現在１５位です。久々にミスタードリラーやったら全然掘れなくなってた。
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札幌７棟目、なにやら故障発生したとの連絡が管理会社さんよりありました。
設備の故障はどうしてもつきものなので仕方ないですが、なんともな〜。
札幌７棟目は満室になって半年程度経過します。今年の繁忙期も無風状態でした。
そうそう、ファミリー物件はこうでないとですよ。この安定感を期待してたわけです。
この物件、ものすごく良い立地というわけではないですが、まあまあ築浅で２ＬＤＫの
ファミリー間取り、駐車場も全戸分あって土地が割と広いというところが気に入って
手を出しました。購入当初３部屋の空室があり、思ったより時間はかかったものの満室。
その後は満室と１〜２部屋の空室を行ったりきたりする感じで、思ったより安定は
してないような印象を受けております。まあ最初に期待しすぎたかな。法人需要も
割と多くて、そういうところの転勤もぼちぼちあるからかもしれません。
ちょっと気になったので調べてみたところ、２年で５部屋の入れ替わりでした。
年間２．５部屋。全部で１７部屋なので、たいした件数じゃなかったです。
やっぱり思い込みはダメですね。数字で判断しないと。
で、築年数も十数年となると、そろそろ怖いのが修繕と設備の故障。札幌なので
部屋にエアコンはなく、ガスもプロパンです。そう考えると、設備に関してはそんなに
リスクを感じるものはないような気もしますが、９階建でエレベーター付きなので
全体的なところでは何かあるかもしれないなあと思っています。
大規模修繕に関しては、地震で受けた損傷を修復する為の調査を現在入れています。
調査が終わり次第、修繕計画を練って必要な修繕を行う予定です。ただ、足場をかけて
大規模にやる予定はないので、今回の調査の中である程度将来の修繕計画に関しても
目星をつけなくてはならないだろうと考えております。
そんな現状の札幌７棟目ですが、管理会社さんから「コンロが壊れた」という連絡が。
うーん、いよいよ来ちゃいましたか？修繕地獄の始まり。怖いなあ。
詳細は特に聞いていないのですが、入居者様のお部屋のガスコンロが壊れたとのこと。
コンロ壊れたら直さないわけにいかないです。コンロですよ、コンロ。結構まずい。
お風呂が壊れたとか給湯器が壊れたというほどのまずさではないですが、充分まずい。
自炊する人なら発狂ものです。
とりあえず今は業者さんに見積を取っているところだそうです。値段を問わず、速やかに
修繕して貰わないとですね、これは。修繕コストを下げることはとても大事ですが、
入居者様の顧客満足度の向上も大事なので、急ぐべき時は急がないといけないです。
どうしてもコストと顧客満足度を両立させたいなら、故障する前に予防交換するしか
ないのだろうと思いますが、それもまあ難しいですよね、現実的には。壊れないかも
しれないからかえって高くつく、というところも加味して考えると、思い悩んで
しまうだろうと想像します。
今回は管理会社さんの見積が出たら、その通りにさっさと修繕するつもりです。
結果としてそれが一番コスパがいいだろうと思いますので。
来週札幌に行って、ちょっと物件の様子でも見てこようと思います。
札幌５棟目の原状回復、札幌６棟目の修繕後の部屋の様子チェック、札幌７棟目の
外壁等の状況確認、札幌８棟目の漏水状況確認などもありますし、別件でちょっと
札幌で済ませなくてはならないこともできてしまいましたので。
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