2019年02月20日

計算した指値が綺麗に通ってくれました。

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今年は読みが冴えてる気がします。昨日書いた往生際悪く探した物件、買付通りました。

若干押し戻されましたが、多分この辺まで下がるかなと思った金額に近いところで。



昨日のブログに書いた通りなのですが、業者さんから週末に「新着情報あります」と

連絡いただいた物件に買付を入れました。再建築不可で利回り10%、フルリノベ済で

ファミリー間取り2戸のテラスハウスです。場所もドミナントエリアの中ですので、

(一般的に良いかは別として)個人的には決して悪くはないです。



持ち主は業者さんです。買取再販ということだと思われます。登記して2年くらい

経過しているので、利益確定売りでしょう。このパターンの場合、大幅な指値は

効かないと思われますが、相場ギリギリの範囲であれば、指値は許容される可能性が高く

無難なところでまとめられる可能性が高いと判断しました。



じゃあ今の妥当な相場ってどんなもんでしょう?

幸いにして、私は再建築不可である東京4棟目を売りに出しています。相場より高めに

出しているのですが、過去に大きく指値されて買付を入れられたことがあります。

その時、こちらが売却を依頼している業者さんから資料として提示された成約事例を

見ていると、今の東京23区における再建築不可物件の相場は10%台と思われます。

ということは、11%で指値を入れれば、ある程度押し戻されるものの最大で妥協可能な

範囲で指値が通るであろうと予想しました。



また、物件再生にかけたコストを予想しての指値でも、似たような数字を予想しました。

2戸の物件で外壁までやり直して・・・という内容ですと、恐らく私が過去に対応した

東京3棟目と似たような金額であろうと思われます。延床面積が今回の物件の方が

広いので、多少プラスになると考えてリノベ価格を予想。物件価格は私が過去に購入した

再建築不可よりも業者買取価格で安く購入しているだろうと考えれば、先に検討した

利回り11%になる価格でも恐らく業者さんの利益は確保できるだろうと考えました。



意外と考えて指値してるんですよ、私(笑)



仲介業者さんは某大手さんで東京4棟目を仲介してくださった業者さんの担当の方です。

某大手さんは担当者さんごとにスキルにばらつきがあるのですが、この担当さんは

程よく貪欲で仕事もそれなりにこなしてくれるので、私としてはお付き合いしやすいと

思っています。今回はたまたま東京4棟目売却の話もあり、いろいろとやりとりを

している中で、レインズから条件に合いそうなものを引っ張ってきてくれました。



この仲介業者さんに11%になる指値を提示したところ「〇〇〇〇万ですか〜」と

やや苦笑いされつつ「アッパーでどこまでOKですか」と探りを入れられました。

私はそこそこ通せる金額だと思っていたので、まずはぶつけてみてください、

押し戻された金額を見て考えますから、としか言いませんでした。実際、たぶん

ある程度納得のいく金額(落としどころは10%後半と見ていました)で通るだろう、

という感覚はありましたので。



そして昨日、某大手さんは会社としてはお休みだったのですが、担当さんは動いて

くださっていたようで、昼間着信がありました。仕事が終わってから折り返すと、

「〇〇万だけ上乗せして貰えないでしょうか」と。うん、悪くない感じです。

利回りは10.9%となりましたので、OKを出しておきました。



あとはノンバンクさんでこの物件に対して評価が出れば、晴れて抱き合わせBは

メインバンクさんに持ち込むことが可能になります。今日ノンバンクさんに電話して

評価の状況を確認したいと思います。評価が出てくれれば何とかなるでしょう。

担当さんに「融資否決はそうそう考えにくいですよね?」「融資特約つけられないので

そこだけお願いします」と念押しされているので、その点も含め調整してきます。



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posted by ひろ* at 06:48 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする