最強の助っ人を投入！大型滞納の部屋の明け渡しなるか！？

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１５位です。確定申告が終わったと思いきや、次は仙台法人の決算処理だ！

応援クリックよろしくお願いします→



大型滞納の件、こっちも本気のプロに依頼して事態を打開することにしました。

賃貸業界の超有名人である、章司法書士事務所の太田垣章子先生です！



先日のブログに書いた通り、いよいよ堪忍袋の緒が切れましたので、退去に向けて

手続きを取ることにした、ということを書きました。具体的な手続きは管理会社さんに

一任したので、あとはうまいこと早めに退去いただきたいなと思ったのですが・・・



頑張って動いてくださっている管理会社さんに対してあまり言うのは失礼なのですが

本当に大丈夫かな、という不安は正直なところありました。



保証会社さんがせっかくついていたのに、代位弁済の時のやりとりでトラブルになり

補償を打ち切られたり、区役所との交渉も今ひとつ結果が出せなかったり。

担当の方にこちらからアイディアを出して動いていただいたこともありました。

それと、これは別の担当さんですが、滞納者さんが現地にいない時に、本人から許可は

取ったとはいえ、勝手に入居者さんの部屋の鍵を開けて中に入ったりするのって

ちょっと怖いなと思ったり。



私がお願いしている他の管理会社さんと比較して、ちょっと動きに雑なところがあり

法的に立場の強い賃借人に対して退去をお願いする交渉を果たしてうまくやれるのか、

また、滞納家賃の回収もスムーズに進められるのか、という点がちょっと心配でした。



意欲もあり、頑張ってくださっていることはとてもよく伝わってくるのですが、

他の管理会社さんと比較すると、経験がちょっと浅いのか、やや弱いところがあるなあと

いう印象はぬぐい切れません。普段はとても頑張ってくださるし、売買は良い物件を

持ってきてくださるので、その点は満足しています。トータルでは良いと思いますが

今回の件だけに絞って考えると、ちょっと疑問符がつくかな？という感じです。

（札幌７棟目、札幌８棟目と２棟仲介いただいています）



そんな時、ＦＢのコメント欄に登場した太田垣先生。あ、そうだ、ここにプロがいる。

管理会社さんが頼りになる人だったとしても、場数の経験が違いますので太田垣先生に

依頼した方が確実だと思うのです。ましてや、大丈夫かなと少し不安な管理会社さんで

あれば、その差は歴然。多少コストがかかることを覚悟の上で、お願いした方が

良いだろうと思った次第です。



早速先生にメッセンジャーで相談。すぐに動いてくださり、管理会社さんにこういう

資料を集めてくださいと依頼がありましたので、そのまま管理会社さんにその内容を

伝達しました。管理会社さんもすぐに資料を集めてくださり、不足や質問があれば

直接連絡いただいていいですよと言っていただきました。この管理会社さん、先ほど

あれこれ書きましたが、親切で人間味のある対応をしてくださるので、この点に関しては

嬉しいです。助かります。



太田垣先生の事務所の方と管理会社さんとでやり取りしていただき、助言できる体制が

整ったとの連絡がありましたので、先日事務所にお邪魔して内容を伺いました。

詳細な作戦はこの場では説明を省きますが、基本路線はやはり●●を仕掛けるべきだと

いうお話でした。たぶん先方は●●●●まではいかず、●●の段階で●●を求めてくると

思うので、早めに●●をして貰い、あとはどれだけ●●を●●できるか、そこは

●●●●●である●●の甲斐性次第であろう、と。

（万が一相手の方がこれを読んだら、という可能性を考えると伏せ字でしか書けません）



私としては、こちらの物件で民泊をしている法人さんが追加で借りたいと言っているのと

該当のお部屋で漏水が発生していることに対する対応のための工事をすることを考えると

一日も早く出ていっていただきたいのです。現在、生活保護の需給を停止されている以上

家賃は払えないでしょうから、時間がかかればかかるだけ滞納債権が膨らみます。

滞納は売掛金ですから、キャッシュフローは増えないのに税金だけ増える悪玉菌です。

この状態を早く脱すること、その為に多少お金がかかることはやむを得ないと判断して

太田垣先生に一連の対応を委託することにしました。



ちなみに気になるお値段は、着手金がだいたいこのお部屋の家賃２ヶ月強くらいで、

建物明渡の成功報酬（固定）がこのお部屋の家賃３ヶ月強、滞納債権の回収に対して

回収額の１６％、これ以外に万が一強制執行になった場合はその実費と報酬が必要、

ということでした。出費として痛いことは痛いですが、こうなる前に対策を打つことが

できなかった以上、被害が大きくなれば収束させるのに大きな費用がかかるのは

致し方ないところです。もっと早い段階で火消しに動けなかった私の指示ミスです。

太田垣先生も「状態は良くない」「こうなる前にうまく管理会社さんが処理してくれて

いればよかったんだけど・・・」という旨のコメントをされておりました。



私が購入する前からくすぶっていたお話だったので、仕方ない部分もあるのですが、

滞納のお話は売買時には受けていなかったような気もしますので、その点は一度

売買担当の社長に（責任を問うつもりはないですが）認識の確認をしようと思います。

その上で、次回以降の売買時はこういうことがないようにお願いしたい、という

話はしておこうと思います。



昨日、太田垣先生の事務所のスタッフの方から、早速内容証明を送ったという連絡を

いただきました。あとは退去まで何とか頑張っていただきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

赤字になったことの説明をしに金融機関さんへ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１５位です。サラリーマンの仕事、もやもやすること多し。

応援クリックよろしくお願いします→



取引している金融機関さんに「確定申告を出してください」と依頼されましたので、

お邪魔して赤字になった理由の説明をしてきました。



確定申告が赤字になってしまった件、まだ今のところはなぜそうなったのかきちんとした

分析はできておりません。ただ、減価償却が重かったことは間違いないと考えています。

また、個人から法人に支払っている管理費の分もありますので、その両方を合わせれば

キャッシュが出ていっていないけど赤字になったという説明はつくような気がします。



実際問題として、札幌８棟目はＲＣなので、普通に土地と建物の案分をすると、

土地の方が安いため建物割合だいぶ多くなります。札幌の場合は最近こそやや土地値が

上がってきているものの、土地値が安いところにＲＣが建ちますから、案分すれば

建物に対して有利になるわけです。実際、私が中古で取得した札幌８棟目については

平成初期築であるにも関わらず、建物比率は８０％弱取れております。



元本返済が年間いくらあるかと比較しなくてはならないのは重々承知していますが

そこは分析する時にきちんと見ることにしよう・・・



とか考えていた矢先に、東京８棟目と東京９棟目の融資をしてくださっている

金融機関さんから電話があり、支店長が異動になったので後任を紹介したい、

時間がある時に支店に来ていただくことはできないか、その際に確定申告書を

持参いただきたい、という依頼がありました。



分析できてないけど、とりあえず減価償却と管理費が原因ということにしておくか。

送って判断して貰ってもいいんだけど、意図が伝わらないようだとやや困ります。

やはり面前で話をした方が良いでしょう。支店長交代という話もあることですし、

時間を作ってお邪魔する方向で調整しました。



サラリーマンをしていると、どうしても時間は限られます。

金曜日の朝一番で金融機関さんとお会いし、３０分程度で出れば、会社には何とか

フレックスタイムギリギリに到着するので、私はいつもその時間を活用しています。

今回も朝一番でお邪魔してきました。



確定申告書を見せながら、減価償却が大きかったことと個人→法人に支払っている

管理費の分くらい赤字になっていること、昨年は中古物件を４棟購入しているので

その分数字が悪くなっていること、などを列挙して説明をしました。

また、今年は確定申告をするまで赤字状態ということを把握できていなかったので

その点を反省し、四半期決算みたいな形で定期的に試算表を作り、財務状態の把握に

務める予定であること、その一環として法人の試算表を作成した結果、利益がしっかり

出ていることがわかっていること、などを説明しました。



先方も話を聞きながら「なるほど」と割と納得してくれているようでした。

期中取得物件は満額の家賃はまだ入っていないという点も加味し、売上がある程度

増えることも考慮すれば、一過性のものと言うことで問題はないでしょう、と

金融機関の担当者さんには一応認識して貰えたようです。本部には一過性のものとして

報告する、ということでした。



まあこれですぐ物件購入に弾みがつくわけではないですし、購入の前に売却を行って

自己資本を拡充しなくてはならないと言うのは変わらないです。だからやっぱり

しばらくの間は物件購入は控え、売却に力を入れることにします。

（売却の状況についてはまた別の機会に）



売却の件も金融機関さんに話しました。東京法人所有の再建築不可物件を売却する予定で

あること、再建築不可などで評価が出ない物件や、居住エリアから遠い物件は売却の

方向で今は考えていること、売却で得られたお金で見栄えの悪い借入を返済し、

全体の返済比率を下げることを考えている、という話を共有し、その点についても

ご理解をいただくことができました。



東京１１棟目の修繕の資金に関しては、また別途ご相談に伺います、と話をして

「お待ちしております」という感じの反応でした。



総じて、悪くはない反応だったと思います。

購入に足る自己資金が準備できれば、また良い感じに融資していただけるのではないか、

という手ごたえはありました。



規模の小さな金融機関さんになると、定量評価もさることながら定性評価が占める割合が

大きな金融機関さんに比べて高くなると感じております。こちらで分析結果を話すことで

「ちゃんと分析している」という点から定性評価が上がるような感覚はあります。



他方、小さな金融機関さんは、大手と比べて定量評価の仕方が甘いようにも感じます。

大手さんなら、シミュレーション結果で赤字と言っても減価償却などが原因で、

キャッシュフローはプラスになっている、などがすぐ判断できるはずですが、

信金さんや信組さんはそれを担当者さんが判断するしかなく、その人の能力次第で

「赤字！？ダメですね！」で終わってしまうこともあります。



金融機関さんの特徴を把握し、うまくＰＲする方法を変える必要があるだろうと

私自身は思っています。



話があちこちに逸れながらになってしまいましたが、とりあえず赤字になってしまった

ことに対してのできる限りの対策はしたつもりです。あとは金融機関さんがどう判断を

するか、にかかっているのかなというところで。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

目的と手段を間違えないように気を付けないと・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１５位です。雨降ってるなあ・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



設定した目標を忘れずに、目標から外れそうになったら振り返るタイミングを作る。

当たり前のことかもしれないけど、大事なことなんだなと改めて認識させられました。



関東→札幌の大家会は、著名講師を呼んで講演するなどの活動はあまり行っておらず

メンバーの体験や経験、知見を持ち寄って、互助会としての活動を行っております。

週末は昨日書いた健美家さんのパーティーの前に勉強会が予定されていたため、

そちらにもダブルヘッダーで参加してきました。



一人は金融機関さんが法人の内容をどう判断しているかというロジカルな説明、

一人は不動産投資の規模を縮小しようと言う判断をしている理由の説明でした。



両方とも心に残る発表だったのですが、特に「不動産投資を縮小する」という決断を

下したプロセスの話は、人により事情が異なるんだなということを理解させられるには

充分な内容でした。



私自身は不動産投資に対して何らストレスを感じることはなく、いろいろと大変なことは

あれど、基本的には楽しく仕事をしております。客付をどうするか、管理会社さんと

良い関係をどう築くか、購入時の指値の駆け引き、金融機関さんとの折衝などなど。

ガラガラの物件を買っても、それなりに入居率を上げて満室にもっていくことは

苦手ではないと思いますし、維持運営あるいは売却することもできると思います。

（富山１棟目とか東京８棟目とか言われると、それはちょっと耳が痛いですけど）



しかし、自分としては当たり前にできるそれが、人によってはできないんだなと

いうことに改めて気づかされました。



発表した方（仮にＡさんとします）は、元々は「会社の給料にプラスアルファで

１０万稼いで、ちょっと贅沢をできればいい」という感覚で不動産投資に参入。

区分所有を現金で購入して、その目標を達成しようとしていたそうです。

そこから一棟ものにシフトし、規模を一気に拡大。一時期は８０部屋以上の規模に

なったということでした。



しかし今、売れる物件はどんどん売っているそうです。特に利益を出す価格でもなく

購入した時点から損をしない程度で売れればいい、という割り切りで売却活動をしており

総戸数は半分まで減らしたとのこと。引き続き、全ての物件を売りに出している、

ということでした。



不動産投資を始める前は、株などの紙の資産運用を中心に行っていたそうです。

あまり人とかかわるのが得意ではないという自覚があり、一人で完結できる資産運用を

行ってきたものの、少し趣を変えて「人や社会と関わることをしたい」という気持ちが

芽生え、不動産投資をやってみようと言うことになったそうです。



当初の目標は１０万のプラスアルファ。貯金で区分を購入した段階で、ある程度

その目標に近づいていたのですが、だんだん当初の目標から外れた一棟ものを購入して

規模の拡大に努めるようになりました。購入することが楽しくなってしまったのかなと

聞いてて思った次第です。



しかし、ここで運営がなかなか思うようにいかないということに悩み始めるそうです。

空室がなかなか埋まらない、修繕でお金がかかる、というところが大きな悩みだった、

と振り返っていただきました。



空室に関しては、管理会社さんとうまく関係を作ることが得意ではなかったようです。

どうしても感情的になってしまい、埋まらないことに対して文句を言ってしまったり、

北海道時間で動いている業者さんを東京の感覚で「仕事が遅い」と怒ってしまったり。



ご本人も感情に任せて発言してしまうことは良くないと理解しており、カッとしても

１０分置いて深呼吸してから対応しようとか、いろいろ考えてやってみたようです。

でもやっぱり、一日置いてもムカムカが収まらず、結局文句を言ってしまう、と・・・。

まあそうなると、管理会社さんから見ても「うるさいオーナー」「めんどくさい人」

という判定になってしまい、空室を埋める優先度も上がらなくなってしまいます。



他の大家さんが「管理会社さんと飲み会を設定して関係を作る」ことでうまくやっている

というところも試したようですが、お酒を飲んだらより本音が出てしまい、かえって

関係が悪化してしまったそうです＾＾；



後者に関しては、実際に修繕が発生しているかどうかもあるのですが、修繕が発生して

しまうのではないかという恐怖感から、お金を使うこと自体が怖くなってしまった、

ということでした。



お金に不自由しない生活を送りたいと思って始めた不動産投資。それなのに、一棟ものを

保有してからというものの、外食もあまりしなくなり、洋服も前みたいに買えなくなった

という本末転倒な結果になっている自分に気が付いたそうです。



人間関係に苦しみ、空室がストレスになり、お金を使うことに恐怖を感じる。

当初の目標であった「サラリーマンの仕事＋１０万で小金持ち」を達成しようとした時、

今の状態はどう考えても正常ではない。

結果、過剰な規模拡大はかえって目標から遠ざかると判断し、一旦足を洗うことにすると

決断した、ということでした。



関東→札幌の大家会では、年に１回アンケートを取っています。

北海道物件に対して積極購入か現状維持か撤退気味か、などの設問もあるのですが

そのアンケートの頃からＡさんの回答は「売却」「手じまい」「撤収」のような言葉が

並んでおり、半年前くらいにあんなに元気に購入していたのがどうしたんだろう！？と

びっくりしたものでした。今回、Ａさんが勉強会に参加できるということだったので、

その辺の心境の変化を聞かせてくださいとお願いして、発表いただいた次第です。



私自身もそうだったのですが、不動産投資は小さく始めてだんだん大きくするのが

時間はかかるけど結果としてはいいのではないかと考えています。小さく始めた時に

この仕事に向いているかを判定するタイミングができると思うので、そこで向いてると

判断したら、規模の拡大に動くといいのではないか、という発想です。



過去には「賃貸でクレーム対応するのが辛い」「やってみたけどまどろっこしいから

一気に稼げる事業の方が向いている」などの理由で不動産投資を止める、もしくは

拡大しないと決めた方も周りにはいらっしゃいました。私は特にストレスを感じずに

やれているので、適性があったのだろうと思います。



適性がなく、ストレスを感じる状況であれば、無理にそれを続ける必要はないと

思うのですが、始めてしまうと撤退するにも手間暇がかかります。だから、小さな

物件から始めて、小さいうちに判断をすればいいと私は考えます。



今回のような発表って、なかなか聞くことができない話だと思うんです。

わざわざ人前で失敗談を発表するって、儲けたいと思っている人はまずしないし、

儲かってない人はそもそも人前に出る余裕がなかったりするでしょうし。

そういう貴重な話を本音ベースで伝えてくれる会に参加できていることに感謝したいと

思います。



Ａさんの撤退がうまくいき、現金区分数戸で小金持ち大家さん達成で心穏やかに

過ごせることを祈りたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

健美家さんのコラムニストパーティーに参加しました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１５位です。コメント欄で相談された方、メールフォームありますのでそちらを！

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は関東→札幌の大家会の勉強会に顔を出した後、健美家さんのコラムニスト限定の

