ハードルが高いほど燃える！？民泊前提の戸建を検討中。

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ひとつのチャレンジとして、現在札幌市内の戸建を民泊前提の収支計画で取得することを

試みております。合法になったとはいえ、民泊前提での融資は果たして出るのか？



札幌ではいろいろな業者様と交流し、常にアンテナを張っている私。不動産賃貸業だけに

とどまらず、民泊など似ているけどやや異なる業種の方とも交流を深めております。



先日、懇意にしているいくつかの民泊運営業者様のうちの１社から、自社で取得を

検討している案件があるものの、自社での融資付に時間がかかっているので、

よかったら検討してくれないかということで情報提供を受けました。



札幌市内で、戸建としてはまあ悪くない立地です。駅からやや遠いものの、車庫も

ありますので、ファミリーが住まう分には問題はないでしょう。多少癖のある地域という

イメージがあるものの、あくまで比較論です。昔、賃貸で検討したこともありますが、

特に大きな問題があるわけではないと考えます。



建物はＲＣで築１０年程度。耐用年数も十分です。そして通常の賃貸で回すとなると

収支的には厳しいだろうと予想されるものの、民泊であれば大人数が宿泊できるので

客単価が上昇し、収支は良化するであろうと考えられる場所だと判断しました。



賃貸で回らない物件を持ち込むと、万が一民泊がＮＧになった場合に辛いだろうという

ことも考えられますが、築年数の浅さを考えると通常の戸建として再販できる水準で

あろうと考えられます。地下鉄徒歩圏の戸建でＲＣということなら、恐らく損失は

最小限に食い止められると考えます。

（この辺は一度裏を取らないと、とブログ書いてて思いました）



民泊前提で果たして融資が出るのかな？という純粋な興味もあり（いろいろと手段と

目的を取り違えていないかと言われると、あながち否定できない）、民泊であれば

１８０日規制がかかっていても収益は出せそうと判断し、試しに持ち込んでみようと

考えた次第です。



私の中で民泊に強そうなイメージがあるのが、先日秘密兵器からやや降格気味になった

某金融機関さん。ここは以前より社内で民泊勉強会を開いているという話を聞いており

理解があると思っています。



早速義母経由で持ち込んでいただいたところ、割と乗り気な感じだったようですが、

しばらくしてから「この場所だと住宅街なので騒音問題が発生して、民泊を継続する

ことができないのではないか」という懸念を示されたそうです。



ほほう。なんとなくイメージでそんなこと言ってるようですけど、裏付けまでは特に

取ってないでしょうね。であれば、こちらがデータを揃えてそんなことはないという

話を組み立てて説得してみせようじゃないですか。障害が高くなるほど燃えますよ、私。



まずはデータ集めです。



民泊運営業者さんに、合法化後のクレーム件数を出して貰いました。６ヶ月でたったの

５件しかクレームは来ておらず、うち４件は同一人物。つまり延べ人数で言うと２名しか

クレームを受けていないことになります。この業者さん、札幌市内では結構な戸数の

民泊物件を管理していますので、割合としてはかなり低いと思います。



ただ、これだけだとまだ弱い。もっと客観的なデータが欲しいところです。



ネットを調べるといくつか使えそうなデータが出てきました。



まず、札幌市に寄せられているクレームの件数がわかる記事が見つかりました。

こちらのサイトによれば、札幌市に寄せられた苦情は２．５ヶ月で６８件とのこと。



次に、民泊届出件数です。

こちらのサイトによれば、札幌市の届出件数は１２９５件ということでした。



ここから、民泊運営会社さんのシェアを算出し、そのシェアに対して理論上何件の

クレームが発生するはずかを札幌市のクレーム件数から割り出します。

それと、実際に運営会社さんが受けているクレームを比較すると、理論値を下回るという

結果になります。ここから、運営が優秀であることからクレームが少ない、よって今後も

クレームは少ないであろう、という形での説得を試みてみたいと思います。



また、札幌市が受けているクレーム自体もさほど多くなく、このクレームから派生して

民泊の運営を停止せざるを得ないレベルに追い込まれる可能性も極めて少ないだろう、

という推論が成り立つと思います。



今回調べてみて感じましたが、思ったよりクレームって少ないのだなという印象です。

合法化される前はクレームによる撤退が相次いでいた認識ですが、今回合法化したことで

違法だから即撤退しなさいという指導ではなく、ちゃんと基準を満たし、法による認可も

得ている状態になっているから、即取り潰しというよりは指導を経て正常化させる方向に

国が舵を切っているのかな？なんて想像した次第です。



運営会社さん的には、札幌は１８０日規制がかかってもまだ儲けが出る地域という

判断をされているようです。私も生の売上データや経費を見たことがありますが、

その物件は合法化以降単価が１〜２割上がっておりました。合法化前の稼働率が

６０％〜７０％程度のようですので、５０％に下がったとしてもそこそこ収益性が

保てるというのは納得がいきます。だから札幌市は民泊の届出件数が他に比べて

多いのだろうなと納得しました。



今後、需給バランスがどう推移するかによって、民泊事情も大きく変わる可能性が

高いと思います。法律が変わり、更に稼働日が下がるなどの可能性も懸念されますし、

ホテルが乱立して民泊の収益が悪化する可能性も無視できません。ただ、観光客の増加と

いうプラスの側面もあるでしょう。正直、数年後が全く読めないという点は怖いです。

ある程度棟数があるからこそのチャレンジという位置づけになるのだと思います。



できれば簡易宿泊所として３６５日運営できる形にしたいよね、これ・・・。



まだ試したことがないので、できれば入手して色々やってみたいところですが、

果たしてどうなることか。まずは金融機関さんの説得からスタートです。



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東京８棟目に関して、客付のためのＰＲ活動は勿論必要なのですが、それと同様に

必要なのが入居者様の顧客満足度向上や提携サービスの充実化です。アンテナを高くして

結び付けられそうなものをどんどん結び付ける必要があると思っています。



先日、友人が「ペットと暮らす家を主にしている不動産屋さんと会ったので、こんな

物件を作っているオーナーがいるよと話したら興味を持っていた」ということを

言ってくださいました。コンセプト型物件は立地がどうこうではなく、そのコンセプトに

惹かれれば場所は関係なく引っ越していただける傾向があります。そういう意味では、

極端に考えれば全国の業者さんが仲介してくれる可能性があるわけです。



こうやって、私がやっていることを覚えていてくれて、その時にぱっと話を出してくれる

友人にも深く感謝しつつ、仲介などで是非ご協力いただきたいと思い、繋いでもらうよう

依頼をさせていただきました。



ほどなくして連絡があり、一度物件のことを説明させていただきたいと言う話をして

私がお休みの日に現地でお会いする形を取りました。本当は他にもやりたいことは色々と

ありましたし、残務も山ほどあったのですが、それでも今ある物件の空室を埋める活動は

大事ですし、優先度が高いと思っています。一部屋埋まるだけで富山１棟目の３倍の

家賃が入るのですから、非常に効率が良いのです。



そんなわけで、先週末時間を作ってこの業者さんとお会いしてきました。

まず結論から言うと、賃貸の客付はあまりやっていない会社さんでしたので、その点は

期待していた内容とは違いました。でも、なかなか面白いことを考えていらっしゃる

ことはわかりましたし、既存の入居者様にそのサービスを紹介することで、入居者様に

メリットが出るのかもしれない、ということは感じました。



先方としては、ペットのコミュニティに対して、在宅でできるペットシッターなどの

お仕事を斡旋するビジネスを広げることを考えているようでした。登録だけしておいて

対応できそうな日だけペットシッターをする、日数制限は設けず、ペットシッターを

引き受けたら１日いくら貰える、みたいな感じで良いのであれば、ペットが好きな

入居者様にはもしかしたら響くのかもしれません。



現在、東京８棟目では入居者様向けのサービスを鋭意拡大しているところです。

ペットフードを割引で購入できる、ワンちゃんの出張トリミングサービスを受けることが

できる、ペットフードの宅配サービスがある、などです。これらの中に、ペット好きを

活かしたアルバイトというサービスが入るのも決して悪くはないような気がします。

興味がなければやらなければいいだけですから。



おかげさまでようやく入居率も５０％を超え、客付だけでなく既存入居者様への

サービスも充実させていくべき時期に来たと思っています。近々、入居者様とランチ会を

開きますので、その時にどんなサービスがあればいいか要望を聞き出し、それに合った

提携企業様を増やしていくことが必要だろうと思う次第です。



また、今回のように直接は客付に影響しないとはいえ、ペットをテーマにした事業を行う

企業様と何か協業出来ないかという観点でお会いし、可能性を探るのも大事な作業だと

考えております。同じようにペットをテーマにしているわけですから、そこに対しては

勘が働くことでしょう。ハマりそうなサービスがあれば、お互いに紹介すればいいと

思うのです。そういうところで相互にチャンスを拡大することができれば良いでしょう。



今後もそういった活動を継続して、より面白い賃貸物件に仕上げていきたいと思います。

そして目指すは、営業活動をしなくても勝手に入居者様が待ち行列を作ってくださる

ブルーオーシャン物件です。



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お歳暮の手配が完了しました。

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割とギリギリのタイミングになってしまいましたが、今年もようやくお歳暮の発注が

完了しました。ギリギリにならないと動けない私です。



三連休の中日。クリスマスイブはどうしてもサラリーマンのお仕事になってしまったので

クリスマスイベントを昨日行いました。一昨日は狼旅団セミナーを受講していたので、

三連休はたいしたお仕事もできずじまい。短い時間の間で何をするかを検討した結果、

季節的に今やらないとまずいお歳暮の発注業務をしよう、ということになりました。



私は不動産関係の方にはお中元とお歳暮を出す派です。お世話になっている方に対して

感謝の気持ちを込めて贈らせていただいております。個人間だと好みとかあると思うので

やや選択が難しいのですが、会社に対して贈る分には、多少好みと違ったとしても

誰かしら好きな社員さんはいるだろうし、来客の時のお茶請けに使うこともできるものと

思われますので、メジャーで無難なお菓子など選んで贈るようにしています。



お歳暮やお中元は今の日本ではやや廃れてきているような気がしているのですが

（特に私がサラリーマンの仕事で勤めているＩＴ関係は全然その風習がありません）、

廃れているからこそ逆張りでお歳暮を贈ることで、他の人と比較してインパクトを

与えられるのではないか、という気持ちも若干はあります。



まあ、大きな会社になると、贈っても担当の方まで行きつかない可能性もあります。

そういう意味では、贈ることの効果ってどんなもんなんだろう？と思うこともありますが

迷うなら贈った方が気持ちがいいかなとも思うので、あまり考えずに贈る方向としている

次第です。



今回は奇をてらわず、管理会社さんと施工業者さん、それに顧問税理士の先生が

所属していらっしゃる税理士事務所さんにお歳暮を贈りました。それだけでも１３件も

贈り先がありました・・・。かなりのボリュームです。札幌は管理会社さんだけでも

５社あるので、そこでまず送り先が多くなってしまう傾向にあります。そこに加えて

富山で１社、東京で３社ですので、これだけで合計９社。結構な数ですね、これだけで。

その他、東京の物件を面倒見て貰っている施工業者さん、札幌８棟目をまとめて借りて

くださっている法人さん、税理士事務所さん、民泊関連の業者さんといったところに

贈っています。



これでもちょっと絞りまして、清掃をやってくださっている業者さんや売買系業者さんは

今回お歳暮は贈れずじまいでした。なんとなく自分の中で、管理会社さんだけは毎回

きちんと出さないとだけど、他は２回に１回でいいかなとか思っていたりするんです。

贈るに越したことはないんだけど・・・。



あとはフィリピンの損切り売却でお世話になった業者さんにも送りたかったのですが、

海外の業者さんなのでさすがに贈ることが出来ず。日本にいる関係者の方に代表で贈る

ことを考えたものの、住所がわからないのでご本人に直接確認中です。聞いちゃうのも

いかがなものかなあと思いつつ。



不動産業界はどちらかと言えば昔かある業種で、まだまだ古い習慣も残っています。

いつまでもＦＡＸを使っている業界ですからねえ・・・。だから、廃れかけている習慣も

廃れずに残っていると思うんです。郷に入りては郷に従え。お歳暮、贈ってみても

いいんじゃないかと思う私です。この辺は昔、先輩大家さんに「貰って嬉しいものなら

贈った方がいいでしょ」と言われ、なるほどと思ったので、それ以降実践しています。



贈ると案外喜ばれるかもしれませんよ、お歳暮。



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管理会社さんに頼み、自主管理しない派です。

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超・無風状態の東京４棟目。先日ちょっとした修繕が発生したようですが、

管理会社さんがすぐ対応してくれて、私は結果を聞くだけでした。助かります。



私、こう見えてけっこうサラリーマンのお仕事が今猛烈に忙しいんですよ。

出張は多いし、朝早くから夜遅くまで仕事がビッチり入ってるし、お休みの日も

出勤になるし（今週も月曜のクリスマスイブは祝日ながら出勤です）。

金融機関さんにお邪魔しようとしても、平日ほとんどどこかしらに出張しているので

月曜の朝一番くらいしか時間が確保できません。



サラリーマンなんか辞めちゃえばいいじゃないと言う人もいますが、今自分に任されてる

お仕事を放りだして辞めるのはどうしても自分自身に納得がいかないので、少なくとも

自分に与えられた仕事が終わって、その仕事の関係者に迷惑をかけないタイミングに

ならない限りはそういうことは考えたくないのです。そりゃ、会社には代用の歯車と

なる人はごまんといるのはわかってます。自分じゃなきゃ回せない仕事なんて基本的には

ありません。でも、だからと言って無責任に仕事を投げ出していいわけじゃないです。

その無責任な態度はいつか別の形で自分に返ってくると思います。そういう気持ちを

私は持っていたいと思ってます。



なんか早速話が逸れました・・・。今日の話題は東京４棟目のことでしたね。



東京４棟目は現在満室です。夏前に空きが１部屋出たものの、その後１〜２ヶ月程度で

次の入居者様も決まり、滞納なども特にありません。無風状態です。ありがたい。



ちなみに、けっこうな高値で売却にも出していますが、こちらも無風状態です。

これはありがたくないです（笑）



さて、そんな東京４棟目。先日管理会社さんからテナントの空室に申込が入った連絡を

いただきましたが、その際に「それ以外にもちょっと悪い話がありまして」と。



管理会社さん曰く、東京４棟目で入居者様から「悪臭がする」という連絡があり、

現場の調査を行った結果、キッチン下（かな？）の排水の立ち上がりのところに

隙間ができていたので、処置を行って問題ない状態にした、というお話でした。



「若干の出張費がかかってしまうのですが・・・」ということでしたが、そのくらいは

全然オッケーです。人が動いた以上、お金が発生するのは当然のことですので。



冒頭で書いた通り、今の状態では不動産の仕事を片手間ですら出来ない状況です。

今もなお、やることは山ほどあるけど、どれも棚上げしてしまっています。お正月に

やっつけようと思っていますが、たぶん全部は終わらないだろうなあ・・・どこまで

頑張れるかな？と自分でも不安になるレベルです。



そんな中、それこそ入居者様から「●●の調子が悪い」「隣の部屋の音がうるさい」など

問い合わせが来てしまうと、対応しきれずに入居者様にもご迷惑をかけてしまいますし、

こちらとしてもストレスになってしまうと思うのです。昼間は昼休みくらいしか電話は

出来ない状態ですから。職人さんの手配とか自分でできるとは到底思えません。



今回みたいに、問題があった時に管理会社さんに話が伝わり、ある程度いい感じに対応を

しておいてくださるというだけでも、多忙な状態の私としては助かります。



私は少なくとも今の状態で自主管理をしようとは思いません。自主管理をした方が

コストカットの側面では優れており、自分自身のスキルアップという観点では好ましく、

基本的に良いことが多いのは認識しています。財務がタイトだったり購入した物件の

利回りが低いとか返済比率が高いとか、そういう状態であれば自主管理にすることで

管理費が削減でき、事態が改善するのは間違いないことです。それでも自主管理を

しようとは思っていません。



代理で色々と電話を受けたり支払ったりしてくれる専属秘書的なポジションで、

月々の対応の費用は月額家賃の５％。例えば、家賃収入が２０万の物件であれば、

１万円が管理会社さんへの業務代行費用の支払となります。そう考えると、月１万で

秘書を雇えるなら安いような気もしてきます。



他方、キャッシュフローベースでみてみると、管理費はやや割高になります。

ここでは銀行返済だけを一旦取り上げます（実際は他の費用もかかりますし、税金も

意識しなくてはなりませんが、面倒なので単純化して銀行返済のみに絞ります）。



先ほどの例で家賃収入を月額２０万とします。管理費は５％なので１万円。

銀行返済の返済比率を５０％として、月１０万を払うとすると、手元に残るのは

１０万円。ここから１万円の管理費を払うことになるので、管理費の負担は体感的に

１０％に跳ね上がります。もし返済比率が７５％だとしたら、２０万の家賃収入に対し

１５万の返済が必要なので、手残りは５万。そこから更に１万を支払うことになるので、

体感的な管理費の負担は２０％となってしまいます。



こうやってみると、高値掴みしてしまった、もしくは金融機関さんから長期の融資を

得られなかった場合は、極力自主管理をした方がいいのだろうという気がしてきます。



私自身は変な小口の借入がちょいちょいあるので、決して返済比率は低いとは

言えないです。本来なら自主管理した方がいい側面もあるのだと思います。

でも状況的にそれをやる余裕がないので、お金を払うのは致し方ないと考えます。



そして、管理会社さんには「代行してくれる」以外の良い面もあります。

管理をお願いしているがゆえに、私のところにこれを買いませんかと情報が回ってくる

ケースもあるのです。



管理会社さんは管理をしているので、管理物件を売ろうと言う流れの時には基本的に

声がかかる存在です。状態も把握している中で、価格交渉も売主さんとダイレクトに

行うことができる。そんな状態のインサイダー情報を優先的に持ってきてくれるとしたら

多少手数料を払っても管理会社さんにお願いするメリットはあるのではないでしょうか。



現に、私は管理会社さんから紹介されて購入している物件がいっぱいあります。

東京６棟目、札幌８棟目、札幌９棟目、札幌１０棟目がそれにあたります。

それ以外にも、購入に至らなかったものの優先的に持ってきてくださった案件は

数知れずあります。そういう意味では、管理会社さんに支払っている費用は別の物件を

購入するチャンスを得るための費用と考えることもできます。



私が管理会社さんに委託する理由は

・サラリーマンが忙しすぎて不動産活動に時間が割けないことがあるため

・管理会社さん経由で物件情報を貰うため

という２点だと言うことになります。



今回のブログ記事ですが、「自主管理と管理委託のどっちが正解か決着をつけよう」

という意図は全くありません。人それぞれ、好きなように選べばいいじゃないかと。

自主管理でも物件情報を集めて購入している人もいますので、必ずこの結論が正しいとは

思いません。ただ単に、今の私の能力と状況から考えると、この選択が私にとっては

最適というだけです。能力が高く、自主管理をどんなに忙しくてもやれる人は尊敬に

値します。私もそんな能力が欲しいです。基本、周りの人に何となく助けられて

ふわふわと生きているだけの私ですので、能力高くない自覚はあります。



一応、周りの人に頼らなくてはならない自覚はあるので、頼る相手の立場に立って

こんなことされたらいやだろうなとか、こういう風に動いた方が望ましいだろうなとか、

考えながら動いてはいるつもりです。東京５棟目の管理会社さんには「ひろ＊さんは

うちの管理スタッフの中でも人気トップクラスですよ！」と（リップサービスかも

しれませんが）言っていただいているので、それなりに間違ってはいないのかなと

思っています。



以上、私は管理会社さんとの関係をこんな風に考えています、という話題でした。

管理会社の皆様、今後ともご支援いただけますようお願い致します。



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東京９棟目のテナントにお申込が入りました！

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先日家賃交渉を受けるかどうか悩んでいた東京９棟目、無事に入居が決まりそうです。

・・・前回問い合わせがあった人と全然別の人で（笑）



以前のブログで、だいぶ交渉をされているけど興味があると言っている人がいるという

話を書かせていただきました。昨日、管理会社さんの管理担当の方からお電話があり、

もしかしたらその件かなとウキウキしながら折り返しをさせていただきましたところ

「入居申込をいただけそうです」という嬉しい一言が。おー、きましたね！素晴らしい。



「●●屋さんをやる予定とのことで・・・」



あれ？●●屋さん？この間話に出ていたのって、出会い系じゃないけど出会いを

テーマにしたバーみたいな話だったような。ほよよ？



「前回お問合せの方ではなく、別の方からの申込です」



ほほー。この年の瀬に、駅からも遠くてさしたる立地でもないテナントに２件も

問い合わせをいただけているということですか。リノベが終わって募集開始してから

３ヶ月くらい経ってますので、３ヶ月も埋まってないんかいと言われればそれまでです。

でも、テナントだったら空室期間はレジと違ってそこそこ長くなるものなのだろうと

思っていたので、そんなに時間がかかっている印象ではないです。しかも月１〜２件

問い合わせは来ていたので、思ったより引き合いはあるんだな、と感じるくらいです。



と、それはそれとして、その新しい申込の方の条件ってどんな感じなんですか？



「若干家賃が下がるといいなという感じで、税抜ではなく税込にしてほしいそうです」



前回は、ガッツリ指値された挙句に税込にしてくださいと言われました。

それに比べればだいぶマイルドな指値です。それだったら全然ＯＫですよ。問題なし。



「カウンターを撤去したり、窓を大きくしたりという造作の変更をしたいそうです」



ああもうそれも全然ＯＫです。カラオケスナックの居抜きにしていたから、スナックを

やりたいと言う人が多かっただけだと思いますから。別の形になっていれば、きっと

別の客層が生まれることと思います。



「カラオケの騒音等もありませんし、近隣からクレームが来る業態でもないですから

　こちらとしては今回のお申込で進めたいと思っていますが・・・」



勿論その方向でお願いします！



結果論でしかないですが、前回の大幅な指値、受けなくてよかった・・・。

ちなみに前回の方は、ちょっと交渉入れてみたら一切交渉受け付けない態度だったと

いうことでした。ご縁がなかったということだと思います。



東京９棟目はレジ部分が４部屋中１部屋しか埋まっていない状態で、テナントは３部屋中

２部屋が埋まっている状態でした。元々レジ部分は４部屋中２部屋だったのですが、

１部屋で孤独死が発生した（その１／その２）ため、現在入居されている方は１名のみと

いう残念な状態になっておりました。



将来的な建て替えを検討しているので、テナントに関しては定期借家契約とし、

建て替え時にどうこう言わずに素直に立ち退いていただく契約とする予定です。

正直、そんなふざけた契約でテナントをやりたいと思う人がいるのだろうかと

思っていましたが、まさかテナントの方が早く決まるとは。意外でした。



逆に言えば、レジが決まらないのは家賃が高すぎるからなのだろうと考えます。

そこはまあ私もわかっておりまして、初期費用ゼロゼロにするとか工夫してます。

でも管理会社さんの査定よりはだいぶ高いので、やっぱり反響は今一つです。

繁忙期を迎えるので、１部屋だけ安い部屋を作るなどして、適正家賃にそろそろ

落としていこうかな・・・埋められていないことの方が微妙な気がしてきました。



ひとまず、今回のテナントさんが無事に決まれば、稼働率は７部屋中４部屋ということに

なります。あとはレジ部分をちょっと家賃下げて、早めに決めちゃうのがいいのかなー。

安すぎると将来の建て替えの時に退去いただくのに苦労しそうだなという印象があり、

ちょっと躊躇していますが・・・１月からは少し家賃をいじってみたいと思います。



あ、造作の買取請求権は拒否する旨を契約書に盛り込んで貰うこと、保証会社への加入を

必須として貰うこと、定期借家契約として貰うこと、消費税増税時には家賃の見直しを

させていただくことの４点は申込された方にご理解いただいてから進めることに

していただかないと・・・。それも伝えておかないとです。ここは大事なところ！



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