手付放棄確定・・・そりゃ売主さんの立場になれば当たり前だ。

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延長ＮＧと言われ、本件正式に終了しました。気持ちは切り替えたので後悔なしです。

反省して次回に活かそうと思います。



昨日のブログでもし延長できるなら云々とあれこれ書きましたが、売主さんからは

延長ＮＧとざっくり切られ、本案件は終了となりました。手付放棄で解除で確定です。



今ようやく冷静になって思い直せば、売主さんには延長するメリットがありませんから

断られて当然だと思います。買えるかどうかもわからない人が、もうちょっと頑張るから

延ばしてと言ったところで「本当に決済できるの？」「物件売れなかったら？」などの

疑念があり、はいわかりましたと承服するのも抵抗があることでしょう。それであれば、

手付を懐に納めて次の買主を探した方がよほど良い、という判断になるのは当然です。

私が売主さんだってそうします。



ピンチの時に焦ると、そんなわかりきったことまで見えなくなってしまうのだなと

身をもって体験した次第です。焦って周りが見えなくなるのは悪い癖。なかなか

直らなくて困るのですが、せめて認識くらいは持っておきたいと思います。



仲介業者さんには、ちゃんと仲介手数料の残金をお支払いします。感情的になっていた

先日までは、買えないのに払うの！？解約の手続きと決済の手続き、同じくらいの

仕事量なわけなくない！？払った分まで返せとは言わないけど、残りも全額ってのは

ちょっと取りすぎじゃない！？とか考えていましたが、冷静になれば先方だって

取れるはずだった数字が期末に取れなくなるのはまずいだろうし、解約の通知を

売主さんに行うという苦行があり、かつ次以降に「今回のお客さんは融資つくよね？」

とか言われてしまう十字架を背負ったことになります。そりゃ先方の立場からしたら、

仲介手数料くらい欲しいわいと言う気持ちも出てくるやね、と思った次第です。



私自身だって、次にこの人に案件出しても融資つかないよね、という目で見られてしまう

枷をかけられてしまったわけです。だったら、仲介手数料はちゃんと支払って、ダメでも

理解してお金は払ってくれる人なのねという認識を持って貰った方がまだマシです。

どこか１部屋リノベしたくらいの金額です。ゴチャゴチャ言わずに払った方が長期的に

見たら良い結果になるのではないかと考えました。



昨日のブログに対して、お金より信頼を失う方が痛いでしょとコメントいただきましたが

その通りだと思います。不動産は少し頑張れば１００万とか２００万とかは比較的簡単に

儲けることができる業種と思います。例えば、家賃を高くしておけば、売値はすぐに

１００万程度かわってしまいます。コメント主の方、ご指摘ありがとうございました。



少額とは思いませんが、他で取り返せるチャンスがあるなら、取り返せるくらいの金額は

スパッと損切りしてしまえばいい。冷静になった段階で、そんな考えができるように

なりました。



元はと言えば、情報を十分に出し切れない中でノンバンクの担当さんにご判断いただいた

こと自体が間違いの始まりだったわけで、それは自分で自分自身の管理ができていない

私の責任です。正しくない情報を基に判断すれば、正しくない結論が生まれます。

その正しくない情報を基に、融資特約無しで契約に臨んでしまった結果、今回のような

結果になってしまったというのは自業自得なのです。誰の責任でもありません。

むしろ周りの人に迷惑をかけてしまったと反省しなくてはならないと思います。



今年に入ってから、確定申告の赤字の件といい、今回の手付放棄の解除といい、

自分の置かれた状況を適切に把握できていない自分がいることに気が付きました。

急激に規模が大きくなってしまい、自分自身でそのスピードについていけてない部分が

あるのではないかと思います。



赤字になったのも、手付放棄になったのも、一度踊り場を作りなさいという天からの

啓示なのかもしれません。保有物件の稼働率の向上、返済比率の改善をテーマにして

今年は動くべきなのだろうなと思った次第です。



ま、今までもそんなこと言いながら、良いものが目の前に来たら飛びついていたので

あっという間に前言撤回になってしまうかもしれませんが・・・＾＾；；

でも今回は「赤字決算」という強制力があります。買いたくても買えないはずです。

今度こそ守れるかも！？（結局、強制力がないと順守できない意志の弱い私です）



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購入できないのに、手付金放棄と仲介手数料満額支払はキツイ！

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先日ローンが通らなかった物件の件で、仲介業者さんと今後のことを相談しました。

聞けば聞くほど憂鬱になります。自分の読み違いなので仕方ありませんが・・・。



先週降ってわいた某ノンバンクさんの融資が通らなかった件。私が借入の情報を全て

出しきれていない状態で某ノンバンクさんに事前の打診をしていたのも原因の一旦では

ありますので、この結果に対してどうこう言うわけにもいきません。



ただ、問題はこの融資がほぼ問題ないだろうと言う前提で、売主さんサイドや

仲介さんサイドも動いていたということ。そして３月末は期末でもありますので、

いろいろと問題も出てくるだろうということがあり、その敗戦処理が難しいです。



この契約を遂行しようとした際に、仮に融資がダメとなると現金決済のみが残された

手段となります。しかし、それをやろうにも現金は残念ながらありません。先日、

東京１１棟目を現金決済してしまいましたので・・・。



３月末の期限まで残された時間がわずかしかない中、可能性として考えられるのは

現在売りに出している東京４棟目を少し安くして現金の方に購入いただき、そのお金で

決済を行うという手段です。これについては、現在売却に出している業者さんに相談して

その流れを取れないか模索しましたが、さすがにその短期間で売却先を決めることは

難しかったです。過去に現金購入を検討してくれた方に再度連絡を取っていただいたりも

したのですが、他の物件を買ってしまったとか、指値が厳しいとかで成立せず。



こうなると残念ですがどうにもなりません。諦めムードが漂います。３月末までに

何かしらの対応をすることは極めて厳しい。一応あがいてみたものの、降参です。



仲介業者さんもいろいろ話を持ち掛けたりして頑張ってくれていたようですが、

ここでいよいよ難しくなったと判断し、昨日解約の方向での打ち合わせをしました。



この仲介業者さん、法人での購入の場合はローン特約を付けることができません。

その社内ルールもよくわからないですが、今回はそのせいで白紙解約が出来ずに

困っている次第です。



仲介業者さんもどんよりした雰囲気。過去に手付放棄での解約は２度あったそうで、

１回目がなんと私が購入した東京４棟目の売主さんだったとのこと。抵当権を

期日までに外せない可能性が高まったため、とのことでした。そして２回目が私。

東京４棟目に絡むと、手付放棄が発生する呪いでしょうか（苦笑）



今回は某大手さん経由での契約ですが、ここは最近本部がやたらとうるさいそうです。

コンプラ重視の姿勢に転じているようで、何かと本部の承認が必要になるのだとか。

で、契約済みのものを解約にするのは内部的にかなりの苦労を伴う作業なんです、と

話をされておりました。



解約になると、手付金は放棄です。痛い、痛すぎる。金額もさることながら、

精神的なダメージがでかいです。



そしてもっと精神的ダメージが大きいのが、仲介手数料は不成立であったとしても

全額支払う必要がある、ということ。いやそれ、非常に納得いかないんですけどと

言ったのですが、解約するにしても仲介業者としての仕事はするわけだから、手数料は

満額貰う必要がある（ｂｙ本部）という話になってしまうそうです。

泣きっ面に蜂とはこのことか。



「貰えないと、僕の立場的にも厳しいんです・・・」と若干泣きつかれてみたり、

「これが売主さんが言い出したことなら本部と戦いようもあるんですけど・・・」と

妥協できないのに妥協している感を出されてみたり。どっちみち本部がＯＫしないと

何も変わらないし、その時間もないでしょう。今後のお付き合いもありますので、

やむを得ず支払に同意しました。ごねても無益ですし、同意して契約したのは私だと

言われてしまえば、それまでですから。



今後、法人だと融資特約つけられないとか言われた場合は、個人で購入するなどの

対策を考えようと思います。



で、この打ち合わせをしている時はその発想は頭に浮かんでこなかったのですが、

期間を延長して物件を売ったお金で決済するという案もなくはないなあと思った次第。

ＦＢのコメントでそう書いてる人がいて、それもそうだなと考えました。



延長して何をする？勿論、物件を売却して利益を得て、そのお金を使って現金購入です。



じゃあ現実として売れる物件はあるのか？ざっくり計算しましたが、今まさに売りに

出している東京４棟目だけ売れたとしても、借入返済や色々な支払も含めて考えると

まだ足りないと思います。



他に売れる物件を探すことになりますが、個人は課税業者になってしまったので、

売ると消費税も考える必要があり計算がややこしく、できればそこは触れたくないです。

しかも短期譲渡所得に相当する物件が多いです。ここ２〜３年で一気に買ったので。



では、東京法人の持ち物で売れそうなものがあるか・・・という検証に入ります。



東京法人では、東京４棟目の他に東京９棟目と富山１棟目、東京１１棟目の４棟を

保有しています。他、東京１２棟目（仮）も東京法人で購入予定です。



富山１棟目は現実的に入居率が悪いため、売っても二束三文にしかならないでしょう。

ここはきちんと埋めてから次の展開を考えるべきです。



東京１１棟目は立地がいいのでホールド。

ていうか買ったばかりなので売ったとしてもあまり鞘取りできません。



東京９棟目・・・か？

再建築可能、リノベーション済み、満室稼働中、駅徒歩１０分以内、角地の整形地。

売りやすい条件は整っています。難があるのは築古であるというところだけです。

１０％前後の利回りで売却であれば、何とかなるような気がします。



東京４棟目と東京９棟目を両方売ると、無担保の借入を返済するなどの話を進めても

現金決済可能になりそうだ、という気配を感じます。勿論、売却金額に依存するので

絵に描いた餅になる可能性もありますけど。でも東京４棟目は再建築不可ですが

利回り１０％の水準になれば問い合わせが一気に増えます。であれば、東京９棟目は

同じ価格で出したら確実に買い手がつくのではないかな、と。



とりあえず、妄想した結果何とかなりそうな気配が見えてきたので、仲介業者さんに

延長できないか相談してみることにします。ダメだと言われたら諦めます＾＾；



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プロパンガスの切り替え、なかなかうまくいかず。

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札幌で昨年購入した戸建のリフォームが進められずにいます。プロパンガスの切り替えが

難航しており、リフォームの方向性が見いだせずにいます。



先日のブログで、業者さん経由で当たってもなかなか対応してくれるところがないと

ぼやいたところ、コメントで某プロパンガスネタに食いつくブロガーさんから

「あぁん？業者さんだけ当たってダメぽとか怠けたこと言ってんじゃねぇＹＯ！」

「お前さんの友人とか、まだ当たれる道があるのに何寝ぼけたこと言ってるん？」

と叱咤激励をいただきました。



そうですね、諦めたらそこでおしまいだから、もうちょっと当たってみますよ。



というわけで、関東→札幌の大家会で、だれか紹介して貰えないかと声を掛けました。

呼びかけに対して、２名の大家さんが手を挙げてくださり、大変心強く思った次第です。



並行で進めて、両方ＯＫになったら困るなと思い、まず最初に声をかけてくださった方に

紹介いただき、話を詰めさせていただきました。結果としては、もう一歩だったのですが

最終的にＮＧ。戸建だとどうしてもボリュームが出ず、基本的には受けづらいそうです。

札幌９棟目と抱き合わせもいいですよとしましたが、結局成立せず。



設備投資したそばから売却してしまうケースもあるようで、その辺が引っかかりになった

部分もあったようです。長期で持つ予定があるかと聞かれたので、そこは正直に伝えて

判断していただきました。やっぱり「絶対に売りません！」とは言えないですし、

前面戸建のブツあげが出来てしまえば、すぐに土地として売ってしまうかも・・・という

気持ちがある以上、それは聞かれたら正直ベースで回答しないわけにはいきません。

嘘をついて供給を受けて、それでいて手のひらを返すようなことをしたら、紹介して

いただいた方にも失礼ですし、ご迷惑をおかけしてしまいます。

（聞かれなければ言わないですけど＾＾；）



こちらが不成立になったので、次に紹介してくださるというお話をいただいた友人に

取り次いでいただきました。こちらは「抱き合わせなら検討する」という回答でした。

しかし、なかなか話が前に進みません。コミュニケーションルートが長すぎるのも

あったと思いますが、検討状況がどうなっているのかあまり伝わってこない中で、

１ヶ月どころじゃない時間が経過していくのです。



私→紹介してくれた友人→友人が任せる管理会社さん→ガス会社さん



上記のようなルートを通るため、話が結構ゆっくりになってしまいがちです。

直接連絡取りたいなあと思ったことも何度もありましたが、そもそもガス会社さんが

なんという名前の会社さんなのかもわかりません。



これは予想の域を出ませんが、もしかしたら管理会社さんが紹介料を少し取るために

そういう流れを取っていたのではないかと思っています。少なくとも私の友人は

そんなせせこましいお金を集めなくても十分お金持ちですから、彼がそのルートで

何かやっているとは考えられません。そうなると、消去法で管理会社さんかな、と。



勿論、それもビジネスだと思いますので、私自身はそれでも構いません。ただ、話が

なかなか進まないことだけがねえ。



※２０１９／３／２７追記

ブログを読んでくださった紹介者の方が管理会社さんに確認してくださいましたが

管理会社さんは特に中抜きなどしていなかったとのことです。わざわざ確認いただき

恐縮です。そして管理会社さんの名誉のために、上記記載は訂正させてください。



そしてようやく、現地調査をするので管理会社さんの連絡先を教えてほしい、という

連絡をいただきました。札幌９棟目と札幌１０棟目の管理会社さんにそれぞれ連絡して

こういう話があると思うと伝達。ここでようやくガス会社さんの名前が判明しますが、

そこ、ちょっとガス代高いところなんだよねー・・・まあ仕方ないか。



ほどなくして札幌１０棟目の管理会社さんからは「連絡来たので鍵を渡しました」と

連絡がありました。札幌９棟目の管理会社さんは「連絡ないです」と。とりあえず戸建を

先に見に行ったのかな・・・。



で、そこから２〜３週間して、また音信不通。友人経由で検討状況を確認して貰った結果

札幌９棟目のアパートの作りが想定外の変な造りで、もう少し時間がほしい、とのこと。

できれば一度、各管理会社さんにガス会社さんから検討状況を伝えて貰えますか、と

お願いをしました。



ちょうど同じタイミングで、札幌１０棟目の管理会社さんから「ガス会社の営業さんに

直接連絡を取ってもいいですか？」という話がありましたので、これもＯＫしました。

鍵を借りる時に話をしているから、その人が結局どうなったのかを聞くこと自体は

別に変な話ではないでしょう。



そして管理会社さんから衝撃の連絡が。



「戸建を見た時点で工事費がかかりすぎるから断ってます」



！？



なん・・・だと・・・！？



どこでどう話が食い違っているのか、全くわけがわかりませんが、ガス会社さん的には

ＮＧの結論が出ていたということでした。え、じゃあ管理会社さんの言ってた検討中の

ステータスはいったい何なんだ？困惑するばかりです。



ただ、一つだけ言えるのは、これでまた振り出しに戻ったということ・・・。



札幌１０棟目の管理会社さんには、お風呂を安くできる業者さんを探してほしいと

お伝えしました。一応、並行でこちらも別のガス会社さんを探してみますが、最悪

どこも応じないようなら、自腹で工事してしまうことにします。



とは言いながら、もうちょっとだけガス会社さんを探してみることにします。

金融機関さんも、結構こうやってネチネチ探して、最終的にいけるところを見つけた

こともあります。今回も粘り腰で攻めてみようと思います。



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ソフトウェアの交換が必要だそうです。

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太陽光の遠隔監視装置のメンテナンスとやらで、業者さんが交換のために現地に

行くということでした。そんなこともあるのねえ。



今週は仕事がやたらと忙しく、あまり不動産活動に対して余裕をもって取り組むことは

できませんでした。メールも溜まっているし、何かと滞っている感じになっています。

忙しい時ってどうしてもそうなりがちですよねえ。え、私だけ？そんな極端に放置する

アホな人は。それは失礼しました。



先日のローンブレイクショックもあり、その後処理で関係各所と電話することが多く

昼休みはずっと電話に張り付いていた日もありました。



そんな中、着信履歴に謎の０６から始まる番号が残っていました。え、０６って大阪？

特に大阪の業者さんと取引してないし、大阪には収益物件もないし、サラリーマンの

出張とかも当分はなさそうだし・・・なんだこれ？



留守電が残っていたので確認してみると、どうやら太陽光発電の遠隔監視装置を

販売しているメーカーさんからのようです。うちの太陽光についている監視装置、

そう言われてみれば関西の会社さんから購入していました。何かと思ったわ。



遠隔監視装置のトラブルは過去に１度ありまして、やむなく私が現地まで行って

装置を外したりしたこともありました。そんな目に遭っているせいか、遠隔監視装置と

聞くと実感ぴくっとしてしまう私がいます（笑）

当時のブログを振り返りたい方はこちら→その１／その２／その３



今回は何かと思ったのですが、折り返す前にメールを読むと、メールで要件が

届いておりました。なんでも、装置の中に入っているモバイルルーターのソフトウェアの

書き換えが必要になったので、現地に伺いたいと、と。



モバイルルーターは別のメーカーさんで作ったものを使っているのだそうですが、

その装置に不具合があり、プログラムの入れ替え作業が必要になったとのことです。

恐らく東北支社みたいなのがあって、そこの人が書き換えに来るのでしょうね。



立ち合いは必要なのか確認しましたが、今回は特に不要ということでした。

それであれば、あとはこちらは関与せずに作業して貰うだけですね。

お手数をおかけいたします。



不具合の内容は、バックアップ電池が切れたときに通信が機能しなくなる、という

ことだそうです。電池が切れたらそもそも通信しないのが当たり前のような気も

しなくはないですが、切れても通信してくれるならそれはもちろんありがたいので

特に気にすることではないですね。



義母が「立ち合いしろって言われたら面倒だったから良かったわ」とほっとしていたのが

妙に印象に残った、今回のソフトウェアアップデートに関してのお話でした。

（終わった気分で書いてるけど、ソフトの書き換えは来週です）



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大型滞納、もう許せないレベルに来ているので、一日も早く出ていって貰う方向で

動くことにしました。もう許しがたいレベルですよ、これ。



購入した時点で既にお住まいだった母子家庭の生活保護の入居者様がいらっしゃいます。

子供が小さく働きに出るのも困難だという話だったのですが、震災の頃から滞納が始まり

今に至っております。



滞納がずるずると大きくなり、３ヶ月以上に膨らんでしまいました。

看破できないレベルなので、滞納分をちゃんと払うように管理会社さんより伝えて

一応滞納が増えなくなるところまでは改善したものの、このままいくといつになっても

滞納を抱えたままになりそうだなと懸念しておりました。



そこで、区役所の方とも相談しながら、基本的にはもっと家賃が安い物件に引越を

していただく方針で動くことにしました。



細かい経緯は過去のブログをご参照ください。

その１／その２／その３



で、対応を進めていく中で、なんかすごく裏切られた気分になっております。

小さなお子様もいるし、苦労されているのだろうと思ってやや同情的に見ていたのですが

どうやらそんな甘い考えは持つべきではなかったようです・・・。滞納するくらいだから

しょせんその程度の人であったのだ、と。



時系列でいきさつを書きます。



退去いただこうという方向で動き始めた際は、まず管理会社さんと区役所さんの間で

これ以上滞納がかさむと問題なので、引越して貰う形でお願いしたいと交渉して

いただきました。引越代や敷金・礼金などを出して貰うことができるなら、引越への

ハードルは低くなります。ご本人も家賃の支払の負担が小さくなり、生活が多少なりとも

改善するのではないかと考えた次第です。



区役所の方からは、引越代だけなら負担可能という回答を引き出しました。

札幌だから初期費用ゼロの物件は多いと思いますので、まあ最低限ＯＫでしょう。



次に、この部屋を借りたい法人さん（民泊で運営したい）にも、入居者様も引越先に

良いところはないか聞いてみたのですが、その法人さん（管理会社も兼ねてます）の

管理物件であれば初期費用も安いし入居可能です、という回答をいただきました。

保証会社もつけられず、ここまで滞納していることを知った上でＯＫというあたりが

男気あります。



管理会社さん経由で、ご本人に引越のご提案をさせていただきました。

それに対しての入居者様の反応は、子供も小さく身動きが大変な現状であることから

できれば引越しはしたくない、それがどうしても無理なのであれば、せめて雪解けの

春先まで必ず１ヶ月分ずつはお支払いするようにするので少し猶予が欲しい、という

ことでした。



ここまではまあいいとします。問題はこの後。



保護課の担当者の方より管理会社さんに連絡があったそうです。

保護課の来庁依頼や必要提出物の緊急なご要望に対応できていなかったそうで、

現在保護を打ち切るか否かの段階にきており、引越し費用負担は少し保留にして

いただきたい、と。



子供が小さいと言えば何でも許して貰えると思ってないか？この入居者さん。

やることもやらずに権利ばかり主張して、都合が悪くなると子供がどうこうと

言っているように捉えました。この時点で、同情する気持ちは私の中から消えました。

保護を打ち切られたら余計に家賃なんか払えないでしょ？どうやって１ヶ月必ず払うと

考えているんだい？現状が全く理解できていないと思います。



ダメだな、早急に追い出しにかかりましょう。民法上ご退去いただくのは大変なのは

わかっておりますが、やれることをやって早めに出ていって貰わないと、ますます

滞納額がかさみます。



そして管理会社さん宛に、保護課の方から保護打ち切りの連絡が届きました。

これで家賃を払える見込みはほぼなくなるでしょう。



管理会社さんも、保護の関係があったので、役所の意向を見ながら対応を進めて

いたようですが、その枷はなくなり自由に動けるようになりました。



もう一つ人道的な面で、小さな子供がいるのに引越先を決めずに退去いただくのも

問題があるかと思っていたのですが、こちらについては保護課の方からの連絡の中で

ご本人は現在ほぼ知人宅で過ごされているという話があったそうなので、もはや

寒空の中住むところがなく困るということも考える必要はないと判断しました。

ちなみに、知人宅に居候になっていることが今回の保護停止理由の一部のようです。



管理会社さんとしては、解約通知・明渡通知として日程を定め、内容証明にて送付し、

転居先の提案はせず、早急に解約・退室していただくよう動きたいとのことでしたので

了承しました。こちらとしても、期待を裏切られた格好ですので、もうこの方に対して

優しさを見せる必要はないと考えます。早く出ていけモードでガシガシ攻めてＯＫです。



回収の見込みは現実少ない現状ですが、滞納分・退去時費用につきましては退室の際、

支払い約束の念書を取り交わるということでした。まあもう、そうするしかないですね。

次に借りてくれる法人さんに多少ご負担いただくということで・・・。でも満額は

無理だと思います。それはもう仕方ないことです。



早く出ていって貰い、事態を正常化させたいと思います。

でもその「出ていって貰う」が実は一番大変なんですけどね＾＾；；；



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