謝恩祭の末席にお邪魔させていただきました。楽しいひと時をありがとうございました。



私、別に健美家さんでコラムを書いているわけではないのですが、過去に大家列伝なる

インタビュー企画に応じたことがあったり、恥ずかしい失敗の話を赤裸々に書いたりと

単発もの・企画もので少しお手伝いをさせていただいております。



大物大家さんの皆様のように、優れた手法や安定の王道で安心感を与え、参考にしたい

大家さんと尊敬を集めるような方であれば、コラムニストとしてコラムを書くべきだと

思いますが、私はこの通り思慮が浅く危なっかしさの固まりで、とりあえず見切り発車で

手を出して失敗するケースも多く、皆様からの尊敬を集めるなんて確実に無理です。

どっちかというと「大丈夫？この人・・・」「いつか飛ぶぞあれは」と言われる側です。

なので、コラムを書く器ではないのですが、そういう教訓めいたものが不要である

失敗談や経験談なら書くことができるので、お願いされたら書くことにしております。

美人編集長にもお世話になっているので、頼まれたらやらないわけにいきません。



そんなご縁もあり、例年コラムニスト限定のパーティーにお呼びいただいております。

私ごときが足を踏み入れていいのかと思いつつも、スキルのある投資家の皆様の

ためになる話や面白い話が伺えますので、図々しくお邪魔しております。



今年はそのパーティーが昨日だったので、勉強会を途中で切り上げてお邪魔しました。





コラムニストではないですが、お呼びいただきありがとうございます、と心の中で

謝辞を申し述べていると、スタッフの方が「ひろ＊さん、こっちです」とわざわざ

誘導してくださいます。健美家の社員さんも温かい人が多くて、ほっとします。



会場に入り、顔なじみの皆様とご挨拶していると、なんとなく視界の中にちらちらと

違和感のある何かが・・・。目をそちらにやると・・・







・・・コンプラ的に大丈夫なのか、健美家さん（汗）



コラムニスト限定パーティーは、まず１時間程度のコラムニストによるミニセミナーが

あり、その後立食パーティーと言う流れです。今回はふんどし王子とポールさんの

世界一周旅行のセミナーでした。



前半はポールさんが語る世界一周珍道中の具体的な中身についてのお話。

世界中でクレイジーマインドは無敵であることを証明してみせ、地元のガイドさんにも

ユーはクレイジーだと言われた武勇伝（？）、爆笑ものでした。ほんと面白かったです。



ブログでリアルタイムに読んでたんですけど、本人の口から写真付きで語られると

また違った面白さがあります。腹を抱えて笑ってしまいました。エンターテイナーです。



後半はふんどし王子による「世界一周をいくらくらい使って達成したのか」という話。

旅費は基本的にマイルで賄い、ホテルとか現地での食費とかいろいろ積み上げていくと

このくらいでした、マイルはこんな具合に貯めました、パッケージツアーに乗っかると

この３倍くらいかかると思うけど、ＤＩＹで組み立てるとこのくらい安く済みますよ、

というお話でした。活舌が良かったのが高ポイントでした（笑）



懇親会の立食パーティーでは、赤井誠さんのビデオメッセージで開幕。

ああそうか、なんか今年足りないなあと思っていたんだけど、赤井さんがいないんだ。

レギュラーで毎年いらっしゃるのに、いないからなんか寂しい感じでした。



立食パーティーでは、著名コラムニストの方とのお話というより、声をかけてくださった

健美家社員さんとの話の方が印象に残りました。



何回か参加させていただいていますが、基本的に社員さんは進行を妨げないように、

各コラムニストの方と名刺交換して少し話して、また別のコラムニストの方のところに

行くとか、和に入れていないコラムニストの方をフォローするとか、そういうお仕事で

参加されている印象でした。ですので、何回もお会いしていて、この人社員さんだよねと

わかったとしても、そんなにガッツリ話すことはこれまではありませんでした。



しかし、今回は数名の社員さんから「私も投資してるんです」「ひろ＊さんのブログを

いつも読んでます」と言われる、といういつもと趣の違う感じがありました。



お世辞で言ってるわけでもなく、どうも本当に読んでくださっているようなんです。

けっこう前の話とか、あの薄いビルの詳細はとか、一夜漬けでガーっと読んで出てくる

内容とはちょっと違う話が多かったのです。こんな失敗ばかりのポンコツブログなのに

読むのに時間を割いていただき、かえって申し訳ないと思ってしまいました。



で、皆さん結構ご自身でも個人投資家として活動されているようなのです。

私と同じように悪球打ちが得意な社員さんとお話をしましたが、都内で再建築不可を

高利回りで購入して、某ノンバンクさんから数億引っ張っているとか、再建築不可を

購入したら通路面の所有者さんが建替をすることになって、セットバックで再建築可に

なりそうとか、こっちも聞いててワクワクするような話ばかりでした。



投資家目線で話ができる人が多いからこそ、投資家サイドに立った形での営業が

できるのかもしれないなあ、と思った次第です。



健美家さんの基本スタンスは、お金を貰う相手こそ不動産業者さんですが、業者さんから

お金を貰うために、エンドユーザへの啓蒙活動を大事にしている、と理解しています。



この業態だと、不動産業者さんの方を向いて、そちらに都合がいいような営業に

なりがちです。そうなると、エンドユーザは何でもいいから数を集めて勝負、みたいな

方向に走ってしまいかねません。しかし、健美家さんはエンドユーザの数より質で

勝負するという方針をとっているように見えます。



その方針があるからこそ、エンドユーザ向けのコンテンツであるコラムを充実させ、

エンドユーザの質の向上に努め、それを企業の商品価値と考えているのだと思います。



思惑はどうあれ、エンドユーザとしては勉強する為の材料がそこに転がっているのだから

大いに活用すれば良いと思います。コラム、私の分は置いておいて、他の方に関しては

勉強になるものが多いので、あまり読まれていない方は是非ご一読ください。



と、健美家さんの回し者のようなことを書いてしまいましたが、私自身は今まで一度も

健美家さん経由で提案された物件を買ったことがありません（汗）



懇親会は結局三次会まで続き、姫路の超大規模たたき上げ大家さんの大川護郎さんとか

ブログランキング上位常連のジャンクの女王さんとお話をさせていただいたり。

大川さんに「姫路」と「愛媛」を勘違いして声をかけたのは、酒のせいだということに

しておいていただければ幸いです（汗）

ジャンクさんは二次会でポールさんとのＳＭプレイ風な何かが激しすぎて、遠目にしか

眺められませんでしたが、三次会でちょこっとお話できて良かったです。

あと、ラジオ聞く習慣がないので申し訳ないのですが、人気ＤＪのサウザーさんとも

ご挨拶させていただきました。ラジオとか動画とかあまり見る方ではないのですが、

せっかくのご縁ですし今度聞いてみようと思います。フン様も出演されているという

ことですが、ラジオなんかに出て活舌大丈夫かしら・・・（笑）



すっかり楽しんでしまい、最寄駅までは帰れず、そこそこ近い駅からタクシーで

帰宅しましたが、後悔なし！来年も呼んでいただければ嬉しいなと思います。

お声がけいただき、ありがとうございました！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

無風状態だった札幌７棟目でコンロの故障が発生。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１５位です。久々にミスタードリラーやったら全然掘れなくなってた。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌７棟目、なにやら故障発生したとの連絡が管理会社さんよりありました。

設備の故障はどうしてもつきものなので仕方ないですが、なんともな〜。



札幌７棟目は満室になって半年程度経過します。今年の繁忙期も無風状態でした。

そうそう、ファミリー物件はこうでないとですよ。この安定感を期待してたわけです。



この物件、ものすごく良い立地というわけではないですが、まあまあ築浅で２ＬＤＫの

ファミリー間取り、駐車場も全戸分あって土地が割と広いというところが気に入って

手を出しました。購入当初３部屋の空室があり、思ったより時間はかかったものの満室。

その後は満室と１〜２部屋の空室を行ったりきたりする感じで、思ったより安定は

してないような印象を受けております。まあ最初に期待しすぎたかな。法人需要も

割と多くて、そういうところの転勤もぼちぼちあるからかもしれません。



ちょっと気になったので調べてみたところ、２年で５部屋の入れ替わりでした。

年間２．５部屋。全部で１７部屋なので、たいした件数じゃなかったです。

やっぱり思い込みはダメですね。数字で判断しないと。



で、築年数も十数年となると、そろそろ怖いのが修繕と設備の故障。札幌なので

部屋にエアコンはなく、ガスもプロパンです。そう考えると、設備に関してはそんなに

リスクを感じるものはないような気もしますが、９階建でエレベーター付きなので

全体的なところでは何かあるかもしれないなあと思っています。



大規模修繕に関しては、地震で受けた損傷を修復する為の調査を現在入れています。

調査が終わり次第、修繕計画を練って必要な修繕を行う予定です。ただ、足場をかけて

大規模にやる予定はないので、今回の調査の中である程度将来の修繕計画に関しても

目星をつけなくてはならないだろうと考えております。



そんな現状の札幌７棟目ですが、管理会社さんから「コンロが壊れた」という連絡が。

うーん、いよいよ来ちゃいましたか？修繕地獄の始まり。怖いなあ。



詳細は特に聞いていないのですが、入居者様のお部屋のガスコンロが壊れたとのこと。

コンロ壊れたら直さないわけにいかないです。コンロですよ、コンロ。結構まずい。

お風呂が壊れたとか給湯器が壊れたというほどのまずさではないですが、充分まずい。

自炊する人なら発狂ものです。



とりあえず今は業者さんに見積を取っているところだそうです。値段を問わず、速やかに

修繕して貰わないとですね、これは。修繕コストを下げることはとても大事ですが、

入居者様の顧客満足度の向上も大事なので、急ぐべき時は急がないといけないです。



どうしてもコストと顧客満足度を両立させたいなら、故障する前に予防交換するしか

ないのだろうと思いますが、それもまあ難しいですよね、現実的には。壊れないかも

しれないからかえって高くつく、というところも加味して考えると、思い悩んで

しまうだろうと想像します。



今回は管理会社さんの見積が出たら、その通りにさっさと修繕するつもりです。

結果としてそれが一番コスパがいいだろうと思いますので。



来週札幌に行って、ちょっと物件の様子でも見てこようと思います。

札幌５棟目の原状回復、札幌６棟目の修繕後の部屋の様子チェック、札幌７棟目の

外壁等の状況確認、札幌８棟目の漏水状況確認などもありますし、別件でちょっと

札幌で済ませなくてはならないこともできてしまいましたので。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。