東京４棟目、売却が完了しました。

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東京４棟目の売却、ブログではオープンにしてなかったのですが、水面下で話を

進めておりました。そして昨日をもって売却が完了したことをご報告いたします。



前々から売りに出していることを予告していた東京４棟目。

一度は買付が入ったものの、何やら細かい話をされてしまい、ややこしくなったので

白紙に戻したことがありました。



その後は最初に売ってくれた仲介業者さんと、物件を管理してくださっている

管理会社さんの２社に一般媒介で改めて仲介をお願いしました。本当は購入の時の

仲介業者さんは外しちゃうつもりだったのですが、泣き落としアタックをくらい

根負けして再度一般媒介契約を締結することにした次第です。



最初はそんなに真剣に売る気がなかったものの、財務状態の改善が急務ということに

気が付いたり、買付が一度は入ったことで本腰を入れてみようかなと言う気になったり、

そんなこんなでちょっとずつ価格を下げて様子を見ていました。



再建築不可物件なので、だいたい利回り１０％くらいで売れれば良いかなと考えて

動いていましたが、やっぱり順次価格を下げて１０％くらいになったところから

問い合わせが増えました。満額の買付もあったようですが、融資利用が前提となり

ノンバンクさんの評価が伸びずに購入に至らず。今回の物件、そのノンバンクさんで

私自身が融資を付けていることから、あまり評価が伸びず、６割くらいしか融資が

出なかったようなのです。そうなると現金のお客様しか購入できませんので、１０％でも

ちょっと売るのは厳しいよねという話になります。



それでも、指値を入れての買付はちょこちょこと入りました。最終的に、利回り１１％を

少し上回るくらいの価格で、現金での購入希望者が２組現れました。見つけてきたのは

両方とも管理会社さんです。ありがたいことです。



１番手は契約前におじけづいたのか、キャンセルとなってしまいました。

そして今回は２番手の方に売却をさせていただいた次第です。



新築同様にフルリノベ済みで１１％オーバーですので、相手の方としてもそこまで悪い

買物ではなかっただろうと思います。私もフルリノベ済みで１１％だったら購入検討を

普通にすると思います。



それでも、こちらは仕込んだ利回りがもっと高かったので、差額で手元に結構な額の

キャッシュを残すことが出来ました。今後、札幌７棟目の修繕とか、札幌８棟目の

民泊対応の消防系工事とか、東京１１棟目のリノベとか、東京１２棟目（仮）の購入とか

フィリピンのコンドミニアムの家具設置とか、クレジットカードで払った法人税の

引落とか、お金がかかるいろいろなイベントがあります。それを考えると、今回の利益も

ある程度は使わざるを得ないので、もう１棟くらい売却しないと本当の意味で財務が

盤石になるとは言い難いかな、と思っています。返済比率が高いやつも繰り上げ返済を

してしまいたいですし。１つあるんですよねえ。返済比率が異常に高いやつが。



今回の売却、私が出張族でほとんど東京にいないことで管理会社さんには多大なる

お手間をかけさせてしまいました。土日も札幌行ったり富山行ったりで東京にちっとも

いないので、書類をお渡しするのも一苦労。売買契約も決済も完全にむじんくんです。

一度も買主さんにお会いすることなく決済を終えることになりました。



決済の着金確認も、私が動くことができるか怪しいため、嫁ちゃんに代わりに記帳に

行って貰ったりしました。なかなか大変でした、ほんとに。でも色々動いていただいた

元付としての管理会社さんの苦労も相当なものだったと思います。それでもきちんと

業務を遂行いただき、大変感謝しております。こういう仕事をしていただくと、すっきり

仲介手数料を支払えるというもの。ありがとうございました。



この決済、管理会社さん曰く本当に困難だったとのこと。そりゃあ引渡前に漏水事故とか

起こっちゃいますしねえ・・・。ある意味持ってます。今度その話をお会いした時に

伺う予定なので、書ける範囲でその時にブログに書かせていただこうと思います。



無事に売却できてめでたい、ということで！



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太陽光発電所は昨年よりキャッシュフローが向上。

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太陽光発電所も稼働して３年半が経過しようとしています。あっという間です。

各所報告用に、３期目の実績を取りまとめてみました。



買取価格が変わるのではないか、と言われている太陽光発電。私は最初の頃は

国策で価格が変わる可能性があり、市場原理に基づいていないという点から、

ルール変更で収支が一気に変わる可能性があるという点を危惧しておりまして

あまり乗り気ではなかったのです。しかし、大家仲間の友人が太陽光の良さを

勉強会で発表してくださり、かつ仙台が市場価格高騰で何も購入できない状態に

なってしまったこともあり、じゃあやってみるかと手を出したのでした。



試しにやってみるか、の割にはちょっと大きめの２５０ｋＷｈの野立て太陽光に

取り組んでしまい、いろいろ大変だった記憶があります。太陽光の企画業者さんが

土地を押さえたと言いながら実は全く押さえられてなかった、企画業者さんが

他の現場で詐欺を働いて機能しなくなった、土地の価格交渉で第三者を交渉人として

入れたせいでかえって混乱した、徹夜に近い状態で何日も補助金の分厚い資料を

作りこんだ、にも関わらず電力の系統連系が補助金の期日に間に合わない危機、

銀行融資もなかなか確定せず、最終的に現場を２つに割って片方しかやれない、

などなどとんでもなく紆余曲折を経て、２年近くかかってようやく完成させた時は

感激もひとしおでした。



補助金を貰ったので、その補助金をどう有効に使ったかを報告する義務があります。

毎年５月末がその報告のタイミングですので、資料を作成する必要があります。

タイミングよく、仙台法人の決算も２月末なので、４月末に決算書が出そろいます。

このタイミングで、金融機関さん向けの実績提出資料も作成すれば都合が良いです。



そんなわけで、資料作成を開始しました。



補助金は昨年資料作成しようとして、その前の年のことを全然覚えていなくて

作るのにすごく苦労したことから、報告が必要な残り２年分の雛形を作っておいて

ここに何を入れる、というふきだしも入れてありました。おかげで今年は作成がとても

楽チンになりました。ありがとう、去年の自分。



補助金の報告書に必要な情報（変数となる部分のみ抜粋・建築時情報は除外）

・月ごとの発電量（１月〜１２月）

・固定資産税

・定期点検費

・保険料

・運転員人件費

・水道光熱費

・金利負担



保険は５年一括で払っているので、案分した数字を既に入れてあります。運転員人件費は

うちの発電所の場合はゼロ。金利負担も返済予定表で事前にわかるので既に記入済み。

固定資産税、定期点検費（保安協会への支払）、水道光熱費だけ書ければＯＫです。

勿論発電量も。



金融機関さん向けに必要な情報

・月ごとの売上金額（３月〜２月）

・固定資産税

・元本支払、金利支払

・水道光熱費

・定期点検費

・草刈り、種まき

・信用保証料

・交通費



金融機関さん向けにはキャッシュフローの情報を提示しますので、こんなところです。



金融機関提出用のExcelを義母に渡して、埋めて貰いました。なんだかんだ言われるかと

思いましたが、すんなり埋めてくれたのでありがたいです。



前期は前々期と比べて手残りが倍くらいになっておりました。今年は信用保証料も下がり

だいぶキャッシュフローが出るようになってきています。今までは保証料が重くて、

あまりキャッシュフローは出ていなかったのです（勿論、最初に補助金で回収してるから

収支的には問題ないんですけど）。そして信用保証料の他に、太陽光の売上自体も

前期より上がっていました。天気が良かったようです。ありがたいことです。



今期は固定資産税の優遇が終わるため、また少し収支は悪化するだろうと思われます。

ここは一喜一憂しても仕方ないですね。元金均等で借りているので、だんだん楽に

なっていくことでしょう。固定資産税も償却資産税なので段階的に減っていきます。

後半になると結構楽になるんだろうなあと予想しています。



太陽光の実績は来年以降も定点観測しておきたいと思います。



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仮眠室としてお申込あり！審査が通れば空室は残り２部屋。

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昨日に引き続き吉報系の話題です。困難を極めると思っていた東京９棟目の住居系の

最後の空室にお申込をいただくことが出来ました。正直びっくりです。



札幌９棟目はかなりこってりした築古木造アパートです。この物件は土地が幹線道路に

面した整形地ということが魅力で、かつ上物も難ありながら高利回りということで

まあ何とか埋めれば回るだろうという感じで購入を決断しました。駅から遠いので

本当に埋まるかはわからない状態であり、あまり他人にはおすすめしません（笑）



お風呂は在来工法でユニットバスですらありません。部屋は勿論和室で、設備更新も

たいして行われておりません。階段は急だし、外階段で冬は雪が積もるし、一部の部屋は

忌み嫌われている「お風呂とトイレが一緒」の仕様です。しかも在来工法のお風呂に

無理やりトイレを付けており、洗面台もないから「３点」でもないし「ユニット」でも

ないという・・・。バストイレ一緒としか呼べません（笑）



そんな仕様なので、空室率もそれなりに高く、私が購入した時点で１２部屋中７部屋しか

稼働していない状態でした。まあそりゃそうだろうなあ、という感じ。稼働している

お部屋の方はいずれも長期契約で、まあ何かよほどのことがない限りは引っ越さないと

思われることが救いです。



更に、入居者さんの中に部屋を魔改造している人がいます。どういう経緯でそうなったか

今となってはわかりませんが、テナントと居室２部屋を借りてくださっている方がいて、

居室をぶち抜いて借りていると言う噂です。この人が退去になったら、たぶん物件を

取り壊して土地にする方向になると思います。だって物件の家賃の３割から４割くらいは

この人が払ってくれていますもん。もう一度テナント探すのしんどいです。



相変わらず濃いの買ってるね、と言われれば返す言葉がありません（笑）



とりあえず、５部屋のうち１部屋はテナント、残り４部屋は通常の居室ですので、

テナント部分の客付能力を高めるため、くっつけることができそうな居室とテナントを

セットで募集することにして、残り３部屋はバラバラに募集する方針としました。

比較的条件が良い部屋（それでもたいした部屋ではないです）は、なんとか申込が入り

現在稼働中。残りはテナント＋居室のセットと、普通の居室になっておりました。



今回、お申込が入ったのはその残りの居室。バストイレ一緒、洗面台なし、和室の

ワンルームで面積も狭いというかなりアレな条件のお部屋です。埋まれば何でも

いいと思ったので、激安家賃で出していました。正直、それでも借りる人いないんじゃ

ないかと思っていたくらいです。



お申込をしてくださったのは、北海道内にお住いのトラックの運転手さんでした。

長距離トラックのドライバーさんで、札幌に配送業務でちょくちょく来るとのこと。

その時の仮眠部屋として使いたいという用途だそうです。その用途であれば、部屋も

そんなに汚れることはないだろうし、狭くても問題はないのでしょうね。トラックの

運転手さんなら、車もあるから駅からの距離も気にならないでしょう。



まだ保証人さんとかそういう細かい情報すら書かれていない状態なので、実際のところ

どうなるかはわからないということでしたが、できればこの人で決めてしまいたいです。

申し込んでくれる人のイメージがわかないんですもん（笑）



この申込がうまく成立すれば、札幌９棟目も残り２部屋になります。セットで募集を

していますが、バラバラで募集することもそろそろ考えてもいいのかもしれません。

あと、この居室部分はしれっと札幌７棟目の大規模修繕をしてくださる職人さんに

一時的に貸すことになるだろうと思っています。そういうところでこまごまと稼働率を

上げていきたいと思います。



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入居申込をいただき、面談の結果問題なしと判断。

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東京８棟目にお申込をいただくことが出来ました！キャンセルがないことを祈ります。



多頭飼いを推奨するペット共生型コミュニティ住宅。割と尖ったコンセプトですので、

なかなか埋まらないというのが正直なところです。多頭飼い可能な物件自体がそうそう

見つからないという現実があるので、それだけでも結構な付加価値だろうと思って

いたのですが、それだけだとうまく繋がらないようです。



家賃を下げればあっさりと満室になるだろうと思っているものの、まだそれをやるのは

勿体ないと考えています。せっかく作ったコンセプトで尖らせた物件が、家賃だけで

コンセプトに反する方が入居してくるのではないか、という懸念もありますし、

どう宣伝したらコンセプトに合致する人が集まってくれるのか、本当にすべての

宣伝の手段をやりつくしたのか、などに対して自分なりに「やったけどうまく

いかないから仕方ない」と自分自身を納得させるところまで取り組んだのか、

といったところを考慮すると、まだもう少し頑張れることはあるなと思うのです。



例えば、ペットに強い仲介業者さんを回る、などの方法が考えられます。

まだこの物件に関しては営業をさほど強く私自身が出ていって行う方法は採用して

おりません。札幌の経験で、オーナーの顔が見えるか見えないかというところは

意外と大きな差になることは知っています。ちゃんと営業をかけることで、仲介の

皆様がお勧めしやすくなる条件を作りこむこともできると思います。私自身が

平日に休みがとりづらく、土日で営業しても効果が薄いよなというところが気になる

まだ実行できていないのですが、ゴチャゴチャ言っても仕方ないので、今週末の土曜は

何店舗かそれを実行してこようと思っています。



あとはFacebookページを作って、そこで広告を打って集客するなど、エンドユーザさんを

直接取り込む方法も検討していいだろうと考えています。ホームページとの違いを

明確にして、どう使うべきかといったところは全然まだ考えられていないので、

後回しになってしまっておりますが・・・。こちらも深く考えずに試しに広告を一度

打ってみようかな？と思ってみたり。



うだうだしていても仕方がないので、行動を起こそう、と思っていたここ最近の私。

その気持ちが通じたのか（？）、入居の申込が入ってきてくれました。



平日、仕事中に管理会社さんからの着信がありまして、また例によって後から折り返しを

させていただきました。管理会社さん曰く「お申込が入った」「明日面談をしてくる」

とのこと。



この物件、管理会社さんに契約前の面談をお願いしております。コミュニティを乱す

ちょっとアレな人が入ってくるのを防ぎたい気持ちや、ペット飼育をどの程度真剣に

考えているか（例えば去勢に対する自分なりの考え方を持っているか、など）を

把握するために行っています。



また、コミュニティに参加いただくことも前提として考えていただく必要があるため、

その説明をこちらからする場として面談を活用している部分もあります。コンセプト型の

物件であることを双方理解した上で契約しないと、思いと違ったなどで不幸になるかも

しれませんので。



面談が終わるまではぬか喜びできないですし、手付金を払ってからキャンセルになった

事例もありますので、きちんと契約になるまでは安心できません。管理会社さんも

ぬか喜びになったら困るということで、普段ならこの段階で報告はしないものと

思います。



今回なぜ電話してきたかと言うと、入居申込をされた方が「猫１匹飼育」だからです。



今のところ、東京８棟目の入居者様構成は、事務所１、人間３、犬６という状況です。

何よりも圧倒的にワンちゃんが多いのです。そしてワンちゃんは比較的吠えます。

猫ちゃんは吠えられるとびびってしまう傾向にあります。猫がビビってるから犬を

何とかしてくれ、みたいな話が出てしまうと、せっかくのコミュニティが壊れる

可能性もあります。



管理会社さんには以前そんなことを話したので、猫だけど良いかということで事前に

電話をかけてくださった次第です。



物件自体も犬が喜ぶ設備を作っているので、中心となるのは犬だと考えております。

だから、犬を飼っている人が多数派になっていてほしい、というのが本音です。



ただ、多数派にならないなら、猫の飼主の方も受け入れて良いと考えています。

ですので、今回はこの方が猫を飼育しても、初めての猫なので問題はないだろうと

考えました。



管理会社さんには審査ＯＫということでお伝えしました。

翌日、面談の結果諸々ご理解いただいたし、特に問題になる点は感じられない、

相手の方も気に入ってくれて審査を継続することになった、という報告をいただき、

これで進みそうだなと言う感触を得ました。



この入居申込が成立すれば、東京８棟目は７部屋中４部屋が稼働することになります。

過去最高記録タイです。一気に残り３部屋決まってくれるよう、営業活動を強化します！



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修繕の方針は何年かかけてじっくり対応する方向で。

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札幌７棟目の震災被害からの復旧に向けて、現地で職人さんと打ち合わせをしました。

まーもうこれは工事やるっきゃないねー。



せっかく札幌に行ったのだから、日曜は何らか仕事してから東京に戻りたい。

そんな折、札幌７棟目の震災被害からの復旧工事をお願いしている業者さんとの間を

取り持ってくれている投資家仲間の友人から「札幌に行くなら現地で状況を見ながら

修繕内容の説明をしたい」というお申し出をいただきましたので、日曜日のお仕事は

それにすることに決定。



管理会社さんも必要であろうと言うことで、現場に当日来ていただく手筈を整えました。

管理会社さん２名（物件担当の方と管理の親分）、友人、施工を行う職人さん、私で

総勢５名が現場に集まり、打ち合わせスタート。



・・・と思ったのですが、その前に気になることが。明らかに契約していないはずの

駐車場に、軽自動車が停まっているじゃないですか。え、ナニコレ？聞いてないよ？



管理会社さんの物件担当の方、心当たりがあるみたいで「ちょっと行ってきます」と

物件に入っていきました。そして程なくしてから出てきて「現行犯逮捕しました」と。

どうやら前々から不法駐車をしている入居者さんが居たようです。現行犯で捕まえて、

駐車場を契約させることに成功したとのこと。若干ですが収入アップです。ラッキー。



気を取り直して、まずは職人さんによる現地の状況確認です。

以前のブログで書いたような内容を、現場で被害を受けている箇所を見ながら

確認していきます。





こんな感じで、結構モルタルが剥離しています。鉄部が露出してしまったところは

錆が発生しています。



次に、試しに修繕を行ってみた箇所の評価に移ります。

調査の時に、あまり目立たない面で試しにクラックを補修してみたそうです。



ちょっと色むらは出てしまいますが、クラック自体は綺麗に埋まっています。



今回、全面的にこのような形で修繕してしまう案と、クラックが酷い箇所に絞って

この施工を行う案の２案でお見積を出してくださっていますが、職人さんの説明を

聞くと、１階と２階に関してはどちらの案でも全面塗布するということでした。

色むらが気になるのって、目で見てわかるところだと思いますから、１階と２階のように

見えやすいところは全面塗布される前提というのは助かります。



３階より上は、部分的な補修にするか、同様に全面塗布するかの二択になっています。



職人さんのおすすめは、部分的な補修に絞る案。築年数的に、部分的にコーキングが

固まってきているところもあり、かといって全面的に交換するほどでもないから、

部分的に補修しつつ毎年様子を見て、今年は窓回りコーキング、来年は目地コーキング、

という感じで打ち換えていくと、建物の状態が良い形でキープできるのではないか、と。



ロープでぶら下がれる職人さんなので、足場をかけなくてもいいから、こういう提案が

できるのだと思います。足場を毎年かけてたら、それだけでかなりの金額になりますが

その費用がかからないから、毎年様子を見るという案を出せるのでしょう。



一気にやるのに比べて、コストも圧縮できそうです。全面塗布の場合は、結果として

クラックが入らないかもしれない面も含めて施工しますが、クラックが入った箇所だけ

工事するなら、全体の施工量も減らすことができるはずです。



説明に対する違和感は特になかったので、この内容でお願いすることにしました。

管理会社さんと直接連携を取っていただき、施工中の入居者様への通知などについて

遅滞なく連携が取れるような体制になったのではないか、と思います。



それから、おまけ的な内容ですが、コストダウンの案としてうちの空き物件を借りて

いただくことになりそうです。



今回来てくださっている職人さんは、関東地方から出張で来ていただいています。

現地にはロープでぶら下がれる職人さんがいないから、出張費をかけて関東から

連れてきても、足場よりは安いでしょう、という感じでお願いしております。



そうなると当然ながら泊まれる場所が必要です。マンスリーマンションに３ヶ月

滞在すると、けっこういい金額がかかってしまいます。そこで、私の保有している物件の

空き部屋に滞在していただく案を出しました。



空き部屋は札幌５棟目で１室、札幌６棟目で１室、札幌９棟目で１室。札幌１０棟目は

リフォーム終わったとしても単身間取りがないのでＮＧです。そしてその観点で言えば

札幌６棟目も２ＬＤＫなのでＮＧ。消去法で札幌５棟目と札幌９棟目が残ります。

札幌５棟目は貸している間の機会損失が怖いので、たぶん入居付がきつい札幌９棟目を

貸すのがベターでしょう。車で来ているから駅からの距離も関係ないでしょうし。



その前提で交渉を進めていましたが、職人さんから「エアコンをつけてほしいです」と

要望をいただいてしまいました。うーん、私が保有している物件でエアコンがついて

いる部屋って、札幌７棟目の１階だけなんですけど・・・。



札幌は夏涼しいから賃貸物件は基本的にエアコンがありません。新築・築浅物件だったり

高級物件だったりすれば設置されていますが、築２０年とかになるとほぼ間違いなく

エアコンはついていないし、入居者様もエアコンは求めません。その代わり、網戸だけは

絶対についてないといけないですけど。



エアコンがあれば家賃が上がったりバリューアップで客付に好影響があるに違いない、と

職人さんは推してくるのですが、１Ｒで１５平米とかで、在来のお風呂に無理やり便器を

くっつけてバストイレ一緒の物件にエアコンつけても、エアコン以前の問題で決まらない

構図になるのは目に見えています。



しかし、職人さんはこれだけは譲れないと懇願してきます・・・。



マンスリーに泊まるよりは、エアコンとうちの空室の方が割安だとは思うのですけど、

ちょっと困ったなあ。いくつか案を考えてみたので、札幌９棟目の管理会社さんに

相談したいと思います。



工事は今年の７月くらいからの予定。震災の傷跡が消えることを期待したいと思います。



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