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週が明けて、金融機関さんと立て続けに電話で打ち合わせました。
やっぱりメインバンクさんが一番話が早そうな手ごたえ。
まず、先週末にお話が出来なかったノンバンクさんに電話して、状況伺いしました。
抱き合わせ物件の評価と個人信用情報と借入の照合でわからないことがあるか、など。
抱き合わせ物件の評価（抱き合わせ物件の詳細はこちらのブログをご参照ください）に
関しては、まずこちらが「本命＋Ａ＋Ｃ」で審査してほしいと依頼したことを受けて
その組み合わせについて回答をいただきました。本命は問題なし、Ａは利回りが低いため
評価が出づらい、Ｃも問題ないので、本命＋Ｃで進めませんかという回答でした。
なんとなく納得はいく回答でしたし、その回答が出たらＯＫしようかと思っていました。
ある意味、こちらの描いたシナリオ通りの回答をしてくださったのです。
誤算だったのは、Ｃが別の現金のお客様にさらわれてしまったこと・・・。
思い出したら悲しくなってきました。
というわけで、ＢとＤについて、追加で評価して貰うことにしました。
Ｂはできればメインバンクさんにもっていきたいんだよなあ。
Ｄは地元の投資家さんや業者さんの話を聞いている限り、再生の労力がかかる割に
家賃や賃貸需要などの面が微妙に弱いみたいで、ちょっと気が進まなくなってきて
いるんですよねえ。悩ましい。
たぶんＢは評価が出ると思うので、最悪一旦Ｂを出して、後からメインバンクさんにて
借り換えてしまうか？手数料が勿体ないけど、ノンバンクさんだと借り換えはある程度
織り込んで対応してくれると思いますしね。それに、ノンバンクさんだと修繕の融資が
出ないので、修繕分もある程度含めて出してくれるメインバンクさんの方が心強いです。
それから信用情報に関しては、前回借入した時よりさらに増えているので、一度対面で
内容を確認させてほしいということでした。こちらとしても、その方が話が早いので
なんとか今週金曜日に時間を作り、ノンバンクさんを訪問することとしました。
最初の頃は「他にも借入ありませんか？」みたいな探り探りの連絡だったのが、
最近はお互い何度もやり取りしていることもあり、ストレートに「〇〇社さんのって
何ですか？」みたいなざっくりとした聞き方になってきました。ノンバンクさんって
金融機関さんみたいに３年で異動とかはないようで、私はずっと同じ担当者さんです。
担当の方が変わらないと、この辺やりやすくて良いなと思います。
「いらっしゃった時に本申込も書いちゃってもらえますか」という話っぷりからは
諸々クリアできるなら融資をしたいという気持ちはあるのだと推察することができます。
なんとかうまく話を運びたいところです。
続いてメインバンクさんとお電話しました。抱き合わせＢと、都内築古ＲＣの物件資料を
「まだどうなるかわからないけど」という前置き付きでメールしておいたことに対して
折り返しの確認を先週受けていたものの、電話がすれ違いになってしまい結局何も話が
できなかったのです。その件で改めて。
抱き合わせＢについては、早速店内の審査会にかけてみるとのことでした。
もしかしたら金融機関さんの縛りが発生するかもしれないことは承知しているが、
それを含みおきした形で、内々で確認しておくとのことです。
本当は、抱き合わせ物件Ｃをノンバンクさんが抱えてくれれば、抱き合わせ物件Ｂは
メインバンクさんに持っていけたのですが、Ｃの買付順序がひっくり返されたので
計画がパーになってしまいました。なので、Ｂを持ち込めるかは何とも・・・。
もう１つ、馴染みの業者さんから取り急ぎの情報ということで来ていた２３区内の
私としては大型（１．５億程度で利回り８％）のＲＣ案件を試しに送ってありました。
築２７年とやや古い年式なので、普通に評価したら２０年しか融資が出ず、ＣＦが
全然でない案件になります。買うかどうかは微妙なところですが、私自身が果たして
１億超の中古物件を購入することができるのか？というところを探りたかったため、
試しに送ってみた次第です。もし色よい返事があるようなら、指値交渉しても
いいですしね。
利回りが低いのでどうするか微妙だが、メインバンクさんであれば何年融資でいくらまで
金額を出すことができるかを教えてほしい、とお伝えしました。趣旨は理解いただけた
ようで、とりあえずざっくりとしたところで金額と年数の条件がどうなるかを伝える、
ということで落ち着きました。
利回り８％だと、仮に３０年フルローンで融資を引いたとしても、返済比率は６０％。
金利０％台で借りられる人ならもっと返済比率は下がるでしょうけど、私の場合は
小さな金融機関さんをメインバンクとしているため、最近の金融引き締めを受けて
金利が２％後半など高くなっているためです。今回は２．７％で試算しました。
利回り９％くらいまで持ってこれれば、返済比率も５０％前半まで下がります。
中古案件なので大規模修繕や設備の更新などでどの程度の費用がかかるのかを
考えておかないと、結局お金が残らなかったねという話になりかねませんので
実際の検討に関しては慎重に行わなくてはならないだろうと思っています。
まずはこの案件で１．５億でも支店レベルでは検討しますという回答があるなら、
今後はロットのやや大きめな案件とか、新築案件とかも積極的にぶつけることが
できるという目処が立ちます。その試金石として、活用したいと思います。
２月中にノンバンクさんの融資実行、果たしてできるかな〜・・・。
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