まさかの逆転満塁ホームラン！富山１棟目、奇跡の満室へ。

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昨日、心の満室とかたわけたことを書いていたのですが、衝撃的な奇跡が起こりまして

（申込ベースですが）満室になってしまいました。あわわわわ。



いや、ほんとびっくりしたんですよ。管理会社さんの担当の方もやや興奮気味でしたし。

仕事中に電話がかかってきたので、ああきっと先日の１部屋申込の件だなと思いつつ

折り返したところ、「嬉しいご報告とご相談があります」と。え、更に嬉しい感じなの？



まず、昨日のブログに書いたＡＤマシマシ要求（笑）の業者さんからお申込が入った、

とのことでした。それも３部屋。え、３部屋！？まじで３部屋なの！？えええー！



物件から割と近い工場で働く方だそうで、法人の社宅需要がドンピシャにハマった

形のようです。そしてマシマシさんからは相談事項として「３部屋決めたんだから

最後の１部屋だけＡＤ更に追加できませんか？」と。２マシマシキター（笑）

いやでもその価値のある仕事はしてくださったので、オーケーしました！嬉しい〜。



「それとですね・・・」え、まだ続くの！？



営業回りをしていて一番感じのいい対応をしてくれる駅前のアットホームな地場の

業者さんからも、地元の方でお申込をいただいたとのことでした。うひょーい！

てことはアレか、一気に４部屋埋まったってことか！なんてこったい、嬉しい悲鳴。



こちらも相談事として、とても遠慮がちに「できればＡＤがほしいです・・・」と

リクエストがあったとのことです。よっしゃよっしゃ、おっちゃん払ったるでー！

いつもお土産に持って行っている東京ばな奈へのお礼もあったということですし、

この業者さんとも仲良くしたいから、差し上げますよ！



私「ということは、今３部屋入居で一気に４部屋申込が入ったから、残りの空室は

　　１部屋ということですね」

管「それがですね、まだ報告の続きがあるんです」

私「ファ！？」



なんと、更にもう１部屋、県庁所在地にある業者さんから、３部屋同時申込の工場と

同じ勤務先への派遣ということで、お申込が入っているとのこと。これも法人さんの

社宅としての申込で、法人さんの稟議が通り次第正式に申込になるということでした。



えーと、えーとつまり・・・５部屋空室から一気に満室ですか！？

購入して１年半、凍結事故で募集できなかった期間もあったけど、１部屋入居から

スタートして、申込いただいたけど２ヶ月で退去した人がいて、唯一の入居者様が

退去されて、凍結事故からの復旧修繕で昨年の繁忙期を逃して、ぼつぼつと申込が

入ったりキャンセルになったりして、亀の歩みでようやく３部屋入居までこぎつけて、

気長にやるしかないなーと思っていた富山１棟目が・・・まさかの１日で満室。



事実は小説より奇なりとは良く言ったものです。

ていうか、奇跡すぎて喜びと戸惑いの感情が複雑に交錯しています。

話できすぎじゃね？キャンセルとかあるんじゃね？と思う自分もいるし、心の満室とか

アホなこと言ってたのが言霊になっちゃったよとびっくりする自分もいるし、

妄想利回り１００％には届かなかったけど、利回り８２％だなーと計算する自分もいて

とりあえず祭りだな！と思った次第。



３部屋申込のお部屋は駐車場不要、地元の申込は駐車場必要、県庁所在地の申込は

駐車場不明なので、駐車場の分だけ利回りが下がることになりました。

まあそれでも、先に計算した通り８２％くらいになるので、充分な数字です。



冷製に振り返ると、恐らく近所のでかい工場が人を増員していることが勝因なので、

この工場が派遣切りをしたら、人が減るというリスクは抱えることになります。

特定の施設に依存することはあまり好ましくないですが、今回の場合空室期間が

長すぎるので、危ないかもしれないけどこういう形で埋めてしまっても止む無しと

考えます。



これで一気に空室は減り、東京５室、札幌５室の合計１０室にまで改善しました。

稼働率９１．４％まで上がり、久々の９０％台到達。商品化できていない物件も

あります（東京１１棟目２室、札幌１０棟目１室）ので、それを分母から省けば

９３．８％になります。素晴らしい〜。



この勢いで、他の物件もドカドカと申込が入りますように。祈。



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富山１棟目、お申込をいただくことができそう。

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富山１棟目、たぶん申込をいただけそうです！よかったー。

サンデー毎日行く前に何とか稼働率５０％まで到達できました。



いつも一緒に営業に来てくれていた担当さんの退職が発覚し、また関係づくりから

スタートだなあと思っていた富山１棟目。その担当さん、辞めるという電話連絡の際に

「あと１部屋決めるのが私の使命というつもりで頑張ります」と言っておりました。

その頑張りがここで実を結んだようです。感謝。



たまたま電話に出られるタイミングの時に、富山１棟目の管理会社さんから着信あり。

電話に出ると担当の方でした。「確認なのですが・・・」と前置きしてからおもむろに

話しはじめた内容は以下の通り。



・一緒に営業回りした某仲介業者さんが申込を検討している

・派遣社員さんの社員寮としての用途

・ＡＤいただけるなら必ず申込する



富山１棟目、今回問い合わせをしてきてくださったのは、前回の営業活動で初めて

訪問した仲介店舗さん。この時もけっこうやる気があり、法人顧客をいっぱい

抱えているということだったので、もし決めてくれたらＡＤつけますとしてました。



富山１棟目のあるエリアは、地場の緩い業者さんが多く、あまりＡＤを積んでも

響かない感じがあります。むしろ、こまめに顔を出している方が効果がありそうな。

そんなのんびりした地域です。言い方を変えると田舎町・・・（ぼそぼそ）



この地域でＡＤに釣られる業者さんは１社だけだったのですが、前回の訪問の際に

こちらの業者さんもＡＤが効果的とわかり、ＡＤつけますよと約束してました。



今回、うちの物件に価格帯が合いそうだということで申込いただけることになり、

前回の約束通りにＡＤをつけてもらえるのかを最終確認している状況のようです。

これは一も二もなくＡＤつけますの一択。

ここで「ＡＤつけません」とか言ったら一生客付して貰えないです（笑）

きっと申込をいただくことができたはず。もし受領できていれば、入居はすぐにでもと

いう感じになるそうです。ＧＷ前には契約して入居開始なのだとか。早いですねー。

家賃の発生が早いので助かります。



これで富山１棟目はようやく８部屋中４部屋が埋まることになりました。

稼働率５０％達成、残り４部屋と言うことになります。まあまだまだ空きは多いけど、

物件のある町もそんなに大きくないし、その中でも田舎の立地なので、都会のように

ホイホイと埋まらないのは仕方ないです。じっくりやりましょう。



と言いつつ、あまりにも稼働率が低いままだと、週末のサンデー毎日倶楽部の合宿で

「やっぱりあんな田舎埋まらないだろ〜」と諸先輩方にいじられるの必至だったので、

せめて５０％まで持ってこれてよかったです。半分は埋めましたよ！って言えるし。

（それでもバカにされるって？確かに・・・）



いやでもね、この低稼働率なのに２部屋退去があったとか、２部屋キャンセルが

あったとか、その辺がなければ今頃満室ですよ！そう、紙一重のところで残念な

結果になり、満室だったはずが５０％になってしまっただけなのです。

大丈夫、富山１棟目は心の満室です！そう胸を張って回答しよう。うん。



異論反論、お前はアホかなどのご意見、全て受け付けます＾＾；



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東京８棟目の入居者様と親睦を深める企画を準備中。

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東京８棟目のイベント準備を着々と実施中です。色々な方を巻き込んで、楽しい

イベントにしたいと思います。



サラリーマンのお仕事もけっこう多忙で、それ以外に不動産関係のあれやこれやが

どんどん入ってくるため、意外と忙しい日々を送っております。

税務関係が終わったので、ようやく次のことができるぞ〜！と喜び勇んで、この先の

関東→札幌の大家会の札幌遠征の現地でのアレンジを始めたり、フィリピンで泊まる

ホテルを検討し始めたり、顧問税理士さんに物件売却を進めた場合の税金の相談を

し始めたりしました。メールも返信しないとなのですが、あいかわらずため込んでしまい

返事が出せてない方にはご迷惑をおかけしております。



そんな中、私が楽しく頑張ってやっている調整があります。

それは、東京８棟目の入居者様向けのＢＢＱパーティーの企画です。



東京８棟目はコンセプトに合致する入居者様にご入居いただきたいと考えており、

そのコンセプトを楽しんでくださる入居者様のために、大家側もイベントを考案して

期待に応えなくてはならない、と思っております。



コンセプトは「ペット（特にワンちゃん）を多頭飼い」「シェアハウスほどではないけど

緩くコミュニティで繋がれる」という２点を重視しております。

東京８棟目は都内にしては庭が広い物件なので、入居者様同士が庭にあるテーブルと

椅子を使って、ちょっとした交流ができて、その横にワンちゃんがいる感じになれば

理想だなと思っています。



この物件のお庭で、入居者様や関係者、果ては近隣の方も含めてＢＢＱをしたい、

ということはこの物件のコンセプトを考えた初期の頃からずっと考えておりました。

下町地域なので、近所の人の気軽に声をかけてくれる土壌があります。どうせなら、

物件の中だけでなく、物件の外の人とも緩く繋がって貰えると嬉しいなというのが

私としての希望なのです。それは、地域社会に貢献していることに繋がるのでは

ないかとも思うためです。



ワンちゃんに負担がかからない気温なのは、春と秋。ワンちゃんを飼ってる大家さんに

いろいろ教わったので、この時期を狙ってました。狙いすませたこのタイミングに

入居者さんや関係者の方と相談して、ＧＷ中にＢＢＱ開催を決定しました。



幸いにして、入居者様は全員ご参加いただけそうで、先日お申込をいただいた方も

参加可能ということでした。ちょうどよい顔合わせになりそうです。



管理会社さん側は、社長が出席できるか調整中。施工業者さんの社長は参加確定。

ワンちゃんと住む賃貸物件に関してアドバイスをしてくださった皆様の一部の方も

参加していただけそうです。



それから、私だけだとＢＢＱの調理とか事前準備の段取りが心もとないので、

料理に長けていてアウトドアも得意な友人に焼き場のお手伝いの依頼をしました。

苦手な部分は積極的に他の人にお願いするスタイル。



参加者も半分近くが入居者様で、今のところは残り半分が運営サイドやそこに縁のある

人間、という感じでいい塩梅になっています。



近所の方にばらまくチラシも作りました。

もしお時間よろしければ遊びに来てください、というメッセージを伝えると共に、

ＢＢＱするので当日うるさくしちゃったらごめんなさい、という先回りしての謝罪の

意味も込めたチラシです。うちは隣の区画に地主さんもお住まいなので、あまり近隣に

変な印象を持たれることはマイナスになります。できれば地主さんも一緒にＢＢＱを

楽しんでいただければベストだなと思う次第です。



ただ、先週末は札幌、今週末はサンデー毎日の党大会合宿、平日は出張しがちなので

どうやってビラをばらまく時間を確保しようか！？というところが目下の悩みです。



それから、ＢＢＱに使うグリルも新規購入しました。

ガス式のやつで、コストコで安く売っていました。

【2〜3営業日後の発送】コールマン バーベキューグリルBBQグリル ロードトリップグリルLXE−J II＆ロードトリップアクセサリーグリドル＆ロードトリップストーブグレードII＆純正LPガス燃料470g　　[2000017066 205597 2000026806 5103A470Tx2] 価格：41999円（税込、送料別) (2019/4/18時点)

炭火だと片付けるのも大変そうだし、この形式なら転がして持っていくことが

できそうだしで、なかなか良さそうと思った次第です。

ちなみにコストコでこれ買ったら、ガスは入っていなかったものの２８０００円くらい。

ガスを別途買っても３万くらいですので、これだけでコストコの年会費の元を取れた、

という計算になります。やっぱ良いね、コストコ。



忙しい中の準備なのでしんどいのはしんどいけど、やってて楽しいので苦にならず。

楽しい苦労だったら多少買ってでもしていいかな、なんて。



何とか当日、成功裏に終われることを祈りたいと思います。



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東京法人はしっかり黒字＆仙台法人の前期決算の書類を提出。

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今年はもう顧問税理士の先生に迷惑をかけないぞと決めてから、一応それなりに

定期的に資料を出して頑張っています。



個人の確定申告、期中何もせずに最後にまとめて対応した結果、まさかの赤字決算という

痛い目を見た私。これがあってから、さすがに考え方が変わりました。

今までは「夏休みの宿題はギリギリになってから手を付ける」「手遅れにならない

ギリギリのタイミングで開始する」という形で困っていなかったので、どうしても

それに即した動きになってしまっておりました。しかし、このやり方は税理士さんに

迷惑をかけるだけでなく、自分自身の事業戦略にもマイナスであることが今回の

赤字決算で痛いほどよくわかりました。



ですので、今後こういった仕事のやり方は極力慎み、定期的に税務対応をすることで

早いタイミングで数字をつかみ、対策を練るなどの補正をかける必要があると

理解をしました。



また、顧問税理士の先生が「ひろ＊さんの決算処理は大変だ」とよく言っているので

何がそんなに大変なのか、きちんと確認することでお互いに業務改善ができないか、

と言うところも、もう少しちゃんと話して考えてみようと思いました。



そんな経緯もあり、顧問税理士の先生と確定申告後に電話で打ち合わせをしました。

（具体的に改善するとした内容は過去ブログを参照いただくことにします）

顧問税理士の先生には「月次決算にする」と言いましたが「せめて四半期決算に

しましょう」と言われてしまいました。たぶん月次決算まで来ると手間が増えて

しまうのかな。それともプロの目線からそこまでやらなくても大丈夫と思って

くださっているのかな。どっちかはわかりませんが、私もたぶん月次だと辛くなる

可能性もあるので、いきなりハードルは上げずに四半期決算で始めることにしました。



そして、その状態で初めて登場した、東京法人の２月末時点での試算表。

こちらの結果は、赤字を完全に打ち消すには至らなかったものの、それなりに大きな

プラスの額であることがわかりました。法人と個人を合算すれば、赤字の幅はかなり

小さくなるということは理解できました。



こういうことが事前にわかっていれば、経費の計上方法も少しは工夫できるはずです。



例えば札幌への出張ですが、私は個人でも仙台法人でも札幌に物件を保有しています。

この状況であれば、どちらの立場で出張に行ったかはどうしてもあいまいになるので

「今回の出張は仙台法人の方が財務に余裕があるので、そっちの費用負担にしよう」

などのジャッジもできます。勿論、現地での活動実態にあわせて案分するべきなのだと

思いますので、そこは現地での活動も仙台法人の物件のことばかりにするなどの形で

実態もあわせる必要はあるでしょう。



あるいはセミナーで出張した場合も、今回は東京法人の方が財務に余裕があるので

そちらの費用負担で出張しよう、などという形で振り分けることができます。



今まではとりあえずどちらかわからないけど個人に入れておこう、みたいな感じで

処理をしていた節もありますので、そういうところをより全体最適化させながら

動くことができるようになるでしょう。



他方、顧問税理士の先生の手間が大きく減ったかと言うと、そこはちょっと怪しいです。

今までも年に何回かは情報を全て開示していました。確定申告の時期だけでなく

４月末（仙台法人の期末が２月末）、９月末（東京法人の期末が７月末）には情報を

出しているので、４半期決算にしたからと言って楽になるかと言えば、実際はそこまでの

話ではないように思います。



購入・売却が多いのも手間だと言ってましたが、これも事業をしている以上は

やむを得ず、顧問税理士の先生の手間を省くために買い時や売り時を逃すわけには

いかない、と言わざるを得ません。



一応、クレジットカードの領収書は送らないなどの取り決めによって、多少は

楽になっているはずですが、それでも限界はあるでしょう。



今の形が軌道に乗ってきたところで、再度顧問税理士さんと打ち合わせをして

何か改善できるところがないかを探ることにしたいと思います。



ちなみに仙台法人の決算は今月末ですが、昨日ようやく領収書の原本の送付が終わり

あとは先生の方で数字を出すだけになりました。結局４月末ギリギリになって

しまいましたが、サラリーマンをやりながらだと結構きついので、ご容赦をいただきたい

ところではあります・・・。



今年はこの次にＧＷあたりに資料を取りまとめて、３月末か４月末時点における

個人と東京法人の試算表を作ってもらうようにしようかと思います。

前倒しで把握することが大事です。



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また思わぬ形で富山１棟目の客付に影響が出そうな事柄が・・・。

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富山１棟目の賃貸付を担当する方から着信がありました。入居申込のお知らせか！？

と折り返してみたところ、全く想定外の連絡を受けて戸惑う私。



まだ稼働率半分に至っていない富山１棟目。場所が田舎ということもありますので

そんなにバシバシと決まることはないのかもしれませんが、もうちょっと何とかしたいと

思う気持ちはあります。今までは泥臭く管理会社さんと一緒に営業に回る形で、

オーナーの顔と名前を憶えて貰う作戦を取っていましたが、それだけだと埋まらないと

いうことは理解できたので、管理会社さんの協力を得られるならジモティーなど

別の媒体での募集も検討した方がいいのだろう、と考えます。



今度その辺も相談しないとなあ、と思っていた頃合いに、管理会社さんより着信あり。

お、心が通じた？それとも入居申込の嬉しいお知らせ？ちょっと期待しながら折り返しの

電話を掛けますと、担当さんは非常に歯切れが悪い感じで「お知らせがありまして」と。

うーん、これは少なくとも入居申込ではなさそうですね・・・。何だろう？



「実は、一身上の都合で会社を辞めることになりまして」



えー、先日管理担当の方が辞めたばかりなのに、今度はあなたまで！？これは普通に

ショックがでかい出来事なのでは・・・。



この担当さん、いつも営業に同行してくださるし、ご本人も不動産投資に興味津々で

いろいろと聞かれたりするしで、面白い方だなという印象でした。今の管理会社さんの

スタッフの中で、一番打ち解けた関係だったと私としては思っています。



後任には先日お会いしたもう一人の地域担当の女性の営業さん、それとお会いしたことが

まだない男性の営業さんが就くとのことでした。



ちょっと困ったなあ・・・。彼が辞めたら、管理会社さんの中で知っている人は

責任者の方ともう１名の女性の賃貸担当の方だけになってしまいます。しかも、

両者とも携帯の番号は持っていませんので、今までのように直通で話をすることが

しづらくなってしまいます。



ちょうど今週末はサンデー毎日倶楽部の祭りで富山に行く予定があります。

辞める担当の方にもいろいろとお世話になりましたので、最後に一席設けて今までの

感謝の気持ちをお伝えしたいのと、後任の方との顔合わせもさせていただきたいのとで

先方に飲み会やりませんか、と持ち掛けました。関係者の方連れてきてください、と

申し添えることも勿論忘れません。



辞める担当の方は二つ返事でＯＫいただき、後任の男性の社員さんも連れてきてくださる

ことになりました。ここでまずはちゃんと印象付けて、この物件決めないとだなあと

思っていただけるようにしなくてはなりません。日曜の夜は大事な会食になりそうです。



正直、かなりの想定外でびっくりでしたが、新天地での彼の活躍をお祈りします。

そして、辞める前にもう１部屋でもいいから決めてください！（笑）



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