ローンブレイク、手付金ブレイク、ハートブレイク・・・。

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いやー、参った。東京１３棟目（仮）、結局某ノンバンクさんで融資が出ませんでした！

ここまでにかけた時間と手付金がパァですよ、ええ。ガッカリです・・・。



だいぶ時間がかかっていたノンバンクさんでの審査。実際のところ、なぜ時間が

かかっていたのかと言えば、担当の方が私の膨大な資料を整理するのに時間を要して

いたことが理由です。申込そのものは２月の後半に終わっていましたが、あの資料が

足りないとか、この資料はどうなっているとか、そこを担当の方が整理するのに

時間を要していました。



確かに、細かい物件をいっぱい持っている私は、金融機関さんから見たら全容を

捉えるのが大変だろうと想像します。私自身、この借入って何ですかと聞かれて

パッと答えられなかったりしてしまったこともありますから



実際、最初にこれで全部ですと出した私の情報があり、それに対してこれならたぶん

通せるだろうと某ノンバンクの担当さんは言ってくれたのですが、結局本申込をした後で

担当さんが信用情報を見たところ、一本提示し忘れていた借入があったりしました。

私の方にも時間を掛けさせてしまった落ち度はあると思います。



そしてその借入が計算外だったということもあり、最初の「たぶん通せます」が

トーンダウンして「頑張ってみます」に変わってしまいました。ここが私にとっての

想定外だったと思います。でも身から出た錆です。



この時買付を入れていた東京１３棟目（仮）ですが、某大手仲介業者さんを介しての

買付でした。この仲介業者さん、法人で買付を入れると融資特約を付けられないという

社内規定（？）があるらしく、特約無しでいいですよねと聞かれていました。私自身は

担当さんの「多分大丈夫です」と聞いていたので、特約無しで大丈夫ですと伝えており、

結果としてこれが命取りになりました。



実際のところ、担当の方は最初の資料を整えて整理するところに時間をかかってたものの

何とか通そうと踏ん張ってくれていたことは伝わってきています。休日出勤されて、

全部資料を整えて、通った場合の決済の段取りも事前に行い、こちらがなかなか時間の

融通がきかないのをわかって、職場の近所まで夜来てくれたり、いろいろなところで

ご配慮をいただきました。ですので、今回通すことができなかったことに対してどうこう

言うつもりはありません。私が自分の情報を正確に把握して最初に開示できていたなら、

先方も通せると思うという回答はしなかったことでしょう。



実際、審査は途中までは調子よく進んでいました。いや、調子良くというほどでも

ないんですけど、担当さんからは「基準になる返済比率は若干超えてしまっているが

その分融資の減額などで対応できないかと審査側から提案があった」などの話があり

ゼロ回答ということはなさそうだ、という手ごたえはあったようです。担当さん曰く

最終審査でひっくり返されゼロ回答になってしまった、とのことでした



担当さんも融資特約つけてないのは把握していたので、非常に申し訳なさそうな感じで

連絡をされてきました。もう電話の声を聴いただけで「あ、ダメだったのね・・・」と

察せるくらいの落ち込んだ感じの声でした。時間かけて審査して、結局生成期にならず、

というご自身の都合も勿論あったとは思いますが、それだけではなく、ここまで色々と

一緒に頑張ってきたのに、結果を出せずに申し訳ないという気持ちもあったように

感じました。もうこの担当さんとも５年のお付き合いですからねえ。



さて、私が手付金を失うのも勿論痛いのですが、仲介業者さんからしてみたら成績が

期末に急に１本なくなるわけで、これも当然痛い話になります。更に言えば、今回は

仲介業者さんから「３月中決済でないと困る」という話をされておりました。

恐らく売主の法人さんも（決算か資金繰りかはわかりませんが）３月中に売却が

できないと困る事情があるような気がしています。でももうどうにもなりません。

嫌なことこそ早く伝えないと・・・。気が重い中、担当さんの携帯に電話をかけました。



勿論、担当さんも「え・・・」という感じで絶句。そりゃ絶句になりますよね。

本当にごめんなさい。私がふがいないばかりに・・・。



担当さん、しばらく考えた後「東京４棟目、現金で●●●●万なら買ってくれる人が

いるんですが・・・」と。あ、そういうこと言っちゃいます？確かにそれをやれば

決済はできますけど・・・。こちらも確かに責任を感じているところはありますから

多少妥協して３月中決済で現金作るという手は考えます。でもその購入額、現時点で

市場に出している金額の１５％オフですからねえ。さすがにそこまではちょっと・・・。



結局、私の中では「元々ここまでなら妥協もやむなしと考えた金額から、手付金を

放棄した場合に出る損失の金額を差し引いた金額」であればやむなしということを

先方に伝えました。この時点で、現金での購入希望者との金額の乖離は１５０万。

手付金＋１５０万を妥協するとなると、私的にはちょっと許容できる範囲を超える

気がしています。そこまでは妥協できません。



心の中でちょっと思っているシナリオ・・・

売主さんも売らねばならぬやんごとなき事情があり、仲介業者さんがあと１５０万

下げてくれと交渉してきて、成立するパターン。金額的なつじつまは合うと言えば

合います。売却で１５０万損をして、購入で１５０万得をする。損得ゼロ。



もしくは、現金で買うと言っている方がプラス１５０万だしてくれるか、ですが

こちらの方が可能性は薄いだろうと思います。



私の中ではもう手付放棄やむなしという気持ちになっており、気持ちは切れてしまって

おります。仲介業者さんがどこまで色々考えて立ち回るか、ですかねえ・・・。



ノンバンクさんが「抱き合わせ物件持ってきて」と言い、それに振り回された挙句

結局どれにも融資が出来ない上にノンバンクさん要望で頑張って見つけてきた物件の

手付金を放棄せざるを得ない、というむしろマイナスの結果になってしまいました。

これだったら最初から現金決済しておけばよかったなあ。とほほ。

赤字ショックの次は手付放棄ショックで、この３月はある意味忘れられない月に

なりそうです（泣）



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千葉１棟目で洗面台からの漏水問題発生。

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昨年購入した千葉１棟目と呼んでいる築古テラスハウス。こちらで洗面台の下から

水漏れしているという事故が発生しており、修理を依頼しました。



千葉１棟目は購入依頼ずっと同じ入居者様がお住まいになっています。引越の予定も

特になさそうで、管理会社さんとも関係は良好。手間いらずの物件となっています。

購入当初、キッチン下より漏水が発生したことがあり、高圧洗浄をすることで詰まりを

解消させて事なきを得たことがありましたが、それ以降は滞納も事故もなく、順調に

ここまで推移してきていました。



１０年返済のフルローンでも返済比率５０％前半。若干高めの返済比率であるとは

思いますが、１０年で債務がなくなる、しかも元金均等ということで考えれば、

決して悪くない数字だと思います。



そんな千葉１棟目で、１年ぶりくらいに事故が発生しました。今回は洗面台です。

築古テラスハウスだから水廻りが多少弱いのかなあ。オーナーチェンジで購入して

いるので、中を一度も見たことがありません。



第一報が届いたのが今月の初旬でした。送金明細の送付と一緒に、入居者様と

管理会社さんのＬＩＮＥのやりとりが届きました。やり取りの要約は以下です。



入：洗面台の下から水漏れの連絡あり

管：ひとまず応急処置ができるようであれば、やってくださいと伝える

入：出張修理の業者さんに来てもらうも、その業者さんに洗面台全交換しかないと言われ

　　１３万の見積を出された

管：オーナーに相談してから検討という事でその日は業者さんに帰っていただくよう連絡

入：下に溜まる水を捨てて何とかなりそうなのでしばらく様子見てみる



入居者様曰く、シャワーヘッドを伸ばして使う時に使う水を貯めておくタンクがあり

そのタンクの水を捨てると洗面所の水漏れが止まるということでした。

私も勉強になりました。そんな事例があるんだな、と。



入居者様、超いい人です。自分で対処方法を見つけたのでそれでやっておきますと

言ってくれるなんて。近頃は自分の権利ばかり主張する大人も多いので、なんとなく

心が晴れやかになりました。でも、応急処置でずっと何とかして貰うわけにも

いかないだろうし、どこかで修理は発生するんだろうなあと覚悟はしておかないと。



そしてその覚悟は思いのほか早く現実に・・・。



先日、管理会社さんからまた連絡がありました。

入居者様より、水を捨てる頻度がやや上がってきており、やはり対応をいただけないか、

というお話が挙がってきているとのことです。



入居者様にて、別の業者さんに見積を取ったところ、洗面台交換はせずに蛇口交換のみで

対応可能、金額は５．５万、ということだったようです。洗面台交換しかないと言った

業者さんに比べればだいぶマシな対応に見えます。



とはいえ、入居者様がお見積を頼んだ業者さんは、エンドユーザさん向けに宣伝している

奈の売れた水廻りの業者さんなので、決して最安値ということはないでしょう。

その気になれば、こちらで懇意にしている業者さんに現地に行っていただきお見積を

して貰い、コストダウンをすることも可能だろうとは思います。



ただ、ここで数万のために対応を遅らせ、入居者様にも知らない業者さんとやり取りや

時間調整を強いることが、果たして最善なのか？と考えると、ちょっと違うような

気がしました。入居者様としては早く対応してほしいわけですし、ご自身で時間を使い

当初見積より大幅に下げた見積を提示してくれたわけです。ここでそれを私が拒否して

更に時間を弄することは、おおいに顧客満足度を下げてしまいかねません。そして、

そのことの方がマイナスになるだろうと判断しました。



よって、入居者様が取得してくださった５．５万のお見積をそのまま採用するので、

その内容で工事を進めてください、と言う形で管理会社さんに依頼した次第です。



５．５万となると、家賃１ヶ月分近い金額なので、物件単体の収支という形で見れば

そりゃあそれなりに痛いです。でも、ある程度の規模もありますので、全体で見れば

問題なく吸収できる範囲であろうと思われます。ここでこの金額をけちることで、

最悪退去が発生する可能性があるなら、それに比べたら安いものです。

規模が小さかった頃はこういう考え方はできなかったなあ・・・。



今回の対応でうまく現場が丸く収まり、顧客満足度も向上、しばらく住み続けると

判断してくださる、という展開に期待したいと思います。



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修繕連発の札幌６棟目、今度は外壁が！？

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札幌６棟目、最近施工関係で何点か問題が発生しました。リフォーム済みの部屋の

壁紙がはがれている事案と、ストーブ設置事案の２つです。



札幌６棟目は現在１部屋の空きがあり、お申込を待っている状態です。

過去２回お申込があったものの、一組は保証会社さんの審査がＮＧになったのでお断り、

もう一組はピアノを置く設備投資が高すぎるという理由でキャンセルになりました。

先日、奥様は日本語ペラペラ、それ以外の家族は日本語を話せないというお客様より

結構確度が高そうな問い合わせがあったものの、それも結局申込には至らず、でした。



決まりそうで決まらない札幌６棟目ですが、リフォーム後の部屋にも若干ながら

問題が発生しております。個別に頼んでいる清掃業者さんが見つけたのですが、

部屋の壁紙の一部がはがれてきているという現象が発生しておりました。



施工不良かな？と気軽に考え、管理会社さんにその状況をメールで送付して対応を

お願いしました。この間リフォームしたばかりなので、これはたぶん業者さんの負担で

対応いただくべきだよね、と思ったので、そういう回答に期待しつつ。



管理会社さんからは「施工の不備に関してはこちらで修繕しておきます」という回答を

いただくことができたのですが、そこに対して不穏な一言がありまして・・・。



「外壁から室内に水漏れがしており、ボードが濡れている状況です」と。



なぬー、そうなるとただの施工不良じゃなくて建物の不良じゃないの。

ていうか、購入した年に管理会社さん経由で外壁塗装をして貰った認識なんだけど

その時にコーキングの打ち替えはしていなかったということ？

見積を見返してみましたが、コーキングの打ち替えは確かに項目に含まれておらず。

しまったなあ。これはこっちのチェックミスかもしれない。



管理会社さんの担当さんも、外壁塗装をやった時の方はもう退職してしまっています。

たぶん当時の状況を質問しても、回答はできないんだろうなあと思っています。

コーキングが含まれていない件について問いただしても仕方ないし、もう２年経ってる

ことから、その間に経年劣化した、施工から期間が経っているいる話だし勘弁してと

言われる可能性が高いと考え、ここは追及はしないことにしました。



管理会社さんからは、コーキング打ち替えで今回の下地の濡れが止まるかは不明、

もし止まらない場合は都度別のコーキングを交換することになってしまう、という

説明を受けました。他の物件でそんなようなことになって苦労したことがありますので

認識はしています。大丈夫です（？）



とりあえず、コーキングの打ち替え作業の依頼をさせていただきました。

これで止まることを祈りたいと思います。



それから、リフォームしたお部屋にはなんとストーブがありませんでした。

いくら事務所的に使っていたと言っても、それは問題あるんじゃないの？

札幌の冬は強烈に寒いので、室内にストーブは必須のはずですが・・・。



ここはかねてよりストーブを設置する必要ありという認識でしたが、見積がまだ

出てきておらず、宙ぶらりんになっておりました。



今回、管理会社さんからようやくこの見積が出てきました。灯油ＦＦ式のストーブを

新設する内容で、９万程度でした。この辺、正直相場も良く分かっていないので

それで対応してくださいとお願いしました。雑です、この辺。



ちまちまとお金が出ていく札幌６棟目。結局のところ、全部足し算すると、それなりに

お金もかかっている計算になりました。やっぱり中古はこの辺のリスクがあるので、

取得額を安くしておかないとキツイんだなと再認識。



いずれにせよ、入居者様にご不便をおかけしないよう、粛々とやります。



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東京１０棟目のコンバージョン完了。

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東京１０棟目に１部屋だけ趣味のリノベーションをしました。

自己満足かもしれませんが、とても味のある空間ができたと思います。満足です。



以前ブログに書きました通り、東京１０棟目の１部屋だけを事務所仕様にしていました。

トイレとミニキッチンをつける工事を行い、その後デザインリフォームを行うという

２段階の流れで空間を作った次第です。



このお部屋は将来の自己使用に向け、今は仲良くしている友人限定で、シェアオフィスと

いう立て付けで貸しています。



今回の工事は、２月中にいつもの施工業者さんに住設関係の設置と死んでいたインフラの

復活（水道の配管の立ち上げなど）をお願いして、それが終わった後でＤＩＹでしゃれた

現場を作る方にＤＩＹによる施工をお願いした次第です。



リクエストは「アメリカンスタイルな看板が似合う部屋」としました。

ＲＯＵＴＥ６６のちょっとさびたブリキの看板とか、ああいうのが映える部屋を

作ってみたかったのです。元々の素材もそういう雰囲気を醸し出していますので、

ある意味ちょうどいいなと。だからそういうテイストでお願いをしました。



お願いしたＤＩＹ施工できる方も、その手の施工は大得意。以前、内覧会でお仕事を

拝見させていただいたのですが、あえて錆っぽい塗装をしたりして、独特な雰囲気を

出す施工をされており、これはいいなあと思っておりました。リクエストした時には

「私もそのテイストで行こうと思ってました」とのことで、そこからはとんとん拍子。



そして出来上がった物件がこちらです！



ビフォー







アフター











いやー、すごいの出来ました！カッコいい空間です。男の隠れ家的なやつ。

空間としては非常に狭いですが、そこにいてワクワクできるような場所になったと

思います。ここにどんな空間を作ろうかと楽しみに思う反面、下手なものを置いたら

雰囲気が壊れてしまいそうとか、逆にこの雰囲気にあわせたものを置きすぎても

しつこくなりそうとか、その辺の自分のセンスが信頼できない感から来る不安が

結構あります＾＾；



とりあえず、イスとテーブルくらいは置かないとだよねえ。

事務所的に使う前提だから、カウンターテーブルと椅子は準備しなくちゃ。

書類を入れるためのチェストも必要だろうし、プリンターみたいな道具も必要だけど

できるだけ隠して置いておきたいところだし。考えないとだなー。妄想が捗ります。

楽しみながら、じっくりと事務所としての環境を整えたいと思います！



で、この改修により、本物件は「生活に必要な設備がある」状態になりました。

今までは住設が一切なく、倉庫という扱いになっておりました。



これによって地味に痛かったのが火災保険なのです。特に問題と思っていたのが、

地震保険に加入できないこと。あとは施設賠償責任保険が特約でつけられない為

その分の保険料が割高、などの細かい問題もあったと記憶しています。



今回、お風呂は銭湯利用を前提とすれば、人が住むために必要な空間になったと

思います。保険代理店さんにその旨連絡して、保険の見直しを依頼しました。

これで地震保険に入れるようになるはずです。少し安心です。



そんな感じで、自己使用という究極の贅沢をするだけでなく、それに伴った改善を

行うことができたので、今回の工事は良いものだった、と自分に言い聞かせながら

本日のブログの〆とさせていただきたいと思います。



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東京１１棟目、無事決済完了しました。

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東京１１棟目、無事に決済してまいりました。三棟購入プロジェクト、その１が

これでようやく完了したことになります。残りはあと２つだー。



朝一番で、先週おろしきれなかった現金をコンビニＡＴＭでおろして、そのまま

コンビニのイートインスペースで保険代理店さんとお会いして、火災保険の契約を

締結しました。最近またサラリーマンの仕事で東京を離れている期間が長いもので、

とにかく隙間時間をうまく使って仕事をしないと、到底回しきれない状態になってます。



保険代理店さんとは、他にも諸々話をしておりますが、その辺はまた今度改めて

ブログネタにさせていただこうと思います。



代理店さん、お忙しい中、朝から足を運んでくださりありがとうございました！

この後まだ２件控えていますし、諸々お願いしていることもありますので、引き続き

どうぞよろしくお願い致します。



司法書士さんに渡す現金、売主さんに渡す現金、仲介業者さんに渡す現金、と

現金を小分けにして封筒に入れて準備完了。いざ決済です。



決済は自宅から電車で１０分くらいの駅にある仲介業者さんのオフィスにて実施です。

私が到着したのは最後でした。皆さんお揃いで、既に準備は開始されていました。

売主さんとご挨拶し、司法書士の先生と名刺交換。所長と仲良くさせていただいてますが

今回のご担当の方とお会いするのは初めてです。



売主さん、とても朗らかでいい人なんです。こういう方とお取引出来て良かった、と

思える方でした。綺麗になったら是非見せてくださいね、と言われましたので、

頑張って綺麗にします。建物を再生しますよー！



司法書士の先生が書類を確認し、一通り問題ないとわかった段階で、決済に入ります。

今回は銀行さんを介さないので、ドンと現金をお渡しして、数えて貰っておしまい。

領収書と鍵を受け取り、あっという間に終わりました。およそ１５分といったところ。

これをもって、東京１１棟目の所有権が正式に移転しました。



今回のプランは、本来この物件もノンバンクさんで借りようとしていたのですが、

紆余曲折の末こちらを現金購入し、共同担保に入れて別の物件（東京１３棟目）を

フルローンで貸して貰うという形になりました。登記が終わるのが３月終わり頃。

そこから月内に決済をする段取りになります。その段取りに従って進めるため、

今日はノンバンクの担当さんは休日出勤しているそうです。お疲れ様です＾＾；



今回、想定外に現金決済になってしまったため、リノベの資金調達が必要になります。

ただ、個人の確定申告が赤字になってしまったので、うまく資金調達できるか不明です。

調達できない場合は、物件を売却して、その売却益を使ってリノベする形になります。



物件自体は既に売却に出しており、現金で〇〇〇〇万なら即決で買うとか、そういう話も

出ているようです。ただ、私としてはそこまで安売りはするつもりはないですので、

下限と決めたラインを今は動かすつもりはありません。



物件を売ってリノベ資金を作るか、うまく借入できてリノベ資金にできるか。

その辺、進めながら整理していきたいと思います。



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