稼働率が５０％を超えた東京８棟目、次なる一手は入居者様とのつながりを作ること。

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東京８棟目にお申込をいただくことが出来ました。これで稼働率５０％突破！

そしてぼちぼちコミュニティ形成の準備にも入りたいと思います。



先日、確度が高そうだという話が管理会社さんよりあった方。昨日その件で電話があり

無事にお申込をいただくことができました、ということでした。よかったー！



犬５匹としか伺っていなかったのですが、プロフィールを伺うと同棲される方とのこと。

彼氏が犬２匹、彼女が犬３匹とかそんな感じで、二人とも犬好きだということです。

同じ趣味の人同士でお付き合いを始めた、とかそんな感じなのかもしれませんね。

私も趣味が同じ人とお付き合いの末結婚したので、とても共感できます。



物干しに関しての要求は、室内物干しを設置するということでＯＫを貰いました。

普段なら自分で材料手配をするところですが、今回は入居までにあまり時間がないので

管理会社さんに手配も含めてお願いしました。自分にも余裕あまりないですしね。



犬５匹ではありますが、去勢などについてもちゃんとご自身の考えを持っており、

問題はないと思います、というのが管理会社さんのコメントでした。それであれば

まずは良かったです。



間取りとして一番難しいお部屋がこうして無事に決まったというのは喜ばしいです。

これで残り３部屋。年内に過半数を超えてくれたことで、少しホッとしました。



さて、過半数を越えたところで、そろそろ考慮しなくてはならないのがコミュニティを

作るための活動です。「ペット共生型コミュニティ住宅」を名乗っておりますので、

ちゃんと名乗った通りの内容にしなくてはなりません。



管理会社さんにお願いをして、まずは顔合わせの機会を設けることにしました。

まだ寒いので、物件のウッドデッキで何かするのは避け、近くのワンちゃんも入れる

レンタルスペースで、ケータリングをお願いしつつ、ちょっとした顔合わせパーティーを

企画することにしました。できればペットも連れてきて貰い、それも含めて顔合わせを

やりましょうという趣旨です。勿論費用はオーナー負担です。



ただ、現実的に犬５匹を全部連れてくるのは辛いとか、犬見知り（？）して吠えたり

ビビったりしちゃうとか、個別に事情もあるかもしれません。その辺は柔軟に。



あまり大家がしゃしゃり出すぎるのも良くないけど、引っ張る人がいないうちは

私がある程度きっかけを作って話を持っていくようにしたいと思います。



顔合わせは１月の予定。それまでにもう１組くらい決まっていると嬉しいな。



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２回連続で現金のお客様に持っていかれてしまいましたorz

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残念なことは続きます。あとは融資が固まるだけだと考えていた都内の借地権戸建が

別の現金の方にさらわれてしまいました。



以前、都内でリフォーム済の借地戸建が出ておりまして、希望の指値が通らず

現地を確認してリフォームを追加でする必要がないことを目視してから、改めて

買付を入れておりました。



まだそれでも、こちらの希望価格と先方の売値に開きはあったのですが、何とか社内を

まとめられるように動いてみます、と担当の方が仰ってくださったので、こちらも

金融機関さんと話を詰めておりました。



業者さんの再販案件で、私が買付を入れた後ネットから情報が消えたので、社内を

うまくまとめる目処が立っているのだろうと、この段階でちょっと思い込んでました。

（これが昨日の残念な結果につながります）



金融機関さんも「支店としてはいけると思っています」というニュアンスの発言を

されておりましたので、ある程度これで安心できるな、と。ただ、担当の方が

年金旅行の添乗員をしたり、他の案件で手を取られたりで割と忙しかったようで、

早ければ１１月末で結果が出るはずだというところ、１２月の２週目くらいまでは

考えておいてほしい、と言うことで１ヶ月以上審査にかかっておりました。



審査が遅いなあというのはちょっと気がかりだったものの、やると言ったらやってくれる

金融機関さんなので、あとは融資が出るのをゆっくり待とう、と構えておりました。



そんなところに１通のメールです。送信者は売主の業者さん。

「現金で満額の方が出たので、そちらに売却させていただくことをご理解いただきたい」

ぎゃふん、やられたー！



いやね、確かにここまで「社内まとまりました」という連絡は来ていなかったのです。

ちょっと気になっていたものの、たぶん便りがないのは良い知らせだろうと考えて

そっちの状況確認を怠っていたのが敗因と思います。



金融機関さんにはせっかくここまで時間をかけていただいたのに、またしても現金客に

物件をさらわれる結果となってしまい、申し訳ない気持ちでいっぱいです・・・。

やっちまったなあ・・・。



業者さんには「高い値段で売却が決まり、おめでとうございます」「また良い案件が

ありましたら、是非ご紹介ください」というメールを出しておきました。この業者さん、

買取で怪しい物件をちょいちょい抱えていそうな雰囲気があるので、引き続き仲良く

させていただき、買取しきれないやつとか買取再販には微妙なやつとかを流して貰える

関係を作っておきたいと思います。次につなげないと、ね。



以上、詰めが甘い私の残念なお話でした。さすがにもう年内は購入できないと思うので

今年は６棟購入で２棟売却ということで確定な感じです。

昨日の忘年会で「お金があるとすぐ頭金にしすぎだから半分くらいは現金で持っとこ」と

アドバイスいただいたので、できるだけ自重したいと思います（どうせ買うけど、ね）。



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秘密兵器が秘密兵器ではなくなってしまった日。

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今まで「秘密兵器だ！」と言っていた金融機関さんにも少し変化が出てしまったようで

もはや秘密兵器とは言えないかも・・・。



少し前に札幌出張した際に、簡易宿泊所に良いかもと思える建物を見てきたことを

書きました。その後、サラリーマンが多忙であったのでやや放置プレイになって

おりましたが、今回ようやく「ここならもしかしたら・・・」と思える金融機関さんに

当ててみる作業を行うことが出来ました。



この金融機関さんは、仙台法人であれば札幌市の物件が融資対象になるのは確実です。

そして何年か前ですが、築古木造で全空近い物件に対して、リノベすることを前提に

２０年で建物購入分はほぼ満額融資をして貰えるところまで話がついたことがあります。

結局売主さんと価格の折り合いがつかずに流れたのですが、築３０年以上の木造物件に

それだけの年数が付くなら、多少金利が高くてもありだなと思ったものでした。

（ちなみに金利は驚きの●ルガ超えでしたが・・・）



それ以来、この金融機関さんは「秘密兵器」として温存しておりました。



その後も、利回りの高い札幌の木造をたまに持ち込んでいたのですが、１０年ならと

言われたりしてしまい、なかなか色よい返事は貰えず。あの時なんで２０年で内諾を

取れたんですか？と聞いたら「新築同様にリノベするから新築と同じ期間という

論法を使った」と仰っておりました。



その会話をふと思い出したのです。今回の物件も全空なので、全部屋修繕を入れることに

なります。その形で進めるなら、秘密兵器の出番なんじゃないか、と。



しかも、簡易宿泊所や民泊前提であっても理解のある金融機関さんだと聞いています。

前に札幌で民泊の運営代行をやっている業者さんとランチした時、そこの社長が

その金融機関さんで民泊についての勉強会の講師をしたことがある、と伺ってます。

そうなると、民泊や簡易宿泊所前提の事業計画でもそれなりに検討してくれるのでは、

という思惑も出てきます。もうね、この物件の為に秘密兵器は温存されていたのではと。

これでダメなら何を融資して貰えばいいのかわかりません。



早速義母に物件情報を送って、金融機関さんに打診するようにお願いしました。

義母からは「一応資料は見るけど、ちょっと物件古いんじゃないかと言われた」みたいな

ことを言われたので、収益に関しては簡易宿泊所の形式で上振れするから利回り２０％を

見込める（ちょっと盛ったかもしれないけど）、物件はフルリノベするから新築同様に

なる、ということを送る際に伝えてくださいとしました。



そして数日後、義母から「お断りの電話が来ました」と爆弾マーク付きのメッセージ。

理由を確認すると「価格が高い」「立地がもう少しよければ」「古すぎる」「今現在

収入が取れていない」とのこと。うーん、一等地ではないにせよ、ビジネスホテルも

近所にあるから決して悪い立地だとは思わないし、収入が取れている案件だったら

こんなに安くならないし、まあ土地値からしたらちょっと高めかもしれないけど、

価格だってべらぼうに高いということはないし、古いのはリノベするから問題ないって

論法が前は通じたと思うんだけどそこも考慮されていないし。



「いつか使えるかも」と思って、せっせと積金してましたが・・・

この調子だとしばらくは使えなさそうですね。残念です。

まあでも、エリア的にはうちの法人と親和性が高いし、ここで選択肢を捨てたりはせず

もうちょっと粘ってみようかと思います。粘ると言ってるのは、今回の案件ではなく

この金融機関さんとのお付き合い、の意味ですよ！



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修繕が安く済んだけど、それとは別に新たな修繕が見つかる。

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東京２棟目で修繕が発生しておりましたが、これまた管理会社さんのお願いした

業者さんがうまいことやってくれて、費用が安く抑えられました。感謝！



先日、管理会社さんからご連絡がありました。今は東京８棟目と東京９棟目があるので

問い合わせしてきた方の内容確認だったりすることが多いのですが、たまに修繕に関する

電話のこともあるため、どっちのパターンかドキドキします。



電話に出ると「東京２棟目の修繕ですが、業者さんが現地でうまいこと対応してくれて

１万円の工事で何とか完了することが出来ました」と。おお、なんか安く済ませて

いただけたのですね。ありがとうございます！



・・・で、何の話だったっけ、この修繕って（汗）

もうほんと最近、仕事は多忙すぎるし、人付き合いでちょっと悩みもあるしで、

あんまり余裕がなく、きっと前に話をされているんだろうけど全く覚えがありません。



管理会社さんに、この修繕って何でしたっけと恥ずかしながら確認しました。

曰く、前に連絡した照明？換気扇？の工事で、まるっと交換しなくてはならないと

見込んでいたところ、思ったより安く済んで当日の工事１万円だけでよくなりました、

と言うお話でした。



・・・仕事の合間の昼休みに折り返して、手短に聞いた話だったものですから、

何の修繕だったかも忘れてしまっています。もはや若年性健忘症なのではというレベルで

我ながら酷いなあと思いますが、落雷とかで壊れる可能性があったものだったはず。

だって「火災保険適用になる事故かどうか確認してください、と言われましたが、

１万円で修繕できたので、実費でお支払いいただく形でよろしいでしょうか」と

聞かれたことだけは覚えているから。事故があると、口癖のように言ってますからね。

火災保険対象の事故かどうか確認をお願いします、って。



とにかく、安く済んで良かったです！（全然覚えてないけど、とってつけたように）



「ただ・・・」



え、何その不吉な言葉。どうしたんですかいったい。



「ドアクローザーの修繕をした方がいいと業者さんに言われまして・・・」



あ、新たな修繕ですか（汗）

玄関ドアのドアクローザーがダメになってきているというお話でしたので、それなら

ちゃんと修繕した方がいいかなと思いました。



今回修繕が発生したお部屋は家主滞在型民泊を行っていると伺っております。

ユーザーの評価がこんなつまらないところでもし下がってしまったら、ホストの方も

面白くないはずです。だったら早めに修繕をしてしまった方がいいでしょう。

管理会社さんに、入居者様にご不便をかけないよう修繕したいので金額を教えてほしいと

依頼をさせていただきました。



何かしら、こまごまと修繕がありますよねえ、中古物件は。これはもう仕方ないこと。

設備産業なので設備投資は大事ですから、そこは費用対効果と顧客満足度を考えながら

修繕をどうするか決定することになると思います。今回は家賃の高いお部屋で客商売を

されているということで、不便をかけることがＮＧと判断して即ゴーをかけました。



今後も入居者様から選ばれる賃貸経営を心掛けたいと思います。

（そんなこと言って何の修繕か忘れてるわけですけど・・・）



追伸

正面のニコイチアパート、既に売却先決まってました。

古いから、たぶん壊して何か建てるんだろうなあ。勿体ない。



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確度高めな問い合わせ件数は確実に増えていると思う。

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東京８棟目、まだ成約には至っていないものの、確度が高そうな問い合わせが

前に比べて多くなってきました。



家賃が近隣相場より１万円高いけど、コンセプトを尖らせた物件にすることで

差別化が図れ、他に同じような物件がないからという理由で選んでいただけるという

ブルーオーシャンはあり得るのか。少子高齢化、物件あまりなどによる賃貸の激戦化は

避けられないと思うので、そこから一歩抜け出すための実験の位置づけが東京８棟目。



私自身がペットもコミュニケーションも好きなので、そういう物件であれば多少苦労を

しても自分なりに納得できる。そう考えて企画したペット共生型コミュニティ住宅。

家賃が高いこともあり、出足は鈍く、普通に１万円下げて賃貸で出した方が早く埋まって

キャッシュフロー的には楽だよねと思ったことは何度もあります。



でも、せっかくの機会です。やれるだけのことをやって、それでもダメだった、という

自分なりの納得感がないうちに低きに流れてしまっては、今後もそれを繰り返すことに

なるでしょう。ちゃんと実験としてデータを取り、なんらか自分なりに得られたものが

あり、最善は尽くしたと思った時に、方向転換するべきでしょう。



そんな感じで、歯を食いしばってマイナスのキャッシュフローに耐えてまいりました。

３部屋稼働しているので銀行返済と外構の修繕ができるくらいまで来ていますが、

リノベ分の返済と地代の支払の分にはまだ届いておりません。そう、この物件については

結構返済比率高いんです。妄想利回りは１１％以上あるんですけど、１／３くらいは

１５年返済なのと、借地なので地代（これを返済比率に入れるのかは微妙ですが）も

ばかになりません。



というわけで、そんなに楽ではないのです。しかも私の東京物件の中ではロットが大きい

部類に入ります。７部屋でロットでかいって言うなって？そこは突っ込まないで！（笑）

そうなっちゃうからこそ、家賃を高く取れるコンセプト住宅をという気持ちになった

部分もあるわけです。



というわけで、できればあと２部屋早々に埋まってくれると、手出しがなくなるので

大変助かるのですが、最近はもう一押しで申込じゃない？という感じの問い合わせも

ちょこちょこと来るようになりました。



猫を飼っているＤＩＮＫＳで、過去２回内見に来ていて年内には引っ越したいと

仰っている方がおりましたが、あの人たちはどうなったかしら。特にその後続報が

ないので、他決されてしまったのかもしれません。惜しいなあ。実に惜しい。

でもまだわからないから、吉報を待ちたいと思います。



それから、最近来た問い合わせが、犬５匹飼ってるという方。５匹ですか！？

でもうちは多頭飼いＯＫですので、そのくらいではひるみません・・・たぶん。



ただ、この方にリクエストされているのが「洗濯物を干す場所がない」というお話。

洗濯物ですか・・・確かにないですね。うん。戸建をアパートに改装している物件なので

各部屋にベランダと言う構成にはなっておらず、確かに洗濯物をどうするのと言われると

皆さんで工夫して部屋に干してくださいね、になってしまいます。



敷地はそれなりに広いので、外に物干し台を置こうと思えば置けるのですが・・・。

その候補になる場所にはウッドデッキが敷いてあり、お住まいになっている方の

憩いの場としたい意図があります。憩う場所に洗濯物がひらひらと干してあるのは

私としてはいただけません。コンセプトに反します。



じゃあその奥だとどう？という話ですが、隣の家の茂みがかなり生い茂っているので

そこに干すのもやや現実的ではないなと思うのです。陽当たりが悪すぎます、あそこ。



となると、室内物干しで如何でしょうか、というオファーになるでしょう。

管理会社さんには室内物干しなら追加設置するので、それでどうですかと打診しました。

納得いただき、ご入居に繋がれば良いのですが。



前はそういう問い合わせも全然なかったのですが、マイソクに情報を詰め込んだ効果が

出てきたのか、最近はこういうあと一息な問い合わせが増えているように感じます。

繁忙期効果にしては、１０月くらいからの傾向なので早すぎます。マイソクを置き換えて

効果が出ているのかなと予想します。



この調子で繁忙期を迎えれば、約一年越しになるものの満室が見えてくるのでは！？

ちょっと期待しちゃいます。



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