札幌出張で現地の状況確認。

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札幌出張、行ってきました。今回は野暮用もあったので、不動産関係の活動は最小限。



今回のミッションは、札幌５棟目・札幌８棟目のの現場の確認をすることです。

札幌５棟目は２部屋の退去があったので、それに対してのリフォームの必要性の確認。

札幌８棟目は漏水の原因を確認するためです。



札幌５棟目は２部屋の原状回復が必要で、１部屋は重症、１部屋は軽傷と聞いています。

運よく原状回復前にお申込が入り、結果的に３６万の見積が２０万まで減ったという

ラッキーがあったので、現場のチェックは必須ではなくなりました（過去ブログ参照）が

現地を見て管理会社さんと話すのは大事だと思うので、そのまま実行することにしました。



当日、現地で管理会社さんと待ち合わせ。防災関連の方も連れてくると言っていたので、

何か防災関連でまずいことあったかな？と思い起こすも、あまり記憶がはっきりせず。

まあ当日になればわかるだろうと気楽に構えることにしました。



防災関連の業者さんは、消防点検の結果の報告でした。まじめな業者さんだなと。

一通り説明を聞いて、この辺はこうしたらいいだろうとか、今後こんな形で毎年の

防災点検をすることで、物件のこの辺を改善することができる、などのご説明を伺い

ご提案いただいた方式で了承。よろしくお願い致します。



防災屋さんが帰った後、管理会社さんと原状回復の必要な２部屋の状態のチェック。



片方は短期での退去でしたので、特に気になるところはありませんでした。

普通に綺麗で、クロス洗浄で対応すればおしまいという感じ。網戸がないので、

それを新たにつけましょうというご提案は良いと思ったので採用しました。

総額４万くらい。リーズナブルです。



もう片方は長期入居の末の退去なので、部屋はやり直さないとダメだなあという感じ。

木部がタッチアップくらいで済むレベルではないボロボロさなので、木部塗装が

必要であるという認識は持ちました。クロスも洗浄でどうこうなるレベルではないため

普通に貼り直しにせざるを得ないでしょう。



ＣＦは張り替えないと本来なら厳しいでしょうけど、幸いにして入居者様からお申込を

いただいておりますので、これ幸いということで張り替え無しにしました。

他、何点か見積から管理会社さん判断で落として貰っていますが、その判断も妥当。

内容的にはこれでやるしかないねという感じでした。



あとは懸案の駐車場。先日１台お申込をいただきましたが、現地に看板を掲示しても

外部からの反響がなかなか取れません。



この駐車場、６台停められますが、実際に６台停めるとかなり取り回しが厳しいです。

幅が狭いのでちょっと怖い感じに。そして物件の入口も思いきり塞いでしまいます。

敷地の形状の問題なので現状だと仕方ないのですが、縦の幅が短く、大きな車は

そもそもはみ出してしまうという問題もあります。



考えているのは、６台→５台に減らして、停めやすい形にするとともに、余った敷地を

ゴミステーションや駐輪場として活用する、という内容。その内容に従い白線を引き直し

使いやすいものにするといいのではないか、と考えます。



管理会社さんともその案は共有し、すぐではないけど追々検討しましょうということで

問題点の共有は図ることが出来ました。



その後、管理会社さんの担当さんとオサレカフェでお茶しながら打ち合わせ。

いろいろな話はありましたが、やっぱり担当の方のまじめに仕事に取り組む姿勢が

良いなあということと、仕事以外の趣味の話が合う人は楽しいなあというところが

印象に残った次第です。



札幌５棟目の管理会社さんとここでお別れして、次の目的地である札幌８棟目へ。

こちらは先日謎の漏水が発生したということで、原因を推測するために関係者で集まり

今後の進め方を検討しましょう、というステータスになりました。



今回、管理会社さんと、札幌８棟目の修繕に対応してくださったベテランの職人さんに

集まっていただき、現場でいろいろ会話。可能性としては、上の部屋で水を出したままに

してしまって、オーバーフローしたのではないか？という可能性が高いと思うという

お話になりました。



・管理会社さんにて、その線で上階の入居者様にヒアリングをする

・もし上の階の人ではないということであれば、壁を壊して水の跡を確認

・被害箇所の写真を撮影して修繕の見積を作っていただき、火災保険の適用を打診



という流れで進めることとしました。



この職人さん、札幌５棟目のちょっとした修繕にも対応していただきました。

そこにあった放置バイクに興味を示していたので、管理会社さん経由で所有者が

いないことを確認して、職人さんにプレゼントしたことがあります。



今回、その回収したバイクを自分で修理してまた乗れる状態にしたよ、と写真を見せて

くださいました。軽いエンジンの焼き付きがあって、乗れなくなって修理するのも

勿体ないと放置したようで、自分で修理して乗り回しているそうです。

こういった遊び心があり、わざわざ報告してくれる律儀な職人さんは大事にしたいです。

私もほっこりさせられました。



そんな感じで、札幌出張はちゃんと成果を出して終わることができたと思います。

次は札幌６棟目と札幌９棟目のてこ入れに行かないとだなあ。



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融資の旗色悪し・・・作戦変更を図る。

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昨日から一泊二日で札幌に来ております。

昨夜変な飲み方をしてしまい、完全につぶれて前後不覚になりました関係上、

本日はブログの更新が遅れてしまいました。

今もまだちょっと辛いですが、空港から頑張って更新しております。



札幌の成果はまた別の機会にして、今日は東京１２棟目（仮）の進捗状況など。

ここはメインバンクさんに持ち込んでおり、融資審査をいただいておりますが、

今回はちょっと苦戦しているようです。



状況が気になったので、先週電話で担当の方とお話をしました。

やはり進捗は思わしくない雰囲気。修繕の費用も含めたフルローンで依頼をして

おりますが、それだと単体で将来的に回らなくなるリスクがある、ということで

審査が難航しているそうです。全体で見た時も、物件が古いものが多いので流動性に

不安が残る（金融機関さんの目線で言うと融資しづらいものは流動性が悪いという

発想になるのでしょうね）、ということでした。



支店としては色々な材料を出して説得しているけど、本部さんの見立てを見ている限り、

このままいくと否決になる可能性が高い、と言うお話でした。



何とか融資を通そうと奮闘してくださっていることはとても伝わってきました。

ですので、こちらも何か援護射撃はしたいです。



流動性の観点については、東京の小ロット案件が多いことから、逆に私自身は

あまり心配をしていません。過去、東京７棟目という失敗物件を売却したことが

ありますが、あれも耐用年数は盛大に超過していたものの、特に問題なくサクッと

売却することができました。再建築不可の東京４棟目も、一度は買付が入っており、

現金で買える客層がいる限りは問題はないだろう、と考えております。



金融機関さんの目線とは異なると思うけど、事業者の目線としてはこういうことですと

説明をして、その点は本部さんに再度掛け合っていただきたい、としました。



そして、単体で回らないという話がネックになるなら、自己資金を投入しますという

ことも申し伝えました。最低限、物件の購入まで何とかしてくれれば、あとは自己資金で

片付けることもできます、という理論です。借入額が減れば、単体で回らないという

問題が発生しなくなるはずです。



あちらから減額を提案せず、何とか満額で通そうと頑張ってくださっているのは

よくわかります。その気持ちはとても嬉しいです。でもゼロになるのも困るので、

ここはリフォーム代が多少出ればいいじゃないかという発想に切り替えることに

しました。



こういった点を金融機関さんにお伝えして、審査の状況が良い方向に展開されるか

確認してほしいとリクエストをしたところ、担当さんは再度シミュレーションをして

金額いくらなら単体で回るという話にできるか早めに検討して回答する、という

お話になりました。



えー、伝えてはみたけど、自己資金のあてがあるかと言われると微妙です（汗）

まあでも、物件さえ確保できれば、あとはいずれなんとかなるでしょう。

借入が難しければ、物件売ってお金を作るのもありだと思います。

財務が傷んでいるので、物件を売って立て直しを図らないとだなあというのは

今年初めからの一連の融資の動きを見ていればよくわかります。東京１２棟目を最後に

買う手を緩めて、自己の状態を立て直す作業に入りたいと思います。



でも、この案件はなんとか頑張って融資通してね！



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ガス会社さんの隙をついた入居者様の反乱！？

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千葉１棟目テラスハウスで事件が発生しました。入居者さんより突然「プロパンガスを

切り替える」宣言が飛び出したのです。



千葉１棟目はテラスハウス。購入前からお住まいになっているご夫婦の方が賃借人さんで

退去の雰囲気もなくそのまま住み続けてくださっています。このままずっと住み続けて

くださればいいな、と思っている今日この頃です。



しかし、そんな静かな千葉１棟目で唐突に入居者様が反乱を起こしました。予想を

していなかったので、ちょっとびっくりした次第です。



ある日、会社の仕事をしている最中に携帯が鳴りました。例によって仕事が終わった後

チェックしたのですが、電話をかけているのはプロパンガス会社の方でした。

あら、珍しい。千葉１棟目の給湯器が故障した際に、プロパンガス会社さんの支給で

交換していただけないかと交渉した時以来です。でも一体何だろう？



タイミングが合う時にかけ直しをしたところ、入居者様よりガル会社切り替えの

通知があった、とのこと。え！？あれ？？ガスってオーナーとガス会社さんの間で

供給の契約してるんじゃなかったっけ・・・入居者さんがそれを変えることが

出来るものなのか！？



入居者さん曰く「オーナーが変わったからガスの縛りは無くなっているはずなので

変更する」という申し入れだった、とのこと。そしてガス会社さんも事情が呑み込めず

私達が「元・オーナー」だと思って話をしているようです。なんかややこしい状態。



まず、ガス会社さんには私達がまだオーナーなんです、ということの説明から。

だから、オーナーとガス会社さんの間で供給の契約を結んでいるはずなので、

入居者さんが勝手にそれを変えるなんてことは・・・と話していて違和感が。



そういえば、ガス供給の契約、結んでなくない？



思い起こすと、絶対に結んでいない気がしてきました。うん、間違いないな。

ということは、法的には入居者様が言うように縛りはないってことになります。



ガス会社さんに確認したら「そうなんですよ・・・」と。あー、やっちまったなー。

給湯機交換の時に契約しなかったのが運の尽き・・・。こうなると私としてはもはや

かばう手立てがなくなりました。



とはいえ、無償で給湯器を交換いただいているのですから、何とかガス会社さんの変更を

思いとどまっていただくよう、入居者さんには働き掛けないわけにはいきません。

法的な根拠はないけど、給湯器交換してくれたし、ガス代も頑張ってくれると言う

お話なので、思いとどまってくれませんかという話を管理会社さん経由でしてもらう

ことにしました。



そして、しばらくしてから管理会社さんより返答がありました。

ご主人としてはどちらでもいいんだけど、奥様が交換以外ありえないと考えているようで

どうしても交換できないなら引っ越す、と言い出したそうです。

ごめんなさい、そうなると大家としてはガス会社さんをかばいきれず・・・。



ガス代は今までも交渉すれば下がっていたのですが、担当が変わるとまた元に戻る、

を繰り返していたようです。たぶんそれがストレスになったのでしょうね・・・、



ここまでの流れをガス会社さんに説明し、申し訳ないと謝罪。

先方も自分たちが契約をしていなかったし、仕方ないということでした。

また機会がありましたらよろしくお願いします、ということで電話終了。



初めてのケースでびっくりしましたが、こんなことあるんですね。

私が何か問題があったわけではないですが、ちょっと申し訳ない気持ちです。

でも入居者様としてはこちらの方が幸せなのだから、そういう意味では良い話で

あったのだろうと思います。ガス会社さん、結果として給湯器をプレゼントして

くれただけになってしまったので、そこが申し訳ないと思う次第。



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申込やらリフォーム代削減やらで良い流れに。

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札幌５棟目、２部屋退去で厳しい状態でしたが、怒涛のリカバリーを見せています。

捨てる神あれば拾う神あり、とはこのことかも。。



札幌５棟目は、３月末で２部屋退去が発生するという状態でした。ちょっとキツイです。

以前のブログで、そのうち１部屋は玉砕していてリフォーム代も高くなったと書かせて

いただきました。見積の削れる項目を削っても３０万ちょい。家賃何ヶ月分だよという

感じで、つまらない状況でした。



しかし、この後立て続けにラッキーなことが起こります。大変ありがたいことです。



ラッキーその１

退去になったもう一つの部屋のお見積が出ましたが、綺麗に使ってくださっていたようで

３万とかそんな金額で済むことがわかりました。お、片方が高いけど片方が安いから

結果として帳尻があったんじゃないか？これ。ラッキー。



ラッキーその２

お住まいの入居者様より「駐車場を契約したい」という連絡がありました。

入居者様だけだとなかなか埋まらないこの駐車場。看板を付けて月極駐車場として

外部にＰＲしても、なかなか借りてくれる人が現れませんでした。のぼりを出せば

何故か隠されると言う事案もありました（どこかの部屋の入居者様が目障りと感じて

勝手に外して物件裏に隠されていたことが何回かあり、結局断念）。



入居者様からのお申込は以前もあったのですが、ギリギリで狭く駐車場を取ってしまって

いるため、その方の車が大きすぎて数ヶ月で解約になったことがあります。購入依頼

ずっと６台中３台の状態で膠着していましたので、４台目の契約、素直に嬉しいです。



高齢の入居者様が、息子さんと一緒に住むからということで借りてくれるそうです。

軽自動車なので大きさ的にも問題はないでしょう。



１ＬＤＫのメゾネットなので、息子さんと住むにはちょっと狭いかもしれませんが、

これで孤独死問題もなくなるし、これはこれでありがたいお話なのです。ラッキー。



ラッキーその３

原状回復費用がいっぱいかかる方のお部屋に、原状回復前にお申込が入りました！

予備校に通うために道東から札幌に出てきて一人暮らしされる浪人生とのことです。

じゃあノールックか？と思いましたが、管理会社さんから「床はそのままでいいと

言われています」などのコメントもあったため、ルックしてるっぽい？です。



現地を見て納得してお申込をされているということで、管理会社さんが機転を利かせて

工事の内容を更に大胆に削ってくださいました。管理会社さんの判断なので、たぶん

内見の具体的な状況を把握してのことと思います。



結果として、１０万円くらい見積が下がりました。私としてはコストが下がることは

大歓迎なので、勿論即承諾です。管理会社さんナイス！



予備校生ということなので、大学に合格したら出ていく可能性も高いと思います。

そういう意味では、広告料など考えると短期入居になりそうな人を焦って入れるのは

あまり好ましくはないのですが、今回はリフォームを先延ばしにできることもメリットの

一つになると思いますので、受け入れようかと思います。



この部屋は家賃プランも３つ掲げていました。

１．初期費用完全ゼロ

２．家賃２０００円ダウン

３．仲介業者さんへの個人謝礼

バリエーションを作り、カスタマイズいただけるようにしたところ、今回のお客様は

２を選んだとのことです。まあそれでも家賃は前の人より２０００円上がったので、

よしとしたいと思います。



というわけで、３つのラッキーが重なり、修繕費が当初かなり高かったところ、

ダメージが最小限に抑えられた、ということになりました。１部屋と駐車場１区画の

立て続けの申込、そしてもう１つの部屋のリフォーム代がかなり安く済む、と。

ラッキーすぎてかえって不安になりました（笑）



これもひとえに管理会社さんのご尽力に尽きると思います。駐車場の看板設置だとか

募集のプランを複数出すとか、仲介業者さんに営業をかけるとか、そういったところを

