ショック！確定申告が赤字に・・・。

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強制的に一回休みになりそうです。確定申告が終わりましたが、赤字になってました！

ギャー、恥ずかしい！



銀行さん向けに考えると、赤字とかありえないんですけど、それでも赤字でした。

赤字になるような不動産賃貸業ってありえないだろと思ってましたが、ありえました。

自分で身をもってそれを証明してしまいました・・・orz



いやー、やっちまいました。なぜこうなってしまったのか、本当にちゃんと分析しないと

まずいなと思います。東京法人に払っている管理費や減価償却費など、実態として

残っているお金と、確定申告上の情報は異なりますし、実際問題として東京法人は

たぶんここまでの状態にならないのではないか、むしろ利益が普通に出るのではないか、

という気もしていますが・・・。それにしたってこのくらいの規模まで来てるのに

「普通にやって赤字」はあり得ない。恥ずかしいです、本当に。

（恥ずかしいのにブログに書いて全世界に公表するあたりがマゾ体質？）



最近どんぶり勘定になっていた私ですが、今回ので反省しました。運用の変更を強く

意識しなくてはならない、と思いました。なんか買えちゃうから際限なく買う、を

繰り返した結果がこれなんだろうなと思います。年間６棟（金額にしたら１．３億と

大した金額ではないですが）とか買ってるわけですから、その取得税や登記費用も

ばかにならないし、そこに数百万単位でリノベをぶちこんだり、東京８棟目では想定外に

地主さんから増改築承諾料だのなんだの取られるし、稼働率は低いままだしで、

もっと埋めることに注力すべきだったと思うのです。



個人法人全部含めて、２年で１２棟買ってるとか、ちょっとペース早すぎたのでしょう。

あとは買うために無理やりな小口借入なんかもしてるので、いろんなところにひずみが

出来てしまっているのだと思います。



私の「今年は買わない」宣言は基本誰にも信じて貰えないのですが（実は私自身も

あまり信じることができていない・・・）、今回の事故でたぶん「買いたくても

買えない」という強制力を持った内容に変わったと思います。ですので、物件情報を

自分から見に行って探しまくる行為はしばらく自重しようと思います。今の現場を

ちゃんと落ち着かせて、売却などして自己資金を蓄えてから、次のステージに進む。

そんな形を取りたいと思います。というか取らざるを得ないというか。自己資金も

すっからかんですので、何かあったら危ないことこの上ないです。



そして、期中にこまめに税務を計算して試算表を出すなどの行為をしていないことで

いざ決算となった時に想定外の結果が出て慌てる、ということ自体も恥ずかしいことと

認識しました。今年からは月次で税理士さんに情報を送付して、試算表を毎月つける、

という運用を心がけようと思います。何かそういうことをするために便利なツールとか

あればいいなと思うので、ご存知の方は是非教えていただければと思います。

友人からはマネーフォワード使うといいんじゃない？と助言いただきましたので、

まずそれを調べてみようと思います。



ああ、なんかもうすんごいショック。自分が情けない。

ここまで想像で「物件買ったからだ！」「稼働率低かったからだ！」と決めつけてますが

それも本当なのか、ちゃんと検証する時間を設けなくてはなりません。

正しい数字は確定申告の総勘定元帳に眠っているわけですから、それを紐解いて確認し

何が原因でここまで落ち込んだのかを調査しようと思います。



で、直近で仕掛中の東京１２棟目（仮）と東京１３棟目（仮）の融資審査に関して、

今回の情けない事態を報告しなくてはなりません・・・。融資ＮＧになりかねないと

思いますが、もうそうなったらそれはそれで仕方ありません。受け入れます。



東京１２棟目（仮）はメインバンクさん。恐る恐る赤字なんですと伝えると、うーんと

渋い感じの声に。でも実際、管理費でこのくらい法人に払ってるとか、東京８棟目の

地主さんから想定外に数百万の増改築承諾料を取られたりしてるので、その辺が原因で

成績が悪くなっている、みたいな理由付けはできるという話をして、購入ペースが

早いことによる単年度の一時的な現象という形で本部には説明します、ということで

話をしていただきました。まあでもこれで、ちょっと融資得られる可能性が低くなった、

という点は否めません。



東京１３棟目（仮）はノンバンクさん。伝えましたが「うち、そこは見てないので」と

ある意味力強いお言葉。こちらは何とかなりそうですが、そもそもちょっと想定外の

ことがあり、こちらも融資を得られる可能性が五分五分くらいになっています。

最悪、手付放棄で解約というルートもありうるかもしれません。余談は許さない。



やっぱり、無理して買い進めると無理が出てくるんだろうなあ。

どうしても目の前にお得と思うものが出てくると、手を出してしまう傾向にありますが

今年は自重しようと思います。



赤字などという恥ずかしい結果を出した人間です。破産予備軍だと噂されても仕方ない

レベルだと思います。だからあいつ危ないと思ったんだ、たぶん飛んじゃうよあれ、

と思う人も多いと思いことでしょう。そうならないためにも、原因の分析を行って、

今年度の改善につなげようと思います。



というわけで、本当に物件購入は控えようと思います・・・。

い、一応昨日「あ、この物件収益化するかも」と思うものが自宅近所に出たんだけど

ぐっとこらえてスルーしたんだからね！



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民泊向けの消防設備導入を行うことになる。

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札幌８棟目では、民泊利用の方にお部屋を貸し出しております。こちらの件で

消防設備の導入をしなくてはならない、という形になりました。



札幌８棟目は単身とファミリーが混在した物件で、駅近の中古ＲＣです。

最寄駅がＪＲなので、札幌目線では今一つなのですが、民泊利用される方には

意外と利便性が良いようで、懇意にしている民泊管理業者さんから「空きが出たら

すぐ借りたい」と言われている状況です。今既に４部屋貸しています。家賃も一律

５０００円アップでＯＫをいただいているので、こちらとしても借りていただいた方が

利回りも収益性も向上する、と言うことになります。



民泊やる人に貸して良かったー、めでたしめでたし。

という話で済めば良かったのですが、やっぱりそうもいきません。

やつが出てくるんです。そう、消防設備。



以前より消防関係の勧告は運営側が受けていたようです。実際、タイミングは別としてと

いう形で相談は受けておりました。いずれやらなくてはならないのだろうなと思って

おりましたが、運営会社さん側でその辺のタイミングをコントロールしていただいている

という認識でした。



最近になり、いよいよその工事をやらなくてはならない時期が来たようです。

民泊管理業者さんから具体的な金額のお話など出てまいりました。



最初に相談をいただいた時、概算と言う形でいただいていたお見積金額がありましたが

今回その金額の三分の二くらいの見積がひょこっと登場。あれ、当初想定していたより

だいぶ安いですね。これってなんでこんなに安くなったのですか？と業者さんに確認を

しましたが、そういう見積が出てきたからというだけで詳細は不明。必要な工事が

足りてないとか、そういうオチでなければいいなとやや不安に。



ちなみにこの工事、安くなったとはいえ、１００万以上する大工事です。

ある程度借りている人が負担してくれることになっていますが、残りはオーナーにて

負担する必要があります。それはちょっとしんどいので、工事自体を分割して

民泊の部屋が増える都度、部屋単位に対応をするということはできないか確認しました。

自動火災報知機を全部屋に設置するという対応が工事の中にあり、これなんかは割と

部屋ごとに工事にしたら安くなるんじゃないかと思った次第です。それに現実的な

ところで言えば、賃貸部分にまで設置工事をする場合、入居者様に入室を拒否されて

工事自体不可、というオチもあるかもしれません。



民泊管理業者さんに確認したところ「民泊として借りている４部屋だけ工事しても

１２部屋全部工事しても費用は変わらないと回答いただいた」という連絡がありました。

え、だって４部屋と１２部屋で工事費が変わらないんですか？どう考えても材料費が

変わると思うので、同じってことはあり得ないと思いますけど・・・。



見積額は三分の二になっているけど、その理由は今一つ不明瞭。そして４部屋でも

１２部屋でも工事代金は変わりませんという返事。いや、絶対なにかおかしいでしょ。

もう少し詳しくその辺調べて貰えませんか、とお願いしたところ、工事業者さんと

直接話して貰っていいですかと提案をいただきました。勿論こちらとしてはＯＫです。



そして工事業者さんから連絡が来て、以下の事実を把握しました。

・当時出した概算に対して金額が安くなっているのは、消防と具体的に現地を見ながら

　話をした結果、本当に必要なのはこれだというところが確定し、その対象が当初

　見積もっていたものよりも少なく済んだため

・４部屋のみの工事だと消防の許可が下りないため、１２部屋全ての工事を終わらせる

　ことが必須要件になっている。だから４部屋という話自体がそもそもありえない。



なるほど、納得できました。でも気になるのは、賃貸で普通に暮らしている人の部屋も

自動火災報知機を設置しなくてはならないというところ。賃貸中のお部屋って、昼間は

仕事でいないとかそういうの多いし、本当に全部屋設置できるのか非常に不安です。

工事業者さんは、そこは最悪管理会社さんに鍵を開けて貰って・・・とか言ってましたが

それは普通に不法侵入だからＮＧだと思います（汗）



何にしても、工事をしなくてはならないことは間違いなさそうな状況です。

本当に全部屋なんてできるのかなあ。不安。

そして費用負担について、民泊管理会社さんと相談しなくては。

三分の二くらい先方で負担して貰えないか、話を進めてみようと思います。



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確定申告大詰め。

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税理士さんが、今年の確定申告の入力作業を開始したようです。



電話で不足資料の確認をした際の会話（３月１日）



私「今年は例年よりちょっと早く資料をそろえ切ったつもりですが・・・」

税「いやぁ、そうですかねー」

私「・・・（汗）　今年もブービー賞でしょうか？」

税「所長には、今年も１５日の夜９時まで泣きながらやりますと宣言してありますから」

私「・・・（最初から「ややこしいから最後にやろう」と決めつけてない？）」



で、昨日からようやく顧問税理士さんによる不明点のおたずねが届き始めました。

すぐ返せるものはパッパと返してたんですが、昨日夕方大量の問い合わせが！

今日はそれをこっちが泣きながら早起きして回答しました。

昨夜は仕事も遅くなったし、気を遣われて飲み会を開かれてしまったので、行かない

わけにもいかず、何もできなかったんですよね・・・。



というわけで、今朝ブログをまともに更新する時間がなくなりました。

本日はそんな短縮版のブログをお届けした次第です。これでご容赦を！



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週末の決済に向けての準備を進める。

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週末は現金購入になった東京１１棟目（仮）の決済日となります。

時間がなかなか取れない中、準備を進めております。



元々、東京１１棟目の購入資金をノンバンクさんを使って借りたいという希望があり、

そのためにノンバンクさんと交渉を重ねておりましたが、結局その目的とは大きく

ズレた場所に着地（東京１１棟目（仮）を共同担保にして東京１３棟目（仮）に

フルローンで融資して貰う）しました。



ちなみに、東京１３棟目（仮）は現在審査中の状態です。

これはこれで今ちょっとややこしいことになってしまっており、融資が承認されるか

五分五分みたいなところもあります。融資特約無しなので、下手すると手付放棄という

結末もありうる状態で、胃が痛いです。



で、共同担保にするために、早めに決済して登記をあげてくださいという話になり、

その準備を仕事の合間を縫って行っております。



司法書士の先生の選任については、先方にて指定があるかと思ったのですが、特になしと

いうことでした。それであれば、当方でお付き合いしている先生に是非お願いしたいので

こちらで選ばせてくださいというｋとおをお伝えし、快諾いただきました。



面識がありお世話になっている司法書士の先生は何人かいらっしゃいます。そのうち、

ここまで一度も登記のお仕事をお願いできていない先生の事務所にお願いすることに

しました。この業界では割と著名な部類に入る先生だと思います。



お見積を受領しましたが、現金決済なので抵当権の設定がない分、普段よりも安めな

金額に落ち着きました。当日は法人の謄本だけあればＯＫとのこと。印鑑証明書とか

いらないのか〜。いつも提出している印象だったけど、あれは抵当権設定のために

必要だったってことなのかな？



法人の謄本については、今週出張で私が対応できそうにないので、嫁ちゃんに依頼して

取ってきて貰うことにしました。いつもこうして手伝ってくれて、ありがたいです。



それから火災保険。いつもの代理店さんにいつものプランで依頼しております。

最近は東京の物件は電気的機械的特約もつけるようにしています。あとは休業補償と

施設賠償責任保険。保険金は安く抑えるよりも必要な保障をきちんとつけて、価格より

代理店さんの室で選ぶ、というのが私のモットーです。代理店さんが良い動きをして

くれるなら、日常的に発生する事故に対して、保険金が支払われる可能性が高くなり

結果として掛金以上に保険金の支払が発生することも珍しくありません。



しっかし、出張が多すぎて契約する時間をどう作るか？という課題が・・・。

決済前に何とか調整するか・・・。



そして売主さんとの当日の調整です。金融機関さんを使わないので、土日でも決済を

することは可能になりました。出張が多いので、それなら土日が助かるなあということで

打診したところ、今週の土曜日に決済しましょうということで決定。仲介業者さんの

オフィスで決済することとなりました。



お金については、最初「一部現金、一部小切手」という指示をいただきました。

え、小切手！？フィリピン関係で使ったことはあるけど、それ以外では使ったことは

ないです。ああでも、貰う方はあるか。某政府系金融機関さんとか、某ノンバンクさんは

小切手で融資金を受け取ったことがあります。



小切手を自分が振り出すためには、当座預金の口座が必要であるようです。

当座預金の口座なんて持ってないなあ。東京にずっといるなら、懇意にしている

金融機関さんで教わりながら作ればいいと思うんですけど、どうせ今回しかそれを

使う予定がないわけだし・・・。時間的にも、口座を作る余裕がなさそうなので、

それも嫁ちゃんに依頼しないといけなくなります。嫁ちゃんは東京法人の代表に

就いてもらっているので、そういう意味では彼女が動けるなら問題はないのですが。



とりあえず、当座預金の口座がないので作る必要があるので、作るとしたら某信金さんの

某支店でいいでしょうか、ということと、時間があまりにも足りないので口座作るのに

失敗したら現金でお願いします、ということを伝えました。



その結果、今回は小切手ではなくて良いです、という結論に。少額の決済ですので、

全て現金でやりましょう、ということで調整していただきました。



メインバンクさんに行って、現金を新券で準備して準備完了。帯が付いていれば、

数えなくても大丈夫でしょう、ということで。勿論数えていただいても構いません。



一応これで週末の準備は整ったはず。週末を待ちたいと思います。

リフォーム資金の調達も調整しておかなくてはですが、こちらは少し寝かせてから

工事に入る可能性もありそうだなと・・・。現金決済のせいで、手元資金がカツカツ。



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外国籍の方のお問い合わせが多くなってきた。

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まだまだ繁忙期は終わらない、と言っても過言ではないかも！？

ここに来て申込に繋がりそうないい感じの問い合わせが増えてきました。



まず富山１棟目。

昨日のブログで仲介担当さんから電話があったけど要件は何だろうドキドキ、的な

ことを書きました。昨日、早速折り返しの連絡をしてみたところ、キャンセルではなく

新規のお問合せに対しての対応の意向確認でした。ほっ。



管理会社さん、結構法人需要を押さえています。法人さんの社宅探しという観点では

なかなか強く、うちの物件もその恩恵にあずかっております。



今回も法人さんからの社宅探しの依頼に対して、富山１棟目を紹介しようと思うのだが、

というところが話の始まりでした。で、管理会社さんが事前に確認したいと言っていた

内容が「外国人の可否」「家具家電をオーナー負担で設置することの可否」でした。



今回お住まいになりたいという方は、外国籍の方だそうです。日本語はさほど話せない、

ということでした。私は特にこだわらないのでＯＫして貰って構わないのですが、

言葉がわからなくて管理会社さんとして困らない？という点は気がかり。そこについて

確認したところ「こういう場合はだいたい法人さんに担当がついてくれて、その人経由で

連絡を取るから大丈夫だと思います」とのこと。そっか、だったらいいや（単純）



家具家電については、以前プランとして検討したこともあるくらいなので、勿論問題は

ありません。先方が欲しいと言っている家具家電類が「テレビ」「冷蔵庫」「洗濯機」

「電子レンジ」なので、こちらとしても揃える想定があるものばかり。ネットで単身向け

家具家電セットみたいなのが５万〜６万で購入できたはずですので、それを準備すれば

良いでしょう。ただ、手配は良いけど受取はどうする？という問題は残ります。ここは

本当に決まるようなら、入居者様に受け取ってもらうか、管理会社さんで一度受け取るか

打ち合わせましょう、ということになりました。



家具家電設置の場合、家賃を上乗せすることになります。いくら乗せます？と聞かれ、

３０００円アップでお願いしますとしておきました。２年で回収を目安にしていますが

法人さんなので若干多めに詰んでみた次第です。１年以内の解約で違約金２ヶ月、

２年以内の解約で違約金１ヶ月、という形にして、家具家電代をとりっぱぐれないよう

縛りを入れることも、勿論忘れません。



他にもいくつか社宅候補があり、資料を集めて人事に提出するそうです。決定は人事が

行うということでした。どこまで意味があるかはわかりませんが、全力ＰＲでなんとか

うちを選んでもらってください、と伝えました（笑）



次に札幌６棟目。

こちらは繁忙期に入り、２度の申込→キャンセルが発生しました。引き合いがあることは

確認できているので、あとはいつそれが沸点を超えて申込に至るかの勝負と思います。



今回、管理担当さんから連絡がありまして「外国人のご家族を紹介しても良いかという

問い合わせがありました」とのことでした。富山１棟目に続いて、こっちも外国籍の方の

問い合わせ。そういう時代になったのだなと思います。



３人家族で、奥様が日本語ペラペラ。大学職員で日本語を教えているらしいという情報は

ありました。ご主人とお子様は日本語全く話せない模様です。ま、一人話せれば問題は

ないかなあという気はします。離婚してペラペラの奥様が出ていくなどの事件があると

ややこしいですが、まあ大丈夫だろうと希望的観測で進めたいと思います。



ちなみに、どちらの国の方なのかを伺ったところ、アフリカの方だということでした。

アフリカは初めてだなあ。いろいろな国から日本に来ているんだなと改めて思います。



こちらはまだ問い合わせ段階とのこと。とはいえ、仲介の担当の方は積極的なので、

決めにかかっているような気がするということでした。決まるなら満室返り咲きに

なりますので、ありがたいです。



３月末退去を２件抱える身としては、できるだけ早く空室は埋めておきたいところ。

今回の２件が無事成約につながることを祈ります。



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