2019年02月18日

東京9棟目がいよいよ本格的に動き始めた。

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東京9棟目のテナントさん、無事に入居となり改修工事の計画を立て始めました。

良いお店になりますように。



あと一部屋埋まれば満室になる東京9棟目。怒涛のように年末年始にかけて申込が

入りましたが、全てキャンセルになることなく成約となり、ほっとしております。



特に大きいのは、テナントさんが入居となったこと。このテナントさんをきちんと

埋められれば、物件全体に活気が出るような気がしておりましたし、家賃的にも

住居より高いので金融機関さんに対してのPRという面でも助かるのです。

皆様つつがなくご入居いただけて何よりです。



送金明細を見て、あともう少しだなあとニコニコしていると、管理会社さんから

着信がありました。何かと思って電話に出ると、その東京9棟目のテナントさんの話。



元々このテナントさんはスナックでしたので、解放感はあまりありませんでした。

そりゃスナックだから、窓なんてない方が都合がいいですよね。カラオケもあるし。



テナントさんとしては、エントランス部分を改造して普通の入口や窓を付けたい、

というお話でした。健全な昼のお店をやるのであれば、それは普通に考えることと

思います。



管理会社さんがその計画を受け取った際に「ん?」と思ったことがあったようです。

開口部を増やすと言うことは、強度が弱くなって2階の重さに耐えられなくなり

堕ちてくるとかそういう問題は発生しないか?と。



ただ、管理会社さんも建築に関してプロというわけではないので、どう判断していいか

わからないからということで、私のところに電話してきたそうです。



たぶん、自主管理で私が見ているだけだったら「いいですよ〜(^^)」と二つ返事で

テナントさんにOKを出していたことでしょう。こういう時、自分以外の第三者の意見が

聞けるというのはありがたいです。勿論、その管理会社さんの担当の方が有能であり、

変にボッタクってやろうとか思っていないことが前提になりますが。私はその辺恵まれて

おりますので、今のところそういう変な管理会社さんには出会ったことがないです。



で、私に聞かれても正直全然わかりませんので、リノベ工事をやってくださった

施工業者さんに見解を聞ければいいなと思った次第です。建物のリノベを通じて色々と

見てくれているだろうから、何かしらの見解はいただけるかなという期待を込めて。

テナントのお部屋は壁紙を貼り直して残置物を綺麗に磨いたくらいしか対応して

いないですが、小さな窓を付ける作業も行っていたので、その時の知見はきっとあると

思った次第です。



施工業者の社長さんに連絡して、現場監督(連絡先は知っている)に直接聞いていいか

確認。OKを貰ったので、現場監督に直接メールしました。

その後返信があり、構造壁ではないので自由に抜いてしまって構わないということ、

二重壁になっている(新築時の壁の上にスナック用の外壁をつけている)ことを

テナントさんの施工業者さんに伝えてほしいこと、が書いてありました。

お忙しい中、アフターフォローもしていただきありがとうございます。



管理会社さんに最終的な回答を連絡して、テナントさんには気にせず工事を進めて

構わないという話をしていただくようお願いをしました。



住居部分の2部屋の契約のうち、1部屋はもう済み始めており、日割り家賃も発生して

おります。もう1部屋は確か学生さんで、もうちょっとすると家賃が発生するはずです。

これで残りは1部屋。だいぶ楽になりました。半分埋まってても返済はできましたが、

孤独死があったので、その期間は家賃の入りも減ってしまい、口座に毎月お金を

補填しないといけない状況となり、ちょっと面倒でした。法人ってコンビニATMから

お金入金したりできないから、その金融機関さんのATMに必ず行かなくてはならず、

出張の多い私としては負担を感じておりました。その負担から解放されてスッキリ。



入居者様各位のご健康とご多幸、ますますの商売繁盛を祈念して、本日のブログの

〆とさせていただきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月17日

テナントの引合が間違いなく減る大問題が発生・・・。

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問い合わせは割と多いと管理会社さんが言っている札幌9棟目。テナント募集にやや暗雲が

立ち込めてくる嫌な話が舞い込んできました。一筋縄じゃいかないですねぇ。



ノンバンクさんとの打ち合わせ中に携帯がブルブルしてたのを思い出し、着信履歴を

確認しました。見知った電話番号が並ぶ中、1件だけ見知らぬ携帯電話の番号が。

はて、これはいったい・・・?何となく気になったので折り返してみることに。



電話に出たのは、おっとりとした職人肌風な感じの方。ひろ*さんの携帯ですねと

言ってくるので、変な営業電話ではなさそうです。聞くと、札幌9棟目の境界杭を

入れるように仲介業者さんの社長から頼まれているとのこと。この間売買したけど

そんなことしてくれてたのですね。私、全然そんな認識ありませんでした。購入する

物件、だいたい現状有姿で買ってしまうので、境界とかあまりこだわらないのです。

社長からもそんな説明聞いた覚えないんだけどなー。まあいいか、あの社長結構適当な

ところがあるし、説明したつもりになっているんでしょう。もしくは私が忘れてるか。

損する話ではなさそうなので、細かいことは気にせず話を聞くことにしました。



先方曰く、隣地の駐車場との境界杭を入れる際に、建物の設備(ストーブの煙突など)が

一部越境しているので、その部分を地主さんと覚書を取り交わしてほしいということを

言われているから、対応をお願いしたいとのこと。そのくらいはお安い御用です。



「あちらの土地、分譲するからちゃんとしておかないとって話なんですわ〜」



・・・ん?ちょっとまって?今なんと言った?聞き間違いだと思いたいんだけど、

その駐車場を分譲用地にすると?



隣の駐車場、先日まで近所の店舗が一括借り上げしていたんです。で、そのお店が

倒産して貸す相手がいなくなったのも把握しており、管理会社さんが地主さんのところへ

突撃して、札幌9棟目で駐車場が必要なら貸してほしいという交渉をしてくれました。

結果、OKとなったため、テナント募集がやりやすくなったねと喜んだのでした。



札幌9棟目は駅からこそ遠いものの、幹線道路に面した立地です。昔からの街なので

強くはないものの根強い需要はあり、うまくやれば埋まる場所です。幹線道路沿いなので

将来の新築用地としての売却という道も割と取りやすく、現行の難易度の高い間取りで

何とか運営しきれれば、最後は良い結果になるだろうとみています。



難易度の高い三点ユニット1Rや1DKは、家賃をがっちり下げて埋めてしまう方針。

テナントは今回の話で隣地駐車場を借りる前提で募集すれば、引き合いはかなり

取れるのではないかと考えていました。そして実際、テナントの問い合わせや内見は

けっこう多いということだったので、うまく目論見が当たってよかったということを

管理会社さんの担当の方と話していたものでした



そ・れ・な・の・に・・・

分譲ですと!?



土地家屋調査士さんとの電話を終えて、すぐに管理会社の担当さんに電話しました。

分譲するって話は知ってますか?と聞いたら、担当の方も絶句。何回も地主さんの

ところに顔を出しているけど、そんな話は聞いたことがないとのことです。

電話の向こうで担当の方が頭を抱えているのが、私からもわかります。



駐車場が隣地に確保できないとなると、テナントの利便性は大幅に下がります。

今まで好調に問い合わせが来ていたのが、今後はそうもいかなくなるよね、これ。

うーん、どうしたものか。



その場で話したものの、妙案がすぐに出るわけでありません。

他の月極駐車場がどこにあるか把握すること、問い合わせがあった中から駐車場が

あまりいらなさそうな業態のテナントさんを考え、想定ターゲットとして集客を

かけること、地主さんに事実関係を確認しに行くこと、くらいがひとまず話として

出ましたが、どれも決定打になるようなものではありません。家賃もきっと下げないと

埋まらないでしょう。



営業中のテナントさんが駐車場を使っているんですが、それも解約と言うことに

なってしまうと思います。そうなると、営業どうするのかなあ。退去とかなったら

それはそれで困るんだけど・・・もう少し残債減らないと土地値まで落ちないし。



不幸中の幸いは、隣の駐車場をあてにして申込が入り、テナントの改装工事を始めた

あたりで分譲の話が出て、テナントさんともめるようなことは未然に防げたね、

というくらいです。前向きにとらえれば、です。ほんと。



今回はテナントだけの話で、レジ部分には特に影響はないと思いますが、これがもし

車前提の地方だったらと思うとぞっとします。借上駐車場って、地主さんの気分で

なくなるかもしれないリスクをはらんでいるわけですね・・・。



何にしても、ちょっと作戦を考え直さないとダメですね。もう少し思案してみます。



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 札幌9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月16日

突撃!隣のノンバンク!

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仕事を早めに切り上げて、ノンバンクさんと打ち合わせをしてきました。

やっぱり抱き合わせCを失ったのがでかすぎます・・・。



元々は、東京11棟目(仮)となる物件が建蔽率オーバーであることから始まった

今回の「ノンバンクさん抱き合わせ騒動」。ざっくり言えば、本部に稟議を上げるに

あたり、東京11棟目(仮)だけだとロットが小さすぎるというのが事の発端でした。

建蔽率オーバーなのでノンバンクさん以外では融資の対象になりません。そうなると

抱き合わせで何か他の物件を持っていくしかないということになります。



いろいろと情報を集めて回り、ようやく抱き合わせ候補を4つばかり決定しました

うち1つの抱き合わせ候補はノンバンクさんにもっていくには惜しい普通の物件なので

それはメインバンクさんへ、残りをノンバンクさんへという流れにしました。

(抱き合わせ物件A〜Dの詳細は過去ブログ参照)



しかし、抱き合わせの大本命であるC物件が現金客にさらわれるという非常事態発生。

まじかー、これ絶対今回の候補の中で一番儲かる案件という自信があったのに。

「お話した通り」とか元付さん言ってたけど、現金の買付が来たらひっくり返すなんて

聞いてませんってばorz



物件Dについては、調査を進めるにつれて、お金をかける割には実入りや客付の観点で

どうなのかなーと思うようになってしまったので、そうなると物件Aか物件Bが

本命になります。でも本当は物件Bはメインバンクさんに持ち込みたい・・・。

しかし電話口では物件Aは利回りが低く担保評価が出ないと言うではありませんか。

そうなると本命+物件Bの組み合わせで持ち込まざるを得ないんだけど、リフォーム代を

別途借りないといけなくなるし・・・。と言う感じで頭がパンクしそうな今日この頃。



そしてノンバンクさんから「借入が以前審査した時とだいぶ状況が変わっているので、

ヒアリングさせていただきたい」という連絡をいただきました。というわけで、

時間を作って突撃です。



ノンバンクさんの担当の方は、もう何回もやり取りをしている気心知れた間柄。

普通の審査のやり方ではそれは聞かないよねということも、探りを入れる形ではなく

ズバッと聞かれます。最初の審査の時は「申告いただいた内容以外に借入ないですか?」

という聞き方だったのが、最近は「信用情報の件数と合わないです」という感じです。

こちらとしても、ぶっちゃけベースで話せるので気が楽です。



抱き合わせに関しては、やっぱり先方もCが良かったので、本命+Cでいきましょうと

提案するつもりだったようです。そしてAの評価が出ないのはやっぱり変わらず。

この段階でDへの気持ちはだいぶ冷めているので、苦渋の選択ですが、Bを抱き合わせに

せざるを得ないようです。



借入については一通り資料を用いて説明。先方の持っている(と思われる)信用情報とも

合致したということで、こちらは問題なさそうだということでした。



基本、私の場合は共同担保は取らずに2割の頭金で実行いただきたいという依頼を

受けているため、その方式とつじつまの合う資金計画であることが求められます。

スルガショック後なので自己資金のエビデンス確認が厳しくなったのかなと思って

その点聞いてみたところ、やっぱり厳しくなったようです。原本での確認が必須と

なっているとのこと。あー、やっぱり厳しくなっていますね。悪いことして融資を

引っ張っていた人は恐らくこれで全滅ではないかな・・・?



そして東京11棟目(仮)はお風呂がないので、お風呂を付けることを融資条件として

提示されるだろうという話もありました。そうなると、物件の頭金と諸経費、それに加え

お風呂を付けるリフォーム分の自己資金がないと、融資のつじつまが合わないことに。

「リフォームは融資を・・・」と口走ったら、担当の方が「融資受けるんですか?」と

微妙な表情で聞いてきたので「いや、現金で・・・」と答えざるを得ず(苦笑)

融資前提だけどその分のお金はあるという形で見せられるよう、手元のお金を集めて

どこかの通帳に入れておく必要がありそうです。持株会など動かせない資金も含め。

ちゃんと計算しておかないとだな、これ。



「今の状況であれば、今後も融資はできると思います」と担当の方が仰っていたので、

まずはそれを励みに、今回うまくいくように計画したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:53 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月15日

館銘板のデザインが完成しました!

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札幌8棟目の看板デザインが完成しました。購入から8ヶ月経過での完成です。

これから管理会社さんに設置の費用を見積もっていただきます。



物件を購入した時から、建物名称を変える気満々でした。だってこのマンションの名前に

なっているシリーズ、建物の評判が今一つなんですもん。仲介業者さんが名前を聞くと

「あ、あの結露する建物ですね・・・」「あのシリーズですか・・・(苦笑)」という

反応が来るくらいです。これは全然よろしくないと思うのです。



というわけで、名称を変更すると共に、看板を綺麗なものに変えようと思った次第です。

名前を変えることで、あまり評判の良くないシリーズであるという印象を少しずつ

払拭できればいいな、ということで。



看板デザインはいつものデザイナーさんにお願いしました。

お忙しい方なので、納期を急ぐ仕事の場合はあまり無理にお願いできないのですが、

あまり急がない仕事に関しては、上品で素敵なデザインを作ってくれます。

法人のロゴマークや各物件の看板など、様々な内容に対応していただきました。



今回もお願いをしたのですが、看板デザインだけでなく、エントランスのバリューアップ

全般についてのご提案をお願いしました。デザイナーさん、引き受けてくださったものの

実はあまり得意なジャンルではなかったようで、他のデザイナーさん仲間にいろいろと

相談していたようです。なんかかえって申し訳ない感じになってしまいました^^;



あまり得意なジャンルではなかったことに加え、今までお願いしていた看板を作成する

会社さんの窓口の社員さんが退職されたことで、安くて品質のいい看板を作る目処が

立たなくなってしまったこと、9月の震災でデザインどころではなくなってしまったこと

などが重なり、なかなか話が進まない状態になっておりました。



こちらはこちらで、ダストボックスを設置しなくてはならなくなったり、大規模修繕の

一部を先行して施工したりしていましたので、時間がかかる間に状況が変わってしまい

都度相談することで手間をかけさせてしまった部分もあったと思います。

更に、他の案件を先行して対応いただくよう優先度を変更したこともありました。



そんなこともあり、本格的に話が進みだしたのは11月に入ってからでした。

結果として、エントランスのバリューアップはそもそもエントランスと呼べる箇所が

あまり多くないことから、無理に行わない方針となりました。その代わり、館銘板を

道路に面した箇所と奥まった共用部入口の2箇所に設置し、ライトアップすることで

パリッとした印象を与えることにしました。



最初はモノトーンで落ち着いた雰囲気のデザインをご提案いただきましたが、今回は

入居者様の中に民泊利用されている方もいらっしゃいます。落ち着きすぎていると

目立たなくなってしまうという点を気にして、今回はもう少し目立たせる形にしたいと

リクエストをさせていただきました。



いろいろと検討していただいたのですが、デザイナーさんとしては安易に挿し色を入れて

目立たせるよりは、余白の美学を用いて目立たせる方が良いだろうと判断されました。

出てきた案は、白の余白を大きくとったデザイン。ブラウンがアクセントとなっており

洗練された印象になりました。やっぱり、こちらのデザイナーさんは上品なものを

作っていただくには最適だなと思った次第です。上質感出てます。



エントランスから中に入った部分には、黒でシックな印象を持たせる館銘板を設置。

2枚看板です。贅沢な造りになった気がします。

これでOKとして、データ入稿いただきました。ありがとうございます!



さて、これを次は看板にしないとですね。管理会社さんにお願いして見積の依頼を

させていただきました。設置まで含めて、雪が溶けたら対応したいところです。



エントランスや共用部もだいぶ綺麗になり、看板も設置することで更にイメージは

良くなることでしょう。どこまで賃貸の引きが良くなるか、楽しみです。



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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月14日

札幌5棟目にお申込をいただいたものの、属性がかなり強烈。

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札幌6棟目のリフォーム部屋にお申込が入りました。

が、なかなか強烈な申込でして・・・。



少し前になりますが、札幌6棟目の管理会社さんからお電話がありました。

お、札幌6棟目の話か?それとも札幌9棟目の話か?いずれにしても悪い話ではないに

違いないと直感的に思ったのです。何の根拠もないんですけど。



電話に出ると、担当者さんから「オーナー、お申込をいただいたのですが・・・」と。

対象は札幌6棟目のフルリフォームしたお部屋でした。ただ、何となく管理会社さんの

声が微妙に浮かない感じです。どうしたかな、これは?



詳しく話を聞くと、なかなか強烈な属性であることがわかりました。



お申込をいただいたのは、生活保護を受給する予定のご夫婦です。生活保護を受ける

前提であり、現在は無職です。貯金は多少あるようですが、今は貯金を切り崩して

対応しているとのこと。貯金がなくなったら生活保護を受けるということでした。

引越理由は通院の利便性を考えてとのこと。



そしてご夫婦とも障害を持っているとのこと。

ご主人は読み書きができないレベルで、奥様は精神系の障害と足腰が弱くて20分以上

立っていられない、というお話でした。読み書きができない障害って一体なんだろう?



私も今まで札幌では「え、その人入居させちゃうんですか?」とびっくりされるレベルの

お客様を受け入れてきましたが、今回は今までの人よりも更にレベルが高いです。

さすがに少し躊躇しました(それでも少しかよというツッコミは甘んじて受け入れます)



一番引っかかったのは奥様が精神系の障害をお持ちであるということ。内容によりますが

もし部屋で大声で奇声を発する類の障害であれば、他の入居者様にご迷惑をおかけする

ことになってしまい、退去を誘発する恐れがあります。



ただ、精神系と一口に言っても、症状は様々。札幌6棟目には既にお子様が精神系の

障害をお持ちのご家族がお住まいになっておりますが、特に問題を起こすこともなく

静かに住んでいただいております。一概に精神系だからとフィルタリングするのではなく

個々の症状を見ながら本来は対応したいところです。現実的にはそれも難しいと

思ってはおりますが。



管理会社さんは「お申込をいただいたこと自体は喜ばしいのですが、せっかく綺麗に

内装をやり直したお部屋なので、もっと属性の良い方にできれば住んでいただきたい」と

考えているようで、ちょっと歯切れが悪い感じになっているようです。



少し考えましたが、そういう社会的弱者の方を受け入れることも一つの社会貢献であり

何かしら問題が起こっても受け入れよう、と考えることにしました。不動産賃貸業を

営むだけの状況にある自分は恵まれております。恵まれているのだから、1部屋くらいは

社会貢献的な内容に使っても良いでしょう。もし他のお部屋にご迷惑がかかる可能性が

気になるなら、再契約を前提とした定期借家契約にしておけば良いと思います。

(管理会社さんがその手間をOKしてくれるならですけど)



でもさすがに、保証人なしで両者障害を持っているご夫婦を何もなしに受け入れるのは

難しいので、保証会社さんの審査を通せるならOKするということにしました。



それから1週間以上経過しましたが、この申込に関しては特に何も音沙汰がありません。

保証会社さん通らなくて流れたかな?と思い、管理会社さんに状況確認を行いました。



案の定保証会社さんの審査はNGだったようです。ただ、仲介業者さんはまだ諦めて

いないようで、保証人さんを探しているということでした。これは管理会社さんの

推測ですが、保証人さんを立てることができれば保証会社さんの審査が通るのでは

ないかということのようです。



頑張って探しているということは、うちが蹴ったら引っ越し先がないってことだと

想像できます・・・やっぱり大変なのね^^;

私は保証会社さんが通るなら受け入れちゃおうと思っていますので、何とかかんとか

審査を通してきてくれればと思う次第です。



なお、管理会社さんは「待っている間募集を止めるのは勿体ないので、先方了承の上で

募集は再開しております」と。抜け目ないですね。グッジョブ。というか最初から

契約するまで募集は止めない形式の方がいいかなとは思いますが(笑)



決まれば札幌6棟目は満室となります。

札幌5棟目の退去予告と札幌9棟目の5部屋空室という問題がありますが、繁忙期中には

片付かないだろうなあと思います。GWくらいまでに何とかなればいいな。



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posted by ひろ* at 05:55 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする