豪華メンバーに東京１０棟目を見ていただいた。

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昨日は、東京１０棟目を前からずっと気に入ってくれてたり、ご縁があったりする人を

お迎えして、内覧会を開催させていただきました。



東京１０棟目はマニアックな薄いビル。狭くて薄くて断熱も防音も何もない物件ですが

家から近くてけっこう愛着を持っています。文字でスペックだけ書くと「整形地」

「角地」「幹線道路沿い」「８０−４００」「準工業地域」という感じで良さそうに

見えるのですが、なんせ「土地５坪」「建物１１坪」ですから・・・（笑）



この薄いビル、癖があるから苦戦するかなと思っていたのですが、意外と決まります。

１階は家賃が安すぎたのか瞬殺で３件くらい申込が入りました。２階も時間はかかって

いるものの、申込がちらほらと入ったりします。設備も何もないビルものなので、

家賃をどのくらいに設定したらいいのか、今一つ感覚がつかめないところはありますが

想像しているより結構引合があるんだなということはわかりました。



正直なところ、あまり集客には期待していなかったです。自分が使っても楽しい空間を

思いきり作ってしまおう、将来自己使用できる秘密基地みたいなのを作ろう、という

発想が先にあったので、最悪誰も借りてくれなくても自分で使うつもりでした。



なんせ、部屋で作業をしていると、上から錆が落ちてくることがある物件です。

建物も耐用年数超過の鉄骨造。螺旋階段が抜けないかと少しビビりながら歩くくらいの

おかしな物件です。普通の感覚で借りてくれる人がいるとは思えなかったので、

自分で使うしかないかなーという気持ちもありました。そういう意味では嬉しい誤算。



ただ、こういう胡散臭い物件が好きな方も一部いらっしゃるようで、今回のリノベ工事を

終わらせる前から「いい素材ですね」「面白い」などコメントをちょいちょいいただいて

いた方もいらっしゃいました。



で、昨日はそうやって以前から興味を示してくださっていた方々をお招きして、

小規模の内覧会を開催しました。物理的に小規模でないと実施できなかったという

部分もあり、今回お誘いできなかった方も多数おりましたが、ご容赦ください。

今回お誘いした人数くらいが限界だと思います。



ご招待したメンバー、私より断然先輩だったりセンスがよかったり事業として

成功されている方ばかりで、むしろこちらの方が恐縮でした。



おおやがくさん

お家大好きさん

ヒロ君とゆうさん

埼玉swallowsさん

カティさん

橋場まやさん



今回の物件、基本的な住宅設備をいつもの施工業者さんに設置いただいた後、

橋場まやさんにデザインをお願いしました。コンセプトは「ルート６６のブリキ看板が

似合うオールドアメリカンダイナーのような空間」としましたが、見事にそれを

作り上げてくださいました。居心地良すぎてニヤニヤしちゃいます。



親切で作業のスピードも早いんです。

私が皆さんを案内している間に「しょうがないなー、手伝ってあげよう」と未作成の

カウンターチェアを１０分くらいでささっと組み立ててくれたり（私が自分で作ったら

１時間かかったんです、これ・・・）、カウンターテーブルの場所もささっと移動して

より雰囲気がいい感じにしてくれたり。アフターサービスも万全って感じです。





見に来てくださった方も、不動産投資ブログ業界の有名人や老舗の方ばかり。



スワローズさんとは気が付くと１０年近くのお付き合いです。私が不動産投資を

志して勉強をしたり物件を買い始めた頃、かなり初期に出会いました。素人の私に

ＤＩＹの練習をさせてくれたり、いろいろと相談に乗ってくださったり、大変感謝を

しております。人として素晴らしい、人格者の大先輩です。



お家大好きさんも私の不動産賃貸業に色々とアドバイスをくださいます。家を買って

直して売ってをずっと繰り返してきた経験、そして独特の目線から発せられる分析は

なるほどと納得させられたり、面白いなあと思ったり。私の不動産賃貸業自体にも直接

助言してくれております。



ヒロ君とゆうさんはもはや異次元。大家さんというより、再生が得意なデベロッパーと

言った方がいいのではないかと。不動産賃貸業の枠を大きく超えるスケールです。

話が異次元なので聞いてて刺激を受けること多数。大家さんで日帰り温泉を自分で

経営したいと言う人、そうそういませんから。



お家大好きさん、ヒロ君とゆうさんは、一緒に富山１棟目を見に来てくれたことが

あります。あの時も親身になってアドバイスしてくれて、その後物件がどうなったかも

結構気にしてくれています。ありがたい限りです。



おおやがくさんも老舗のブロガーさんです。数字と理論で分析をすることもできるし、

自身の身体を動かしてＤＩＹでリフォームもやってしまう。しかもご本人は爽やかで

細マッチョなイケメン、静かで物腰も柔らかく、まさに完璧超人。学ぶべきところが

多すぎてどうしたらいいかわかりません。



今回も物件を見ていただき「こういう遊び心を入れるなら、こんなアイテムがあるよ」

「エアコンの施工の中にちょっと雑な個所があるから施工業者さんに指摘した方がいい」

など、具体的なアドバイスをいくつかいただきました。施工に関する真面目な助言から

部屋をより遊び心にあふれた空間にするための助言まで、その内容も万能でした。

ますますイケメン！



カティさんは東京８棟目のペット共生物件にも大きなワンコを飼っている観点から

いろいろと助言をいただいていました。買取業者さんやリフォーム業者さんに過去に

お勤めになっていたという経歴、自身でＤＩＹでスキップフロアを作ってしまうという

圧巻の行動力、そしてサンウェーブのステンレス看板や昭和のクレセント錠を見て

うっとりしたりするマニアックな目線。物件に何かしらのアクセントを加えたい時に

相談すると、親身になって助言してくれます。



こういったスキルの高い皆様といると、お話を伺うだけで勉強になります。

次はこうしたらいいなとか、そういう発想もあるのかとか。刺激がいっぱいでした。

内覧会の後、場所を変えてカフェでランチしながらずっと話を続けていましたが、

気が付くと３時間半！本当に話題が尽きません。



物件の話やリノベの話もあれば、蔵の話で盛り上がったり、繊維壁の処置についての

話もあり、不動産投資業界のワイドショー的な話も盛り込まれたり。本当はもう少し

早めに終わるだろうと思って、月末の経理処理をしようと思っていたのですが、

その時間が吹っ飛びました（笑）

でもそれだけの価値のある楽しいひと時でした。



皆様、わざわざご足労いただき、ありがとうございました！

また遊んでやってくださいませ。



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本日の本題に入る前に、昨日のブログで書いた試算表の話など。



東京法人の試算表、顧問税理士の先生に作っていただきましたが、こちらは今のところ

黒字で推移しておりました。良かったー。顧問税理士の先生には「個人から法人に

管理費を払っているのだし、赤字と言うことはないのでは」と言われておりましたので、

あつものに懲りてなますを吹いていたのかもしれません。



ということで本日の本題、札幌７棟目の修繕についてです。



札幌７棟目は平成３０年胆振東部地震でダメージを受けています。横向きの嫌な感じの

クラックが入っており、放置するとどこかで建物にダメージが来てしまいそうだという

業者さんの見解がありました。また、購入時は存在しなかった「赤茶色のシミ」が

一部の壁面にできていることも気が付きました。コンクリの内部に水がしみこんでおり

錆が中から浮き出ているのではないかと予想されます。水を止める必要があります。



こういったところを考え、地震保険の保険金を使って今年は修繕を行うこととしました。

仲良くさせていただいている投資家さんのお抱えの職人さんに札幌まで出張していただき

対応いただくという形で進めています。



こちらの職人さん、足場をかけない工法で修繕を行うことができるため、例えば部分的な

補修を行うだとか、調査を行うだとか、そういう時に強いです。足場をかけると高いので

かけない範囲でできることだけやってね、みたいな依頼をすることができ、トータルで

コストを削減することができると考えております。

昨年、札幌８棟目の修繕もこの業者さんに対応いただきました。出来栄えは満足です。



とはいえいろいろとドタバタ感があったため、ここまで修繕のこととか正直忘れており

先日その友人の投資家さんから「４月２日より札幌入りできます」というメールが

来ていたのに、ああそこから作業開始なのねというところしか意識できておらず。

本当はこのことを管理会社さんに伝え、工事の告知をして貰う必要があったのですが

私はすっかり忘れておりました。完全に頭が回っていない状態でした。



今回の作業は「被害状況の正確な調査」です。目視で遠くから見て、あのクラックは

ちょっと良くないね、みたいな話はしていましたが、具体的にどのくらいまずいのか

状況を近くで把握することはできておりませんでした。今回の調査で、クラックに

対してどのように補修をするか、水が入り込んでいるのはどこからか、などの確認を

していただくことになります。そしてその結果を基に修繕計画を策定します。



昨日になって、その工事のための案内文が友人を介して業者さんより送られてきました。

あ、そうか。これ、管理会社さんに連携取らなくちゃいけない話だった。ここでようやく

気が付いた私、管理会社さんに間際でごめんなさいと言いながらその内容を連携。



管理会社さんからは、文言に対する注文と「これを告知するのはいつですか？」

「４月２日から始めるなら、今すぐにでも告知する必要があります」とのご指摘。

そうですね・・・仰る通り。でもたぶん、業者さん本体はまだ東京にいるから、

掲示はきっと管理会社さんにお願いせざるを得ないんだろうなあ、と思いつつ

友人に確認したところ、やっぱり「できれば管理会社さんで告知いただきたい」と。

札幌に協力会社がいるのでそこに頼めるなら頼むけど、現場作業も行っているはずで

確実に行って貰える保証がないから、という趣旨だったと思います。



重ねてご迷惑をおかけしてしまうなあと申し訳ない気持ちになりながら、管理会社さんに

掲示の依頼をさせていただきました。管理会社さん、すぐ現場に行って掲示板に

告知を貼ってくださいました。助かります。



会社の仕事でもそうなんだけど、どうも私自身は段取り良く物事を進めることを

不得手としている気がします、目先の作業をとりあえずやっつけることは得意ですが

集中力が続かず、別なものにちょいちょい手を出したりして、なかなか全体が計画的に

終わらない、という傾向があります。今回のも最初のメールを貰った段階で、頭の中で

管理会社さんに告知することをつなげてイメージしなくてはならなかったと思います。

もっと大きな目で周りを見ることができなくてはならないな、と常々思っていますが

なかなか改善できません・・・。



調査は４月半ばまで続く見込みです。調査結果が「思ったよりたいしたことなかった」で

終わってくれることを期待したいと思います。



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東京法人の試算表を作成中。

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東京法人の試算表を作ってもらう作業をしています。あつものに懲りてなますを吹く、

ではないのですが、こっちの状態も不安になってしまいまして。



あまり税務に気を配らず、申告時期に一発勝負でいつもやっていた私なのですが、

今回個人の確定申告が赤字になってしまったことを受け、今年こそきちんと期中に

試算表を作らなくては、という思いに駆られる私です。



嫁ちゃんにも宣言しました。

私「今年こそ税務処理をこまめにやらないとと決意した」

嫁「毎年言ってるじゃない」

私「・・・」



手始めに、確定申告の時に情報を送っている分だけでも、東京法人の試算表を作りたいと

考え、顧問税理士の先生に依頼をしました。



先日、確定申告後に先生と電話して、もうちょっと手間を減らすためにはお互いに何を

したらいいかを話し合いました。こまめにということなら、月次までやらなくても

いいと思うので四半期で試算表を作る運用にしてはどうか、クレジットカードの分の

領収書は送付せず当方で保管し、現金の分だけ領収書を送る運用にした方が手間が

軽減できる（こちらでクレジットカードの明細と現物の照合をしていることが前提）、

物件購入時は、メールでばらばらと送るのではなく、必要な個所を印刷して郵送で

対応いただいた方がやりやすい、など。お互いに手間を軽減する方向でうまくやれれば

いいなというところです。



で、今回は早速それに従い・・・ということもなく、今ある情報でとりあえず

作ってくださいなということで依頼をしました。話し合った運用は次回からですね。



東京法人は７月決算ですが、とりあえず情報が揃っている１２月、もしくはいけそうなら

１月で試算表を作成いただきたい、としました。



試算表がほしいのは、自分自身の財務がどうなっているかの確認だけではありません。

金融機関さんにこちらも併せて見ていただき、トータルすれば問題ないよねという

見方をして貰うための作戦でもあります。



特に、現在東京１２棟目（仮）審査中のメインバンクさんは、本部に説明する為にも

試算表は必須という見解を示しておりました。審査を進めるためにもほしい情報です。



顧問税理士の先生からは、これとこれの情報をくださいというリストが届いてました。

一通り返信したので、これで試算表は完成するものと思われます。



速報レベルですが「個人から法人に管理費も払っているので、法人も赤字と言うことは

ないと思います」という連絡もあり、まずはほっとしました。まあ東京法人こそ普通に

やってたら黒字にしかなりえないと思いますので、ここは予想通りかなと。



試算表が完成したら、早いところ金融機関さんに持ち込みたいと思います。



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地震保険を申請することにしました。

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地震保険の申請を札幌で行いました。平成３０年胆振東部地震の余震を受けての

申請となります。



２月２１日。もう震災から半年が経過しようとして、皆がだんだんとこの地震のことを

忘れてきている中、まだ俺を忘れるなと言わんばかりのタイミングで余震が発生。

札幌市も確か震度４〜５程度を記録していたものと思います。この地震による直接の

被害はなかったように記憶しており、その点は幸いでした。



地震などの災害が発生しにくいことが札幌市の特徴であったのですが、先日の地震で

その安全神話は崩壊したと思います。日本全国、どこでも地震が起こると認識して

対応をしなくてはならないと考えます。



さて、私自身は本震の際に元々保有していた札幌５棟目〜８棟目までに関して、

地震保険の保険金を請求し、うち３物件で一部損が認められました。現地にて

鑑定人さんにご対応をいただいた職人の皆様、事務手続きを進めてくださいました

保険代理店さん及び保険会社さんに深く感謝申し上げます。



札幌９棟目と札幌１０棟目は地震の後で購入していますので、震災の被害云々は

基本関係ないものと思っていましたが、今回の余震で少し不安になりました。

各管理会社さんからは、実用に耐えられないような被害はなく、特に修繕の必要は

ないという判断をいただいておりますが、管理会社さんも建物の状態を見るプロという

わけではないため、別の観点でのチェックが必要だろうと考えた次第です。



余震による被害があるかもしれないので、その点を確認いただくべく、現地にいる

草のもの（懇意にしている建築関係に強い業者さん）に現地確認を依頼しました。

私自身は４月になるまで札幌に行く予定がないため、基本的には大きな被害はないと

認識しつつも、地震保険の観点で言うと被害と認定される箇所があるかもしれない、

という目線です。また、札幌７棟目のように、素人が見たらそんなに大きな被害では

ないように見えるけど、実は放置しておくとちょっとまずい状態がある、などの見立てを

して貰わなくてはならないと考えた次第です。



草のものの簡単な調査では、地震保険は申請した方がいいのではないか、とのこと。

雪が降っているので詳細な状態はわかりませんので、雪融けの時期に地震保険を申請して

くれるなら、そこに同行して詳細確認と鑑定人さんへの説明を行うことができると

いう話になりました。お言葉に甘えて保険金申請の手続きを代理店さんにさせていただき

後は鑑定人さんと草のものとの間で話を進めていただくことにしました。



結果がどうなるかはわからないけど、あとは現地対応いただける草のものに任せます！

こういう時に動いてくださる人がいるのは本当にありがたいです。管理会社さんだけで

なく、別ルートの人がいるというのが更にありがたいことです。人に恵まれているなと

自分自身思います。だから多少失敗してもリカバリーできるんだろうな、と。

危なっかしい私を助けてくださること、感謝申し上げます。



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まさか、東京１０棟目が先に満室になってしまうのか！？

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東京１０棟目に申込に近いレベルの問い合わせが入っている模様です。

決まれば奇跡の満室ですが、果たして！？



東京１０棟目。いわゆるビル案件です。延床面積わずか１１坪の３階建てのビル。

給排水設備も何もありません。倉庫として利用するくらいしか用途がないのでは、

という感じの変わった建物です。



実際、このビルに関しては将来的な自己使用を視野に入れて購入しております。

なので、埋まらなければ埋まらないで構わないという感覚でやっています。

ですので、前回未遂に終わった申込が来た時も「え、申込とかあるんだ」とびっくり。

東京には色々なニーズがあるもんだなあ、トイレも何もない空間で入口ドアも狭いし

螺旋階段の外階段だし、よほどの物好きもいたもんだなあ、と思ったものでした。

（自分で買っておいてその言い草・・・）



そんな東京１０棟目にまた申込に近い問い合わせが入ってきました。



最近、東京１０棟目の管理会社さんともＬＩＮＥでやり取りをすることが増えて

前みたいに電話が来て出られなくて折り返すというケースが減ったように思います。

ちょっとしたことはＬＩＮＥ、記録に残したいことはメール、急ぐ話や会話しないと

わかりにくいこと、大事なことは電話、みたいな使い分けを感覚的にしております。



仕事が終わって携帯の着信を見ると・・・あ、管理会社さんから電話あったみたい。

このパターン、面倒くさい話か、申込かのどちらかだと思われます。東京の物件で

空きがあるのは東京８棟目と東京１０棟目（東京１１棟目はリノベしてないので除く）。

東京８棟目の方が稼働率が低くて家賃が高いから、相対的にはこっちが埋まってくれると

嬉しいんだけどなあと思いつつかけ直します。



「東京１０棟目だったんですけど・・・」



あ、そっちでしたか。ありがたいけど残念（なんだそれ）。



なんでも、しょっぱなから指値交渉が入っているようです。２０００円ダウンです。

この物件、こんなトイレもない状態で借りる人いないだろうなーという感じがあったので

かなり安い値段で賃貸募集しています。程度の悪い狭小風呂無しアパートと似たような

価格帯です。そこからさらに２０００円引いてというのは、なかなか大きな話です。



問い合わせしてきてくださっているのは、芸術家の方。アトリエとして使いたいという

お話でした。うん、確かにここなら創作意欲がわくかもしれないです。



このお客様を連れてきてくださったのが、前回のキャンセルになった申込を取ってきて

くださった仲介業者さんだということです。一度見て気に入ってくれたのかな？

ありがたいことです。



たぶん、２０００円引きの根拠は、前回のドタバタの時に３階に入った申込を２階に

変えてほしい、家賃は３階の金額で構わない、ということを伝えたからだと思われます。

前回２０００円引きでいいって話が出たんだし、今回もいけるでしょ、という発想を

仲介業者さんが持つのは自然なことだと思います。



それと、もしかしたらトイレくらいは自腹で設置するかもしれない、という話でした。

３階には水廻りをつける工事をしましたが、その際に施工業者さんから、同様の工事を

２階にもするなら、１階への立ち入りをしないとたぶんできないと思うよ、と。

狭いといろいろな制約が発生するものなのですね。



管理会社さんと本件について電話で打ち合わせました。

管理会社さんの考えは、家賃交渉には応じず、現状のままで入居いただくのが

良いのではないか、水廻りの工事も認めなくて良いと思う、という感じでした。

もし現状のままで入るという内容だと交渉が決裂するなら、家賃を下げるか水廻りを

許容するかのどちらかとし、もし水廻りになったら１階の方の家賃を下げた方が

良いだろうと仰っておりました。



わからなかったのが、なぜいきなり１階の家賃を下げるという話になったのか、です。

その意図を確認したところ「今、水廻りが上階にない前提で入居されているところに

水が通って漏水が発生するリスクを抱えるのだから、入居時の前提条件が違うため」と

いうような趣旨のことを仰っていました。入居時に何かそういう会話があったのかしら。

別に、借りる側からすれば、上層階がトイレを付けたからと言って、それが漏水事故の

リスクを増やすという発想にはならない気がしましたが・・・。



私としては、家賃を下げずに済むならそれが一番良いと思いますので、家賃交渉は

ＮＧという点は意見が一致しました。まずは跳ね返してみようと思います。

その後の交渉は管理会社さんのセンスにゆだねることにしました。



この申込が決まれば、東京の空き物件は（新規購入の東京１１棟目を除けば）

東京８棟目のみとなります。東京はおかげさまで好調です。残り４室ですね。

その他、富山５部屋、札幌７部屋の空きがまだ残っていますので、手を抜くことは

出来ませんが、こつこつとやれることをやりながら埋めていきたいと思います。



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