適切に対応いただいているからこその結果なのだろうと考えます。感謝申し上げます。



札幌は残り５室になりました。札幌５棟目１室、札幌９棟目３室、札幌１０棟目１室。

札幌５棟目で１室申込（今回書いた内容）、札幌８棟目で退去予告１室と入居申込１室、

という申込ベースのものも加味して、残が５部屋です。うち、商品化できていない

札幌１０棟目（相変わらずプロパンで苦戦中）以外で考えると、残り４部屋です。

札幌９棟目がテナントと極小三点ユニット部屋なのでなかなかキツイところはありますが

頑張りたいと思います。



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地震保険の申請が認められ、保険金が支払われることに。

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札幌９棟目で、地震保険の保険金が支払われることになりました。

修繕のために活用したいと思います。



少し前ですが、平成３０年胆振東部地震の後購入した物件について、余震の被害が

あったのではないかと思われる物件について、地震保険の申請をさせていただきました。

詳細な経緯は前回のブログを参照いただくとして、基本的には現地にいる建築に強い

職人さんに保険会社さんの派遣するアジャスターさんとの日程調整から現地立ち合いまで

一任する形を取らせていただきました。



地震保険は独特の基準があるので、素人目線でここが被害を受けたと言ってもダメな

ことが多いようです。構造に直結する部分でないと、被害は認められないとか。

逆に、構造に直結する部分なら、クラック程度でも被害と認められるとか。



素人の目ではわかりにくい「これも被害と言える」「これは被害とは言えない」を

こちら側の立場に立って説明していただけるのがありがたいです。アジャスターの方に

この辺がこうおかしい、と説明をオーナー側の立場に立ってして貰うことで、

若干ではあると思いますが、こちら側の主張を聞いていただける場面が増えるものと

考えております。



先日、その業者さんが保険会社さんが派遣するアジャスターさんと共に、札幌９棟目と

札幌１０棟目を見てきてくださったそうです。事前に、この日が保険会社さんとの

立ち合いの日だよというのは教わっていましたが、立ち合い当日に札幌８棟目の漏水が

発覚して、正直地震保険の立ち合いどころの騒ぎではなかった、というのが実態でした。

地震保険の立ち合いに行っている職人さんのうち、片方に漏水の現場に急行いただいた、

というくらいで、優先度で言えば完全に漏水が上になっていました。



ですので、それからしばらくして、保険代理店さんより「札幌９棟目は地震保険に

相当する被害が認められたので、保険金をお支払いします」という連絡をいただき、

「ん？地震保険？・・・あ、そうか！」と一瞬考えてしまいました。完全に頭の中から

飛んでいました。ハイ。



結果を伺うと、札幌９棟目は損害が認められ、札幌１０棟目は認められなかった、

ということでした。これに関しては、私自身が現地を見ていないということもあり、

どんな結果が来てもその通りに受け止めようと思っておりましたので、特に異論は

ありません。アパートは認められ、戸建は認められなかった、ということで受け止めて

保険金の支払申請の処理に進みたいと思います。



今週末の札幌出張では、札幌９棟目まで回る時間はないなあ・・・。

本当は被害状況を確認して、修繕の計画を立てたいところなのですが。

他の物件で手一杯なので、そこまで手が回らなさそうです。

札幌５棟目原状回復確認、札幌８棟目漏水確認、清掃業者さんとの顔合わせ。

このくらいが限界かな、今回は。野暮用もあるし。

修繕箇所の検討はまた後日にします。



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