現在１４位です。年度末ですねー。サラリーマンの会社も大忙しです。
応援クリックよろしくお願いします→
先日ローンが通らなかった物件の件で、仲介業者さんと今後のことを相談しました。
聞けば聞くほど憂鬱になります。自分の読み違いなので仕方ありませんが・・・。
先週降ってわいた某ノンバンクさんの融資が通らなかった件。私が借入の情報を全て
出しきれていない状態で某ノンバンクさんに事前の打診をしていたのも原因の一旦では
ありますので、この結果に対してどうこう言うわけにもいきません。
ただ、問題はこの融資がほぼ問題ないだろうと言う前提で、売主さんサイドや
仲介さんサイドも動いていたということ。そして３月末は期末でもありますので、
いろいろと問題も出てくるだろうということがあり、その敗戦処理が難しいです。
この契約を遂行しようとした際に、仮に融資がダメとなると現金決済のみが残された
手段となります。しかし、それをやろうにも現金は残念ながらありません。先日、
東京１１棟目を現金決済してしまいましたので・・・。
３月末の期限まで残された時間がわずかしかない中、可能性として考えられるのは
現在売りに出している東京４棟目を少し安くして現金の方に購入いただき、そのお金で
決済を行うという手段です。これについては、現在売却に出している業者さんに相談して
その流れを取れないか模索しましたが、さすがにその短期間で売却先を決めることは
難しかったです。過去に現金購入を検討してくれた方に再度連絡を取っていただいたりも
したのですが、他の物件を買ってしまったとか、指値が厳しいとかで成立せず。
こうなると残念ですがどうにもなりません。諦めムードが漂います。３月末までに
何かしらの対応をすることは極めて厳しい。一応あがいてみたものの、降参です。
仲介業者さんもいろいろ話を持ち掛けたりして頑張ってくれていたようですが、
ここでいよいよ難しくなったと判断し、昨日解約の方向での打ち合わせをしました。
この仲介業者さん、法人での購入の場合はローン特約を付けることができません。
その社内ルールもよくわからないですが、今回はそのせいで白紙解約が出来ずに
困っている次第です。
仲介業者さんもどんよりした雰囲気。過去に手付放棄での解約は２度あったそうで、
１回目がなんと私が購入した東京４棟目の売主さんだったとのこと。抵当権を
期日までに外せない可能性が高まったため、とのことでした。そして２回目が私。
東京４棟目に絡むと、手付放棄が発生する呪いでしょうか（苦笑）
今回は某大手さん経由での契約ですが、ここは最近本部がやたらとうるさいそうです。
コンプラ重視の姿勢に転じているようで、何かと本部の承認が必要になるのだとか。
で、契約済みのものを解約にするのは内部的にかなりの苦労を伴う作業なんです、と
話をされておりました。
解約になると、手付金は放棄です。痛い、痛すぎる。金額もさることながら、
精神的なダメージがでかいです。
そしてもっと精神的ダメージが大きいのが、仲介手数料は不成立であったとしても
全額支払う必要がある、ということ。いやそれ、非常に納得いかないんですけどと
言ったのですが、解約するにしても仲介業者としての仕事はするわけだから、手数料は
満額貰う必要がある（ｂｙ本部）という話になってしまうそうです。
泣きっ面に蜂とはこのことか。
「貰えないと、僕の立場的にも厳しいんです・・・」と若干泣きつかれてみたり、
「これが売主さんが言い出したことなら本部と戦いようもあるんですけど・・・」と
妥協できないのに妥協している感を出されてみたり。どっちみち本部がＯＫしないと
何も変わらないし、その時間もないでしょう。今後のお付き合いもありますので、
やむを得ず支払に同意しました。ごねても無益ですし、同意して契約したのは私だと
言われてしまえば、それまでですから。
今後、法人だと融資特約つけられないとか言われた場合は、個人で購入するなどの
対策を考えようと思います。
で、この打ち合わせをしている時はその発想は頭に浮かんでこなかったのですが、
期間を延長して物件を売ったお金で決済するという案もなくはないなあと思った次第。
ＦＢのコメントでそう書いてる人がいて、それもそうだなと考えました。
延長して何をする？勿論、物件を売却して利益を得て、そのお金を使って現金購入です。
じゃあ現実として売れる物件はあるのか？ざっくり計算しましたが、今まさに売りに
出している東京４棟目だけ売れたとしても、借入返済や色々な支払も含めて考えると
まだ足りないと思います。
他に売れる物件を探すことになりますが、個人は課税業者になってしまったので、
売ると消費税も考える必要があり計算がややこしく、できればそこは触れたくないです。
しかも短期譲渡所得に相当する物件が多いです。ここ２〜３年で一気に買ったので。
では、東京法人の持ち物で売れそうなものがあるか・・・という検証に入ります。
東京法人では、東京４棟目の他に東京９棟目と富山１棟目、東京１１棟目の４棟を
保有しています。他、東京１２棟目（仮）も東京法人で購入予定です。
富山１棟目は現実的に入居率が悪いため、売っても二束三文にしかならないでしょう。
ここはきちんと埋めてから次の展開を考えるべきです。
東京１１棟目は立地がいいのでホールド。
ていうか買ったばかりなので売ったとしてもあまり鞘取りできません。
東京９棟目・・・か？
再建築可能、リノベーション済み、満室稼働中、駅徒歩１０分以内、角地の整形地。
売りやすい条件は整っています。難があるのは築古であるというところだけです。
１０％前後の利回りで売却であれば、何とかなるような気がします。
東京４棟目と東京９棟目を両方売ると、無担保の借入を返済するなどの話を進めても
現金決済可能になりそうだ、という気配を感じます。勿論、売却金額に依存するので
絵に描いた餅になる可能性もありますけど。でも東京４棟目は再建築不可ですが
利回り１０％の水準になれば問い合わせが一気に増えます。であれば、東京９棟目は
同じ価格で出したら確実に買い手がつくのではないかな、と。
とりあえず、妄想した結果何とかなりそうな気配が見えてきたので、仲介業者さんに
延長できないか相談してみることにします。ダメだと言われたら諦めます＾＾；
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
