お申込をいただいていたものの、管理会社さんとの連携が十分でなかった。

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東京１０棟目に幻のお申込が入った話を書こうかと思います。いろいろ行き違いがあり

結果としては逃してしまいましたが、そういうニーズもあるんだと勉強になりました。



東京１０棟目は１部屋が普通に賃貸として利用されており、１部屋は友人の投資家さんに

支店として利用いただいております。支店として利用しているところに関しましては、

私自身も将来的には事務所として活用しようと思っています。実態はともかくとして、

現在はある種のシェアオフィスのような形態で貸しているということになります。



そしてこの契約自体は自分で見つけてきたものなので、管理会社さんは通さずに

自主管理する形になっています。管理会社さんにはその旨お伝えしております。



シェアオフィス風な利用をする想定の部屋については、将来の自己使用も念頭に置いて

家賃にあまり釣り合わないリフォームを実施しました。と言っても、見た目的には

ミニキッチンとトイレを置いただけですが・・・。



こちらの工事が終わって、その先のデザインリフォームをやってもらおうと思った時

事件は発生しました。管理会社さんから連絡があり「東京１０棟目にお申込が入った」

という話だったのです。



お申込をしてくださったのは法人さんで、近所で簡易宿泊所を開くから、フロントの

代わりの待機所として借りたいということでした。なるほど、そういうニーズも

あるのですね。何もなくていいから安い部屋をとりあえず抑えておきたいという

需要があることはわかりました。それだったらもう少し家賃強気にしてもいいのかも。



申込を入れたお部屋は・・・あれ？私が住設をつけた部屋の番号になってるよ？

あ・・・自己使用でこういうことをするという話はしていたけど、その時は設備が

なかったので、他の部屋でも良いのでどこか１部屋確保したいって話しかしてなかった。

私の調整ミスです。



住設を設置していない、別の部屋に移動可能か聞いて貰いました。同じ間取りだし

問題ないだろうと思ったら、先方の回答は「この部屋じゃないと嫌です」とのこと。

戸惑いましたが、理由は「部屋の臭い」ということでした。



申込いただいた法人さん曰く「２階は灯油のにおいがする」とのことでした。

施工業者さんに相談したところ、室内に残置物として置いてある一斗缶から臭いが

盛れているのであろうという見解でした。それであればと、私が現場に行って一斗缶を

室外に運びだしました。そしてしばらく窓を開放して換気を行います。後日、

管理会社さんがチェックしにきた際には「臭いは感じられませんでした」という

ことでしたので、その勢いで再度申し込んできた法人さんに別の部屋に移動して

貰えないか相談。しかし回答は「あの部屋じゃないと」という話。明確な理由は

ないようですが、実際にそこで働く従業員さんが灯油臭かったことを気にしていると

いうことがその原因だったようです。



さて、困りました。こうなってしまうと、お断りするか、住設を入れた部屋を貸すかの

二択になってしまいます。もし貸すなら、今と同じ家賃で貸すのはさすがに無理です。

かといって、断りするのも忍びない・・・なかなか難しい物件なので、チャンスは

逃したくない気持ちがあります。



しかも、住設を付けて貸すということは、水道を先方が利用するということです。

この物件、メーターは建物で１つしかないので、水道代は別途回収しなくては

なりません。法人さんからしてみれば、結構な負担増になると思います。



実質的なお断りになっちゃうかな？と思っていましたが、やっぱりそうなりました。

最終的にはキャンセル。理由はそこを使う従業員さんがアレルギー持ちだから？と

いうことみたいです。キャンセルになったものを追いかけても仕方ないと思ったので

そこは深くは聞きませんでした。



今回の反省点

・自主管理と管理会社さん管理が混在する部屋は、自主管理部分の情報提供を密に

　しておかないと、今回みたいな事故が発生する

・残置物はいつまでも部屋の中に置いておかない

・水道代がかかる旨、管理会社さんに連携していなかった



今回の収穫

・ホテルのフロント的なニーズがあることがわかった



次以降に活かしていきたいと思います。



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金融機関さん都合での決済延期、売主さんに対しての誠意。

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購入ドタバタ劇の一環で、東京１１棟目（仮）の決済を少し延期していただきました。



まだノンバンクさんとの融資の形が煮詰まりきっていない中、東京１１棟目（仮）の

契約上の決済期限が２月中となっているのが気がかりでした。いつになったら具体化して

日程が決められるのだろうか、そしてその決まった日程をいきなり通知したところで、

その日に決済対応をいただけないのではないだろうか、など。



いろいろと調整が進んだ結果、融資の本申込が２月の終わり頃になったことを受けて

「これはどう転んでも２月中には間に合わないな・・・」と判断。延長を依頼することに

しました（この時点でまだ東京１１棟目（仮）を現金決済するとは決まっていない状況）



仲介業者さんにお電話して、かくかくしかじかでノンバンクさんの融資の形を決めるのに

時間を要しており、申し訳ないけど延長を売主さんに打診できないか、と。こちらの

勝手で申し上げる話なので、相応の対価は必要になると思うから、もし中間金などの

条件が必要であればそのようにお申し付けいただきたい、としました。



こちらの勝手で一方的に延長を依頼するのは、相手に対して不快感を与える可能性があり

悪影響を及ぼす可能性もあります。延期は認めない、契約は買主側が努力を怠ったためで

手付放棄で解約だ、なんて言われたらたまりません。



かつて似たようなケースを東京６棟目で経験しており、その時は相手の顔を立てるために

中間金を投入して乗り切ったことがあります。今回もそれと同じ方法で、こちらの誠意を

少しでも見せることができれば、多少進め方が楽になるのではないかと考えた次第です。



元付業者さん、決済はいつ頃になるのかを気にしています。そりゃそうですよね・・・。

すぐにノンバンクさんに電話して、売主さんがこう言ってるけどいつ頃って答えたら

いいかを確認しました。３月半ばなら何とかなるだろうということでしたので、

そのように回答したところ、売主さんと交渉してみると言ってくださいました。



そして数日後、メールで「延長ＯＫ」の連絡をいただきました。ただし、残置物処理など

２月末決済をあてにした支払があるので、１００万を中間金として振り込んでほしい、

というお話でした。それは確かにそうでしょうね・・・相続登記などもしているし。

というわけで、中間金の振込については責任もって対応するということにしました。



その後結局、ノンバンクさんから「東京１１棟目（仮）は現金決済しておいてほしい」と

言われてしまったので、延長した意味ないじゃん！という感じになっていますが・・・

まあそれはそれということで。



さて、出社までの間、確定申告とか雑務とかいろいろ続きやるか・・・

しばらく手短更新が続くかと思いますが、ご容赦ください。



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ノンバンクさんの本申込をしたり、メインバンクさんと書類のやりとりをしたり。

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東京１３棟目（仮）の本申込と、東京１２棟目（仮）の審査に必要な書類の作成に

対応する仕事が終わりました。後は行員さん次第。よろしくお願いします。



東京１３棟目（仮）は再建築不可なのでノンバンクさんで対応して貰う形です。

基本的にはメールで情報は送ってあり、先方もそれに従って検討はしてくださっている

状態です。いけるでしょうという判断を支店さんレベルでしてくださったということで

今回本申込をするに至りました。



事前に「これを持ってきてください」という一覧を貰っていましたが、それを見てると

一般の金融機関さんとはだいぶ異なるチェックをしているなあと思った部分もあります。

とにかく個人属性を徹底的にチェックしたがるところです。



まず、信用情報を見る内容が非常に細かいです。こんなに細かく見るところは、

今までの経験上ほぼなく、他に１行しか知りません。

給与明細の原本、金融資産がわかるもののエビデンスなど、個人が持っているお金に

関する情報はとにかく根こそぎ持ってきてね、という感じを受けました。



メインバンクの信用組合さんとか、ほとんどその辺を見ていないような気がします。

物件が事業的に大丈夫か、という観点のチェックの補助資料として個人属性を

確認している、という程度のチェックしかしていないと思います。



あえてアレな言い方をすれば「金貸し」なんだなあ、と思った次第です。

物件の事業性は補助的なもので、基本はその人がちゃんと返せる資産背景を持って

いるのか、と言うことを重視しているのでしょうね。



今回は東京法人での購入ですので、代表社員をして貰っている嫁ちゃんにも面談に

ついてきてもらいました。印鑑証明書とか法人の謄本とかを取りに行く作業も

お願いすることができ、多少こちらが楽になりました。ありがたい。



面談では条件提示もあり、支店としては「期間は３０年で何とか本部と調整します」

という嬉しい発言も聞こえました。「自己資金など必要な条件さえきちんと揃えば

まだまだ貸せます」という発言も。ただ、この担当さんがそろそろ異動になっても

おかしくないという話はあるようで、後任の方がどう判断するかは別の話になると

思われます。次も話が分かる担当さんが来るといいのですが。



時間がなくて持っていった原本のコピーを取りきれなかったことから、不足分を

こちらでスキャンして改めて送ることになりました。先方では、今回集めた情報を

整理して、稟議書を書いてみて、こうしてほしいという部分があれば連絡する、

ということで、今週いっぱいで支店内審査完了、来週本部審査の流れで進むことに

なりそうです。



それから、東京１２棟目（仮）の融資審査で、メインバンクさんとも電話で話を

しました。金曜日の段階で、収支シミュレーションと現在の借入一覧、物件一覧を

送ってほしいという話があったため、それらの資料を整理してメールで送付しました。

あわせて、売買契約書と重要事項説明書も送付した次第です。



昨日その件でメインバンクさんから電話があり「今回は法人での購入なのですね」と。

前回現金客にとられた物件の時に「法人の方が審査しやすい」と言われていたので、

それにあわせたつもりでしたが、そういわれると明確に伝えてなかったです。

「東京法人の最新の決算書もお願いします」ということでしたので、そちらもメールで

送らせていただきました。



支店としては取り上げたい、今のところ違法性などの問題も見受けられないので

大丈夫だと思う、というのが担当さんの見解。こちらも何とかお願いします！



そしてついでに、一緒に参考情報として送っていた都内の中古ＲＣについても

仮にやりたいと言った場合に、どんな条件になりそうかを聞いてみました。



築２７年のＲＣなので、法定耐用年数の残は２０年。でも２０年だととても回らないので

何年くらいまでメインバンクさんなら引っ張れるか聞いたところ「２５年なら出せると

思います」「最大で３５年まで何とかなるかも」とのこと。３５年ですと！？

それだけでちょっと心が揺らぐレベルです。



今は東京１２棟目（仮）に集中しないといけませんが、もしそれがひと段落して、まだ

この物件の情報が残っているようだったら、ちょっと検討しちゃおうかな・・・

まあその前に売れてると思いますけど。



とりとめもなく書いてしまいましたが、とりあえず昨日もサラリーマンの時間以外で

これだけ活動しましたよ、といったところです。そりゃ寝不足にもなりますわ。



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東京１３棟目（仮）の売買契約が完了しました。

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昨日は保険契約と東京１３棟目（仮）の売買契約を締結してきました。



平日と同じような時間に起床し、諸々準備を整えてから出発。契約を行う不動産屋さんの

近所のカフェまで保険代理店さんにご足労いただき、まずは保険の契約から実行。

代理店さんは、土曜日福岡出張だったので、そこから仙台に飛んで、義母の家まで

来てくださったようです。売れっ子の代理店さんだから、動く量が半端ないですわ。



契約は仙台法人、被保険者が私なので、基本的な契約は仙台で既に締結済み。

私は被保険者のところに名前を書くだけの簡単なお仕事でした。これで２月末の決算に

間に合わせることが出来ました。良かった良かった。



次に控える不動産の契約の時間までしばし談笑しましたが、抜け目なく義母にも

養老保険を提案してきたらしいです。さすが、やり手の代理店さんはすごいわ。



その後、不動産屋さんに移動して売買契約へ。

今回は某大手さんを介して、別の宅建業者さんが保有している物件の取引となります。

こちらが綺麗な指値を通すことができた再建築不可物件です。



某大手さん、社内のチェックがかなり厳しくなっているらしく、前日になってもまだ

契約書について本部の承認が下りないと担当の方が騒いでおりました。契約時間が

変更になるとかだと困るんだけどなあ、ノンバンクさんは売買契約しないと本審査に

進んでくれないからなあ、と心配していました。



結局、懸案事項であった「裏手の境界石は本当にあるのか」という点について、

朝一番で担当の方が現地確認して、無事に境界石を発見。どうにか本部承認が下りる

目処が立ったということで、予定通り契約をする流れになりました。



約束の時間になってお邪魔し、重要事項説明書の読み合わせ。通路の持分がない問題は

実は全然関係ない場所の話だったということもわかり、普通の再建築不可物件という

扱いで済みそうです。



重要事項説明書が終わったところで売主様とご対面。そしてこの段階で、まだ契約書の

承認は下りていませんでした。もう変わらない前提で説明受けちゃってるんですが（汗）



売主さんから付帯設備に関しての説明を受けている間に、ようやく契約書文言について

買い側仲介さんの本部からＯＫが出たと連絡が入り、一同安堵。ようやく署名押印に

入ることができます。



買い側仲介の大手の担当者さんがファイリングや書類の整理など諸々やっている間に

売り側仲介の方としばし歓談。今回購入した地域では、簡易宿泊所の許可が下りやすいと

いう話で、戸建が多少高くなってきているようです。実際、その業者さんも簡易宿泊所で

借りたいというお客さんを抱えており、その場合は家賃が倍とかでも借りてくれるとか。



本当だとしたら、私が今購入予定の東京１２棟目（仮）もその線で進められるのか？

気になってしまったので、私の今度購入予定の物件情報を送るので、簡易宿泊所として

借りて貰えるか、その場合家賃はいかほどで、リフォームの内容をどうすればいいか、

など査定していただくことにしました。



あとは「この物件は指値を呑む予定はなかった」という話も売主様から伺いました。

今回、買い側に入った大手さんが、常々物件情報を提供してくれているという点を

考慮して、顔を立てるために指値ＯＫとしたそうです。本当は私が指した値段よりも

高い値段の買付も入っていたけど、それも蹴っていたそうです。たぶんそれ、両手で

取引できたパターンだと思うので、今回のだと指値は受け入れるわ片手だわで、

すっごく微妙な感じになっちゃってるのかなあ・・・と申し訳なくなりました。



でも、両手が常に良いというわけでもないんだなということは一つの気づきでした。

いろいろなケースがあるんだなあ。



一応、その某大手の買い側仲介の担当さんがいない場での会話でしたので、単純な

リップサービスではないのだろうと思います。まあ、私の口から伝わることを想定し

話している可能性もありますが。不動産業界、タヌキがおおいですからね（笑）



そんなこんなで、無事に売買契約終了。融資特約ついてないので、ドキドキです。

ノンバンクさんの支店レベルでの事前審査では問題ないだろうと言っているので、

まあきっと平気だろうとは思いますが・・・。



で、帰ってからノンバンクさんに出す書類の整理。これがまた時間がかかりました。

返済予定表とか通帳原本、送金明細、源泉徴収票、決算書、給与明細、金融資産の

原本エビデンス、納税証明書、住民票、印鑑証明書など。これらの印刷だけでも

２〜３時間は余裕で使いました。しかも途中で、ノンバンクさんに伝え忘れている

返済があることが発覚。うーむ、これを追加したら融資ＮＧとか言われたら・・・

などと考えると胃が痛くなります。



ま、ここまで来たらノンバンクさんだって話は通したいはず。あとは明日相談だ。

先に盛れていた返済の情報だけメールで送りました。あとは今日電話で確認します。



結局、確定申告の話が全然進みません・・・。やばい。

一応、あとは通帳をスキャンしたやつを送って、それぞれの資金使途のメモを作り、

１２月分の領収書とクレジットカード明細の照合をして、フィリピンの収支を送れば

基本的には完了できます。９月分までは一通り処理は終わっているので、そこまで

大量に残っているわけではありません。出張先で頑張って、２月中に全部情報を

出せるようにしたいと思います。



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うわっ・・・私の不動産取得税、安すぎ・・・？

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不動産取得税がもはやギャグのような価格になっておりました。

さすが東京１０棟目。ネタの宝庫。



私レベルの不動産ジャンキーになると、アブノーマルな物件ばかり手を出してしまう

傾向があるのですよ、ええ。自覚はありますし、良い子は絶対に真似しちゃダメという

ところも認識しております。



ある意味、その集大成（？）とも言えるのが東京１０棟目です。初のビルものです。

幹線道路沿いの整形地、しかも角地。準工業地域、建蔽率８０％、容積率４００％。

ここだけ見ると、とても素晴らしいのですが・・・



土地が３坪ちょっと、建物は１１坪しかありません。しかも超薄いです。

冗談ではなく、裏のマンションのアクセント壁みたいな感じに見えます。

いつもの建築士の先生には「薄ビル」と呼ばれてます（笑）



前の売主さんは買取再販していた不動産業者さん。その前は建設会社さんが保有して

いたようです。資材置き場として使われていたようで、内装一切なしです。

配管も各部屋に届いてはいるものの、立ち上げ直しが必要な状況です。



普通の人が見たら「なんでそれ買った？」となるのは間違いありません。

事実、この物件を見に来た某投資家仲間のお友達は「攻めてますね」「ロマンが

ありますね」的なことしか発言がなく、収益云々の会話に至りませんでした（笑）

いくら利回り１２％超と言われても、どうやって貸したらいいか検討つかない、

ということになって敬遠されるだろうと思います。



ま、それをなんで買ったかはまた後日ブログネタにしたいと思います。

（引っ張るわけじゃないけど、今日は今日であまり時間がないのです）



で、本日書きたかったのは、こいつの不動産取得税が届きました、という話です。

不動産取得税と言えば、悪魔の通達です。けっこうなお値段を請求されるものなので

用紙を見ると寒気がする不動産投資家の方も多々いらっしゃることでしょう。



いよいよ来たか、と覚悟を決めてその内容を開いてみると・・・



土地：５４，８００円

建物：１２，４００円



え、それだけ！？合算しても７万に満たない数字ですか！耐用年数超過とはいえ、

一応Ｓ造なんですけど、こんなに安くていいの？

札幌８棟目（中古ＲＣ）の取得税なんて８０万以上だったと言うのに。



ちょうど同じ時期に札幌９棟目の不動産取得税が届きました。こちらは築古木造ですが

３０万という金額。東京１０棟目、いろいろな意味で際立っています・・・。



まあ、安いことは嬉しいことなので文句はありませんけどね！



そしてこの物件、今ちょっと申込みたいなものが入っており、奇跡の満室が見えてきて

いる状況です。ただ、その申込がちょっとややこしいことになっておりまして・・・。

解決したらお話をしたいと思います。



とりあえず今日は取得税払っておくわ！７万弱（笑）



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