが、今度何か連絡する時には「送金明細だけじゃなくて

付随文書もメールで送っていただけませんか?」と聞いてみようかなと思います。

要求が多くて申し訳ないなあと思いつつ・・・。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月19日

施工の質が良くなかった札幌7棟目の修繕方針。

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札幌7棟目の震災被害からの復旧工事、見積がぼちぼちあがってきました。

うーん、想定より高めのお値段。というか建物自体がちょっとアレなことも判明です。



昨年9月の胆振東部地震で被害を受けた札幌7棟目。もう雪も降るし、応急処置だけして

残りの修繕は来春以降やりましょう、という話にしておりました。



段取りとしては、以下の流れを想定しています。



昨年中:緊急のところだけ対応

今年春:被害状況と越冬したことによる追加の被害の調査・修繕方法検討

今年夏:決定した修繕方法に従い、修繕実施



仙台法人は2月末決算なので、前期のうちに緊急の修繕は完了させておきました。

そして今期に入り、仲良くしている大家さん仲間の友人が抱えている職人さんに

札幌入りしていただき、現地調査を行っていただきました。



そして最近になってその結果が戻ってきたのですが・・・

どうやらこの物件、新築時の設計と異なる仕上げになっており、そのせいで被害が

大きくなってしまっているようです。



元々の設計図を見ると、この物件は総タイル張りで作られているはずでした。

しかし、現況ではコンクリート打ちっぱなしとタイルを併用している仕上げです。

当初設計と異なる仕上がりになっている理由は今となっては不明ですが、恐らくは

予算が足りなくなったのでしょう、と業者さんが言っておりました。



そのせいで、コンクリートの被りがタイル前提の薄さになっているようです。

本来ならもっと厚さがないといけないのに・・・。そのせいで、クラックが入りやすく

水も通りやすい状態になっているようです。



高い買い物がまさかの欠陥持ちってことですかね、これは。やっちまったなー。

でもそれは素人が買う前に調べきれるものではないです。どうにもならないですね。

中古物件は買ってみないと何が欠陥かわからない、ということで。1棟目でこういう話に

ぶち当たっていたら、心が折れて不動産投資をやめていたかもしれません。



業者さんからは次のようなご提案をいただきました。



今回の調査の結果、亀甲状のクラックに関しては、面状で浮いていて、クラックを

カットして補修する従前の方法だと、一気に崩れる可能性があります。

対案として、最近発売の浸透性のコンクリート撥水剤を使用する案を提案されました。

発売して間もないということもあり、5年以上の実績がない点が心配だということですが

インフラや分譲の大規模修繕にも使われているとのことですので、それなりの信頼性は

あるだろうとのことです。



この材料を使うことを前提として、タイル面以外の全面塗布と階段はウレタン防水で

ロープで出来る最大のバージョンの見積と、塗布をクラックの酷い箇所に絞り、

階段工事も行き来が少ないので防水ではなく撥水に変えたバージョンの見積の2案を

ご提示いただきました。



2案の金額差はおよそ倍くらいです。勿論、最低限に絞った方の工事が安いです。

ただ、その場合は今後もクラックが増える可能性が高いため、継続してチェックを行い

不具合が出る都度修繕する必要があります。



手間はかかるけど、細く長くやっていくか。

金はかかるけど、一気にやっつけるか。

その二択ということですね。



金銭的には細く長くを希望したいですが、それによってどのくらい毎年お金がかかる

想定になるのか、総額でどのくらいの差が出るのか、といったところは気にする必要が

あるのだと思います。



義母はたぶん、やるなら一気にやるとか性格的に言い出しそうだなあ・・・。

ただ、それこそ東京のボロ戸建くらい余裕で買えそうな金額だし、その出費は痛い。

地震保険貰ってるので、お金がないわけじゃないんですけどね。



ともあれ、よく相談して決めたいと思います。今月はもう一度札幌に行く機会が

ありそうなので、現地で業者さんのお話を伺って、方向性を確定させようと思います。



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posted by ひろ* at 10:13 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月18日

融資否決!やはり財務体質の改善は必須。

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くぅ〜、ここまで引っ張ったのに結局融資NGとは痛い。東京12棟目(仮)の

メインバンクさんでの融資、こけました!(汗)



長期戦になっていた東京12棟目(仮)の融資審査。元々はリフォーム資金含めた

オーバーローンでバシッとお願いします、というつもりでした。メインバンクさんに

最近あまり案件出せてなかったので、エリア的にも近いし是非お願いします、

という感じで審査を依頼しておりました。



メインバンクさんも「頑張ります!」という感じでやる気十分だったのですが、

昨今の融資姿勢の変化もあり、本部側の反応が著しくなかったようです。頑張って

くださっていたようですが、本部を説得しきれないなあという微妙な雰囲気だけど

どうしたものかと悩んでいたようです。審査をお願いして1ヶ月半くらいの時に

進捗状況を伺ったら、そうやって悩んでいるところでした。早く言ってくれれば

融資額下げますって言えたのに。でもそんな真面目なところが良いところ。



結局、審査を2回やるくらいの時間が必要だったのは、金額を変えて組み立てを

変える必要があったから、ということになります。ある意味やむを得ない感じです。

そしてそれだけ時間がかかったのに、待っていてくれた売主さんに感謝しなくては。



仕切り直しでは、金額は最低限物件を購入デキればOKということにしました。

こうすることで、単体でも回るようにできました。融資担当の営業マンも、これなら

本部がOKする確率が上がると喜んでいるように見えました。



ただ、それでも「勝率6割くらい」という感じでした。昨年・一昨年と買いまくって

いるのでペースが早いという話や、耐用年数超過であることなどが難しくしているという

話でした。耐用年数に関しては、今までは割とそれでもサクサク融資してくれてましたが

昨今の融資情勢の変化や、今回から融資残高の関係で役員決済になったから、役員が

厳しく見ているため、ということで影響が出ているようです。



そして昨日。結果が出たということでメインバンクさんからお電話いただきました。

結論としては・・・本部で否決されてしまいました、とのこと。無念。



ペースが早いとか、物件の評価が出ないとか、その辺の理由だったと思います。

特に戸数が小さいことがネックになったようです。役員さんはそういうところを

見るのか〜。学びがありました。あとは全体で見た時にちょっと返済比率が高くて

心配、という話もあったと思います。



タイミングを図り、少し大きめの物件を持ち込めば、今回のマイナスに関しては

クリアできそうな気がします。担当さんも3ヶ月も関わらせてしまい、挙句融資の

実績にならないとか、かえって申し訳ないと思ってしまいました。



もうちょっと財務状態整えてから、また来ます!



さて、東京12棟目(仮)はどうしようか。一応、頭の中にはプランはあります。

その案で本当に大丈夫か、もうちょっと精査してみようと思います。

ここまで引っ張っちゃったので、仲介業者さんにも売主さんにも、ハイ止めましたとは

言えないですからね。きちんとやりたいと思います。



やっぱちょっと借りすぎなんだろうなあ。細かい借入、返したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月17日

東京のメインバンクさんへの友人の紹介やら何やら。

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金融機関さんと友人の双方のメリットになればと思い、金融機関さんを紹介しました。

マッチング、いい方向に行けば良いのですが。



東京におけるメインバンクさんは小さな金融機関さんです。いわゆる信金・信組の

カテゴリーに属します。金利は決して安くないですが、牧歌的で融通が利き、

定性評価がモノを言うシーンも結構あります。機械的に通ったか通らないかで

終わるような印象がある都銀さんや大手地銀さんと違い、浪花節の世界がそこには

あるのだと感じます。私としては、それが居心地が良いというか、性に合うというか。



勿論、耐用年数に寛容なので、木造の耐用年数超過物件に20年の融資をしてくれる、

など実利的なところでも私のやり方に合っているというのはあります。利回りの低い

新築を長期融資を引っ張って当座のキャッシュフローをたたき出すやり方にも利点は

ありますが、どちらかと言うと古い物件を高利回りで買って再生するやり方の方が

債務が早く減るので数年たって売却した時に大きく利益を取れるので好みです。

(ということに最近気が付きました・・・最近かよ!)



東京での物件購入に関しては、今借りているのは全て信金さんや信組さんです。

あ、ノンバンクさんもありますが、それは一旦置いておきます。一般的な都銀さんや

地銀さんといったところでは一切借りておりません。



信金さん、信組さんの難点は、エリアの狭さ。エリアがハマれば便宜を図って

くださいますが、居住地や本店所在地がエリアから外れたり、物件がエリアから

外れたりすると、一気に塩対応が加速します。もうちょっとその辺の融通がきけば

西光なんですけどねー。



で、私としてもお世話になっている金融機関さんの利益が増えればいいなと思うので

積極的に同業者さんを紹介して、融資案件につなげたいという気持ちはあるのですが、

いかんせんそのエリア面の制約が引っかかり、なかなか友人と金融機関さんをつなげる

ことができません。



お付き合いのある信組さんに聞いてみたところ、法人なら支店登記がエリア内にあれば

融資の相談には乗れるということでした。それじゃあということで、私が保有している

東京10棟目を紹介する友人に安く借りていただき、その状態で信組さんを紹介したら

なんかうまくいってしまい、融資を得ることができたとのこと。なるほど、この方法か!



今回、この時の友人が別の物件でまた融資と格闘しているという相談を受けました。

これまた私の家から近いところで、そこだったら私が欲しいと思ってしまいます。

新築で融資の相談に乗ってくれるところを探しているという話でしたので、私の

メインバンクさんを紹介することにしました。



前に聞いた時、支店登記があれば紹介可能と聞いていたので大丈夫だろうとは

思いましたが、一応電話してお伺いを立てたところ、相談に乗ることは可能という

返事でした。勿論、通常の審査プロセスが発生するので、必ずOKということでは

ないですが、相談に乗って貰えるだけでも大きな一歩だと思います。



友人の融資審査がうまくいくことを祈ります。



で、このメインバンクさん、昨日が役員による審査会の日だったようです。

スローペースで進んでいた東京12棟目(仮)の銀行融資の結論が本日出ます。

こっちはこっちで、何とか通してほしいですが・・・勝率60%くらいというのが

担当の方の手ごたえということでしたので、過剰に期待してはいけなさそうです。

ダメだったらダメだったで、どうするか算段を練らなくては。



最初から並行で動いておけばよかったなあ・・・メインバンクさんに最初の頃に

手ごたえを聞いた時、そんなに悪くない反応だったので、一本に絞っちゃったけど

ここでもう少しルートを残しておけばよかったなあ。後悔先に立たず。



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posted by ひろ* at 06:53 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする