2019年01月21日

入居者様との懇親パーティーを実施。

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コミュニティ型賃貸住宅を称していた東京8棟目。入居者様の数も増えてきたので、

ここで一つ新年会を兼ねた顔合わせをやろうと、企画・実行してきました。



元々、東京8棟目は入居者様同士の交流を活性化したい意図がありました。

ワンちゃん中心なので、ワンちゃんが吠える可能性があるよねというところが気になり、

その鳴き声を「うるさい」から「大丈夫かな?」に変えるには、その飼主さんや

ワンちゃんと顔見知りになって貰うことが一番だろう、という考えが、元々の発想です。

それに、ペットのことで盛り上がれるお友達ができれば、飼主さんも嬉しいだろうと。



12月の段階で、入居が50%を超えてペットを飼っている人も3人まで増えました。

この辺で是非入居者さんとの交流を深めたいし、入居者さん同士でも声を掛け合える

関係を作ってほしい。今後も年に数回開催するつもりですが、そのイベントの布石として

今回は顔合わせを実施しました。



入居者様と管理会社さんにて候補日に対していつなら参加できるか日程を調整して、

決定した日程で開催できる場所を確保しました。寒くない季節なら庭も良いのですが、

この時期はさすがにまだ寒いので、物件と同じようなエリアのレンタルスペースを

借りることにしました。ここは友人が経営しているので、ペット同伴もOKと言って

くださいました。できればペットのワンちゃんも顔合わせで連れてきてほしいですから。

そしてレンタルスペースは調理も可能ですので、出張シェフを手配して、料理の準備も

完了です。前日のうちに、ビール1ケースとお菓子を運び込んで準備完了。



そして当日を迎えます。こちらは管理会社さんのスタッフ2名と私、あと出張シェフ、

トリミングサービスを提供してくださる友人の5名。入居者様は3組。ワンちゃん4匹。

あまりはっきりとした時間は区切らなかったので、ゆるゆると集まりゆるゆると解散の

イメージでしたが、なかなか入居者様が出てきません。1人来てくださったものの、

残り2組は結局現れずじまいでした。管理会社さんが電話しても応答なし。何か都合でも

悪くなったのかな?残念ですけど仕方ありません。次回またお会いできればいいなと。



いらっしゃった1組の方は、自分から良くしゃべる方ではありませんでしたが、

ワンちゃんのことが大好きな素敵な方でした。東京8棟目で彼女と同棲を始めて、

両方ともワンちゃんを飼っているから、結果として5匹のワンちゃんと一緒に暮らして

いるのだそうです。この子が一番かわいいんですよ、と言いながら飼っている子の

写真を笑顔で見せてくれたのが印象的でした。



ワンちゃん

入居者様のパピヨンと、トリマーの友人のトイプードルです。

最初は落ち着かない様子でしたが、30分としないうちにくつろぎはじめました。

喧嘩するでもなく、のんびり過ごしてくれたようで良かったです。



入居していて何か不便なことはありますかと聞いてみましたが、特に不満はないとの

ことでした。強いて言うなら、雨戸を閉める時に網戸を外さないと閉められないこと、

と言ってましたが、そこの雨戸はプライバシーの関係で閉めきりにしているので

常に網戸を外しておけば問題ないということでした。うーん、なにか機会があれば

修理の依頼をしてもいいかなあ。



入居者様から逆に「テーブルと椅子、片付けちゃったんですか?」と質問されました。

共用部となる庭にテーブルと椅子を置いてあるんです。そこで入居者様同士が語らって

くれたりするといいなと思って、ウッドデッキの上に置いてありました。



先日、お掃除をお願いしている友人から「天気が荒れそうなのでテーブルと椅子は

一時的に避難させておきます」と連絡があったのですが、その後まだ清掃に入れて

いないため、出ていない状態になっていたようです。会が終わったあと、こちらで

現地に行ってテーブルと椅子を改めて出しておきました。



テーブルと椅子のことを気にしてくれているということは、そのスペースを使って

くれているということですよね。そういえば管理会社さんも「使ってくれている

形跡はあります」と仰っていました。思ったような使い方をしてくれているようで、

こちらも嬉しいです。



入居者様は「この間も誰か見に来ていましたよ」とも仰っていました。管理会社さんは

「最近は東京9棟目が反響が多くなり、逆に東京8棟目の反響がちょっと減っている」と

いう話をされていましたが、それでも内見自体はぼちぼちとあるようです。

良質なコミュニティを維持しようとすると、入居者様は多少選ばなくてはならないと

思いますし、多頭飼いOKという物件特性上、入れば長いと思うので、じっくりと

やっていけばいいかなと考えます。勿論満室が望ましいのですが、繁忙期中に

もう1〜2名良い人が入ればOKかなとも思っています。



それにしても、昨日来てくれたワンちゃんたち、みんなおとなしくて可愛かったなあ。

うちは嫁ちゃんが犬が苦手なので飼えないのですが、管理会社のスタッフの方は

帰る頃には「家に帰ったら奥さんと交渉しよう・・・」とすっかり飼う気満々でした。

次のイベントに参加される際は、ワンちゃん同伴でお願いします(笑)



さて、(一人だけだけど)顔合わせもできたことだし、次は恒常的な連絡を取りやすく

するためのLINEグループを作るかな〜。春になったら庭で近所の人も巻き込んで

BBQをやろうと思います。それまでの下地作りを進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月20日

スペースマーケットのホストになってみた感想。

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昨日は賃貸が決まった東京9棟目のテナントさんについて、できる範囲で片付けをしたり

雑務諸々をこなしたりして過ごしました。



最近、出張が多くてなかなか東京でゆっくりできない私なのですが、昨日はあまり予定を

キツキツに入れず、少しゆったりめにして雑務をこなしました。



東京法人の決算書を取引先金融機関さんに送る作業、年末指値が通った物件に関して

ようやく今更になってですが某ノンバンクさんで事前審査してもらう資料をまとめて

送る作業、保険代理店さんとの打ち合わせ、関東→札幌の大家会の新年会の幹事、

といったことをしてきました。あと普通に美容院に行ったかな。



昨日は一応メインの作業として、スペースマーケットで時間貸しをしていた東京9棟目の

現地に設置していて、かつ回収が必要なものを持ち帰ってきました。保険代理店さんから

お借りしていたクーラーボックスも返さないとなあと思っていたので、打ち合わせの後で

クーラーボックスを取りに行くために車を出すようであれば、一緒に現地まで乗せてって

くれませんかと図々しくお願いして、車に便乗させていただいちゃいました。



スペースマーケット用に置いていたのは、冷蔵庫代わりのクーラーボックス、

会議用のプロジェクターや延長ケーブルなどです。お皿やお箸は残置物としてそのまま

置いていってしまいました。入居者さん、どっちにしてもリフォームする予定だと

聞いていますので、その時に処分していただければいいかなー・・・なんて。

勿論、ダメと言われたら持ち帰ります^^;



結局、このスペースは3ヶ月ほど募集をしましたが、クリスマスパーティーで

一度貸しただけでした。スペースマーケット、自分のスペースの管理画面にアクセス数を

載せていただけると使いやすいんですけどねえ。お気に入りに追加されたというメールは

ちょいちょい来てたので、その予約の1件がどのくらいの人が見た中での予約なのかが

分析できず、ちょっとモジモジしてしまいました。



予約されたらやり取りも発生するし、終わった後現地を確認しなくてはならないし、

ちょっとめんどくさいなあという感じなのもわかりました。時間にある程度融通が

きかない人だと、現地確認がネックになるだろうと思った次第です。



スペースマーケットにもレビューがありますが、使った方からは「質問には素早く

対応してくれた」「スペース自体はタバコの臭いが残っていて息苦しかった」という

評価で、5段階の3という評価でした。タバコは仕方ないかなあ。前がスナックだったし

染みついていることは否めないと思います。タバコの臭いに敏感な方であれば気になると

いうことなのでしょう。



1日レンタルで1万円としたのですが、翌月その分の料金がスペースマーケットから

振り込まれました。20%以上天引きされ、8千円弱になってました。やっぱりこれ、

プラットフォームを提供する人が儲かるよねえ。システム開発の費用と広告宣伝費を

その20%ちょっとという形で私たちが負担しているんだなあ、と思いました。



もうちょっと立地がいいところで物件を買うことがあれば、またやってみたいです。

貸会議室とかがいいな。スマホで暗証番号を変えられるデジキーとかあればグッド。

あとはWebカメラで現地の状態を確認できるようにしておけば、ゴミなどについても

チェックできるので、オペレーションが少なくて済むと思います。



だらだらとスペースマーケットを実際にやってみた感想など書いてみただけなのですが

まあとりあえずこれが今感じていること、ということで。



追伸

昨日のブログのコメントで、プロパン星人さんから「もっと頑張れやゴルァ!」と

煽られ・・・もとい、闘魂注入されたので、もうちょい当たってみることにします。

知っている範囲では、今一番積極的なプロパンガス屋さんがダメって言ったから

もうダメだ〜と思ってたんですけど、やってみて損はないですもんね。



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posted by ひろ* at 09:24 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月19日

プロパンガスの業者さんから貸与して貰うのは諦め気味。

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プロパンガスの切り替えを抱き合わせで何とかしたいと思ったので、当たってみましたが

古すぎる物件だとなかなか微妙なようです・・・。



昨日のブログで、札幌10棟目の戸建にプロパンガスの業者さんがユニットバスを

貸与するのは厳しそう、という話と、じゃあ保有物件との抱き合わせならどうか、

ということを検討しよう、ということを書きました。



昨日、早速昼休みに札幌8棟目と札幌9棟目の管理会社さんに連絡を取り、ガス供給の

現状について確認しました。



まず札幌8棟目から。ここは管理担当の方がなかなか連絡が取れない(苦笑)ので、

社長に直接確認しました。すると、やっぱり前のオーナーの時にガス供給先は変更済みで

ガッツリと貸与して貰っているから、今は残価が高すぎて(という意味だと判断)

変えることは難しい、という趣旨のお話をされておりました。



しかもその供給元が、札幌7棟目と同じなんです。札幌7棟目は仙台法人、札幌8棟目は

個人なので、住所も代表者も異なるので判断はつかないと思いますが、それでもやっぱり

お世話になっているところに恩を仇で返すわけにはいきません。なので、札幌8棟目は

現状維持。切り替える対象にはしません。



次に札幌9棟目の管理会社さんに電話しました。ここにはやたらとプロパンガス事情に

詳しい管理担当さんがいるので、最初に切り替えの提案をしてこないということは

何かしらダメな事情があるのかもしれません。



早速電話して事情を話すと「実は前のオーナーの時に既にガス供給会社の変更を

検討しておりまして・・・」と切り出されます。検討したものの、なかなか乗ってくる

ガス会社さんがいなくて断念したのだとか。



ガス会社さん的には、古すぎる建物は供給が難しいのだそうです。古すぎるって言っても

昭和54年築の木造なので、まだ築40年弱ですけど・・・いやそれは十分古いか。

どうも感覚がおかしくなっているようです、私。たいして古くないじゃないとか思って

しまっておりました。



古くても建物として機能しているんだからガスを供給してくれたっていいじゃないと

思うのですが、ガス会社さん的にはそう考えるわけにはいかないようです。古くなれば

取り壊して新築にする可能性が高くなるから、その分設備投資を多額に行うことが

厳しくなるのだそうです。なるほど、言われてみればごもっとも。納得しました。



となると、今回の札幌10棟目と他の物件を抱き合わせでガス会社変更する計画は

ちょっと厳しいですね。でもさすがにバランス釜をそのままにしておくわけには

いきませんから、素直に工事をして貰うしかないかなあ。ガス会社さんにはもう少し

安いものを供給して貰えないかなあ、とか思ってみたり。キッチンとかエアコンとか。

札幌の安い物件なのにエアコンが付いているというのは少し差別化要素になるかも。



こうなると、想定していたリフォームの予算を少し上積みしないとダメかなあ。

古すぎる物件、ボリュームがあまり取れない物件に関しては、ガス会社さんも積極的に

取りに行けないということを学んだ一件でした。勉強しなくてはならないことが

まだまだいっぱいあるようです。



手短ですが、今日はこの辺で。



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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(1) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月18日

札幌10棟目の戸建の残置物撤去完了と見積方針検討。

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昨年11月末に購入した、札幌10棟目となる戸建。モリモリだった残置物が片付き

ようやくリフォームの打ち合わせができる状態になりました。



内見時点で「これは夜逃げなのか!?」と思うくらいの大量の残置物、しかも昨日まで

生活していたと言われてもおかしくない片付いてなさ、それでいて夜逃げではなく

普通に引っ越したという事実に驚愕したのが11月の後半。でも値段的にお値打ちと

思ったので、11月末には現金購入させていただきました。



まず初めに行うのは残置物の撤去。以前のブログで残置物の相見積を取っていることまで

書きましたが、結局相見積しても管理会社さんのお見積が一番安いと言う結論に至り、

義母もそれだったらしょうがないわねと納得の上で、管理会社さんに発注しました。



年が明けてから、管理会社さんより「残置物撤去の作業が終わりました」と写真が

送られてきました。いっぱいあった家具やら洋服やら人形やらは全て綺麗に片付き、

スッキリしたただの空き家になっていました。築年数なりには傷んでそうだなあと

思いながら見てましたが、細かいことは現地に行かないとわからないです。

でもこのチェックだけで行くのはしんどいし、そもそも週末は予定が入ってしまって

いるので、札幌に行く時間を確保できないです。任せるしかないね〜。



「残置物撤去後の見積に関して一度打ち合わせしたいです」と依頼があったので、

昨日の夜電話で打ち合わせました。



・床の状態があまり良くないので、基本的には全面的にCFを張り替える予定

・畳は表替えしてもたぶんダメ

・壁は意外と大丈夫そうなので最低限のクロスで何とか

・押入をのぞくと屋根裏が丸見えなので、何か処置しないとダメ

・漏水している箇所は、天井を外して中から施工できないか考えている

・最低限の予算で安く再生するという方針は認識済

・ガス会社さんからの部材供給がやや厳しそう



だいたいこんなところだったと思います。



畳に関しては、新品の畳を購入するくらいなら、いっそもう少しコストをかけて

洋室にしてしまった方がいいのではないかと考えました。総額との見合いで考える

必要はありますけど、もうそれでいい気がするなあ。和室はウケも良くないですし。



管理会社の担当さんも気心知れた方なので、投資目線でどのくらい利回りが欲しいか

何となく想像つきますよね?と確認したら、なかなかいい線の金額を口に出していたので

コストカットを考えながら見積をしてくれそうです。こちらで分離発注とか相見積とか

した方がいいか聞いたら「うちで分離発注しながら安くする方法考えますので」と。

頼みましたよー。



あと、問題はガス会社さんからの設備貸与があまり見込めないことでしょう。

戸建のみだとどうしても数が見込めず、大盤振る舞いは難しいのだそうです。

まあそりゃそうか。納得です。



でも、お金のかかるユニットバスだけ何とかガス会社さんの貸与にしたかったので

どうしたもんかなあと。ここは出費を覚悟しないといけないのかもしれませんが、

なんせ札幌の戸建はせいぜい賃料5万くらいがいいところなので、お金をかけすぎると

すぐに利回りが悪化します。バランスが難しい。



電話を切ってしばらく考えましたが、一つだけ案を思いつきました。

札幌9棟目と抱き合わせで変更して貰えないか交渉する、という内容です。



ただ、札幌9棟目がどこのガス会社さんで供給されているかもわからないですので

まずは管理会社さんに確認して、そこ経由で交渉してみるって感じですかねえ。



他の物件はもうガス変更の余地はありません。札幌5棟目、札幌7棟目は変更完了、

札幌8棟目は・・・確か「変更不要」で終わっていた気がします。うろ覚えだけど。

札幌6棟目は都市ガスなので対象外。一応、札幌8棟目に関しても確認してみるか。



この件をどうするか、方向性を出すのに頭を使うことになりそうです。



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posted by ひろ* at 06:49 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月17日

東京9棟目の入居申込はほぼ確定と見てよさそうなので、準備を開始。

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東京9棟目、入居申込のあった2部屋とも入居確定で考えてよさそうです。

これで残りはあと2部屋。



7部屋中4部屋空室(レジ3室、テナント1室)と、孤独死があったために購入時よりも

更に空室率が高まってしまった東京9棟目。年末テナントのお申込が入ると共に、

年明けは別の方から孤独死のあったレジのお申込が入りました。

ここまでは前にブログで書いた内容です。



テナントさんは助成金を使ってテイクアウトの飲食店を立ち上げる計画とのことでした。

管理会社さん曰く、助成金は今申請をしているところということです。



・・・それって助成金がNGだったらどうなるんでしょう?ちょっと不安がよぎります。

その点確認したところ、今回利用する助成金は行政側から斡旋してきたものであり、

ほぼ落ちるということは考えられない、というお話でした。



そうは言うけど、世の中ってありえないことが起こったりするからなあ・・・。

最悪、行政から助成金が出ないから借りません、というシナリオも考えておかないと

ダメだなと思った次第です。



この方、保証会社さんの審査は通ったので、あとは結論を待つばかり。

ご本人はもう助成金が通るものという前提で、業者さんを連れて内装の見積を取得したり

着々と前に向けて進めているようです。



助成金大丈夫かなあ。小骨が喉の奥に引っかかったような感覚のままでしたが、昨日また

管理会社さんから連絡があり「2月1日より賃貸開始で確定しました」とのことでした。

決まったのですね。それは良かった!で、助成金は出ることになったんでしょうか?



「助成金が出ないということはまずないということで、契約されるそうです」



・・・やっぱりちょっと不安。ちゃんと家賃払えるなら良いんですけどね。

お店が始まらない、家賃は発生する、だと辛いだろうと思った次第です。



とはいえ、一応本決まりになったので、時間貸し用のスペースマーケットの掲載は

止める必要があります。そして時間貸しの為にセッティングしておいた諸々の資材を

片付けなくてはなりません。大物は持ち帰るけど、小物はそのまま置いておいて、

入居者様が内装をリフォームする際についでに処分しておいて貰えると嬉しいなあ。

可能かどうか、管理会社さん経由で相談してみようと思います。



ちなみに、時間貸しの成果はクリスマスパーティーの1件だけでした(笑)

ちゃんと勉強して、リスティングとか工夫しないとダメですね。ただ掲載しただけじゃ

たいした収益にはならないのだなという認識を持ちました。場所の問題もあるとは

思いますけど、時間貸しもとっかかりは簡単で、収益をちゃんとあげようとするなら

それ相応に工夫と勉強が必要なのだろうと思います。良い経験をさせていただきました。



それからレジのお申込です。こちらは管理会社さんより「保証会社の審査は通貨した」と

連絡がありました。おぉ、それなら文句なしじゃないですか。



「ただ、ちょっと相談したいことがありまして・・・」



え、なんですか?保証会社さんさえ通ってしまえばこっちのものと思ってたんですけど、

まだ何か不安要素がありますか?



管理会社さんはこういう趣旨のことをおっしゃいました。曰く、現在はアルバイトで

200万ほどの年収があるが、より稼げるようにアルバイトを変えるつもりだとのこと。

隠さずにバイトを変えることを話してくれていることから、人としては良いのだろうと

想像できるが、過去の経験からこのパターンはその後もアルバイトを転々とする可能性が

高く、そうなるといつの間にか収入が下がって家賃が払えず、短期退去になりかねない。



私にはこういう勘所がないので、そういうものなんだなと思って聞いておりました。

長年、管理畑でずっと仕事をされている方の言葉ですので、尊重すべきと思います。

(実際にその人がどうなのかは別として、一般論としてです)



では、そういうリスクがある人を今回受け入れるのか?というお話になりますが、

私自身はこれに関しては問題ないだろうという判断をしました。なぜなら、短期で

退去になったとしても、私としてはまた募集をかければいいだけだからです。

かつ、孤独死の告知事項もなくなり、家賃も普通の金額に戻ります。勿論長期で

お住まいになっていただけるのが一番ですが、結果として短期になったとしても、

それはそれでメリットはあるな、と。勿論、原状回復がすごい金額になってしまう

リスクはありますが、それはどの部屋も同じですし、短期ならその可能性も決して

高くはないだろう、と判断しました。



というわけで、保証会社さんの審査に通過しているなら、私としてはそのリスクは

受け入れますよ、と伝えました。本日、入居者様と管理会社さんとで直接会話して

問題なければ入居と言うことで進めるそうです。まあこれもたぶんもう大丈夫でしょう。



そうそう、このお部屋ですが、管理会社さんから不具合があるから施工業者さんに

伝えて修理してほしいと言われていた内容がいくつかありました(過去ブログ参照)。



私としては、これはたぶん瑕疵とは言えないだろうと思っていますので、管理会社さんで

修理してくださって構いませんと言おうと思っていたくらいなのですが、入居が近く

スピード重視するなら、内容をよくわかっている施工業者さんの方がいいかと思い直し

社長に状況を報告して対応いただけるか相談した次第です。



社長は快く「すぐ対応します」と言ってくださいました。これはたぶん瑕疵とは

言えないと思うので、かかった経費は請求してくださいとこちらより申し出たところ

「これくらいは無償で対応しますよ」と男前な発言。日本人の美徳として、ここは

「いやいやそんなわけには・・・」と言うところなのでしょうが、そんなことは

一切言わず「ありがとうございます!」と言ってしまいました(笑)

対応もすぐにしてくださり、大変感謝しております。ありがとうございます。



東京9棟目、あと2部屋です!この勢いでいけば、繁忙期中にはいけるかな?



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする