2019年03月11日

稼働率、まだまだ低いものの以前よりだいぶ改善されてきた。

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現在の稼働率の整理をしようと思います。前よりだいぶ上がってきているのは

間違いないので、書き出すことによって課題を明らかにしたいと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%(退去予告2)



安定していたのですが、この繁忙期は退去予告2件。しかも3月末に集中しました。

次回札幌に行った際に現地確認かなあ。その前に写真で様子がわかって見積の内容が

問題なさそうなら、さくっと発注して早く部屋を完成させたいところです。

空室になったのは両方とも1R+ロフトの間取り。1LDKメゾネットは安定してるのが

救いです。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



入居申込を2件いただいておりましたが、1件目は属性が悪すぎて保証会社さんの審査に

通らず、基本的にはNG。まだ保証人を探すなど頑張っているという話ですが、恐らく

この時期になって何も言ってこないということは無理でしょう。そしてもう1件

ピアノを置こうとすると工事が莫大な金額になるということがわかり、こちらも断念。

振り出しに戻りましたが、こういう形で引合がある物件なので、心配はしていません。

決まるといいな、早めに。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



退去予告もなく安心の無風状態です。良いですね、この感じ。この間札幌で管理の

親分と話をしましたが、この安定が長く続いてくれるといいね〜、というほんわかな

ムードでした。



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100%



ここは空いたらすぐ借りますと言ってくださっている法人さんもいらっしゃるので、

安泰と言えば安泰です。看板の付け替えも終わりました。ようやく変更した物件名の

看板が設置され、ほっとしております。

大型滞納の話が相変わらず決着しておりませんが、それはまた別の機会に書きます。



【札幌9棟目】

稼働状況 7/12 58.3%(入居申込2)



2部屋まとめてのお申込に関しては、現在保証会社さんの審査を通しているところです。

不特定少数の人間が住むという形の借り方になるので、普通に持っていっても

保証の対象にならないということがわかり、その辺に詳しいお友達の業者さんに確認して

うまく通せるようなやり方を現在模索しているところです。仮に保証会社さんが

通らなかったとしても、保証人だけで通してしまうつもりですけどね。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



プロパンガス変更の交渉がなかなか進まず、リフォームができずにおります。

リフォーム自体の見積の交渉も、結局プロパンガスの方向性が決まらないことには

先に進めない状態なので、やや困ったなあという感じです。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



安定しすぎております。もう4年以上入退去ないんじゃないか?素晴らしい。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



ここも安定しています。テナントさんも盛業のようで、何よりです。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらの物件も安定。むしろ退去した方が家賃が上がるという説もあります。

あまり期待しないで買ったけど、結構いい感じに育ってくれて嬉しい誤算です。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



最近の購入ドタバタでだいぶ現金が枯渇しているので、この物件はぼちぼち本気で

売却に入ろうかな?と思っています。安定しているので無理に手放さなくても

良いのですが、以前どーんとステージが上がった気がした時も売却がきっかけでしたので

今回も飛躍の為に売るべきかな、と。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



家の近所なのでたまに前を通りがかりますが、子供のにぎやかな声が聞こえてくるので

こちらもほっこりとした気持ちにさせて貰っています。末永くよろしくお願いします。

でも家の前にスケボーとか乱雑に置くのはやめてほしいなあ(笑)



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%



立地が良いため、空いてもすぐ埋まるのです。やっぱり立地って大事だよねと思います。

この間も12月初旬に空いて、割とさくっと申込をいただき、2月にはもう入居済。



【東京8棟目】

稼働状況 3/7 42.9%



1部屋退去が発生してしまい、また50%を切ってしまった東京8棟目。

管理会社さんから「家賃下げて埋めませんか」とご提案をいただきましたが、

ここまで引っ張ってそれをやってしまうと、本当にこれまでの貰えるべき家賃を

どぶに捨てたことになってしまいます。この物件はペット共生型のアパートとして

コンセプト型物件の運営という知識を実践で蓄積する為に、今後もポリシーを貫く

つもりです。管理会社さんにはご迷惑をおかけしますが、募集について試行錯誤を

一緒にしていただければと思います。



【東京9棟目】

稼働状況 6/7 85.7%(入居申込1)



申込ベースで無事満室達成しました。工事が終わって本格的に募集開始したのが

確か8月か9月。12月までは家賃を高め設定にしていたため、鳴かず飛ばずでしたが

1月に入る前に少し家賃を下げたのと、孤独死部屋が相場よりかなり安い金額で

出たことによって、通常の部屋の反響も誘発したのとで、一気に埋まりました。

テナントさんもそろそろオープンかな?盛業をお祈りいたします。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



東京以外からオーナー仲間が来た時にネタとして連れていく物件です。皆さん大抵

「東京はこんな強烈な物件があり、しかも投資として成立するんだ・・・」と驚いて

帰られるので、ちょっとやみつきです(笑)



お申込をいただき、奇跡の満室か!?と色めき立ちましたが、残念ながら話は流れて

1室空室の状態は変わりませんでした。現在、お友達限定シェアオフィス的なものとして

1部屋をリフォーム中です。こちらは出来上がりましたら写真公開したいと思います。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



相変わらずの安定感。今は専門学校の学生さんが1人いるくらいで、それ以外は

たぶん出る理由がないような気がします。当面、安定稼働してくれるものと思います。



【富山1棟目】

稼働状況 2/8 25%(入居申込1)



ようやく3部屋目のお申込をいただきました。今回はちゃんと成立しそうです。

昨日、電話を置き忘れて外出してしまったのですが、帰ってみると営業担当の方から

着信があったので、新たな申込なのかキャンセル系の話なのか、今からドキドキです。

いい方の話であってほしい!



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



無風状態ですが、先日ちょっと嫌な感じの住宅設備系のお話が出ていましたので、

もし本当に故障だとすると、お金がかかる話になりキツイなあというところです。

退去はなさそうなので安心です。



【合計】

現時点稼働率ベース 95/114 83.3%

申込・退去含めると 97/114 85.1%



褒められた数字ではありませんが、繁忙期を通じて5%ほど稼働率を改善させることが

出来ましたので、ひとまずは上出来ではないかと思います。

ここから更に稼働率を高めるには、まとまった空室のある部屋を埋めることが重要です。

東京8棟目(4部屋空き)、札幌9棟目(3部屋空き)、富山1棟目(5部屋空き)の

3拠点をどう埋めていくか。ここで手腕が問われることになると思います。

サラリーマンのお仕事がしんどすぎるのでキツイのですが、頑張ります。



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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月10日

熱線が故障した、といきなり言われても何のことかよくわからない件。

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割と前ですが、札幌8棟目の民泊利用のお部屋で、凍結事故が発生しました。

解凍させるなどの緊急出動以外には、特に被害はなかったのですが・・・。



第一報を貰ったのはもう1ヶ月以上前の話です。あれは寒い日のことでした。

札幌は冷え込みで凍結被害なども出ているということで、うちの物件は大丈夫かなぁと

少し心配をしていました。まあでも札幌の場合、空室は水抜きされるのが基本なので、

問題はないだろうと思いつつ。



・・・問題が発生してしまいました(汗)



管理会社さんより第一報があり、民泊利用を前提としているお部屋で水道管の凍結事故が

発生したとのことです。お部屋に被害はなかったものの、水道管自体が凍結して水が

出なくなり、民泊運営者にて緊急出動して解凍作業を行ったとのことでした。



この物件、私も知らなかったのですが「凍結防止帯電熱線」なるものが水道管に

巻いてあり、その電熱線が故障して凍結してしまったとのことです。

管理会社さんは「熱線」と呼んでおりました。最初は何の話だか全然わからず、

よくよく話を聞いてようやく内容を理解した次第です。



「凍結防止帯電熱線」の説明は、こちらのブログをご参照ください。

ある一定の温度を下回ったら、電熱線がほどよい温度になるよう熱を発してくれる

装置で、凍結保護材の代わりに使っているようです。なるほどね。

昔、熱帯魚を飼っていた時に使っていたヒーターみたいなものか。

(水温が一定以下になると、設定した温度まで水を温めてくれます)



というわけで、管理会社さんにてこの熱線を交換して対応は完了。めでたしめでたし。



・・・いや、待てよ?かかった費用、保険で何とかならないのかしら?

でも基本的に水道管の凍結って事故扱いにならなかったような気もするなあ。



ダメ元で保険代理店さんに聞いてみたところ「電気的機械的特約がついている契約なので

電気系の故障と認められれば保険金支払の対象になるかもしれない」とのことでした。

この辺の臨機応変な対応、うちの代理店さんのいいところです。ありがたし。



管理会社さん、既に熱線の交換工事は終わっていましたが、終わった工事の見積書を

急いで作っていただき、保険代理店さんに保険金支払の申請をしました。

うまく保険金支払対象の事故と認定されれば良いのですが。



とりあえず、どんな故障でも「これって保険?」と考える癖をつけることと、

フットワークが良い代理店さんを見つけることが大事、というところが本日のまとめ。



あ、そういえば半月以上経つけど、まだ保険金の支払可否の結論聞いてないや。

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月09日

東京9棟目、無事に満室達成です!

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連日の喜びの投稿になります。東京9棟目の最後の1部屋にお申込をいただきました!

これで東京9棟目は満室。東京は東京8棟目と東京10棟目以外埋まりました。



1月に立て続けにテナントと居室2室にお申込をいただきました東京9棟目。

残るは1部屋の状態でやや足踏みが続いておりました。



残っているお部屋は、東京9棟目のレジものの中では一番高い部屋になります。

3室あった部屋の内訳は・・・



A:シャンドレあり、1DK、23平米、孤独死の為家賃格安

B:シャンドレあり、1DK、24平米

C:シャンドレなし、1DK、25平米



となっており、A<<<<C<Bという感じで家賃設定をしております。管理会社さんが

「面積よりシャンドレの有無で家賃設定を変えた方がいい」という意見だったので、

素直に従いました。



そして決まる順序は、Aが一番最初で、ほぼ同時にCが決まり、Bが残りました。

誰かがFBで「東京でも安い部屋から決まっている傾向がある」と仰っていましたが

うちの物件もご多分に漏れずその傾向を持っているようです。



先日、管理会社さんと打ち合わせをした際に、家賃を下げた方がいいか聞きました。

その回答は「今はまだ良いでしょう」でした。3月に入ってまだ決まらないようなら

検討してもいいけど、今の反響の入り具合ならそんなに心配なく決まると思う、

というお話でしたので、まずはお任せして様子を見ることにしました。



そんなある日、管理会社さんからLINEで「東京9棟目お申込いただきました」と

ご連絡をいただきました。お、来ましたね、Xデー。ちょっと時間がかかった感は

否めませんが、これで東京9棟目は初の満室になりそうです。ありがたいです。



気になるお申込者さんの属性は、4月から新社会人になる学生さんとのことです。

外国籍の方ですが、日本の会社に新卒で入る方なので問題はないことでしょう。

サラリーマンの会社にも最近外国籍の新卒の人がよく入ってきます。皆さん礼儀正しく

いい人が多いので、きっとそれと同じ感じだと思います。



就職が決まって東京に住むということで、当物件を選んでいただくことができました。

都内では比較的家賃が安い地域である割には、それなりに利便性は悪くない場所です。

家賃を少し高めに設定した分、初期費用はゼロゼロにしました。当座かかるお金も少なく

リノベーション済で新築同様ということを考えれば、コスパは良いと思います(自分で

言うのもアレですが)。たぶん良い感じの選択をされたのではないかと思います。



これで、東京は東京8棟目と東京10棟目以外全部埋まりました。あと少しです。

とはいえ、ハードルが高い2棟が必然的に残った感じです。



東京8棟目は私がこだわりを持っているため、なかなか埋まりません。管理会社さんも

一度家賃を下げて全部埋めませんかと提案してくださいましたが、ここまで辛抱したのに

それを捨てて埋めるなんて・・・ということで、ペットに強い仲介さんや、これまで

問い合わせや申込を入れてきた仲介業者さんを重点的にローラー作戦で営業して

いただけないかとお願いをしました。管理会社さんは物件近隣の仲介業者さんを

攻めていたようですが、たぶんターゲットはそこじゃないです。近隣相場よりかなり

高いのだから、近隣では決まらないと思います。コンセプトに共感できる人を

エリア問わず引っ張ってくる必要があります。



東京10棟目は住設が何もないむき出しのビルで超狭小という特殊物件ですので

ハマるお客様が出てくるのを辛抱強く待つしかないです。先日お申込をいただいた

ケースは「民泊の待機所」と言うことでしたので、家賃の安さからそのニーズで

またお客様を引っ張れるのではないかとやや期待しております。



上記のような特殊物件以外の通常賃貸ものはこれで満室。

東京8棟目4室、東京10棟目1室、引き続き頑張ります。

(でもその前に空室の多い地方物件からかな?)

申込ベースで言えば、114部屋中99部屋まで埋まりましたので、稼働率は

86.8%まで回復してきました。退去予告が2部屋ありますが、それを加味しても

85.1%になっています。一時期80%を切っていたことを考えれば、そこそこに

稼働率は戻してきていると思います。まずは90%を回復できるように頑張ります。



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月08日

今度こそキャンセル無しっぽいお申込が入りました!

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繁忙期はまだ終わりません。今度こそキャンセルのなさそうなお申込をいただきました。

対象は・・・富山1棟目だー!



一昨日、富山1棟目の管理会社さんから仕事中に着信がありました。正直、2部屋しか

入居していない物件なので、時期的に入居申込一択だろうと思う自分と、でもこの間は

ように申込キャンセルという残念なお知らせもあったわけだし、この物件は3ヶ月で

退去という悪夢も過去にはあったし、退去の可能性も若干ながら考えられるよなあと

思ったり、どうにも落ち着きません。



昼休みにかけ直してみると、電話をした担当さんは外出しているとのことでした。

ああもう、超気になるじゃないか!と思ったのですが、電話に出たもう一人の営業の方が

「確か富山1棟目にお申込をいただいたという話だったのですが、詳細が本人にしか

 わからなくて・・・」と言うじゃないですか。よっしゃー、申込確定だー!悪い方の

お知らせじゃなくてよかったと心から思いました。



結局その日は担当者さんからの折り返しの電話は無し。賃貸部門の方なので、この時期は

とんでもない忙しさなのでしょう。推して知るべし。



翌日になって、そろそろ落ち着いたかなと今度は担当の方の携帯に直接電話しました。

担当の方は嬉しそうに「やっと決めることが出来ました!」と喜び勇んで入居申込を

いただいたことを報告してくださいました。私、それに対して「申込をいただいたと

言うことだけは電話に出た担当さんから聞きました!」と答えちゃったのですが、

「え、そうなんですか・・・」と、第一報を伝えられなかったことを残念そうにして

いたので、余計なこと言わなければよかったなと少し後悔。そして担当の人の

第一報を伝えたい感、嬉しいしかわいいです(注:担当は男性です)



詳細を伺うと、申込をいただいたのは女性の一人暮らしの方だそうです。まさか

女性が選んでくださるとは夢にも思いませんでした。今回選ばれたお部屋は購入時に

唯一の入居者様がお住まいになっていた部屋ですが、そういえばその方も女性でした。

女性に選ばれやすい何かがあるのかもしれません。



引越の理由は転勤。職場から歩いて通えるところに住みたいということで、徒歩圏に

ある富山1棟目を気に入っていただけたようです。あと、角部屋で家賃が高いお部屋を

選ばれたのですが、その部屋の陽当たりが良いこともプラスになったのだとか。

そうですね、陽当たりはいいですよ。窓のあるのが南面と東面で、南面は用水路と

戸建だからあまりさえぎられないし、東面は田んぼですから。虫は多そうですが・・・。



安定収入の職場ですし、こんなに属性がいい方が富山1棟目にお住まいになるなんて

本当に良いのでしょうかと心配になるレベルですが、大変ありがたいです。



しかも転勤絡みなので、2週間後にはもう住みたいというようなことを仰っていると。

今回はキャンセルはなさそうです。よほど職場で転勤無しとか言われない限りは、

確実な申込になりそうな予感がします。いやー、よかったー。



管理会社さんも「ようやく1つ埋めることが出来ました」とほっとした雰囲気に

なっていました。入居ゼロで繁忙期終了とかになると、管理会社さん的にも立つ瀬が

ないでしょうし、まずはほっとしたのではないかと思います。



ちなみに問い合わせの動きはどんなもんですかと確認しましたが、悪くないとのこと。

地元業者さんからもぼちぼち問い合わせは来ているそうです。それと、本来であれば

一番忙しいはずだった2月終盤が意外と忙しくなくて、今の時期になってもまだ

問い合わせがたくさん来ているということも仰っておりました。引っ越し業者さんが

確保できないとニュースで流れていましたが、その辺の影響もあって繁忙期が若干

後ろ倒しになっているのかもしれません。



まだもう少しチャンスはありそうですね、と管理会社さんに伝えると「そうですね!」と

言うので「じゃああと1室は最低でも決めましょう!」とこちらから言ってみたところ

声が若干ひきつっていたのは聞かなかったことにします(苦笑)



いやでも、1月には「そもそも需要がないからね〜」と言われていた富山1棟目ですから

それなりの問い合わせがあるというだけでも上出来ではないかと思いました。

何回も営業回りはしているので、認知度は高まっていると思います。あとはうまく

ハマるお客様が来ることを祈るばかり、といったところでしょうか。



このペースなので、繁忙期中に満室とまでは言いづらいですが、もう1〜2部屋くらいは

決まって貰いたいところです。願わくば、社宅需要でまとめて借りていただけるなどの

プランがうまくハマることを期待したいです!



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月07日

競争力の弱い部屋だけど、2部屋まとめてお申込をいただきました。

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札幌9棟目にお申込をいただくことが出来ました。しかも2部屋同時の申込です。

これは貴重な申込なので、確実にモノにしたいところです。



札幌9棟目の管理会社さん、新担当の方の動きが良く、私の中で評価が徐々に上がって

来ております。前の担当さんより今の担当さんの方が融通が利くし、次にこれが欲しいと

思うものを察知して、適切に提供する能力にも長けているように感じます。



札幌6棟目と札幌9棟目は同じ会社さんから購入しており、管理も同じ会社さんです。

これまでは管理がもう一歩だなあと思っていたのですが、そこが改善されたのは

素晴らしいです。少し安心して任せられるようになりました。



そんな管理会社さん、札幌9棟目の5室の空室に関しては「意外と問い合わせは

あります」と仰っておりました。家賃はかなり安めに落としているのですが、場所的に

どこまでお客様を引っ張れるかな?と少し不安視していたので、意外とあると言われても

どのくらいなんだろうと数字が気になっておりました。



店舗は駐車場問題があるため、先行きがかなり不透明になっています。

せめてレジ部分がいくつか埋まってくれると嬉しいのですが・・・。

前回札幌に行った時も、この部分を重点的に補強する時間はありませんでした。

ですので、雪が融けたら営業回りしてこないとなあという感じで考えていた次第です。



ところがどっこい、管理会社さん頑張ってくれたみたいで、嬉しい方向で誤算が。

お申込をいただくことができました。しかも2部屋まとめてです。うおー、まじかー!

想定外すぎて超うれしいんですけど!



お申込を入れてくださったのは、貧困者を支援する事業などを行っている法人さん。

今回お申込をいただいたお部屋の用途は、自社で支援している生活困窮者の住まいとして

提供する為だそうです。恐らく、生活保護を受給して貰い、その中の一部を会社の収益と

するのでしょうね。若干貧困ビジネスのかほりもしますが、きちんとしたビジネスで

関係者全体に利益が出るモデルでやってくれているだろうと信じることにします。



さて、そうなると「部屋に住む人」はコロコロ変わる可能性もあり、中には精神系の

病気を患った状態でお住まいになる方も出てくるかもしれません。その点に関しては、

できれば入居者様が変わる前に一度管理会社さんに連絡いただき、そこで簡単な審査を

かけることをした方が安全かと思います。



ただ、この件を相談した人の意見は、審査でガチガチにすると、そもそも借りる意味が

なくなってしまうのでは?というところでした。それも確かに言えるなあ・・・。



管理会社さんに、今回の申込は保証会社さんをつけてほしいというお話をすると共に

今そうやって悩んでいると言うことも伝えました。管理担当さんも同様のことが

気になっていたそうで、うまく交渉しておきますとのこと。



ただ、慎重になりすぎて申込がキャンセルになることも避けなくてはなりません。

相手の法人さんからしたら、審査で時間を取られることに煩わしさを感じるでしょう。

個人的に思うバランスの良い落としどころは、精神系の場合だけ事前に相談してほしい、

というレベルにとどめることかなと思っています。その点も管理会社さんにお伝えして

話を壊さないことを優先に交渉してほしい、と伝えました。



この申込が成立すると、札幌9棟目は12部屋中9部屋が入居中と言うことになります。

家賃2万のお部屋なので大きなプラスではないですし、広告料の分を回収するのに数ヶ月

かかってしまうのですが、それでも空いているのと埋まっているのでは気持ち的な部分で

安心感が段違いです。残るお部屋はテナント1室と1R1室!(3部屋のうち1部屋は

テナントの控室として2室まとめて借りていただく前提としているため)

駐車場問題で引合が減りそうなテナントと、レジの中では最弱の間取りでそう容易には

埋まらなさそうな部屋が残りました。引き続き、反響を取るための作戦を考えたいと

思います。



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