2019年01月23日

売買契約締結!東京11棟目(仮)の融資付遂行中。

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年末に指値が通っていた都内物件(しんちゃん)、先日契約して手付金を支払いました。

融資付を頑張らないと。



年末になって出てきた案件で、運よく買付順序が回ってきて、運よく指値がほどほどに

通った案件
がありました。投資家仲間の友人から「僕買えないけどいいと思うので

よかったらどうですか」と勧められ、ざっと計算してたぶんギリギリで利回り10%に

乗るかなと判断。元付業者さんに電話したら「1番手の内見が入っている」「3番手で

良ければ、順番に連絡する」となったものの、その日の夕方業者さんから「1番手の方が

検討するとして購入申込しなかったので、良かったら見に来ますか」と声がかかり、

そのまま行って即買付を入れた、という流れでした。



電話で話した感じで、昔ながらの買付順序をちゃんと守る業者さんだということが

わかったので、とにかく一番手で買付を入れてしまえば、あとはしばらく時間稼ぎが

できるなと思った次第です。案の定、買付を入れる中で雑談していると、一番手の次に

二番手の方に電話したけど、今日は都合がつかないということで私のところに出番が

回ってきたと言っておりました。ちゃんと順番を守る律儀なタイプなので、後から

満額の買付が来ても逆転はされないだろうと判断し、そこそこの指値を入れました。

多少押し戻されたものの、希望額の範囲だったので購入を決断した次第です。



この物件、立地がとても良いのです。都内某ターミナル駅から徒歩5分。鉄板立地です。

東京6棟目で立地の良い物件の運営が楽であることはよくわかりました。今回の物件も

軌道に乗ればかなり楽だと思います。利回りはそこまで高くないものの、ギリギリで

10%は超えるでしょうから許容範囲です。ただ、リノベ必須なので、私の見立てより

リノベのお金がかかるようだと、やや収益が悪化する可能性はあります。過去の経験から

このくらいかかるだろうという金額を見立てていますが、しょせんは素人の見立てなので

外す可能性はあります。



この物件、一つだけ難点があります。それは既存不適格であること。金融機関さんが

融資をしてくれない案件となります。私がお付き合いしている金融機関さんの支店が

すぐ近所にあるので、試しにその金融機関さんに聞いてみたのですが「既存不適格は

本部が確実にダメと言うんです」と速攻で白旗を上げてました。



そうなると、現金で購入するか、ノンバンクさんを使うかの二択になります。

ここは迷わずノンバンクさんを使う方向で考えます。ノンバンクさんはこういう時に

スピード感をもって融資判断をいただけます。



年明け、早速電話して融資の相談をしました。ノンバンクさんはあまり異動とか

ないようで、いつも同じ担当さんが対応してくれます。今回の物件の件を相談すると

・金額はもう少し大きい物件の方が金利の優遇がある

・前回審査までは支店で対応できたが、借入総額の関係で今回から本部審査となる

という2点を事前に教えてくださいました。



前者はどうにもならないですが、後者に関しては「今までより審査が厳しくなる」と

いうことを暗に言ってくれているのだと思います。確か、東京6棟目の審査を通した際に

「次はこの辺とこの辺の借入を綺麗にしておいていただけるとスムーズだと思います」

とさりげなく助言してくれたことを思い出しました。



であれば、その辺をまずは綺麗にしないとだなあ。でも今手元にホイホイと出せるお金が

あるわけではないので、別の固めてあるお金からそれを捻出する必要があります。

どう進めたものか。えい、悩んでも仕方ない。正面突破で担当の人に聞いてしまえ。



というわけで、馬鹿正直に正面突破を試みました。担当さんは、まずは事前相談の書類を

送ってください、と。いきなり本部に上げず、支店でチェックしてお話をしながら

問題がなくなったところで本部に上げます、という趣旨のことを言ってくださいました。

うまく通るようアレンジに協力してくれるということだと思います。ありがたいです。



どちらにしても、今固めてある資金(持株会や定期預金など)を流動資金に変える必要は

あると考えています。私もだいぶ借入過多なので、一般的な金融機関さんはともかく、

ノンバンクさんや信販さんの融資がそろそろ厳しくなるのではないかと思っています。

借入額が多すぎる、という審査をする金融機関さんの場合は、私は決して褒められた

属性ではないだろうと自分でも思いますから。



今回の物件を購入する資金が全くないわけではないので、ある程度流動資金を作っておき

最悪現金決済できるようにしておく、借入の返済に使ってノンバンクさんの審査が

通りやすい状況を作る、などのために活用しようと思います。



そんな計画で進めようと決めたので、融資はまだ固まっていないものの契約を行うことと

しました。日程調整して、先週末売買契約を無事に締結した次第です。



仲介業者さんにて売主さんとご対面。お亡くなりになった方の妹さんということで、

けっこうなおばあさんなのかと勝手に思ってましたが、思いのほかお若い方でした。

まだ現役でお仕事してるんじゃないかな?というくらいのご年齢と見受けました。

ご主人とお二人でいらしていたのですが、明るくよくお話をされる売主さんでした。



今回の元付業者さん、事前に契約書を読みたかったのですが、そういう隙を与えてくれず

当日ぶっつけ本番になってしまいました。事前に「土地の売買と言う形で良いですか」と

聞かれた時に「減価償却の兼ね合いがあるので、土地の契約扱いにされるのは困ります」

「無理のない範囲で建物多めにしてください」というリクエストだけはしておりましたが

出てきた契約書は評価証明の金額での案分した価格でした。



他にも、天災があった時に売買契約は無効にするという条項がまるまる削除されていたり

(「土地売りの案件として扱っているから」の一点張りでした)、いろいろと気になる

ところはあったのですが、変にごねて契約が白紙になってもなあという気持ちもあり、

許容できない内容でもないなと判断。何も言わずに押印しちゃいました。



売主さんは「こんなに早く買い手が見つかると思わなかった」と言っておりました。

年末に売り出して、数日で買付が入ったんだから、そりゃあそう思いますよね。

でもそこで指値を断らず、ある程度OKしたということですから、特にこの物件を

持っている必要はなかったということなのでしょう。相続案件ってそういう傾向が

強いです。早く手放して現金化できてよかった、と思っているのでしょう。

「良い人に買って貰えて良かった」と言っていただけたので、その期待に応えられるよう

誠実に取引を遂行したいと思います。



先方の相続登記が終わるのが2月半ばとのこと。そこから残置物撤去を先方の費用負担で

行っていただきます。たぶん2月末の決済となることでしょう。どれだけ手早く段取りを

したとしても、繁忙期には残念ながら間に合わないと思います。でも場所が良いので、

そう苦労せずに決まるだろうなと楽観的にみております。



融資、頑張ってつけようっと。



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posted by ひろ* at 06:20 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする