2019年01月06日

反響数を把握した上で、家賃設定の変更を決断する。

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先日書いた雑務やりましたのブログの中で、東京9棟目の家賃設定に少し触れました。

本日のブログではそこをもう少し掘り下げようと思います。



東京9棟目は昨年5月に購入し、8月末にリノベーションが完了しました。

この段階で居室部分2部屋、テナント1部屋が空室。そこに追加で1部屋の空室が

孤独死によって発生(回顧録その1その2)。合計3部屋の空室が現在あります。



孤独死のお部屋は年明けから募集開始となりますが、それ以外のお部屋は9月から

募集を開始しております。12月にの終わりになって、テナント部分のお申込を

いただくことができました
が、居室部分は無しのつぶてです。



こうなった原因は私自身も把握しております。単純に、家賃が高すぎるのです。



購入前にざっくりと見立てていたこの物件の家賃と、リノベ完了後に管理会社さんにて

査定いただいた家賃の間に、5000円〜7000円程度の差がありました。

私の見立てた家賃は、正直なところちょっと強気な家賃だったことは確かです。

金融機関さんと話をする際に、最初から弱気な家賃を出すことはしたくなかった、

というところがありましたので。ただ、管理会社さんが出してきた家賃はもうちょっと

弱気なものだったので、そこのところが折り合っていませんでした。



時期も9月だったので、とりあえず最初はチャレンジで私の考えていた強気な家賃で

反響がどの程度あるか見てみましょう、という話になりました。



その後、内見があったような話もちらほらと聞いていましたが、申込には至らず。

11月初旬くらいに一度管理会社さんと相談したのですが、12月まで様子をみて

年明けくらいから家賃の変更を検討する、という話で合意。様子見を続けていました。



年末も近づいたので、改めて状況を管理会社さんに確認しました。

管理会社さんの回答は「家賃を落とした方がいい」という内容。具体的には、反響を

見ている限りではやはり自社にて査定した金額に落とした方がいいだろう、という

お話でした。



サクサクと決めるなら、確かにそれでいいかもしれません。ただ、こちらとしては

もうちょっとギリギリのラインを狙っていきたい気持ちはあります。家賃を安く

しすぎると、将来の建て替えを考えた時に「こんな安い家賃のところは他にない」と

退去することに難色を示すかもしれません。



家賃を下げすぎることは、事業性を考えても微妙なことになるのですが、そこは

もしかすると、利回り物件として売らない前提なので、事業性は家賃を安くして

入れ替えを防止した方が広告料やリフォームコストを抑えることができるという観点から

かえっていいのかも?なんて思ったりもしますが。



何にしても、管理会社さんの感覚を私自身も共有したいと思いました。

そこで管理会社さんに、家賃を考える材料としたいので、今の時点でどの程度反響が

乏しいのか、数字で示していただけないかと相談しました。反響数を見ながら、

家賃をどこまで下げる必要があるか見極めたいと考えたためです。



管理会社さんから、反響数に関して返答がありました。

12月の東京の住居の空き部屋(東京6棟目、東京8棟目、東京9棟目)の反響数は

東京6棟目が一番多くて21件、次が東京8棟目の元アパート棟で11件、その次が

東京8棟目の元戸建棟で9件、最後に東京9棟目で3件とのことでした。



それぞれの物件の空き部屋数と間取りは以下の状況です。

東京6棟目:1階1部屋(広めのワンルーム・独立洗面台あり)

東京8棟目元アパート棟:2階1部屋(1LDK・独立洗面台あり)

東京8棟目元戸建棟:1階1部屋、2階1部屋(両方1LDK・2階は独立洗面台なし)

東京9棟目:2階3部屋(全部1DK・1部屋のみ独立洗面台なし)



部屋数の差も考慮すると、反響数の圧倒的な少なさが目を惹きます(汗)

東京8棟目は家賃が地域相場より1万円近く高いのですが、ペット多頭飼い可という点が

しっかりPRできるようになったことで、問い合わせ数が明らかに増えています。

東京6棟目は元々の立地の良さがあり、常に問い合わせが多い物件です。

それに比べて東京9棟目の弱いことときたらもう。確かにこれじゃ決まらないですね。

深く納得しました。家賃、すぐにでも下げましょう。



ここで、私がちょっと勘違いしていた恥ずかしい話を。

私自身は部屋の広さで単純に家賃に差をつけてようとしていたのですが、管理会社さんは

面積よりも独立洗面台の有無で家賃設定を変えた方がいいということを仰っていました。

嫁ちゃんに聞いても、独立洗面台があって少し狭い部屋と、独立洗面台がなくて少し広い

部屋だったら、独立洗面台付きのお部屋の方が家賃が高くていいんじゃないかとのこと。

独立洗面台、重要なのね・・・。あまり気にしてなかったです。反省。



その後、管理会社さんとメールにて議論した結果、1月からは管理会社さんの査定家賃と

私が元々考えていた家賃の中間点くらいに募集条件を変えてみよう、という結論に

なりました。独立洗面台付きと独立洗面台無しで2000円の差をつけることも決定。

これでどのくらい反響が増えるか?というところを注視したいと思います。



孤独死のお部屋の家賃設定については、これはこれで長文になるので後日改めて。



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posted by ひろ* at 10:08 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする