2018年12月31日

今年一年を振り返る。

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年末なので、今年を振り返ります。目標が明後日の方向に飛んでしまった気がしますが

今年はどんな一年だったか、記憶を呼び起こしてみます。



【目標設定に対しての達成度】

まず、今年の目標を振り返りますと、40万のフリーキャッシュフローの上積みでした。

こちらに関しては、中間レビューをした時は達成できていたとコメントしております。

ただ、その後買ったり借りたりしてますので、恐らく数字は変わっているでしょう。

この辺を整理した結果は・・・・・・



残念!30万しか上積みできていませんでした。目標未達です。



東京9棟目のリノベの借入や、運転資金の借入などが影響したことは明白です。

買うペースが自己資金に対して早すぎることも一因なのだろうと想像はしております。

6棟も買ったくせにそんなにキャッシュフロー増えてないの!?と言われたら、

私としても返す言葉はありません(汗)



借入して購入→修繕が必要なので修繕を実施→借入が増える→CFはあまり増えず

という状況になっていることがよくわかりました。

かつ、修繕の保険として無担保の運転資金とかを追加でつまんだりしているので、

この辺の借入が結果として尾を引いているということもわかりました。



たぶん、買わずにじっとしていれば、数年でこれらの返済が軽くなるのでしょう。

でも、じっとしていられる自信がない・・・。



たぶん、完成している物件だったり満室の物件を買えばいいのでしょう。

でも、貧乏性なので最終的な収益が高い物件に目がくらまない自信がない・・・。



たぶん、小口の借入を自重するなり繰り上げ返済するなりすればいいのでしょう。

でも、手元資金を減らす行為を受け入れる自信がない・・・。



で、でもね、こんなアホみたいな買い方してても一応CFは増えてるわけだから!

小口の借入はいつでも返せるしね!うん!(返す返す詐欺で自分を慰めるやつ)



ともあれ、残念ながら未達ということで処理したいと思います。

来年はこの反省を・・・活かせるのだろうか・・・(汗)



【個別の状況】

既存物件の収益の最大化にも取り組みました。退去ごとに家賃を少し上げてみたり、

バリューアップを図ってみたり。



募集をかけた部屋はだいたいどこも若干家賃が上がっています。

東京5棟目は床の傾きを是正して家賃を2000円上げることができました。

東京2棟目、札幌8棟目は民泊OKにして家賃を上げることに成功。

その他、東京3棟目や東京6棟目については、前回募集時の引き合いを見ながら

上げられそうなところは家賃を上げました。

東京9棟目も風呂無し→風呂ありにリノベーションして、家賃を上げています。

(その分借入も増えたのでここは微妙ですけど)



逆に、家賃を下げているケースもあります。

引き合いが今一つなので家賃を下げた富山1棟目はその効果もまだ出てません。

東京9棟目はリノベで家賃UPの金額を大きく見積もりすぎていたので、反響がなく

先日3000円ほど家賃を下げる形に募集条件を変更しました。

札幌9棟目は元々購入時のレントロールが無茶苦茶だったので、ガッツリと家賃を下げて

募集開始しております。



でもまあ、トータルで見れば既存物件の収入をより大きくする方向になったと思います。

足元を固めるという意味ではとても大事です。



【入居率】

入居率は全くもって思わしくない数字でした。80%前半くらいです。ダメ大家です。



購入ペースと埋めるペースがバランスが取れていないことが挙げられます。

追い付いていないから早く埋めればいいのに、最大化を狙って家賃を高めにつけるから

余計埋まるペースが遅いということになります。



東京8棟目はペット多頭飼い推奨のコミュニティアパートとしてリリースしましたが

当初は鳴かず飛ばず。途中で見るに見かねたその道のプロからいろいろな助言を賜り

10月くらいから一気に上向いてきました。11月、12月で一気に3部屋成約して

ようやく稼働率が50%を突破。しんどかったですが、あとは繁忙期に埋めきるだけ。

新しいことを始める時の生みの苦しみを味わいました。



東京9棟目も前述の通り家賃設定を高く見すぎたため、なかなか成約に至らず。

もう少し早く手を打てばよかったのですが、今からでも遅くないと言うことで

1月から家賃を下げて募集を開始します。これでペースが上がればいいのですが。



富山1棟目は放置状態になってしまいました。家賃が安い、田舎なので引き合いが

多くないという点から、他の東京物件を埋める活動を展開した方が有利と見てしまい

活動の手を緩めていた自分がいたと思います。繁忙期に向けて、少しテコ入れが

必要であろうと考え、1月早々に富山入りして活動することとしました。



この辺の空室御三家が稼働率を大きく引き下げていましたが、東京8棟目は恐らく

軌道に乗ったのでもう御三家から脱退になることでしょう。代わりに御三家入りするのが

札幌9棟目。ここも5部屋の空室を抱えています。家賃をガッチリ下げて募集開始と

なりましたが、果たしてどこまで訴求効果があるかは今のところ不明です。元々の

間取りがいまいちすぎて、活発に需要が得られるとも思えません。ゆっくりとした

スピードで埋まっていくんだろうなと思います。長期戦覚悟です。



【事件】

東京9棟目の孤独死と、札幌の大地震が今年の大きな事件として挙げられます。



東京9棟目は孤独死保険にすれすれで加入していたため、金銭的な被害は最小限に

とどめられることになりました。本当に良かったです。孤独死保険、絶対に入ります。



札幌の地震では特に札幌7棟目と札幌8棟目に大きな被害が出てしまいました。

札幌8棟目は応急処置が終わったのですが、札幌7棟目は来年修繕することになります。

札幌7棟目は築13年となるので、まあここで軽く修繕をしておくことで、建物の

寿命も延ばすことができるだろうと前向きにとらえたいと思います。



【購入・売却】

東京7棟目の損切り、札幌3棟目の利益確定、フィリピンコンドミニアムの損切りの

3件の売却を行いました。損切り多かったなあ(苦笑)



東京7棟目については、建物の状態によってリノベの費用が大きく変わることを

身をもって勉強しました。なんでも魔法のようによみがえるわけじゃないんです。

そこを理解していなかった私がアホでした。良い勉強をさせていただきました。



札幌3棟目は普通に利益確定。昨年も売却しているので、来年から個人が課税業者に

なってしまいます。そこを踏まえ、ある程度の利益を残せる物件は売却してしまおうと

いうことで、8年保有した札幌3棟目の売却に踏み切った次第でした。



フィリピンのコンドミニアムは・・・皆まで言うな。



購入に関しては、千葉1棟目、東京9棟目、東京10棟目、札幌8棟目、札幌9棟目、

札幌10棟目の6棟を購入しました。戸建2棟、ビル1棟、木造アパート2棟、

RCマンション1棟という内訳になります。



自分でも、購入ペースを緩めて既存物件を埋めて、足場を固めてお金を作ってから

次に進むべきだと言うことは理解しているんですが・・・。なかなかね・・・。

貧乏性なので、目の前に物件が出てくるとつい手を出してしまいます。

そのせいでいつも修繕費や頭金、諸経費に追われている感じがします。



本当に会社を辞めるぞと決めたら、一旦買わずに我慢するか、持っている物件を

売却して資金を作り、小口の借入を全て返すなどの作戦が必要なのだろうなあと

漠然と思っています。



たぶんこれ、真剣に会社を辞めようと思っていないから、こんな適当な感じでも

何とかなるだろうと思っているんだろうと思う次第です。真剣に辞めようと考え

ビジョンを作って計画的に行動するなら、ここまで適当なことはできないでしょう。



来年どうしようかなあ・・・。今日はそれをちゃんと考えようかと思います。



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posted by ひろ* at 11:00 | Comment(1) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月30日

年の瀬にとんとん拍子に買付が通った件について。

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その地域では最高の駅、その駅の中でも2番目くらいに良い立地の町の駅近物件に

それなりの指値で買付を入れたところ、そこそこ希望が通ってしまいました。



都内のボロ物件は割と毎日チェックしているのですが、見ているのはメールで新着が

配信されるところだけ。他は特に見てませんでした。そんな中、見ていなかった

ポータルサイトにこんな物件出てるよ、と不動産仲間の友人が声をかけてくれました。



価格的にはちょっと高めですし、間取り的にも私がいつも探している一部屋あたり

30平米の1LDKに改装できるものではありません。頑張ってリノベしても1Kにしか

ならないでしょう。そういう意味では競争力に不安が残ります。でも、その区内では

賃貸需要が旺盛な某駅から徒歩5分という立地はぐっと来るものがありました。

土地は狭いけど、立地から見ると価値がある場所です。将来もしかしたら上がるかも

しれません。



雰囲気的には東京3棟目と同じような工事内容で仕上げられそうだと判断しました。

その時の工事の金額と、今回取れるであろう家賃とを比較して考えると、2割くらいの

指値は必要であろうと考えた次第です。最悪、12%程度の指値が通れば利回りは

10%で仕上がると思うので、2割指値入れてそのまま通れば良し、押し返されて

12%〜20%の範囲に入ればまあ良し、それを越えるなら撤退。そんなシナリオで

取り組むことにしました。



しかし、今の私のサラリーマン業の忙しさから考えると、とてもじゃないけど電話を

している時間が取れません。そこで、懇意にしている業者さんに、片手入って貰うことを

条件に、代わりに問い合わせをして貰うことにしました。そしてその結果は「専任媒介で

まだレインズに掲載していない状態だから仲介には入れない」という残念なご連絡。

新着だからまだレインズに載せてないのでしょうね。載せない1週間の間に自社で両手を

狙っているのかもしれません。



こうなると自分で連絡するしかないということで、サラリーマンのお仕事がお休みに

なったタイミングである一昨日、自分で電話しました。相手の業者さん曰く、既に

内見の申込が2件あるので、その順番を順守したいという意向でした。よって私は

3番目ということになります。



最近、立て続けに現金客に横からさらわれる事例が発生しているので、今回みたいに

順番を守ってやりますよという意思表示をしてくれる業者さんはある意味助かります。

これで金融機関さんに「途中でもっていかれちゃいました」と報告しなくて済みます。



そこで伺った話としては、前所有者様が家の中でお亡くなりになり、当日ヘルパーさんに

発見されているということ、お風呂は全部屋ついていないということでした。

お風呂はリノベ前提なので問題ないし、当日発見であれば告知事項には相当しないと

考えられます(ここは管理会社さんの判断に従うつもりなので、告知するならするで

2年限定とすればいいと思っています)。



人がお亡くなりになったというところで、前に並んでいる人が多少引いてくれて

私のところに回ってきたらいいなと思っていましたが、夕方になってその業者さんから

「1番手の方が『検討する』ということで素気になりませんでした」という連絡が。

あれ、2番手の人はいいのかな?まあいいか、私に回ってきたので気にしません。

今から見に行きますと返答し、すぐに現地に移動しました。



元付業者さんと合流し、現地へゴー。1階のお部屋にはまだ納骨が済んでいない

前所有者さんの遺骨がありました。合掌して「大事にします」とご報告(気が早い)。

ちなみに残置物は売主様で撤去いただけるとのことでした。



建物の状態は、よくある築古だなと感じました。昔損切りした東京7棟目のように

建物が見るからに傾いていたり、サッシが歪んで開かなかったりということは

ありません。たぶんこのくらいの状態なら、いつもの施工業者さんで綺麗にリノベを

してくれるものと想像します。今回、全く事前相談してないので、もしかすると

東京7棟目のような悲劇もありうるかもしれませんが・・・そうなったらその時だ。



雨漏りしているだろうなと思われる箇所が1ヶ所ありましたが、まあこのくらいの

年式であれば雨漏りやシロアリはお友達と考えて差し支えないでしょう。

雨漏りもガムテープで抑えれば大丈夫!

ガムテープで応急処置ワロタw



売主さんはお亡くなりになったおばあさんの妹さんということでした。相続系であれば

うまくすれば指値通るんじゃないか?という期待感はあります。



サッシの立て付けが悪いところがないかだけざっと確認して、1ヶ所怪しいところが

あるのを把握。まあ1ヶ所なら許容範囲かしら?細かい状態はよくわかりませんでしたが

多少狭いものの土地としての価値があることは間違いないので、買付を入れる方針を

固めました。



古家付土地として売りに出ていたので、建物面積の情報がなかったため確認したところ

「融資は一般の銀行では難しいと思います。建蔽率オーバーなので。」と衝撃の発言。

げ、そうですか・・・。取引している某信金さんから歩いてこれる立地だったので、

その信金さんに軽く振ったらやる気だしてたんですけど、振れないことがわかりました。

となるとノンバンクさん一択?うーむ。個信が超汚いから自信がないです・・・(汗)



まあでも逆に、ノンバンクさんなら30年融資も検討してくれることでしょう。

金利は高いものの、キャッシュフローベースでは良くなると思われます。



諸々考えた上で、当初予定していた20%の指値で買付を入れたい旨を話しました。

元付業者さんは「売主さんも飛び込みでうちに来たから、どう反応するか正直なところ

わからない」と微妙な表情。売出価格は土地の相場の値段ということでしたので、

そこから建物の解体費を差し引いたらこんなもんだという説得でどうかと伝えたところ

「●●区の空き家条例で補助金が出るから、更地にはほぼ無料でできるということを

 売主さんが把握しているんですよ」と。う、ただの相続案件と思っていましたが、

ちょっと手強そうな気がしてきました。



なかなか「持っていきます」と言いたがらない回りくどい仲介業者さん。これ、私と

同類の人だなあと思いながら、私も回りくどくこの金額の買付で何とか持っていきたいと

話をします。10分ほど回りくどい押し問答を続けた結果、先方とは元々想定していた

金額より少し上げた金額で買付を入れるということで合意。この回りくどい会話、

義母あたりが聞いてたらイライラしただろうなあ・・・(笑)



買付を書きながらいろいろ話をしましたが、この辺は建蔽率オーバーの物件が多いとか

私が作った東京8棟目のことを知っていたりとか、意外と話が盛り上がりました。

元付さんもワンちゃんを飼っているらしく、私の行動範囲にある動物病院さんに

たまに通っているらしいです。もしかしたらすれ違っているかもしれないですね。

東京8棟目も面白いコンセプトだと思って情報をファイルに保管しているとのこと。

昔ながらの町の不動産屋さんなので、あまり期待はしないですが、何かのご縁なので

そちらの客付も是非よろしくお願いします。



これで今年の買付活動はおしまい。あとは来年結果が届いてからの動きになるだろうと

思っていましたし、たぶん通らないだろうなという予想をしていました。

ところが、予想を裏切られることになります。



昨日、東京9棟目の孤独死部屋のリノベ完了後の最終確認をして、家に帰る途中です。

携帯が鳴ったのでディスプレイを見ると、元付業者さんでした。あれれ、どうした?

今日まだ営業してたんだ・・・不動産屋さんはみんな28日で営業終了と思ってました。



電話に出ると「指値の件ですが・・・」と切り出されます。この元付業者さん、

たぶん50代のおじさんなんですが、声が一本調子で感情の起伏が電話だとよくわからず

良い知らせなのか悪い知らせなのか何とも判断しがたいです。



「さすがにご提示の金額だと、元々出した値段と乖離がありすぎるということで・・・」

うん、そうでしょうね。恐らく、売り出したばかりだからもう少し様子を見たいので

今回はごめんなさいという言葉が続くのでしょう。



「(自主規制)万くらいまでであれば値引に応じても良いのですが、とのことでした」

え、マジで!?それ、私が利回り10%でいけると話してたギリギリの数字です。

元付業者さんにもこのくらいまでならなあという話をしていたので、恐らくですが

この元付さん、それを頭に入れて交渉したんじゃないかと思います。思いのほかやり手?



この立地なら10%ギリギリで既存不適格でも買う価値はあります。再建築不可では

ないのだから、最後は土地として出せば良いです。ノンバンクさんで30年で引っ張れば

リノベ部分は10年〜15年融資だとしても、ある程度のCFは出せるでしょう。



その金額で進めますと伝え、急いで各所に連絡。物件情報を教えてくれた友人、

リノベをお願いする予定の施工業者さん、管理を委託予定の管理会社の社長さんに

報告をして、諸々段取り整えました。



年明け、ノンバンクさんに打診しないとだなぁ。この間「個信もうちょっと綺麗にして

おいて貰えるとやりやすいです」と言われてしまいましたが、全然変わってないどころか

むしろかえって汚くなってる気がするんですよ・・・。うまくいくかとっても不安です。

まあでも頑張りますよ!この立地ならいけると思います。



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posted by ひろ* at 09:36 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月29日

年末の金融機関さん行脚を済ませました。

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年末なので会社をお休みして金融機関さんに年末のご挨拶をしてきました。

対応の感じで温度差出るなー、と思った次第です。



サラリーマンのお仕事は、お客様が27日で営業終了と言うことだったので、

私もそれに合わせて27日で終了しました。会社的には28日も出社日でしたが

もういい加減疲れたので28日はお休みさせていただくことにしました。



そしてお休みした私が何をしたかと言えば・・・勿論不動産のお仕事です。

金融機関さんが営業している日なので、年末のご挨拶を敢行してきました。



現在、個人として融資取引をしているのは6行。うち1行は札幌の支店なので

今回のご挨拶の対象からは外れます。残り5行は都内の金融機関さんなので、

ご挨拶をさせていただくことにしました。



それぞれアポを取ったところ、東京1棟目を貸してくださっている金融機関さんとは

担当の方が不在だったり外出していたり、こちらの時間もうまく合わせられずじまいで

結局ご挨拶できずじまいでしたが、残り4行は店舗に行って担当の方とご挨拶をさせて

いただきました。



最初にお邪魔したのは東京10棟目の借入をさせていただいている金融機関さん。

2年前に担当の方が変わって以来、猛烈に積極的に営業してくるようになりました。

東京10棟目以外にも小口の借入が3本ほどあります。ここ2年で一気に増えました。

支店長も物腰柔らかで一見おっとりしているように見せかけて、営業のチャンスは

逃さず積極的に攻めてきます。まあそうでなきゃ支店長まで行けないでしょうしね。



この日も二人とも出てきて、短い時間ながらの情報交換。こちらも近況をお伝えして

東京8棟目、東京9棟目の稼働率は向上してきていること、東京10棟目は1部屋だけ

近々リノベに入ることなどお伝えしました。先方からは、私が紹介した方の小口融資が

無事に実行されたことの報告がありました。結構積極的に紹介を受け付けているようで

「お客様がいたら是非紹介してください」と。築古があまり得意じゃないのが残念ですが

こちらも当てはまる人がいたら紹介して、先方にとっても融資をしたくなるような関係を

築いていきたいと思います。



この日も、小口の借入がだいぶ増えていることに対して、全体をまとめて貸す提案を

したいとか、東京10棟目のリノベ融資の提案をしたいとか(1度保証協会さんを

使おうとしてNGになっていますが、別の方法を考えているようです)、いろいろと

お話をされてきましたので、こちらも意識しておこうと思います。



続いて東京4棟目の修繕など、小口融資を2本ほど実行いただいている金融機関さんへ。

こちらは最近イマイチなので、私もほどほどの距離間でお付き合いをしている次第です。

担当の方が変わってから、どうも微妙なんですよね・・・。



この日も事前に電話して「この時間なら支店にいる」というところをめがけて訪問させて

いただいたのですが、到着したら電話中で、電話の後こっちに来て「いやすみません、

ほんと忙しくて」と言うんです。どうもそれが「話してる時間が取れない」という意味で

言いたかったようで、次に出たセリフが「今年もありがとうございました」でした。

うーん、情報交換する隙もなかった。ちょっと付き合い方考えちゃいますね・・・。



まあ、行員さんはまた異動になるので、きっと担当さんが変われば状況も変わるだろうと

思いますから、ここの金融機関さんはしばらく塩漬けということで。



次にお邪魔したのは、ここ2年で東京8棟目と東京9棟目に立て続けに融資してくれて

修繕も含めて4本の貸付をしてくださった金融機関さん。担当さんが変わるスピードも

だいぶ早くて、わずか1年強の間に3人目の担当さんになります。



この担当さんとは引継の時にちょっと話しただけで、その後案件の持ち込みもできて

いなかったから、今回ちゃんと話ができる良い機会と思いました。

話をしてみると、なかなか積極的な印象は受けますが、やっぱり金融機関さん自体の

融資姿勢が弱含みなところがあるようで・・・。あまり遠方の案件はやりづらいとか

頭金がある程度必要とか、そんな話が出ているようです。元々あまりエリアは広くない

金融機関さんなので、金融庁さんのお達しを順守する方向になれば、そうなりますね。



近場で小さめの案件だと持っていきやすいようなことを仰っておりましたので、

今後その手の案件が出てきたら優先的に持ち込もうと思います。



そして手土産にお掃除グッズいただいちゃいました。小さい金融機関さんは、こういう

ところがアットホームで好きです。



最後にお邪魔したのが、東京2棟目、東京3棟目、東京5棟目に融資してくださった

金融機関さん。小口の借入も1本あります。東京では現時点でメインバンクさんです。



ここ数回、現金客に案件を持っていかれる事故が多発してしまったため、本部への

稟議などいろいろ動いていただいたにも関わらず申し訳ないという気持ちは強く持って

おりました。今回はその点についても謝らないといけないなあ、と。



お邪魔すると、支店長が早速こちらにご挨拶に来てくださいました。ここ数回の

取引不成立について謝罪し今後も頑張るので是非引き続きご支援いただきたいと

話をして、支店長も「お気になさらず」「今後とも是非持ち込んでください」と

力強いお言葉。社交辞令の要素も当然あると思いますが、金融庁さんの指導の中で

フルローンはやりづらくなったけど、実績がある人には引き続き融資すること、

私は実績あるし事業として良いものを持ち込み、きちんと計画してくることを

評価しているので、今後とも融資は継続したいと思っているということを仰って

いただくことができました。嬉しいですね〜。



担当さんから、お蕎麦と麺つゆなどの年末に必要そうなセットまで頂戴してしまい

かえって恐縮でした。来年も頑張ってこちらの金融機関さんに案件持ち込まないと。



融資姿勢は全体として厳しくなっているのは間違いないですが、これまでに実績を

積み重ねてきた人にはむしろチャンスなのかもしれません。とは言っても、まだそこまで

価格が下がりきっている印象はないので、これからさらに下がった時が本当のチャンス?

そんな気もします。



経済動向にはあまり詳しくないので生兵法は控えますが、まだこれからもチャンスは

転がっているような、そんな気がしています。



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posted by ひろ* at 11:30 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月28日

感じの良い担当者さんで良かったと安堵。

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札幌9棟目の修繕見積が出てきました。え、そんなに安いの?と思ったのですが、

その裏には空気を読める担当者さんが全力で空気を読んだ努力がありました。



札幌9棟目に関しては、1ヶ月ちょっと前に現地に行っていろいろ打ち合わせしました

空室をどう埋めるか、間取りの変更をすべきか、リフォームをどこまでやるか、など。



その時に確かに「リフォームは最小限で」と話した記憶があります。空室が5部屋もあり

うち1部屋は本当に競争力に乏しい(もはや倉庫でしか貸せないのではないかと思う)

1Rの部屋があったりで、なかなか困った状態だったからです。



5部屋の空室がありまして、状態としては以下のようなさんさんたる状況でした。

テナント  :鍵が壊れてシャッターが開かないので内部確認できず

1DKその1:1階が入口で2階が部屋、空テナント真上、5年程度放置状態

1DKその2:未リフォーム、ユニットでない上にBT一緒

1DKその3:リフォーム済ながら虫の死骸だらけ

1R    :狭すぎて貸せる気がしない、ユニットでない上にBT一緒

いやー、これはほんと酷い。どこから手を付けたものか。



管理会社さんと相談して、最低限のリフォームをして安く貸す方向で動こうという

話にまとまりました。まず、テナントと1DKその1をセットで貸すことにして、

1DKその1のリフォームはテナントさんが勝手にやる形式を前提にすることに。

そして1DKその2とその3はガッツリ家賃を下げて2万前後に、1Rはどうせ当面

埋まらないだろうから、倉庫利用をあてにして家賃を極限まで下げる、ということに

決まりました。



それから1ヶ月。ようやく室内のリフォームのお見積が届きました。

ここの管理会社さん、札幌6棟目の頃からそうなんだけど、室内の見積が出てくるのが

遅い傾向にあります。外装とかは割と早く出てくるんですけどねえ。謎です。



出てきた見積の内容を拝見します・・・あれ、4部屋分あると思ったけど、CFと

クロスを張り替えるのは1部屋だけで、1部屋はTVジャック交換のみ、それ以外の

部屋は特に施工無しと言う形で見積が出てきてます。何となく、私が依頼した内容に

近い形で出してくれているようにも見えるし、単に意思疎通ができていなくて虫食いに

なっているようにも見えます。



札幌9棟目の担当者さんは、札幌6棟目の担当者さんと違う方です。割と最近入社したと

いうことで、その実力は未知数。懇親会をした時の印象は割と良い感じだったのですが、

果たしてこの意図はどっちだろうか。



メールにて趣旨を確認したところ、良い方向でした。私が現場で話したことを覚えていて

本当の必要最小限にとどめるという判断で動いたようです。良かった、ちゃんと空気を

読んで行動できる担当さんでした。安心です。



空テナントに関しては、幹線道路沿いながら敷地内に駐車場がなく苦戦するだろうと

最初思っていました。しかし、近隣に大量に駐車場を確保できることがわかり、

俄然強気になった次第です。そしてその読み通り、管理会社さんからは「パン屋さん、

ケーキ屋さん、中華料理屋さんの問い合わせがありました」と連絡をいただいてます。

これが本当に問い合わせだけなのか、内見を伴うものなのかはわかりませんが、

意外といけるかもしれないと期待しております。



「その他空室もお問い合わせはいただいており、年明けに良いご報告ができるよう

精進致します」

という旨の連絡もありました。たぶん、この文言に比べてテナントさんは具体的なので

やはりテナント側はある程度内見を伴った問い合わせがあったんじゃないかな?と

勝手に想像しています。



他の居室も、家賃を下げた効果があったのでしょう。たぶんこの口ぶりだと具体的な

話は出てないものの、物件確認の電話はぼちぼちあるのではないかと考えられます。



少なくとも、今までの放置状態からは脱して、徐々に攻勢に転じているということは

今回のメールで理解できました。いろいろ難ありな物件ですが、とりあえず埋めて

お金を生み出すようにしたいところです。そして将来の建て替えに備えて、残債を

ガシガシと減らしていきたいと思います。今も銀行返済分くらいは賄えているので

諸々の経費も含めて大丈夫な状態に早く持っていかないとですね。テナントが埋まれば

一気に優勢になれるので、そこを狙いたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月27日

換気扇の修繕から、都内物件の収益性の良さを改めて認識。

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札幌5棟目で修繕が発生しましたので、対応を依頼しました。

わかって買っているとはいえ、修繕をするたびに低家賃帯の地方物件の悲哀を感じます。



札幌5棟目の管理会社さんから連絡をいただきました。こちらの管理会社さん、

よほどのことがない限りは、連絡を基本電話以外のツールでしてくれるので、

平日昼間はあまり電話に出られない私としては大変助かっております。



今回は・・・う、修繕の連絡でした。入居者様よりお風呂の換気扇から異音がしている、

という連絡がコールセンターにあったらしく、現地調査を行った結果、換気扇の交換を

しなくてはならない状態だった、とのことです。



報告書には「近所迷惑なほどの音量です」と書かれていました^^;

近所迷惑なほどの音量でうなる換気扇って相当なもんですね・・・。



でも換気扇の音は意外と気になるというのはわかります。私も以前、自宅で浴室の

換気扇故障がありましたが、日に日に「カタカタカタ・・・」という音が大きくなるのは

かなりストレスでした。ゆっくりお風呂に入る気がなくなります。



調査した結果としては、軸ブレを起こしているということでした。応急処置として

注油して音は軽減されたとのこと。ただ、やっぱりまだうるさいので、交換をした方が

良いであろうというご提案でした。



ざっくり2万くらいの費用になるということでしたので、修理を依頼しました。

交換は後日ということで、現在日程の手配をしているところと思われます。



とまあ、ここまでは良くある話です。賃貸経営をしていれば、換気扇の一つや二つは

故障するのが当たり前。入居者様が不便な思いをしているのを放置するわけには

いきませんし、お金を貰っている以上責任が発生するのもまた事実ですから。



ただ、その「お金を貰っている」という点は共通なのですが、間取りや立地によって

貰っている金額が異なる、というところには留意した方がいいだろうと考えています。



同じ2万円を払うにしても、家賃収入が違えばその重みは大きく変わります。



・家賃8万円の都内ターミナル駅徒歩圏の1Rアパート

・家賃6万円の都内ギリギリ23区の1DKアパート

・家賃4.5万円の札幌それなり立地の2DKアパート

・家賃3万円の札幌それなり立地のメゾネット1LDKアパート

・家賃1.5万円で立地も微妙な1Rアパート



上記、全て私の保有物件です。同じ「一部屋を貸す」という行為でも、その内情は

大きく異なるのだなということが、これを見るとわかると思います。



どの物件でも、換気扇の工事は2万円です。家賃8万の物件で、2万の経費だったら

まあ仕方ないねで済みますが、家賃1.5万の物件で2万の経費は家賃1ヶ月分以上。

これだと経営的にシャレにならないです。



家賃の安い地方物件は、家賃の高い都内物件と同じ利回りだったとしても、家賃の

安さからくる経費率の高さによって、同じ利回りでも同じ収益性にならない・・・。

同じ利回りなら家賃が高い物件を購入した方が収益性は高くなる、ということです。



「都内は高すぎるから地方を買う」という人もいると思います。でもその地方物件、

前述のような経費率の高さに耐えられる物件なのでしょうか。そこを見誤ってしまうと

「こんなはずじゃなかったのに・・・」という話になりかねません。



もうちょっと具体的に言います。私が保有している東京のアパートと札幌のアパートで

1部屋退去が出た時にどれだけお金がかかるかを比較してみます。



※同じ間取りで同じ内装、同じ原状回復費用がかかるものとします。

※原状回復費用は過去の経験から札幌でよくかかっている価格帯にしました

※管理費や固定資産税などの費用は加味しません



東京の1LDK30平米家賃8万の物件の場合、実際にかかる費用は・・・

・原状回復12万

・広告料1ヶ月(管理会社さんへ)

となり、8万の家賃を貰えるなら2.5ヶ月で費用を回収できます。



札幌のメゾネット1LDK30平米家賃3万の物件の場合、実際にかかる費用は・・・

・原状回復12万

・広告料3ヶ月(仲介業者さんへ)

となり、3万の家賃だと費用改修には実に6ヶ月がかかることになります。



さらに罠はあります。

仮に同じ家賃収入を両物件で得られるとしたら、その内訳はこんな感じでしょう。



東京のアパート:8万×3部屋=24万

札幌のアパート:3万×8部屋=24万



同じだけ儲かるわけじゃないと言うのは先ほどの例を見ればわかると思います。

軽く計算してみましょう。



東京は年間平均1部屋入れ替わり、札幌は年間平均2.6部屋入れ替わるとします。

(おおよそ33%程度で考えます)



東京の場合は、原状回復費用12万と広告料が8万で合計20万の経費がかかります。

札幌の場合は、原状回復費用12万×2.6部屋と、広告料が3万×3ヶ月×2.6部屋

かかることになり、合計すると546,000円の経費がかかることになります。

実に東京の1.82倍の経費率と言うことになります。



更に、買う物件によっては、固定資産税も東京より高くなる可能性があります。

典型的なパターンで地方RCを買ったりすると、建物の大きさが同レベルの収入の

都内物件と比べて大きくなるので、固定資産税も大きくなります。

(築古木造だと、逆に地方の方が土地の価値が低くて安かったりしますけど・・・)



以上のような考察から、地方と東京は同じ利回りで購入すると、期待した収益を

得られない可能性が高くなるので、注意した方が良いと思います。



なんかだいぶ話が逸れた気がする・・・まあいつものことか。



しかし、この物件は意外と定着率が良く、嬉しい誤算だと思っております。

2年半ほど保有しておりますが、16部屋中5部屋しかまだ入れ替わっていません。

単身だと平均して年4部屋くらいは入れ替わると覚悟していたのですが、ラッキーです。



入れ替わりが大きければ、それだけ経済的な負担も増えます。入れ替わらないことが

収益の安定化につながります。この調子で入れ替わらないでいただきたいものです。



入れ替わりが少ない理由の一つに、きっと管理会社さんの頑張りもあるのだと思います。

今回みたいに適切に対応してくれているので、入居者様の満足度も高いのではないか、

と想像しています。この調子で引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする