2019年01月16日

現時点での稼働率と今後のアクションを整理。

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現時点での各物件の稼働率と状況をまとめてみようと思います。稼働率向上のためには

まず現状の把握から。自分でも忘れていることが多いものでして・・・。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%

メゾネット1LDKとロフト付き1Rという競争力にやや乏しい構成ながら、稼働率は

常に高めで大健闘してくれている物件です。義母も「こっちの物件の方が儲かってる

気がするわね」と言ってますが、投下資本に対するリターンの比率で考えればその通り。

やっぱ鋭いよなあ、うちの義母。



雪が溶けたら、駐車場の配置を検討し直そうと思います。今までは6台キープすることを

絶対として考えておりましたが、外部への募集も継続しているものの、3台以上の契約に

至ったことがありません。更に、この秋口に入居した方が「駐車場が狭い」と近隣の

月極駐車場に移動してしまった、という事件もありました。



ギリギリのスペースで理論収益を最大化するよりも、駐車場台数を6台から5台に

変更して、各スペースにゆとりを持たせた方がいいのではないか?そして余った場所は

有料のバイクガレージ、冬タイヤを置くためのストレージ、エントランスに置いてある

ゴミステーションの移動、駐輪場としての活用など、なんらか別のことを考えた方が

良いのではないか、と考えるようになりました。



春になったら管理会社さんに相談しながら検討したいと思います。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



大型滞納の方が退去され、リフォームを現在行っているところのはずです。

退去になってから1ヶ月以上して見積が出てきて、11月末に現場で見積内容を

確認し、ゴーサインをかけたのですが、「壁紙やCF、キッチンのダイノックの

色を決めてください」と言われた際に「前回と同じで」と伝えたところ「前回の資料が

ないので再度指定してほしい」と返ってきてしまい、なぜ前回の資料残ってないかなあ、

めんどくさいなあ、という気持ちと、サラリーマン超多忙のあおりで放置プレイを

してしまいました。そのせいで、内容を確定できたのが12月末でした。

たぶん1月末くらいまでかかるんだろうなあ、これ。しくじりました。



1月中にお部屋が完成して、3月末までに埋まればいいなと思っています。

お部屋の完成時期を確認しておかないとだなあ。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



利回りが低いので投資金額の割にはキャッシュフローは出ていない札幌7棟目。

(勿論、その覚悟で買っているので、それはそれでやむなしと考えています)

稼働率は高く維持しなくてはなりませんが、幸いにして現在満室で推移しています。



ゴミを変なところに放置しているとか、犬のおしっこと思われるものがエレベーターに

放置されていたとか(しかもペット不可ですよ、この物件)、小さな事件はたまに

起こりますが、基本的には無風状態。強いて言えば、人気のある好立地ではないので

入居付にやや時間がかかることくらいでしょうか。



管理会社さんも大変よくやってくださるので、今後も良い状態が続くものと思います。



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100%



大型滞納に発展しつつあるお部屋が1つありますが、民泊をこの部屋でやりたい

業者さんを巻き込み、うまく引越をしていただく方向で動き始めました。



民泊をやりたい業者さんは不動産業者さんでもあるので、滞納債権を一時的に

肩代わりしていただき、それを民泊の収益で返済(もしくは債務者様から回収?)する、

というプランです。



現在、まずはその業者さんが管理会社さんに代わって区役所や入居者様ご本人との

交渉をしてよいか、という点の確認からスタートしています。時間は多少かかるかも

しれませんが、入居者さんも安い部屋に引っ越して生活を立て直す良い機会になると

思うので、なんとかうまくいってほしいところです。



でもその場合、原状回復費までは回収しきれないだろうなあ。そこは自腹でいくしか

ないと思っています。それでも夜逃げされるよりはマシだな、うん。



【札幌9棟目】

稼働状況 7/12 58.3%



昨年秋に購入し、現在再生の真っ最中です。利回りは高いけど、経費率も高い物件なので

賃貸単体でそこまで大きく利益が出るとは思っていませんが、最後に土地として売却して

手元に大きくお金を残そうとたくらんでいる案件です。



管理会社さんと相談した結果、最低限のリフォームで安い家賃でとにかく埋める方針で

動くことにしました。見積は本当に最低限。そして埋まりそうになり狭小ワンルームは

とりあえず美装だけして放置。そんな形で募集を開始しております。



年末の段階では、問い合わせはだいぶ増えてきたということでしたので、繁忙期中に

多少決まってくれれば良いなと考えます。この手の格安案件って、たぶん繁忙期って

あまり関係ないので、実際に満室になるのは夏前くらいかなと暢気に構えていますが。



あ、契約形態を定期借家にして貰えるか、相談しないと・・・。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



11月末に購入した戸建です。残置物の撤去が終わり、リフォームをどうするかを

管理会社さんと打ち合わせないといけないです。ガス会社さんにどこまで貸与をして

いただけるか、どのくらいリフォームをやるか、などについて今後要検討の状況です。

あまり費用はかけずに、さらっとやって終わりにしたいところですが、果たして。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



無風状態すぎて書くことがないレベルです。淡々と管理会社さんから送金されています。

この物件も新築で購入してから7年経過したのかあ。なんかしみじみとします。最初は

定着率が悪く、一時期全空の危機まで陥ったこともありました。そこから比べたら、

今の平和な状態はとてもありがたいです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



安定しております。こちらも問題は特にありません。ああいや、1つだけあるけど、

それは建物自体の問題なので入居とは特に無関係。何が問題なのかは、またそのうち

書く機会を設けようと思います。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも優等生物件です。1階は結構入れ替わりますが、2階はずっと同じ人が

住んでくれています。入れ替わるごとに家賃を上げていたのですが、家賃に関して

前回の入れ替わりの際に管理費ゼロ円で契約になっており、その分収支が下がって

しまいました。あれ、私、管理費下げていいよって言ったっけか?記憶が定かでは

ないのですが・・・。ま、次回また上げればいいか。たぶん覚えてないだけで、

私がOKを出したのだと思います。もう最近そんなのばかり。健忘症。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



こちらも無風状態継続中。売却に出していますが、売れたらラッキー程度の強気の

お値段なので、しばらく保有することになるでしょう。急いで売らなくていいし。

(とか言いながら、反響を見つつあと少しだけ下げてみようかなと思う自分も)



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



引き続き母子家庭の方にご入居いただいています。たまに物件の前を通ると、

子供の虫取り網やサッカーボール、スケボー、自転車など雑多に置いてあります。

元気で何よりと思う反面、町内会の人に怒られないかなと少し心配です。



【東京6棟目】

稼働状況 3/4 75%

入居申込1件あり



退去直後にお申込が入りました。さすが好立地。立地のいい物件は運営が楽です。

ただ、年収から考えるとこの申込はとても家賃を払えるとは思えないのです・・・。

管理会社さんが、誰かと同居を前提としているのか、保証人の状況はどうか、など

確認をしてくれているところです。成立するかどうかは今のところ何とも言えません。



ま、これがダメでも立地を考えれば普通に埋まるでしょう。



【東京8棟目】

稼働状況 4/7 57.1%



募集図面の見直しが効果を発揮したのか、ようやく50%超のところまで稼働率が

向上しました。昨年5月に募集スタートし、8ヶ月かかりましたが、その分家賃は

近隣より1万円程度高いお値段で決まっており、収益性は高い案件です。



今週末は現在の入居者様とのお食事会。コミュニティを主体としたアパートとしての

船出が待っています。入居者様およびペットのワンちゃんとお会いできるのが楽しみ。



【東京9棟目】

稼働状況 3/7 42.9%

入居申込2件あり



孤独死が発生するなど、気持ちの面で苦労した東京9棟目。

テナント1件と孤独死部屋1件、合計2件のお申込を現時点で頂戴しております。



テナントさんについては保証会社さんの審査が通り、本決まりになりました。

入居者様や近隣の方にとっても嬉しいお店が開業するようなので、私も楽しみです。

オープンしたら何か買いに行こうっと。



孤独死部屋も想定していたよりも高い家賃でお申込をいただくことができました。

審査がOKになれば、契約手続に移行します。



これで残りはあと2部屋。年末に家賃を下げて再スタートをかけましたので、定期的に

反響を確認して、必要に応じたアクションを取ろうと思います。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66%



1階の路面店は個人の方が作業所として借りてくださいました。

3階は私の友人が支店登記を目的に借りてくださったので、今のところは私と友人で

シェアする形で1部屋押さえています。このお部屋を怪しい事務所形式にするために

リノベーションを近々かける方向で工事を調整しています。



あ、気のおけないお友達限定ですが、融資で困っている方がいれば、積極的なところを

ご紹介できます。ただし東京10棟目に支店登記いただくのが条件です。エリアの関係が

あるので。勿論エリア内に本店や支店を構えられるなら、うちの物件でなくてもOK。



いやー、家賃収入増えちゃうなー。キラキラ大家の仲間入りかしら(笑)

※実際は金融機関さんへの紹介件数を増やして、私の存在を金融機関さんの中で相対的に

 大きくして、今後の融資獲得をやりやすくしたいという意図です



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



義母自主管理案件。こちらも立地がいいので安定しております。

義母が定期的に「売りたい」「私もお金が欲しい」と言い出すので、じゃあ売る?という

会話をするものの、なんだかんだで結局持っている案件です。これ売ると仙台の物件が

一つもなくなってしまうのがどうしても気になるので、私としてはホールドでいいんじゃ

ないかなあと思っているのですが。それに売るなら1〜2年前がベストでしたし。



【富山1棟目】

稼働状況 2/8 25%



こちらは先日テコ入れしてきました。残り6部屋をまとめて借りてくれるかもしれない

話があるということで、全力でプッシュして貰っております。これがダメでも、近隣の

高速道路の工事の職人さんを住まわせる部屋を3部屋借りたいという話もあるようで、

1年程度とはいえそれを受け入れるのもありだなと考えています。



引合自体が少ない中、企業関係のお話が多少あるので、そういうのに強い仲介さんを

うまく見つけ出すのがポイントかなと最近は思う次第です。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



これこそ、持っていることを忘れてしまう案件です。今本気で忘れかけてました。

無風状態でお住まいになっていただけることに感謝したいと思います。



【合計】

現時点稼働率ベース 91/114 79.8%

入居申込を含めると 94/114 82.5%



うわっ・・・私の稼働率、低すぎ・・・?



でも、展望がまだ見えきってないのは札幌9棟目と富山1棟目だけ。

東京8棟目、東京9棟目はいける兆しがもう見えていますので、この繁忙期で

劣等生は脱却できると信じています。あとはこの2棟を軌道に乗せればOK!

頑張れりたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:51 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする