2019年05月26日

関東→札幌の大家会の札幌遠征を実施。

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関東→札幌の大家会のメンバーで、札幌に行って学んだり懇親を深めたりする会を

実施してきました。有意義な一日でした。



2010年に結成された関東→札幌の大家会。北海道に物件を持っている関東地方に

在住している人の互助会です。気が付くともう9年も活動しているようです。

長いなあ。というかそれだけの時間がもう経ってしまっているのか、ということに

驚愕します。時が経つのって本当に早い。



特に営利的な目的はなく、互助会としてお互いの持つノウハウや経験を共有して

共に成功しよう、という考え方をしています。会の発足のきっかけが札幌の物件を

持っている人という共通項だったため、今もそれはアイデンティティとして残っており

北海道全域のどこかに不動産を保有していること、を条件としています。よって、

北海道の不動産を売却した段階から、猶予期間のうちに物件を購入しなかった場合は

退会という措置を取っております。



会員同士で腹を割って話せるよう、入会時および年に一度の在籍確認時に、会員さんにて

自身が持っている物件のことを報告することをお願いしています。相手がどんな人かも

わからないのに、自分のことばかり一方的に話すのも抵抗ある方もいるでしょう。

ある種のファミリーだからこそ、何でも話せるんだ、という環境つくりを意識してます。

勉強会も基本的にはあまり外部の方をお呼びすることはなく、会員の中で回してます。

日常のリアルな経験の方が気づけることが多いと思うためです。



試行錯誤しながら今のようなポリシーに落ち着き、今年で活動も9年を迎えました。

これだけ長い期間、共に活動してださっている皆様に感謝したいと思います。

いつも学ばせていただいております。



札幌に皆で行くイベントを実施するようになって何年経ったかは定かではないですが、

お互いの物件を現地で見たり、現地でお酒を一緒に飲んだりしたら面白うだろうねという

ところから、年に1回札幌に会員同士で行こう、という企画は始まっています。



会員だけでいろいろやる時もあれば、地元大家さんと交流を深める時もあります。

時には民泊やマンスリーなど本流の賃貸経営と違うことを学んだり、業者さん訪問を

して人脈形成を心掛けたり、逆に業者さん同士のマッチングをさせていただいたり、

という感じでいろいろと企画しております。



今年は北海道大家塾を運営されているオーナーズビジョンさんをお邪魔して、昨今の

売り物件の市場動向を伺いつつ、実際の売り物件を見学してまいりました。

インバウンドの力が半端ないというか、特にニセコあたりの強烈な状態が印象に

残った次第です。物件高騰しすぎ!あと英語だけのマイソクとかちょっと衝撃。

2LDKが「2 Bedoroom Units」って書いてあるし。うわー、2BRとかってもう

海外のコンドミニアムとかの表現と変わらない!グローバル化おそるべし。



物件価格も思ったより下がっていません。銀行融資が締まったので、買えるプレイヤーが

だいぶ減ったはずなのですが、市場では相変わらず強気な価格設定。残債のせいで

そうなるのか、本当に買う人がいるからなのか。現金で売れることもあるという話なので

一部の現金買いの人が動いてるのはありそうです。でも、そんなに現金買い需要だけで

今の市場価格が続くとも思えず・・・。いずれ現金客が一巡したタイミングで、少しは

価格の下落が起こるのかもしれません。でももしかしたら下がらないのかも。



一緒に行った会員さん数名の意見は「今は投資しないで寝てた方がいい」でした。

私は特に「買付入れちゃダメ!」「おとなしくしてて!」と何度も言われました(笑)



そのまま、オーナーズビジョンの皆様と一緒に極東船長の事務所にお邪魔しました。

80部屋近くある超巨艦物件の中にオーナーズルーム。そして愛車を見ながら

ゆったりとお酒を飲めるガレージに、シミュレーションゴルフのセット一式。

大人が本気を出して遊ぶとこうなるのか!という感じでした。



ゴルフ未経験ですが、興味本位でシミュレーションゴルフをやらせていただいたところ

アイアンで150mほどアプローチするシミュレーションで、たったの60m(笑)

周りからは「初めてで当たっただけでも素晴らしい」と言っていただきましたが、

ゴルフって難しいんだな〜ということを実感した次第です。



船長、まだゴルフ初めて2年くらいらしいですが、それでも既にスコアは100を切り

ゴルフ歴の長い会員さんが驚くくらいに詳しいとのこと。凝り性で勤勉な極東船長の

不動産投資に対する姿勢も、このゴルフのように勤勉に実直にトライ&エラーを繰り返し

培われたものなのだろうと思った次第です。



その後、オーナーズビジョンさんや極東船長も交え、懇親会。楽しく学んだ一日でした。

お付き合いいただいた皆様、どうもありがとうございました。感謝申し上げます。

来年もこの季節にお邪魔したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月25日

大型滞納、とりあえず明渡の確約までは進みました。

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大型滞納問題、何とか退去ということで手続きを取ることが出来ました。

まだ回収はできていませんが、ようやくこれで次に進めます。



ごちゃごちゃしていた滞納問題。滞納、漏水、消防設備工事など様々な要因が重なり

交通整理しないと何が何だかわからない状態になっておりました。



前回書いた通り、この交通整理はこちらでやることに。管理会社さんに任せることが

現実的に不可能であれば、私がやるより他にありません。サラリーマンも忙しいので

きっちり人間関係を作って信頼できる管理会社さんに任せる、が私の基本姿勢ですが、

今回のような場合ややるっきゃないです。



最優先でやっつけるのは、やはり家賃滞納。滞納の改修は置いておいて、退去の確約を

取り付けることを最優先にしなくてはなりません。そうしないと工事の発注もできないし

漏水の調査もできません。滞納額も増える一方。いいことがありません。



前回の時点では、先方とも連絡が取れており、ほどなくして鍵と確約書が返送されるで

あろうという感じでした。だからここは時間の問題だろう、と。



しかし、この読みがちょっと甘かったです・・・。



工事の段取りをいつ頃から進められるか、章司法書士事務所の太田垣先生に連絡を取り

確認したところ・・・



「滞納者さんと連絡が取れなくなっちゃったんです」



・・・なぜに!?逃げていいことなんて一つもないはずなのに、どういうこっちゃ。

どういうわけかいきなり電話にも出なくなり、ショートメールも全て無視とのこと。

事務所にある携帯をいくつか使ってそれぞれから発信しても、全部無視するそうです。

逃げたところで、滞納額が増えるだけでいいことないのに、なんでなんだろう?



「私、素直にごめんなさいって言える人には仏の対応なんだけど、謝らないで

 逃げる人には徹底的に追い詰めたくなるの」



先生の名言キター!住民票取って住所特定して、連絡がなければ札幌にマイルで飛んで

張り込みしてやろうと思っている、という趣旨の発言まで飛び出しました。

先生、頼りになりすぎます。ありがたすぎます。



そんな先生に、並行で確認していた漏水に関する共有事項を報告しました。



現地で頼りにしている職人さんに、現場を再度見ていただき、どこから漏水しているか

可能性を探っていただいていたのです。そしてその報告がありましたが、その内容が

ややびっくりするようなものでして・・・。



開口一番、職人さんが電話で言ったこと。



「入居者さんを疑いたくはないんだけどさ、これ、自作自演じゃないかと思うのよ」



現場確認したところ、天井はスラブになっていて、空間がない状態とのこと。

よほどのクラックでもない限りは、言われているようなジャブジャブと水が出る事象は

発生しえないということでした。



本当のところは壁を開けてみないとわからないけど、どこをどう考えても水が溢れる

要素が思いつかないとのこと。そうなると、入居者さんが自分で何かやらかしたのでは

ないかという推論しかできないと言うことです。



・・・まさか、漏水事故を発生させて、その保険金で滞納を支払おうとした?



太田垣先生にそのことを話すと、先生が「あー・・・もしかして・・・」と呟きます。

滞納者さんから、保険で支払えるとか何とかよくわからないことを言われたことが

あったそうです。その時はよく意味が分からずスルーしたけど、その話を聞くと

言っていたことがつながる、と。



滞納者さんは滞納債務を何とか払おうと、知恵を絞って漏水事故を起こした。

その保険金により滞納債務を返そうとした。しかし保険金が出ず、万事休す。

お金を払える目処がなくなり、更に下の階から損害賠償の請求も来ている状況。

そして逃げた・・・。



名探偵コナンばりの名推理じゃないすかね、これ。

あ、私の場合「体は大人、心は子供」だから、迷探偵逆コナンですね、ハイ。



太田垣先生もその線が強そうと判断。そのことも考慮して、再度連絡を取ってみると

言うことになりました。



それからしばらくしたある日。

先生から「無事に確約書取れました!」と連絡をいただきました。やったー!

さすが先生、ありがとうございます。



保険の件も聞いてみたとのことですが、そこは華麗にスルーされたそうです。

ゲロってくれれば、壁を開けなくて済むんだけど・・・こうなると、一応開けてみて

中に水の跡がないかを確認してみないと。水の跡がなかったら、状況から自作自演と見て

それ以上漏水に対しての対処をする必要はないでしょう。通常の原状回復のみでOK。



早速この部屋を借りたいと言っている民泊業者さんに連絡を取り、まず残置物の確認を

していただき、何か残したいものがあるかをヒアリングすることにしました。

並行して、職人さんに繋がっている友人にも連絡を取り、工事の手配をお願いしたい旨

伝達しました。一日も早く家賃を発生させないとね!初期費用などの条件も提示して

話を進めたいと思います。



あとは、自作自演で確定だろうということになった段階で、1階の損害賠償に対しても

うちでは受けられないという話をしなくてはなりません。これはさすがに管理会社さんを

経由して報告していただこうと思います。



さ、あとは正常化させるだけ。頑張りましょう!

ご尽力いただきました太田垣先生、章司法書士事務所のスタッフの皆様、友人のKさん、

Kさん経由で動いてくださった職人の皆様、本当にありがとうございました。

良い仲間に恵まれ、私は果報者です。今後ともよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月24日

税務署から連絡あり(意味もなく緊張する件)。

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仙台法人、ちゃんと納税しているのに「納税していない疑惑」をかけられました。

個人の所得税の時はこんなことなかったのになあ。



毎日せっせとサラリーマンのお仕事をこなしている私。仕事中は基本的に不動産関連の

連絡は取らないですが、昼休みだったりトイレの個室に行った時とかは少し携帯を見て

簡単なことなら返事をしたりしています。



先日もそんな隙間時間でメールを見ていたら、なんか顧問税理士の先生から怪しげな

メールが届いていました。開いてみると・・・



「仙台法人の消費税が未納になっていると義母のところに税務署から電話があった」

「納付済と聞いているので、控えがあれば出してほしい」



という内容。いやいやいやいや、ちゃんと納税しましたからー!クレジットカードで

血の涙を流しながら〇百万納めましたから!



ブログに書いたかどうか忘れましたので二回目だったら恐縮ですが、仙台法人は2月末で

第7期が終わり、過去最高益を達成しています。ただ、その利益の大半が地震保険の

保険金と、札幌7棟目を購入した時の消費税還付の還付金だったりします。

売上総利益よりも営業外収益の雑収入の方が多いと言う・・・(笑)



還付一辺倒だった消費税も、今回はいよいよ納税する側になりました。太陽光発電が

ありますので、こいつが課税売上を押し上げています。今まではそれ以上に物件を

購入していたので還付を受けていましたが、昨年度は仙台法人も手元資金が切れて

大きな物件を買うことはできなかったため、今回の結果に至っています。



この決算書を武器にガンガン借りまくりたいところですが、果たしてそれに見合う物件は

出てくるのだろうか、というところは疑問です。出てきたとしても、現金があまり手元に

ないので、頭金を出せない予感もしています。まあ何か出てきたら、出たとこ勝負だな。



え、しばらく買わずに財務を立て直す宣言はどうしたかって?えーと、財務がガタガタで

借りられないのは個人および東京法人なので、仙台法人は関係なく買います(笑)

ただ物件情報が出てこないんですよね。仙台は高いし、札幌は遠隔地で融資があまり

芳しくない状態なものですから。



えーっと、相変わらず余談が長い私ですが、なんだったっけ。そうだ、消費税未納だと

連絡を受けた話だった。メールによると、義母のところに税務署から消費税が支払われて

いないという連絡があったようで、慌てた義母がなぜか私のところではなく顧問税理士の

先生に電話したようです。結果的にこの判断は正解だなと思いましたが。



顧問税理士の先生にも、ちゃんと税金は納めたということで連絡してありましたので、

未納というよりは何かの手違いだろうと判断したようです。私のところに来たメールには

納めた時の納付の情報を送ってください、という書き方になっていました。



念のため確認しましたが、ちゃんとクレジットカードで納めた控も手元にあります。

ただ、消費税はカードの限度額の関係もあり、2回に分けてカードを切ってます。

それが原因で照合できないのかもしれません。でも昨年、売却で大きく利益を出して

しまった時にも個人の所得税をクレジットカードで払いましたが、その時もやっぱり

限度額の関係で2回に分けて支払ったものの、特にお尋ねはなかったです。東京だと

似たようなことをする人が多く、東北ではあまり例がないとか、そんな感じなのか?



顧問税理士の先生が、税務署への連絡はしてくれるということだったので、控だけ

メールで送り、後の対応はお任せしました。その後、先生からは「分割して納付されて

いたため、税務署側で照合が出来なかっただけだった」と連絡があり、ほっと一息。



何も悪いことはしてなくても、税務署からの連絡って妙に緊張しますね。

しばらくは連絡無しの方向でお願いしたいです(笑)



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posted by ひろ* at 06:31 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月23日

共用部のハエ問題、対策を考えてみた(正確には「考えて貰った」)。

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昨年もあった札幌5棟目のコバエ問題。今年はコバエだけでなく通常のハエも増えて

話が大きくなって復活したような気がします。



札幌5棟目は共用部が内階段なのですが、入口にドアがあるタイプではありません。

それでいて、ロフトつき2階建なので、体感的には3階分くらいの高さがあります。

コンパクトに土地を効率よく使う形で作られており、外との出入口の広さは最小限。

そして共用部に窓がないため、空気の流れも特にありません。なので、共用部に

虫が入ってくると、出口が小さい&空気の流れがないという2つの要因により

なかなか出ていってくれないという状態になります。



今回、管理会社の担当の方から「大きなハエが共用部を複数飛び回っている」という

連絡が入りました。昨年はゴミステーション上を飛び回るコバエが数匹という感じで

コバエ取りを設置したらだいぶ軽減されました(それでも何匹か残ってましたけど)が

今回はそれとは違う種類のハエなので、また話がややこしくなってきました。



ハエが共用部を我が物顔で飛び回る物件に内見に来たとして、入ってくれるでしょうか。

全くダメとは言いませんが、それを見て嫌な気持ちになる人も中にはいると思います。

実際、管理会社の担当さんは虫が大の苦手だそうで「鳥肌ものでした」と述懐されて

おりました。野外の音楽フェスが好きな担当さんなので、フェスも虫だらけだよなあと

思ったのはここだけの話です(ここだけ感ゼロ)。



管理会社さんも色々考えてくださいました。



・ゴミステーションを屋外に設置

・電球をLEDに変更

・虫よけを置く

・虫の嫌がる植栽を置く(ラベンダーやハーブなど)

・サーキュレーターで空気の流れを作る



ゴミステーションが共用部の入口にあり、昨年はここにコバエが発生していました。

外に移動させると駐車場が1台つぶれるので抵抗感があったのですが、購入して以来

一度も駐車場が満車になったことがなく、6台中3台が平均、外貸しなどPRしても

結局最大瞬間風速で6台中4台が限界でした。もうそれだったら、1台くらいつぶして

外に出してもいいかなあ、ただでさえこの駐車場狭くて停めにくいし、と昨年の冬に

思い始めていたので、外に移動させてしまってもいいだろうと考えた次第です。



電球をLEDに変えると、虫が寄ってくる原因になる紫外線が減るという話をネットで

読んだことがありますので、LED化は電気代の側面からも有効だろうと思います。

管理会社の担当さんは「防虫電球というのもあるようです」と仰っていましたが、

通販サイトで見てみたところ、紫外線をカットしている旨の売り文句が書いてあったので

LEDでも別にいいのかなと思った次第です。



この2つについては、管理会社さんもしくは清掃業者さんに見積や対応の依頼をしようと

思います。ゴミステーションの移動、併せて駐車場の再整備と白線引きは管理会社さんに

電球のLED交換は清掃業者さんに依頼かなあ。



ちなみに、この第一報を聞いた後、清掃業者さんは当日のうちに現地に行ってくださり、

取り急ぎ殺虫剤で大きなハエを倒してきてくれたそうです。かつ、ラベンダーの香りの

芳香剤も物件共用部に置いてくださいました。ラベンダーの香りは虫が嫌うからという

ことで選んでくださったようです。このスピーディーな対応、とてもありがたいです。

感謝いたします。



残りの対策案ですが・・・。

虫よけを物件共用部内にぶら下げるのも効果はあるだろうと思います。

植栽は手間がかかるのでパス。サーキュレーターは管理会社さん自身も「大げさすぎる」

と自分でセルフ却下されておりました。



というわけで、対策としてLED電球への交換とゴミステーションの移動ということで

テナントリテンションや空室対策の観点でも動き始めようと思います。

少しは改善されると良いなぁ。



ところで、清掃業者さんが現地対応してくださった際に「共用部の2階からペットの

臭い・ペットの糞尿の臭いがする」という報告を受けました。管理会社の担当さんは

そこまで強い臭いは感じないと言っていたので、臭いに対する敏感さの差もあるのかと

思いますが、清掃業者さんの報告にはたまにペットの鳴き声や臭いの話が出てくるので

誰かが規約違反してペットを飼っている可能性はありそうです。この点も引き続き

チェックしなくてはならないと思います。



快適な住空間を提供できるよう、予算の許す範囲で改善活動を続けたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:48 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月22日

リノベーションプランと見積の確認を行い、工事を発注。

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東京11棟目のリノベプランが届きました。任せて安心のいつもの業者さん。

金額的にもいつものプランということで、こちらも気楽です。



いい加減動き始めようと決めた東京11棟目のリノベ。資金の目処を立てる作業も

ありますが、まずは工事の段取りを立てるところから始めようと考えました。



今回の物件は風呂無しですので、お風呂を追加する必要があります。どっちにしても

築古なので、フルリノベは必要と考えます。間取り変更、キッチン交換、お風呂設置、

トイレ交換、和室→洋室への変更など、中だけは新築同様となるようなプランで

考えなくてはならないと思います。



東京なので、プロパンガスと言う選択肢は取りません。ほとんどの物件が都市ガスなので

都市ガス仕様にします。よって、給湯器も交換です。水道などの配管関係は基本的に

今あるものをそのまま利用の予定です。



物件の館銘板もデザインしなくてはなりません。購入後に物件名を変更する主義の私。

物件名はもう決めました。デザイナーさんに依頼をしなくては。



面積はそんなに広くないため、間取りは頑張っても1Kか1DKにしかなりません。

1LDKにできないなら、使い勝手重視で広い1Rにするのもありかもしれません。

東京3棟目はそんな感じで業者さんにご提案いただき、対応して貰いました。

ここも引きは良いので(単純に30平米以上ある1Rという広さが良いのかもですが)

1Rでもいいかもなと思う気持ちはあります。



そんなことを頭で考えながら、いつもの施工業者さんに見積と工期の調整を依頼。

上で考えたようなことは一切業者さんに話していません(笑)

たぶん、話さなくてもこのくらいは当然のように意識してくれているから。

というか、私が考えていること自体が、この業者さんから実際の工事の内容を経て

教わったことです。私がどうこう言う必要はないと思います。むしろ任せておいた方が

ここまでの経験を踏まえて更に進化したプランが出てくるだろうと思っています。



そしてしばらく経過してから、見積が出てまいりました。



金額は前に東京3棟目をやった時と同じような金額。面積は東京3棟目の方が広いですが

規模は似たようなものなので、東京3棟目と同じくらいかなと思っていましたが、

予想はだいたい当たりました。これなら利回り10%は確保できそうです。



工事内容も、上で述べたような感じでだいたい相違なし。今回はエアコン設置も工事に

含まれていました。今までは含まれていなくて、こちらで激安系業者さんに手配を

することが多かったのですが、任せられるなら任せた方が室外機の場所とかも気を遣って

くれると思うので、こっちの方が助かります。



工事は6月から入れるというお話でした。1ヶ月半くらい見ておけば引渡になると

考えられます。多少延びたとしても8月末までには賃貸募集可能になるでしょう。

そしてこの物件、実はもう賃貸で借りてくれる人が決まっていたりします。

その辺はまた別のブログ記事で書こうと思いますが、9月から賃料発生がこれでほぼ

確定したということになります。素晴らしい。



間取りは1Rプランで来ました。シャンドレ付き、BT別、収納もついてます。

2階のお部屋の方が収納が大きく、玄関を開けたらとりあえず階段という長屋タイプに

なっているから、たぶん家賃はこっちの方が高く取れるだろうなと思います。

次の賃貸募集では、1階と2階で3000円くらい差をつけた方がいいだろうなあ。



いつもの感じだと、色を決めるための打ち合わせが1度発生すると思いますので、

その日程を施工業者さんと決めておこうと思います。



完成が楽しみになってきました!



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posted by ひろ* at 06:39 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする