2019年01月07日

孤独死のあったお部屋の家賃をどうする?

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昨日のブログ記事にて書ききれなかった、孤独死のお部屋の家賃設定について書こうと

思います。孤独死保険の補償の範囲なんかも絡んでくるんですよね、これ。



ご存知の通り、孤独死があったお部屋は「告知事項あり」という形での募集を行うことに

なります。はっきりと決まったルールがあるわけではないですが、業界慣例としては

お部屋の中でお亡くなりになり、ご遺体の損傷の度合いによって告知するかしないかが

決まり、孤独死後最初の入居者さんに対してある程度の家賃の値引きを行うことが必要と

言われております。2回目以降は家賃の減額や告知は不要となるのが一般的です。



2回転目から告知不要になるってのも今一つピンとこないところはありますけどねえ。

一消費者の立場で考えると、1回誰かが住めば、その後はそこで誰かがお亡くなりに

なった事実を伝えなくても良いとか、そういう単純な話でもないように思います。

ずっと告知し続けるけど、家賃は年月が経っているから下げない、みたいな形の方が

個人的には自然だと思いますが、それだと気持ち悪がってやっぱり家賃を下げないと

誰も住んでくれないという懸念もあるでしょうから、仕方ないとは思いますが。



そもそも、全国どこだって過去を紐解けば人がそこで死んでないなんて場所はないと

思うんですけどね。関ケ原なんて420年ほど前にとんでもない量の人が戦で命を

落としているわけですよ。地域全体が事故物件みたいなものです。でも気にする人なんて

いなくて、普通に皆さんお住まいになっていますよね。



人はいずれ亡くなる運命にあるのですから、細かいことを気にしても仕方がないと

思うんですけどねえ。これからきっと、孤独死なんて普通のことと受け止められる社会に

変わっていくのではないかと、私自身は思っています。世帯の平均人数が減っている上に

高齢化が進んでいるのだから、必然的に孤独死は増えるものと思います。変死だったり、

事件性があったりするならまだしも、大往生で特に損傷もなく見つかるようなケースなら

気にするほどのことじゃないと思うんです。



・・・という個人的な感覚は一旦横に置いておき、業界慣習に従うことにします。

(だったら書くなよって言われたら返す言葉もございません)



今回は家賃をいくら下げようか。管理会社さんからは20%弱程度の値下げをすれば

いいのではないかとご提案をいただきました。それに対して、賃貸経営を行う立場の

私としては、ご入居なさった方がずっとその家賃で住み続けることを回避する方法が

ないかと思いまして、1回目の更新時に家賃を元に戻す特約をつけられないか、と

相談しているところです。



告知は1回目のみで良い、という業界慣習をもう少し掘り下げて考えると、2人目から

告知不要となるのは時間が経ってその事実が風化する、という立場に立っているのかなと

勝手に想像をしました。であれば、同じ人が住んでも、違う人が住んでも、告知事項に

対して家賃を安くする期間は2年のみとしても良いのではないか、と思ったのです。



1回目の契約では安い賃料とするけど、2年後の更新では元の家賃に戻します、という

特約を付けることができれば、家賃収入の損失は最小限で済みます。孤独死保険が

範囲とする賃料の現象に対する補填も2年以内となっているので、そことも合致します。



そんな感じで管理会社さんに相談したところ、特約自体はつけることは可能だろうという

お話でした。ただ、特約が多くなってしまうことにより、入居者様に家賃の面での

メリットが伝わりにくくなることが懸念される、という意見でした。



・告知事項あり

・家賃増額特約(当方から希望したもの)

・短期解約違約金(管理会社さんにて必要と判断したもの)



不動産に慣れている人ならともかく、慣れていない人がこれだけの特約を見せられると

やや引いてしまうのではないか、ということであれば、確かにそうなのかもしれません。



管理会社さんの意見は、保険で家賃が補填されるのであれば、もう少し家賃を大きく

下げるのはどうか、というものでした。他の部屋に比べて3割以上家賃が減るなら、

多少複雑な特約があっても魅力的に映るのではないかという意見です。



しかし、ここはきちんと管理会社さんに説明できていなかったのですが、今回は保険で

家賃が補填されない状況になってしまっております。だからただ単に家賃が下がるだけで

ちょっと微妙なんですよねえ。



以前、このお部屋は「風呂無し」でした。今回、孤独死からの原状回復を行う際に、

リノベーションということでお風呂や独立洗面台を設置しています。そのため募集家賃が

孤独死された入居者様の時より大きく上がっております。3割近くの上げ幅となります。

他方、孤独死保険で担保される家賃は、孤独死された入居者様の家賃となります。

つまり、従前の家賃以上で賃貸が決まる場合、保険会社さんからは補填はされない、と

いうことになります。



管理会社さんがご提案してくださった3割以上の値下げも、元々の家賃と同じくらいに

なってしまうため、何も補填されないと言うことになります。



また、補填される期間についても「孤独死発見から2年間」ということになりますので、

仮に3月入居となった場合は、発見が昨年9月であることから、最後の半年は補填の

対象外ということになります。



そこで、管理会社さんに対してこんな提案をしました。

・当初1年間は本来の家賃の50%の金額でご入居いただく

・次の1年間は本来の家賃の75%の金額でご入居いただく

・それ以降は通常の家賃でご入居いただく

・短期解約違約金は3年目以降で適用される家賃で計算する



かえって複雑にしているじゃないかと突っ込まれると、そうですねとしか言えませんが

単純な20%オフに比べれば、経済的なメリットはそこそこ出せていると思います。

かつ、最初の1年は保険で若干カバーして貰える形になります。



この形でどうでしょう、とメールをしたのが年明け。たぶん今日から営業開始で

メールに目を通していただくことになるでしょう。最終的な結論が出るのは今週中と

思いますが、決まり次第きちんと募集を開始したいと思います。



お部屋は貸してなんぼです。私もどちらかと言うと当初想定家賃に引っ張られてしまい

下げることに対して踏ん切りをつけられない傾向にありますが、それにこだわりすぎて

稼働しない状態を作ってしまうことも避けなくてはなりません。うまくバランスを

取りつつ、やっていかなくてはなりませんね。



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする