2019年01月02日

課税業者になってしまうことによる注意点(コメントありがとうございました)。

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昨日のブログのコメント欄で、一昨日のコメントの補足をいただきました。

せっかくいただいた内容なので、ブログ記事として書かせていただきます。



おおもとの話題は「個人として課税業者になってしまう前に売れそうなものを売った」

ということを大晦日のブログに書いたのが始まりでした。



これに対し、ブログのコメント欄にて「来年はテナントを買えば、建物分は消費税が

還付になりますから、事業用物件を探してはいかがでしょうか?」というご助言を

いただいた私です。その内容について解釈したのは「『事業用』でなくても普通の

賃貸物件を『課税業者さん』から購入すれば、消費税が発生するので、課税業者さんから

物件を購入して売却すれば消費税はトントンになる」ということでした。



非課税業者さんであれば、消費税の概念がないので契約書に土地建物の内訳の比率を

記載する必要もなく、課税仕入には当たらない。課税業者さんの場合は課税仕入に

相当するから、建物に消費税がかかる。だからその消費税がかかる課税仕入と、

課税売上に相当する売却とを両方行えば、課税仕入と課税売上が相殺されて消費税の

支払義務が軽減もしくはなくなる。購入物件の建物価格と売却物件の建物価格が

近い値になる必要があるが、その条件を満たした形で購入しておけば、売却しても

消費税分を支払う必要がなくなる、と考えた次第でした。



この段階で「非課税業者さんから買えば消費税非課税、課税業者さんから買えば

消費税課税」という認識が違ったっぽいなあという気はしています。品目によって

消費税が課税か非課税かというところが変わるわけではありません。建物であれば

事業者がどのような状態であれば、課税取引になると考えます。その観点でいけば、

私の考えていたことは結構的外れだったのではないかと思います。売る人の状態ではなく

買う人の状態で消費税を国に納める必要があるかないかが変わる、が正しいだろうと。

そういった観点からちょっと間違ったことを書いた気がするなあと思っていました。



そしてこの元旦のブログに対して、再びコメント欄で補足の説明をいただきました。

以下、そのまま転記します。



コメント1

居住用賃貸物件を購入した場合、もらえる家賃は非課税売り上げになりますが、

テナント等を購入した場合、もらえる家賃は課税売上になります。

ちょっとわかりにくいのですが、居住用賃貸物件を購入した場合に払う消費税は、

「非課税対応分」もしくは共通の課税仕入対応分になってしまうので、還付の割合が、

1年間のすべての家賃の課税売上割合を掛けたものになってしまうので、還付額が

ガクッと下がってしまいます。

ただ、テナントの家賃は課税売上なので、テナントの建物取得分の消費税は、

「課税売上対応分」になるので、還付がされやすいです。

あとは、太陽光発電とかも、いい案件があれば今年すれば、おすすめです。

その設備の消費税が還付になります。太陽光発電設備→売電の為→売電は

消費税課税→その設備の消費税は課税売上対応分。




コメント2

補足ですが、課税業者から物件を買うのは、消費税の納税にはあまり関係がないです。

免税業者さん(個人大家さん含む)は、消費税の納税義務が免除されているだけで、

取引の中身には、認識されずらいですけど、消費税が内税で含まれています。

飲食店に転用しやすいボロ戸建てとかを購入して、貸し店舗もしくは貸し事務所として

貸せば、テナントを購入したものと同じですね。

こっちのほうが購入物件探しやすいかもしれません。




まずは拙い私の表現を心配して、細かな補足説明をいただきましたこと、感謝します。

コメント1に関しては「課税業者なら消費税還付を受けられる」という内容と理解し、

コメント2に関しては「課税業者かどうかは消費税を納めるのに関係ないよ」という

内容と解釈しました。



コメント2については仰る通りで、私の認識が間違っておりました。失礼しました。

コメント1に関しては、課税業者であれば消費税還付が可能、かつ課税売上の比率を

大きくしないと、還付額が小さくなる、ということを書いているのだと理解しました。



消費税還付を行うには、課税売上が継続的に計上されていることや、課税売上の比率が

むこう3年間(だったかな)大きく変わらないことなど、いろいろと要件があります。

昔は購入直前に自販機を設置して100円でも課税売上を計上しておけば、消費税還付を

受けることができていましたが、そのスキームはNGになり、継続的に課税売上を

発生させることが要件となり、かつ課税売上と非課税売上の比率を見て還付の額が

調整されるというルールに変わったと認識しています。

(狙って還付を受けたことがないので不勉強につき、違うようでしたらご指摘ください)



よって、コメント1でいただいている内容は、できるだけ課税売上の比率を大きくして

非課税売上の割合を減らすことで、消費税還付を受けやすくなります、ということを

書いていただいているのだろうと理解しました。



今回、消費税還付のことでコメントをいただいたのですが、私自身は物件を売却する

時に発生する消費税の納税を合法的に軽減することが出来そうだなとそれを読んで

思ったため、還付とあまり関係ない形でブログにコメントを取り上げてしまいました。

しかも微妙に間違っているという(汗)



そりゃあコメント主さんからしたら、なんのこっちゃい、こいつわかってる?と

不安になることでしょう。なんか、お手間を掛けさせてしまい失礼いたしました。



実際のところ、じゃあ私が消費税還付を受けられるかと言う点については、確かに

可能性はあると思うものの、受けたとしても大した額ではないだろうなと思うのです。

ここまで非課税売上ばかり年間数千万と積み上げてしまっています。課税売上に

相当するのはいくつかある1階テナントくらいです。この状態から課税売上を

上積みするには、結構大きなビル物件なり、高圧の太陽光発電所を購入するなり

しなくてはならないと想像します。それはきついだろうと思って、あまり還付という

選択肢は考えておりませんでした。



そして仮に還付されたと言っても、その後の売上が継続的に1000万を越えれば

数年のうちに消費税を納める必要が出てくるだろうとも思います。毎年買い続けて

還付を受け続けるのはさすがに難しいだろうと思いますから、いつか逆に消費税を

支払うことになるだろう、と。ですので、あまり積極的に消費税還付を考えておらず、

ズレた取り上げ方になってしまった感じです。



※消費税還付については概略しかわかっていませんので、細かいことは税理士さんに

 確認するようお願い致します・・・。



結果として消費税還付が狙える状況になったら(例えば個人でテナントビルを購入)、

その時は今回の話の内容をしっかり思い出して対応したいと思います。



売却すると消費税をたんまり取られる認識でしたが、購入と売却をうまく組み合わせて

消費税を最小限にすることもできそうだな、という理解が間違っていないか、という

観点については、顧問税理士さんに正月休み明けにでも聞いておこう・・・。



というわけで、コメント欄ちゃんと返信できてませんが、読ませていただいております。

読者の皆様、コメントくださる皆様、改めて感謝します。ありがとうございます。



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posted by ひろ* at 10:25 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする