やっと共用部の照明の修繕が終わった・・・。

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震災前から壊れていた共用部の照明がようやく直りました。結局、修正版の見積も

出てきていませんし、なんでこうなったのか謎すぎますが、直ったので良しとします。



しばらくの間、共用部の照明が壊れた状態のままになっておりました。漏電が原因です。

震災前だったと思いますが、照明が点灯しなくなった、点灯してもすぐに消えてしまう、

という症状が出ていました。直さなきゃなので管理会社さんから見積を取り、その頃

大規模修繕の計画の関係でいろいろ相談していた業者さんにセカンドオピニオンを受けて

「耐雪仕様の照明にした方がいいですよ」と助言をいただいたので、その仕様にした

見積を再度くださいという話をしておりました。



その話のどこかで震災があったり、大型滞納云々があったり、ダストボックス設置の

見積や作業が間で入ってみたり、火災保険の対象の事故じゃないかと私が言い出したり

していましたので、そういう意味ではあまり落ち着いた状態ではなかったと思います。

こちらにも原因の一端があるので、管理会社さんも苦労されたのではないかと思います。



ただ、それにしたって全然見積が出てきません。数ヶ月経っても修正版見積は出ず。

どうなってるんだろうとやきもきしていました。雪が降る前に終わらせられると

思っていたのですが、大規模修繕も終わったと言うのに一向に見積が出てくる気配が

ありませんでした。



管理会社さんの担当の方に「工事はいつやるんですか」と質問しても、確認しますと

言うけど続報がなかったり、そもそも返信がなかったり。この担当さん、仕事は

ちゃんとしているけど、報告・連絡・相談をまめにできないタイプの人なのです。

そういう特性がある人だから、まあいずれちゃんとやってくれるだろうと思って

やや野放しにしていたところもありますが、今回はそれが裏目に出た感じでした。



なしのつぶてでいつになっても工事が始まらず、このままだと共用部照明が夜になっても

点灯せず、冬場は雪もあるので入居者様にご迷惑をかけてしまうのではないか？と

心配になります。怪我でもさせてしまったら一大事です。



そんなことを思っていた１２月。その時期になって管理会社さんの担当の方からようやく

「工事は１２月半ばに入れそうです」と連絡がありました。だいぶ遅れたけど、ひとまず

良かった・・・ってあれ！？見積はどうなったのさ？？

その点確認すると、何日か経ってから「見積来てないので督促します」と。大丈夫かな？

「見積がないのに支払なんかできるかー！」と言っても良かったのですが、それはそれで

工事が進まなくなりそうなので、とにかく早く最終版の見積をくださいと話しました。



そして１月になり、清掃業者さんからいつもの清掃結果の報告が写真と共にありました。

目を通すと・・・なんか照明まだ新しくなってる気配がないんですけど・・・（汗）

照明ってどうなってますかと管理会社の担当さんに質問しましたが、返信なし。



さすがにこれはまずいと、社長に直接この状況を伝え、工事の進捗状況の確認と

再見積取得状況の確認を依頼しました。さすがに社長はすぐに動いてくださり、

工事は発注済なのは確認できているが、いつ実施するかは調整結果を管理担当さんから

連絡させること、見積もまだ来ていないようなので、早急に対応させる、との

ことでした



そして更にそこからしばらく時間が経ち、ようやく担当さんから連絡がありました。

・工事は一通り完了した

・見積は結局業者さんから出てこなかったので、金額が上がったとしても前回いただいた

　見積分しか払えないと伝えた

結局見積貰えなかったのね・・・。管理会社さんの先にいる業者さんに問題ありだったと

いう感じもしますので、今回の件は特に不問としておきました。別に怒っても仕方ない。

ただ、入居者様にかなり長い間共用部の照明が点灯しない状態でご入居いただいていた

ことについては、申し訳なく思っています。



なんでこんなに時間がかかったのか、未だ謎ですが、とりあえず直ったので良しと

したいと思います。



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最近の融資姿勢と物件価格の傾向。

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融資が厳しくなったというか、ガバガバの状態から正常化したというか、その環境下でも

まだ何とか融資を検討いただける状態の私はラッキーなのだと思います。



昨年、融資の環境は大きく変わりました。サラリーマンの属性があれば、それを頼りに

何でもかんでも融資する風潮が一部金融機関さんにあり、その影響で物件価格は高騰。

この状況を利用して、一昔前から不動産投資をしていた人は、やっちまった物件まで

利益確定の売却ができるというラッキーを経験していたことと推察します。



それが、かぼちゃ事件からスルガショックが発生し、融資の環境は激変しました。

サラリーマン大家さんは「事業者として実績がない」という扱いになり、新規参入の

障壁が高まりました。



わかりやすい影響を受けているのが地方の高積算物件ではないでしょうか。

私自身は札幌の案件を常にチェックしていますが、地方一棟もので銀行融資を引きやすい

ＲＣの利回りが上がっているのが体感的にわかります。

まだ割安水準とは言えないものの、このまま下がれば面白いだろうなと感じます。



しかし、都内のボロ戸建や小さいアパートなど、私が主戦場の一つとして動いている

分野に関しては、あまり価格が下がった印象はありません。素材となるボロ物件を

購入し、リノベでよみがえらせる手法を教わったのが２０１５年だったのですが、

あの頃購入している物件は普通に１２％〜１４％くらいの利回りは叩き出しています。

他方、今は同じ手法を駆使しても、たぶん１０％〜１２％くらいにしかなりません。



先日契約した東京１１棟目（仮）も、抱き合わせで探した地元物件も、両方とも指値を

入れてようやくリノベ込１０％になる水準ですが、指値を入れる前の価格で掲載しても

問い合わせが殺到していたという元付業者さんの話もありました。



あくまで自分の見ている範囲でしかないのですが、銀行融資・・・特に飛び道具的な

サラリーマン属性を頼る融資や、遠隔地への融資が厳しくなっていること、それに伴い

サラリーマン大家さんになりたい層の参入が難しくなり、不動産投資を諦める人と

預金をはたいて戸建などの安い物件を買う層に分かれたような気がしております。

だから小ロット物件は価格が下がらず、地元の人が相場とかけ離れていると感じる

地方物件の価格が下がっているのだろう、と。



サラリーマン大家さん参入を目指す層が減っているということに関しての裏付けは

人気ブログランキングの得票数が私に限らず全体的に減っているというところからも

読み取れます。ピーク時はトップなら８０００ポイント、私自身も１５００ポイント

前後で推移していましたが、今はトップは５０００ポイント、私は１０００ポイントが

いいところです。不動産投資に興味を持つ層が減っているのは、融資が付かないから

諦めたということなのだろうと想像しています。



そして地方から低ロット物件の流れも感じるところはあります。



私自身も、遠隔地である札幌の融資は厳しくなっています。高金利とか、低ロットとか、

いろいろな条件がそろわないと難しい状態になりました。今まで融資してくれていた

金融機関さんも、今は融資できないという姿勢に転じているように感じます。



他方、東京の物件に関しては、頭金を以前より要求されるとか、金利が以前みたいに

安くならないとか、そういう影響こそ出ているものの、融資そのものがストップしている

印象はありません。メインバンクさんは相変わらず頑張って検討してくれますし、

地域密着型の金融機関さんも、地域が地場であれば相変わらず検討してくれております。



サブバンクさんに至っては、融資を希望する人を紹介してほしい（ただしエリアの制約は

ありますのでなかなか紹介できないのですが）と言ってきております。実際に、融資付で

困っている某大物大家さんをご紹介しましたが、先日「紹介した金融機関さんで

無事にアパート新規購入の融資が決まった」という嬉しい連絡をいただきました。

良かったです！



私も気が付くと１０年くらい不動産賃貸業に携わっていることになります。

危なっかしい融資を引いて、怪しい物件ばかり買って、読者各位におかれましては

「あいつ大丈夫なのか？」「いつ破綻するんだろ」などの好奇の目で見ている人も

少なからずいるのではないかと思います。まあ、自分でも万人が羨む王道の投資を

しているとは思いませんし、ちょいちょいポカミスもしている自覚はあります。



でも何とかここまで生きながらえているのは、周囲の方のサポートがあるからこそ。

業者さんであったり、金融機関さんであったり、そういったところからのご支援が

あるからこそ、今があるのだと思います。



この状況にいられるのも、自分自身の能力ではなく、周りの方々の助けの賜物である、

ということを常に忘れず、謙虚な気持ちで今後も不動産賃貸業に対峙したいと思います。



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抱き合わせ融資の候補物件、綺麗に指値が通っちゃった。

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抱き合わせで融資額を大きくしてくれ、という金融機関さんの希望に対して、

物件情報を揃えてみたところ、その額に合わせて指値が通ってしまいました。



今日はあまり時間もないので手短に。



昨日のブログに書いた、最後に見てきた地元の不動産屋さんがたぶん元付を取ったと

思われる物件。これについては、地場の業者さんで何度も取引をしたことがあるという

あたりから、あまり駆け引きせずにズバッと「この金額なら買う」と伝えてました。



具体的なパーセンテージで言うと、２０％弱オフという形の指値を入れております。

リノベして貸せば、たぶんギリギリで利回り１０％は取れるだろうという金額です。



元付業者さんにもこの金額の根拠をはっきりと伝え、売り出したばかりだからいきなり

指値と言うのも難しいだろうと思うけど、何とかしてほしい、と伝えました。

心の中では、さすがにこの指値は通らないだろうと思いつつ。



仲介業者さんの話によれば、売主さんは相続でこの物件を取得されたとのこと。

これは指値が通る可能性が高くなる要素です。

そして近所に住んでいるからあまり物件を急いで売る必要を感じていないということ。

更に、売り出したばかりということ。

これらは指値が通る可能性が低くなる要素です。



「どう出るかわからないですけど、とりあえずぶつけてみます」

と元付業者さんは言ってくれました。どこまで押し戻されるかな・・・。



そして昨日の夕方頃、メールがひょっこりと入ってきました。元付業者さんです。



「売主様より希望額にて何とかご承諾いただきました」



・・・マジで？さすが元付業者さんだ。多少の指値は呑ませても、仲介手数料を

両手で取れる方が良いと判断して、交渉を成立させてきたのだと思います。



私としては嬉しい誤算です。しかもこの物件、前面の私道持分がないという疑惑こそ

あるものの、普通の再建築可能な物件です。これはこれでメインバンクさんとかに

流して、他の物件をノンバンクさんにぶつけることもできますね・・・。



ともあれ、問い合わせるつもりがなかったのに、抱き合わせ販売の関係で問い合わせを

した結果、その指値が通るという何やらラッキースケベな展開になってまいりました。

そんな感じで、待て次号。



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本命物件と抱き合わせ物件の現地調査。

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昨日はいつもの施工業者さんと共に、しんちゃんこと東京１１棟目（仮）の現地調査を

行い、その後抱き合わせ物件の選定の為の現地調査を行いました。



午前中は部屋の片隅に３０センチくらいに積み上げられている、溜まりに溜まった書類を

気軽な気持ちで片付けはじめるも全然片付かず、絶望感だけが残りました。

嗚呼、今年は早く確定申告を終わらせようと思っているんだけど、それもなかなか

現実にできずに過ぎていくのだろうか。



義母の誕生日が今日なので、お昼前に嫁ちゃんと誕生日プレゼントを調達に出かけ、

首尾よく手配が終わったところで、私は嫁ちゃんと別れて不動産のお仕事モードへ。



まず、いつもお願いしている施工業者さんと一緒に、しんちゃん物件の下調べを実施。

私のこれまでの経験から考えれば、たぶん大きな問題はないだろうと予想をして

おりましたが、施工業者さんも同じ見立てでほっとしました。東京３棟目よりも良い

状態だったので、まあ問題はないだろう、と。一部、建物が傾いているせいで、サッシが

斜めに開いた状態になってしまっていることが気になったくらいでした。





モルタルのヒビを補修しつつ外壁を塗装し、サッシは酷い箇所はもしかしたら交換も

やむなしかもというお話でした。うーん、サッシ交換はお金かかるから、できれば

うまく誤魔化しきりたいところですが、ダメなら仕方ないですね。プロの判断に

委ねたいと思います。



ちなみに社長から毎回のように「東京３棟目より全然状態はいいよ」と言われるのですが

そんなに東京３棟目って状態悪かったのね・・・（汗）



あと、建物の周りをじっくり見ていて気が付いたのですが、裏に再建築不可のそこそこの

広さの更地があるんですよ。これ、たぶんしんちゃんとセットにしたら、再建築可能に

なりますよね？２０坪くらいありそうだから、アパート１棟建つんじゃないですかね？

仲介業者さんに、繋がるかどうかの確認を依頼しました。地場の業者さんなので、

所有者の方やここまでの経緯もご存じのようです。ちょっと期待したいなあ。



ここでしばらく施工業者の社長さんと雑談していたのですが、次の目的地である

抱き合わせとなるバンゲリングベイ的な物件（詳しくは昨日のブログをご参照）の

候補になる物件に移動する時間に。社長「俺もついてくわ」と同行してくださり、

二人で次の目的地へ。



抱き合わせに関しては、結構いろいろな方に「物件出して貰えませんか？」と依頼し、

いくつか「まぁこれなら妥協できるかな・・・」と思えるモノを出して貰いました。

そのうちの一つが今回のドラクエ相当にあたるしんちゃん物件の近所だったのです。



利回りはあまり高くないのですが、容積率に余裕がある平屋。中はリフォーム済み。

想定家賃で埋まれば表面利回り８％ちょっとくらいです。ノンバンクさんだったら、

まあ３０年引っ張れば回らないことはない。あと平屋なので、上に増築したらもう少し

家賃取れるかもしれませんが、工事費考えると現実的ではないかなあ。

収益性は最低限ですが、場所や建物の状態など総合的に見ると面白いと思うので、

候補に入れてみようと思います。



ちなみにこの物件を出してくれたのは管理会社さんで、社長の保有物件です。

売るつもりはなかったけど、困ってるなら売ってもいいよ、みたいな感じでした。

いろいろ無理やり話をねじ込んでしまい恐縮です。



それから、地元に戻って別の物件の調査へ。東京５棟目と東京８棟目を売っていただいた

地元の不動産屋さんの店頭に、もうちょっと価格が下がれば面白いなと思える物件を

見つけていたので、その内見をさせていただきました。



電話をかけると、出たのは売買担当の次期社長。東京８棟目の取引の際に、共に

地主さんと戦った戦友（？）です。下手な駆け引きはせず、急ぎで物件を探しており

この物件が●●●●万まで下がったら買いたいんだけど、とズバリ直球勝負。

「出したばかりなんですよねえ」と苦笑いされつつ、この売主さんに関しては

相続なんだけど特に急いでいない状態だから、ぶつけてみないとわからないです、

でもぶつけてみますよ、という話になり、内見してきた次第です。



指値の希望額はだいたい２割弱程度。その金額で買えれば、再建築可能で表面利回りは

１０％以上で仕上がるはずです。最近、低価格帯の物件の値上がりが顕著なので、

まあこのくらいで妥協するべきかなという感じ。



物件自体はたぶんしんちゃんより状態が良いと思いました。たぶん東京３棟目と

同じくらいの工事費で何とかなるんじゃないかな？と予想。



こちらも次期社長と少し雑談して、ぶつけた結果よろしくお願いしますとお伝えして

戻ってきました。



それ以外にも、いくつか物件情報は集まってきているのですが、さすがに全ての

物件を現地で確認するのは時間的に厳しかったです。見に行けなかったものは机上で

判定して、一通りノンバンクさんにぶつけてみようと思います。どれだったら

抱き合わせでいけるか、好みかをヒアリングしてみようっと。



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まさかの「抱き合わせ販売」を求められる結果に・・・ドラクエ３かよ！

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いろいろと困ったことになりました。某ノンバンクさんから、買付を入れて契約した

東京１１棟目（仮）に対して「条件を満たさないと審査できない」と言われたのです。



東京１１棟目（仮）は既存不適格物件で風呂無しです。建蔽率オーバーとなっています。

ですので、取引行さんのすぐ近くにあるにも関わらず、その取引行さんでは融資を

引くことができないという残念な状態になっています。



既存不適格と言えばノンバンクさん、もしくは漢の現金一括払い。私は当然のように

ノンバンクさんを使う選択肢を取りました。最悪現金で買ってしまおうと覚悟はしての

先日の契約でした。



東京４棟目と東京６棟目の２棟で融資を引いているノンバンクさんであれば、前回の

融資の後「また是非持ってきてください、その時は本部審査になるので●●の借入は

なくしておいていただけると審査がスムーズだと思います」と担当さんから言われて

いるので、たぶん今回も問題ないでしょう。早速連絡して、詳細資料を送付しました。



しかし、いつもなら数日で回答が来るその金融機関さんから、珍しく１週間経っても

連絡が来ません。あれれ？なんか嫌な風向きなんですけど、どうした？不安になり

電話してみたところ、なかなかびっくりな発言が飛び出しました。



「ロットが小さすぎて審査しづらいんです」



え、なにそれ、どういうこと！？ともう少し聞いてみたところ、細かい経緯は正確に

思い出せないので割愛しますが、最近は本部で金額が小さい案件は否認される傾向に

あるようなのです。今回の私が購入する物件も、ロットは２戸と小さいので、単品だと

審査がやりづらい、と。



「現金で買って共同担保として活用して貰うか、別の物件をセットで持ち込んでほしい」

という趣旨のお話をされてしまいました。なにそのドラクエ３が出た時に社会問題に

なった「売れないソフトとドラクエをセットで販売します」みたいな手法。勘弁してー！

確かに手元資金で購入できないわけではないですし、それを考えてもう契約して手付も

打っています。でも本当に手元資金で買うのは避けたいんですけど・・・。



そうなると、急いで別案件を探して抱き合わせで持ち込むという選択肢が浮上しますが

これはこれでそんなに簡単にお眼鏡にかなう案件が出てくるわけもないので、難しい。

利回り星人としては、都内で１０％は最低でも目標にしたいですから。



でも、ノンバンクさんなら２５年〜３０年の融資期間は取れます。私が購入した

東京６棟目も利回り１０％強の再建築不可で内装全部修繕済み。このくらいであれば

１０％でも３０年融資を引っ張れば返済比率は５０％前後になります。

その目線で急いで物件を探すしかないのかなあ・・・。焦って購入するとろくなことが

ないですが、ここはひとつこれまでに作った業者さんとのつながりをフル活用して、

何か物件を出して貰うことをまずは考えようと思った次第です。



共同担保がない人は自己資金２割を頭金として出す必要があると言われているので、

私はたぶん２割出さないといけません。逆算して、頭金を出していい範囲で物件を

調達しようとすると、あまり高い物件は手を出しづらいです。１０００万前後くらいで

何か物件を探してくることにしようと決めて、懇意にしている業者さんにドカッと声を

かけてみた次第です。



一応、共同担保があれば札幌の物件など地方も検討はできるが、評価が低くなるので

どこまで融資できるかはわからない、というのがノンバンクの担当さんの意見でした。

とりあえずいくつか流してみて、どんな物件ならやりやすいのかを探ろうと思います。



いくつかの業者さんからは、物件がいくつかあるよとご提案をいただいています。

都内で再建築可能な戸建なら利回り９％前後、再建築不可とか既存不適格なら１０％、

札幌なら利回り１５％目線で立地はやや微妙なもの、とかが今のところ手元には

届いています。再建築不可２３区１０％の物件とか、普段ならもう一声と言うと

思うのですが、今はちょっと緊急だから多少利回り低めでも目をつぶるか。



東京１１棟目（仮）は立地が良いので取りこぼしたくないから、抱き合わせ商品は

若干落ちても仕方ないと割り切るつもりです。そういう買い方するから危ないって

言われるのは重々承知ですので、良い子の皆さんは真似しないようお願い致します。



集めた情報をノンバンクの担当さんに週明けにでも投げて、やりやすい案件があるか

まずは様子を伺ってみようかと思います。



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