現在２１位です。読者の皆様、今年も一年お世話になりました。感謝します。
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年末なので、今年を振り返ります。目標が明後日の方向に飛んでしまった気がしますが
今年はどんな一年だったか、記憶を呼び起こしてみます。
【目標設定に対しての達成度】
まず、今年の目標を振り返りますと、４０万のフリーキャッシュフローの上積みでした。
こちらに関しては、中間レビューをした時は達成できていたとコメントしております。
ただ、その後買ったり借りたりしてますので、恐らく数字は変わっているでしょう。
この辺を整理した結果は・・・・・・
残念！３０万しか上積みできていませんでした。目標未達です。
東京９棟目のリノベの借入や、運転資金の借入などが影響したことは明白です。
買うペースが自己資金に対して早すぎることも一因なのだろうと想像はしております。
６棟も買ったくせにそんなにキャッシュフロー増えてないの！？と言われたら、
私としても返す言葉はありません（汗）
借入して購入→修繕が必要なので修繕を実施→借入が増える→ＣＦはあまり増えず
という状況になっていることがよくわかりました。
かつ、修繕の保険として無担保の運転資金とかを追加でつまんだりしているので、
この辺の借入が結果として尾を引いているということもわかりました。
たぶん、買わずにじっとしていれば、数年でこれらの返済が軽くなるのでしょう。
でも、じっとしていられる自信がない・・・。
たぶん、完成している物件だったり満室の物件を買えばいいのでしょう。
でも、貧乏性なので最終的な収益が高い物件に目がくらまない自信がない・・・。
たぶん、小口の借入を自重するなり繰り上げ返済するなりすればいいのでしょう。
でも、手元資金を減らす行為を受け入れる自信がない・・・。
で、でもね、こんなアホみたいな買い方してても一応ＣＦは増えてるわけだから！
小口の借入はいつでも返せるしね！うん！（返す返す詐欺で自分を慰めるやつ）
ともあれ、残念ながら未達ということで処理したいと思います。
来年はこの反省を・・・活かせるのだろうか・・・（汗）
【個別の状況】
既存物件の収益の最大化にも取り組みました。退去ごとに家賃を少し上げてみたり、
バリューアップを図ってみたり。
募集をかけた部屋はだいたいどこも若干家賃が上がっています。
東京５棟目は床の傾きを是正して家賃を２０００円上げることができました。
東京２棟目、札幌８棟目は民泊ＯＫにして家賃を上げることに成功。
その他、東京３棟目や東京６棟目については、前回募集時の引き合いを見ながら
上げられそうなところは家賃を上げました。
東京９棟目も風呂無し→風呂ありにリノベーションして、家賃を上げています。
（その分借入も増えたのでここは微妙ですけど）
逆に、家賃を下げているケースもあります。
引き合いが今一つなので家賃を下げた富山１棟目はその効果もまだ出てません。
東京９棟目はリノベで家賃ＵＰの金額を大きく見積もりすぎていたので、反響がなく
先日３０００円ほど家賃を下げる形に募集条件を変更しました。
札幌９棟目は元々購入時のレントロールが無茶苦茶だったので、ガッツリと家賃を下げて
募集開始しております。
でもまあ、トータルで見れば既存物件の収入をより大きくする方向になったと思います。
足元を固めるという意味ではとても大事です。
【入居率】
入居率は全くもって思わしくない数字でした。８０％前半くらいです。ダメ大家です。
購入ペースと埋めるペースがバランスが取れていないことが挙げられます。
追い付いていないから早く埋めればいいのに、最大化を狙って家賃を高めにつけるから
余計埋まるペースが遅いということになります。
東京８棟目はペット多頭飼い推奨のコミュニティアパートとしてリリースしましたが
当初は鳴かず飛ばず。途中で見るに見かねたその道のプロからいろいろな助言を賜り
１０月くらいから一気に上向いてきました。１１月、１２月で一気に３部屋成約して
ようやく稼働率が５０％を突破。しんどかったですが、あとは繁忙期に埋めきるだけ。
新しいことを始める時の生みの苦しみを味わいました。
東京９棟目も前述の通り家賃設定を高く見すぎたため、なかなか成約に至らず。
もう少し早く手を打てばよかったのですが、今からでも遅くないと言うことで
１月から家賃を下げて募集を開始します。これでペースが上がればいいのですが。
富山１棟目は放置状態になってしまいました。家賃が安い、田舎なので引き合いが
多くないという点から、他の東京物件を埋める活動を展開した方が有利と見てしまい
活動の手を緩めていた自分がいたと思います。繁忙期に向けて、少しテコ入れが
必要であろうと考え、１月早々に富山入りして活動することとしました。
この辺の空室御三家が稼働率を大きく引き下げていましたが、東京８棟目は恐らく
軌道に乗ったのでもう御三家から脱退になることでしょう。代わりに御三家入りするのが
札幌９棟目。ここも５部屋の空室を抱えています。家賃をガッチリ下げて募集開始と
なりましたが、果たしてどこまで訴求効果があるかは今のところ不明です。元々の
間取りがいまいちすぎて、活発に需要が得られるとも思えません。ゆっくりとした
スピードで埋まっていくんだろうなと思います。長期戦覚悟です。
【事件】
東京９棟目の孤独死と、札幌の大地震が今年の大きな事件として挙げられます。
東京９棟目は孤独死保険にすれすれで加入していたため、金銭的な被害は最小限に
とどめられることになりました。本当に良かったです。孤独死保険、絶対に入ります。
札幌の地震では特に札幌７棟目と札幌８棟目に大きな被害が出てしまいました。
札幌８棟目は応急処置が終わったのですが、札幌７棟目は来年修繕することになります。
札幌７棟目は築１３年となるので、まあここで軽く修繕をしておくことで、建物の
寿命も延ばすことができるだろうと前向きにとらえたいと思います。
【購入・売却】
東京７棟目の損切り、札幌３棟目の利益確定、フィリピンコンドミニアムの損切りの
３件の売却を行いました。損切り多かったなあ（苦笑）
東京７棟目については、建物の状態によってリノベの費用が大きく変わることを
身をもって勉強しました。なんでも魔法のようによみがえるわけじゃないんです。
そこを理解していなかった私がアホでした。良い勉強をさせていただきました。
札幌３棟目は普通に利益確定。昨年も売却しているので、来年から個人が課税業者に
なってしまいます。そこを踏まえ、ある程度の利益を残せる物件は売却してしまおうと
いうことで、８年保有した札幌３棟目の売却に踏み切った次第でした。
フィリピンのコンドミニアムは・・・皆まで言うな。
購入に関しては、千葉１棟目、東京９棟目、東京１０棟目、札幌８棟目、札幌９棟目、
札幌１０棟目の６棟を購入しました。戸建２棟、ビル１棟、木造アパート２棟、
ＲＣマンション１棟という内訳になります。
自分でも、購入ペースを緩めて既存物件を埋めて、足場を固めてお金を作ってから
次に進むべきだと言うことは理解しているんですが・・・。なかなかね・・・。
貧乏性なので、目の前に物件が出てくるとつい手を出してしまいます。
そのせいでいつも修繕費や頭金、諸経費に追われている感じがします。
本当に会社を辞めるぞと決めたら、一旦買わずに我慢するか、持っている物件を
売却して資金を作り、小口の借入を全て返すなどの作戦が必要なのだろうなあと
漠然と思っています。
たぶんこれ、真剣に会社を辞めようと思っていないから、こんな適当な感じでも
何とかなるだろうと思っているんだろうと思う次第です。真剣に辞めようと考え
ビジョンを作って計画的に行動するなら、ここまで適当なことはできないでしょう。
来年どうしようかなあ・・・。今日はそれをちゃんと考えようかと思います。
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