2019年04月30日

東京10棟目退去予告・・・でもこれはピンチをチャンスに変えられるかも。

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GW前半の山場、BBQが終わって気が抜けて、嫁ちゃんの実家の仙台に帰省しようと

新幹線に乗っていたら、残念なことに東京10棟目で退去予告が発生しました・・・。



GWなので管理会社さんも出勤はしていないだろう、後で対応して貰えればいいや、

という感じで、東京8棟目BBQの後始末の話(空室のトイレ使っちゃったから

再度封をしておいてほしい&ゴミの片付けは5/5にするので待ってほしい、

足洗い場の水はけの調子が良くないので様子を見てほしい、の3点)をLINEで

打つだけ打っておきました。確か管理会社さんの担当の方は帰省かなにかで東京には

いないと聞いていたので、まあ戻ってからの対応になるだろう、と。



すると、思いのほか早く管理会社さんから承知した旨の連絡があり、そこに続いて

「残念ながら退去予告を受領してしまいました」と。うげー、マジですかー!



退去予告があったのは東京10棟目の薄いビル。1階が割と瞬殺で貸せたのですが

その部屋が退去になるということでした。こんなに早く退去になるんだったら、

競合したもう片方の人に貸せばよかったよ・・・。その時そんなことがわかるわけも

ないので、仕方ないことですが。



退去理由が「趣味にかけられるお金を捻出するのが難しくなってしまった」とのこと。

趣味で作っているものの工房として借りてくださっていたのですが、どうやら家賃を

払うのが辛くなってしまったようです。残念です。



退去はどうしてもつきものなので仕方ないと思うんです。後ろ向きにとらえても

仕方がないので、ここは前向きに「もっと高い家賃で貸せるはずだから、機会損失を

減らすためにはご退去いただいてよかったのだ」と思うことにします。前を向いてる方が

後ろを向くより楽しい気持ちでいられますしねえ。



とりあえず、前回募集した時は2件申込が被るくらいで、あっという間に決まりました。

今回はそこから1万円くらい家賃を上げて様子を見てみようかなと思います。

どのくらい上げたらいいのかよくわからないので、管理会社さんや仲良くしている

大家仲間の方にヒアリングしてみることにしよう。



できれば今度は倉庫じゃなくてもっと楽しそうな店舗になればいいなと思います。

缶詰バーとか開かれるといいなー。あるいはテイクアウトのおにぎり屋さんとか

たこ焼き屋さんとかでもいいですね。ただ、飲食店が入ると火災保険の費用が

どーんと上がってしまうリスクがあるので、その点は要注意です。

アート系のギャラリー兼販売所みたいなのもいいんじゃないかなあ。妄想が捗ります。



あ、退去になったからちょうどいいので、各部屋の水道の配管だけはその気になったら

使えるところまで整備しておいてもいいのかなと思いました。2階に住設を入れようと

すると、1階に立ち入って色々やらないといけないという話だったので、次に入居する

方が何を希望されてもいいよう、空いているうちに準備するといいかなと思った次第。



東京10棟目、思ったよりも反響があることにむしろびっくりしているくらいです。

「面白い!」と衝動買いしてしまった部分もあり、収益面での貢献は大きくは期待して

いなかったのですが、路面店だけは引きがいいので、ここでできるだけ稼いでおいて

全体の利回りを向上させたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月29日

楽しかったBBQ、今の方向性を曲げずに頑張って満室にしようと思った瞬間。

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物件の庭で入居者様および関係者とのBBQ、とても楽しかったです。

こういうの良いなあと改めて思った次第です。



暑すぎず、寒すぎず。そして見事な快晴。ゴールデンウィーク前半はぐずついた天気が

多いと言うお話でしたが、昨日はそんな懸念をすることがばからしくなるくらいの

見事なバーベキュー日和。前々から準備していたイベントがいよいよ始まります。



前日のうちに買ってあった肉と野菜を嫁ちゃんが下味をつけたり切ったりしてくれて

こちらはコンビニで紙皿やらコップやらお箸やらを調達。キッチンペーパーやトングも

家から持っていくことにしました。一通り準備が整ったところで、カバンに一式詰めると

かなりの重量。嫁ちゃんが「持っていくよ」と少し一緒にもってくれました。

犬が苦手だからBBQには参加しないと言っていたのに、会場まで一緒に荷物を運んで

くれて、大変助かりました。感謝。



到着してから、バーベキューの焼き場のセッティング。炭火だと後始末が大変なので、

ガス式のBBQコンロを購入しました。








こちらの組み立てをして、配置・着火確認など一通り準備していると、入居者様が

「僕も手伝いましょうか」とわざわざ外に出てきてくださいました。気持ちだけ受け取り

引き続き準備。椅子とテーブル、あとクーラーボックスも前日のうちに大家仲間の

友人から借りて集めてました。貸してくださった皆様、ありがとうございます。



時間になったので入居者様が出てきました。いやー、ワンちゃんかわいい!

犬種はパピヨンだそうです。こんなかわいいもの5匹も飼ってるなんて、悶絶ですわ。

パピヨン2匹(めっちゃかわいい)



クーラーボックスに氷を入れたいから買ってこなきゃとぶつぶつ言ってたら、

入居者さんが「犬の散歩がてら買ってきますよ」と言ってくださいました。

するともう一人の入居者様も「僕も一緒に行ってきます」と。



現在3部屋の入居があるのですが、うち1部屋は法人契約でペット無関係です。

実質的に2組なのですが、その2名が仲良く並んでコンビニに向かう姿を見ていると

今のところ私が思い描いている「ペットという共通項がある入居者様同士が緩く繋がる」

という方向性が今のところは実現されているなあと思いました。後で話を聞くと、

会ったら挨拶するし、近所のおばちゃん達とも仲良くやっているようです。良きかな。



集合は11時としていましたが、順次ぞろぞろと集まり、最終的に全員が揃ったのは

12時半。結局、12時くらいまでずっとワンちゃんをもふもふする会をしており、

調理が始まったのは12時過ぎでした。いやーもうめちゃめちゃかわいかった!ワンコ!

パピヨン5匹とゲストで登場したオールドイングリッシュシープドッグ1匹、そして

入居者様3人、運営サイド3人、大家仲間で犬好きなゲスト4人、施工業者さん1名で

人間の合計は11人。大家仲間の中でも初対面の人もいましたし、入居者様と大家仲間は

当然ですが初対面。でもすっかり打ち解け、みんなで仲良く犬の散歩に行くシーンも。

楽しかったな〜。



動物のいるBBQ、とても楽しいひと時でした。そして入居者様との交流もだいぶ

深まったような気がします。嬉しかったのは、入居者様同士で野球の話で盛り上がって

いたこと。最終的に「今度チケット貰ったらあげますね」みたいな感じで、私たちが

介在することもなく横のつながりができていたのが、とてもよかったです。



大家仲間の一人に「もう15時なので帰りますね」と言われ、あれれと思って

時計を見たら本当に15時。えー、ちょっと今回楽しくて時間があっという間に

過ぎてしまいました。そこからは流れ解散で、最後まで残ったのは私と入居者様1名と

焼き場を任せるために呼んできた大家仲間のお友達。入居者様、20代なのに前職で

懐メロ接待を強要された過去があるため(?)古い曲にも詳しく、40代2名が

調子に乗ってオーディオ機器から回顧選曲しまくってるのにもついてきてくれました。



「東京って隣の人同士も知らない冷たい街だと思ってましたけど、こうやって大家さんが

 いろいろ考えてくれて、周りの人とも仲良くなれて、住んで良かったです」

そんなことを言って貰えたことに、こちらも嬉しくなりました。



不動産賃貸業。不動産投資なんて言われるけど、その投資している対象には人間が

住んでおり、衣食住の一つの要素である住を提供しているのですから、その重みって

実はもっと感じなくてはならないのだと思います。お金がないと他人の幸せまで

祈る余裕がなくなるので、お金は大事です。お金を稼ぐために投資しているわけですし。

でも、過剰にお金ばかり追い求め、入居者様の快適な住空間を構築することを忘れて

しまうようですと、最終的にはお金も逃げていってしまうのではないかと思います。



今回のBBQ、費用は全て私が負担しました。結構高めの家賃をいただいていますし、

その家賃を払う価値を見出していただくためにも、このくらいはサービスしないと。

毎年BBQ楽しみだなと思って貰えるとこちらもありがたいですし、なんなら犬好きの

お友達も連れてきてくれてもいいと思います。その方が将来のお客様になるかも

しれませんし、コミュニティとしての魅力も高めてくれるかもしれません。

究極には、コミュニティを魅力に感じて、入居待ちの行列ができれば良いと考えます。



私、基本的には自主管理とかしたくない人ですので、この物件以外は全て管理会社さんに

お任せしています。でもこの物件だけは、コミュニティを作るところを私自身が担うよう

動いております。そして今回のバーベキューで入居者様から直接感謝の言葉をいただいた

ことで、今もまだ生みの苦しみが続いているけど、もう少し頑張ってこのコミュニティを

一度完成させよう、という気持ちが強くなりました。埋めるためになにができるかを

もっと一生懸命考えたいと思います。



ご参加いただきました皆様、ご協力いただきました皆様、どうもありがとうございました。



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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(1) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月28日

踊り場に到達した予感しかしない。

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平成最後の日が近づく今日この頃、支払がグチャグチャになって整理しないと

わけがわからなくなってしまいそうです。引き落としがすごいことに。



今までもゴールデンウィークはありましたが、国の公式としてはお休みではない日を

挟んでおり、そこを休むかどうかは民間の判断にゆだねられていました。

金融機関さんは国の判断に従い、連休中も平日にあたる日は営業をしていたため、

引き落としなどの対応はその平日に行われていたと記憶しております。



しかし、今回は国がオフィシャルに認める10連休です。金融機関さんも国の見解に

従うことになり、大型連休を取得するわけです。そうなると、この10日間は振込を

行ってもGWが明けるまでは入金しないし、その間に発生する口座振替や借入返済は

口座から引き落とされないことになります。



私自身も、27日や月末、4日あたりで結構引き落としされます。これをちゃんと

整理して入金しておかないと、GW明けにわけがわからなくなってゴチャゴチャに

なってしまいそうだ、と懸念しました。ただでさえ整理や段取りは得意ではなく、

目の前にて発生したことに対してとりあえずそれをやっつける乱暴なプレイスタイルが

特徴の私(威張って言うな)。そんな私でも、さすがに今回のGWは整理しておかないと

わけがわからなくなりそうです。なんせ小口の借入が多いもので。



で、数えて集計してみました。



有担保の借入返済は3本。札幌6棟目、札幌8棟目、東京10棟目です。

無担保の借入返済は10本(!!)。ちょっと口数多すぎだろうよ自分。

それから、月末の諸々の支払が5本(清掃費や地代など)。

クレジットカードの口座振替が2本。

生命保険・入院保険などの保険金の口座振替が4本。

税理士報酬の支払が1本。

信組さんのユーザー会的なものの年会費が1本。

商工会議所の年会費が1本。



・・・というか、借入多すぎです。ええ。これ見てて自分でもそう思いました。



お金を借りられることも財産だと思うのですが、借りすぎもさすがに如何なものかなーと

思ってしまう私です。今まではそれでも借り続けることができたので、あまり気にして

おりませんでした。しかし、ここに来て市況の変化と借入の増加によるプレッシャーを

感じるようになってきたため、そろそろ是正する頃合いに来ているのかもしれません。



不動産投資を始めて10年程度になりますが、一気に規模を大きくできたのは

ここ1〜2年の間です。ブレイクスルーポイントになったのは札幌4棟目の売却だと

思います。あれをきっかけに、手元に現金ができる&遠隔地の債務が軽くなるの2点が

評価され、2017年〜2019年にかけて13棟78室を購入させていただきました。

世にいう「成長曲線」の通りの成長になったように思います。努力をしている期間に

それに見合った成長は訪れず、ブレイクスルーポイントに来た時一気に花開く。

その通りの動きでした。



ただ、正直なところ、それに伴う急拡大のひずみは出ていました。

手元資金が多少減っても、短期の借入をすればまた手元資金が増えるので、それを種銭に

次の物件をしれっと購入できる、という感じで、ちょいちょい信金さんや信組さんから

お金をつまんでました。当然これらのお金は短期の借入になりますので、返済比率は

どんどん上昇します。安全圏とは言えないレベル感になってきております。



不動産賃貸業なのに資金繰りを気にする自分の状態が果たして良いものなのかと言えば

良いものではないという自覚は当然していましたが、まずはいけるところまで突っ走って

走れなくなったら(=融資が出なくなったら)、そこで立ち止まって考えよう、という

計画性のない感じで進めていた節はあります。



そして今、融資が微妙に出にくくなり、手付放棄や融資流れなど実害も出始めました。

立ち止まるポイントに来たのだろうと思います。そして見つめ直した結果、短期の借入が

10日の間に10本もある状態になりました。さすがにこれはまずいかな〜。



やはりここは、ここ数年で購入した物件を少し整理するタイミングに来ているものと

思われます。手元資金を使って、小口の借入をつぶしていく作業が必要と思います。

そうすることで、返済比率を下げることができ、再び借入をしやすい環境が作れます。



売却できる物件をいくつか売却して、手元にお金を作ることを考えるタイミングです。

そんな活動をするタイミングがやってきたのだと思います。



そんなことを、7日の引落金額を見ながら思ったGW初日でした。

(ま、考えた後すぐ本日のBBQ準備に忙殺されたんですけどね・汗)



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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月27日

稼働率はだいぶ上向いてきたけど、まだ90%にも至らず。

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現時点での稼働率を計算してみました。一時期に比べるとだいぶ上向き傾向です。

状況整理してみようと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%%



3月末に2部屋退去がありましたが、1部屋は原状回復もしてない状態で決まりました。

陽当たりのいい未原状回復のお部屋と、陽当たりが悪い原状回復済みのお部屋を比較して

前者に決まった感じです。札幌の人は陽当たりがいいのは当たり前と思っているという

説を聞いたことがありますが、実証されました(!?)



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



地味ながら、気が付くとなかなか決まらないなあという札幌6棟目の残り1室。

リフォームも終わっており綺麗な状態ですが、駐車場がないのがネックになっていると

予想します。何回か申込は入ったのですが、属性が悪かったりキャンセルになったりで

なかなか成約しません。早く決まらないかなあ。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%


築浅物件、特に問題はありません。今年は昨年の地震でダメージを受けたクラックの

補修が必要で、どの程度の損害が発生したかを現在確認して貰っているところです。

夏くらいには修繕完了するかな?



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100%



大型滞納のお部屋は現在明渡に向けて裁判を開始しようと手続きを行っております。

裁判になる前に話し合いで出ていってくれることに期待したいですが、果たして。

そしてそれが終わったら、今度は民泊向けの消防設備の工事が始まります。やれやれ。

お金かかりますね〜。



【札幌9棟目】

稼働状況 9/12 75%



一番狭いお部屋(家賃も過去最安値でこれ貸しても儲からないんじゃないのってレベル)

とテナントさんへの2部屋一括貸しが滞っております。空き部屋、報告書にはいろいろな

問い合わせがありますと書いてありますが、なかなか決まらない模様。この物件は隣地が

駐車場ではなくなって宅地分譲されてしまうという話もあり、次回札幌に行った際には

現地を確認すると共に、久しぶりに営業活動をした方がいいなと思っております。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



プロパンガスの供給がなかなか決まらず苦戦中。お風呂を設備貸与してくれるところは

もうないんじゃないかと思いつつ、一応まだいくつか当たれそうなので当たっています。

戸建を買う時は、安易にプロパン屋さんが設備貸与してくれると思わない方が良いよ!



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



安定しています。驚くほどに何もありません。持っているのを忘れてしまうくらい。

ありがたいことです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも特に動きはなし。店舗も盛業中、事務所は購入当初に客付して貰って以来

もう6年以上になりますがずっと使っていただいております。立地も良い物件なので

ここは手放さずにキープって感じです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



これまた動きなし。退去になってもすぐ決まるので安心できる物件です。

今の私の都内での投資手法(ボロをリノベする)の初めての事例で、ここをきっかけに

ボロ投資が加速したという実績があります。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



入退去の動きは特になし。売却に出していますが、再建築不可なので融資してくれるのは

某ノンバンクさんのみ、そしてそこは私が使っているので評価が出づらいようで、

融資が伸びず融資利用の方はことごとくNGになっているようです。現金の人がスパッと

買ってくれる話もあったりなかったりしますが、はてさてどうなるか。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



こちらも特に動きはなし。家から近いので状況がよく見えるのですが、家の前が妙に

散らかっているのが気になります。母子家庭の方と聞いているけど、子供の遊び道具が

道路に散乱しているのはいかがなものかなー。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



空いてもすぐ埋まる好立地物件。なんかこの間集計していて気が付きましたが、地味に

管理会社さんが家賃を安くして募集している気がします。次に空いた時はちゃんと

家賃をむしろ上げるよう言わないとだなあ。



【東京8棟目】

稼働状況 3/7 42.9%



ハマれば一発で決まるはずのコンセプト型賃貸住宅、なかなかハマる人が出ずに

苦戦しています。先日も1組申込が入ったものの、契約金まで振り込まれた後で

親の反対にあったということでキャンセル。なんだよー、もー。残念です。



やはり広告宣伝の方法を大きく変えなくてはならないのではないか、と思ってます。

試行錯誤したいところですが、時間が足りなさすぎる・・・。



【東京9棟目】

稼働状況 7/7 100%



出足が鈍くて心配しましたが、無事に全部屋入居がつき、ドル箱物件になりました。

店舗の改装も終わり、オープンしたらしいので、こちらから胡蝶蘭を開店祝として

贈らせていただきました。盛業を祈念致します。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



正直、これは埋まる気がしないなあと自分でも思っていた東京10棟目。

だって住宅設備何もなくて、倉庫以外の使い道が思いつかないレベルですよ?

でも地味に問い合わせはあるみたいで、たまに具体的な話が入ってきます。

いずれ成約するんだろうなあとのんびり見守っていきたいと思います。



【東京11棟目】

稼働状況 0/2 9%



いい加減リノベーションの段取りに入らなくてはと思い立ち、施工業者さんに

工事の時期の調整をお願いしました。ここは面白い話もあるのですが、それはまた

別の機会にでも。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



ここも無風です。義母の自主管理なので、あまり波風立たれるとややこしいから、

無風でありがたい。



【富山1棟目】

稼働状況 3/8 37.5%(入居申込2)



怒涛の1日で5部屋申込からの3部屋キャンセルとジェットコースターのように

目まぐるしく変化した富山1棟目。でもトータルで見たら2部屋稼働が増えたので

良しとします。



サンデー毎日倶楽部で「満室になったら売った方がいい」と言われまくったので、

本当にそうしようかな〜と妄想中。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



入居者様のプロパンガス会社さんへの逆襲というハプニングがありましたが、

入居には特に影響なし。ここもしばらく安定だと思います。



【合計】

現時点稼働率ベース  99/116 85.3%

申込・退去含めると 101/116 87.7%



稼働率、まだまだ低いです。精進しなくては。東京8棟目1室、富山1棟目3室の

キャンセルがあったので、それがなければ90%到達していたんですよねー。

たらればは禁物だけど、あればうまくいっていればなあ。

引き続き、精進します。



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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(1) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月26日

東京12棟目(仮)の融資審査、確率を上げるための努力。

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東京11棟目と東京12棟目(仮)のいろいろな段取りを整える中で、金融機関さんに

東京12棟目の審査が有利に働くような情報提供を行いました。



東京12棟目(仮)。2月半ばくらいから持ち込んでいますが、未だ結論が出てません。

仲介業者さんもだいぶ待たせてしまっております。勿論売主様も待ってくれています。

プレッシャーを感じてます・・・。



融資に時間がかかっているのは、私の希望条件(リフォームも含めたフルローン)だと

単体での収支が終盤逆ザヤになるから、ということでした。このまま融資が倒れるのも

問題なので、そこは作戦変更をさせていただき、融資金額を減らして自己資金を投入する

計画にて打診し直しました(詳細は過去ブログをご参照ください)。



この打診をした後も、だいたい週に1回くらいのペースで金融機関さんにお電話をして

状況をそれとなく聞き出すようにしております。



ただ、毎週毎週「審査まだですか!?」と煽るスタイルになるのも私的には微妙なので

何かしらこちらで電話する理由を作り、コンタクトを取るようにしております。

例えば、売却に出している東京4棟目でこんな感じの打診がありました、であったり、

富山1棟目の申込がどばっと来ました、であったり。



自分のメリットだけ考えて行動しちゃいかんと思うので、できるだけ行員さんが審査を

進めやすくなるような情報提供を同時に行えるよう心掛けたり考えたりしています。

それを考えて電話すれば、自分の審査も多少有利に進むであろうと思うためです。



実際、富山1棟目のお申込に関しては、空室率が改善することは審査に良い影響を

及ぼすだろうという見解でした。金融機関の担当さんもちょっと嬉しそうな声に

なっていましたので、これは効果があったと想定されます。

ドバっとキャンセルになった話はなぜかその時思い出せず、伝え忘れている・・・笑)



こちらとしても、ただ口だけで言っているわけではないということを感じて貰うため、

管理会社さんにお願いして入居申込書をメールで送ってもらい、それを金融機関さんに

提出しました。裏取りもばっちり、といった感じです。

(そういえば、間違えてキャンセルになった部屋の分も混ぜてしまったなあ・・・笑)



そんな感じでメインバンクの担当さんとやり取りをしているので、今回は進捗状況も

把握できつつあります。仕切り直し前は「ま、何とかなるでしょ!」という感じで

割と放置していたのですが、担当さんがその間に何とか私の出した条件で通そうと

頑張りすぎてしまい、結果として見込が薄い融資のお話に時間を割かせてしまうという

申し訳ないことになっておりました。反省して、よりこまめに連絡を取ることに

した次第です。



条件変更前は「限りなく否決に近い」と言われていたのですが、今回条件を変更して

それ以外のことで良い方向に動きそうな情報提供もした結果、担当さんの口から

「五分五分よりは良い手ごたえ」という言葉を引き出しました。だいぶ確率上がったぞ。



更に確度を高めようと、例えば融資の実行条件として「この借入を繰り上げ返済する」

などの条件を付けて貰っても構わない、と伝えました。短期の借入がけっこうあるので

それらを手元資金が許す範囲で返済して、返済比率を低くすることも検討できます、

ということを伝えています。



地道な努力が実を結んでくれるといいのですが。

あとは担当さんの頑張りに期待します!



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