2019年01月01日

今年の目標は稼働率の向上にします。

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あけましておめでとうございます。今年もどうぞよろしくお願い致します。

今日は新年の目標を検討したいと思います。



本来なら「財務基盤の強化」ということを掲げたいところなのですが、いかんせん

昨年はそれに近い目標を掲げつつ、あまり実行できないまま終わってしまいました。

不要とは思っていないので、考え方としては掲げようと思いますが、どうも目の前に

案件が来ると、それを我慢しきれないダメな体質がモロに出てしまっている気がします。



本当は「今年は買わないで埋める」とか言わないといけないのですが、実際にその目標を

いきなり順守できるかと言われると自信がないし、物件は水物で出てくればやっぱり

検討してしまうのだと思います。



とはいえ、東京でボロくて小さいのを購入してリノベして貸す手法も、これまでのように

ホイホイとやることが出来なくなりそうな予感はしています。施工業者さんからそろそろ

信販会社さんの与信が厳しいよと言われているためです。今までさんざん借りてるから、

それを言われるのは仕方ないですね。そうなると、今まで15年でリノベの資金を

調達できていたのが、原則10年ということになるので、収益性が低下してしまいます。

そうなるとますます手元資金が必要になりますが、それをつぎ込むだけの価値があるか、

という点はよく吟味しなくてはならないでしょう。



まあつまり、東京の物件を購入するところまでは良いとして、それを改修するお金が

調達しにくくなるという圧力が(個人的な事情として)発生するので、東京の物件は

もうちょっと吟味して攻める必要が出てくるのだろうな、ということです。



売って資金を作るにしても、今年は課税業者になってしまいましたので、消費税を

計算に入れて売却する必要があります。ちょっと動きにくくなりました。



ちょっと横道にそれますが、昨日のブログのコメントで「建物分は消費税が還付に

なりますから、事業用物件を探してはいかがでしょうか?」というアドバイスを

頂戴しました。なるほどと思いましたが、その観点だと「事業用」でなくても普通の

賃貸物件を「課税業者さん」から購入すれば、消費税が発生しますね。そうか、

課税業者さんから物件を購入して売却すれば消費税はトントンになるのか。なるほど。

助言ありがとうございます。



札幌も融資情勢が厳しくなり、私のような札幌市に本社や住民票がない人間にとっては

非常にやりにくい環境になってしまいました。

仙台は相変わらず利回りが取れず、前に比べたら多少検討できる物件は増えているものの

微妙な地合いであることは否めません。



更に、サラリーマンのお仕事もしばらく多忙な状況が続くと思われます。自由な時間を

作ることが難しい状態が続くものと考えられますので、時間の使い方を工夫しないと

購入だなんだと言ってられないように思います。



こう考えると購入に関しては厳しい情勢が続くと思われます。そして、それを逆に

「ここ2年でハイペースで買いすぎ、足場が脆くなっているのを整えるチャンス」と

捉えることもできるのかもしれません。



ここ2年で購入した物件で今も保有している物件の稼働状況は・・・



札幌6棟目 :3/4

札幌7棟目 :17/17

札幌8棟目 :12/12

札幌9棟目 :7/12

札幌10棟目:0/1

東京6棟目 :3/4

東京8棟目 :4/7

東京9棟目 :4/7

東京10棟目:2/3

富山1棟目 :2/8

千葉1棟目 :1/1



合計すると、11棟76室を購入しており、そのうち現時点で55室が埋まってます。

逆に言えば21室がまだ空室で、稼働率にすると72%という体たらく。

これをちゃんと稼働させることに重きを置きなさい、と言われているような気がします。



であれば、購入や財務の話も勿論念頭には置きつつ、まずは目の前の空室を埋めることを

最優先とするのが良いのではないかという考えに至りました。



繁忙期中に東京の空室(特に東京8棟目と東京9棟目)を片付けて、4月〜5月で

札幌の空室(特に札幌9棟目)に目処をつける。その間に富山1棟目は1部屋でも

2部屋でもじっくり埋められるように、細く長く営業活動を続ける。そんな形に

していけば良いのだろうと思った次第です。



理想としては、2019年の前半戦で、ここ2年の購入物件の稼働率を90%に引き上げ

後半で東京4棟目を売却し、東京法人で1〜2棟(できれば新築)購入できればいいな、

と考えます。



とにかく前半戦は埋める活動にいそしむべし。そうすれば頭金とかでお金が出ていく

こともないと思いますから、稼働率も財務も多少落ち着くことでしょう。

(とか言いながら物件が出てきたら検討してしまうんですけど)



結局新年早々だらだらとした文章になってしまいましたが、今年の目標として掲げるのは

・ここ2年で買った物件の稼働率を上半期中に90%以上にする

・今年こそ東京で新築をやりたい

・初期費用のかかる物件購入はできるだけ抑える(ゼロとは言わないけど)

の3点になります。



成長の為には踊り場も必要。頭では分かっていますが、実行できておりません。

どこまでできるか自信は全然ないですが(たぶん読者各位も「できるわけないよね」と

思っていることでしょう・・・)、意識して行動したいと思います。



年末に指値通した物件あるよね?」

あ、あああ・・・それは昨年中に仕込んだものなので例外で・・・(大汗)



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posted by ひろ* at 09:36 | Comment(2) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする