2018年11月30日

時間貸しの予約を初めていただきました。

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今一つ引きが良くない東京9棟目ですが、初めてスペースマーケット経由での

時間貸しの予約が入りました。なんかちょっと嬉しいです。



東京9棟目はテナントが3戸あり、そのうち1戸に空きがあります。

不通にテナントとして賃貸募集しておりますが、定期借家契約を前提としているので

引きが悪い可能性があると思い、並行して自前でスペースマーケットを使った募集を

行っております。



場所がそんなに良いわけではないので、まあ正直入るかどうかわからないよねえと

思いつつも、物は試しというか、一度もやってみないで語るのも良くないよねというか、

そんな感じで取り組んでみることにしました。



やっぱり世の中、短く貸した方が儲かるのは間違いないわけです。

月単位より週単位、週単位より日単位、日単位より時間単位。短くなればなるほど

時間当たりの単価は高くなります。なので、前々から時間貸しには興味がありました。



月極駐車場よりコインパーキング。通常賃貸より民泊。テナント貸しより貸会議室。

どちらもリスクこそ高まりますが、思惑通りにうまくいくなら、リターンも通常の賃貸に

比べて高く見込めるでしょう。

通常賃貸で回ることを前提に、それらの時間貸しを使って上乗せを求めるのは面白いと

私自身は思っています。あるいは、通常賃貸だとやや厳しいものの、立地が良いなどの

付加価値があり、まあ死なない程度に回せるということであれば、チャレンジするのも

ありでしょう。ただ、ポートフォリオ上その比率が高すぎるのは考えものですが。



私の場合は、全体で見たらそれほど大きな影響を与えるレベルではないし、通常賃貸が

決まるまでの期間限定のイメージでしたので、取り組むのはありだなと判断しました。



そんな感じで、9月終わりに時間貸しの準備を整えてスタートしましたが、案の定と

言えばその通りですが、予約はちっとも入りません。スペースマーケット、アクセス数等

見られないので、自分のリスティングが参照されているのかもよくわかりません。



唯一リアクションとして見えるのが「お気に入りに追加された」旨のメール配信です。

今のところ13名の方が私の登録したスペースをお気に入りとして保存してくれて

いるようです。東京都の中では比較的辺鄙な場所なので、それだけお気に入りにして

くださっているなら上出来なのかもしれませんが、よくわからないです。



あまり手ごたえはないけど、まあ続けていれば若干のお金は入るかもしれません。

賃貸で募集する傍らのおまけ的な位置づけなので、予約が入ればラッキーという感じで

登録の解除はせずにおこう、と思っておりました。



そんなある日、スペースマーケットのアプリからひょっこりと通知がありました。

「予約が確定しました」みたいな。え、確定したの!?マジで!?



内容を見ると、クリスマスの日の予約です。たぶん近所の奥様がクリスマスパーティーを

子供たちと一緒に開くんだろうなあ。スナックの内装のスペースで子供のクリスマス会。

シュールと言えばシュールですが(笑)



一日貸切で1万円という価格設定にしてありました。で、スペースマーケットの取り分が

30%ということなので、手元に残るのは7000円+消費税(560円)です。

警備員のバイトを一日やったらそのくらいか?(最近の相場は知りませんけど)



こうやって改めてみると、スペースマーケットの手数料高いなあと思いますが、

これ以外に広告宣伝費もかからずに稼働してくれるのであれば、まあ許容範囲なのか?

これで食っていこうとする人とかだとちょっと高いと思うのでしょうけど、私自身は

おまけっぽい位置づけで考えているので、そこまで気にしませんでした。継続的に

必要な経費だと言われると、ちょっときついなと思うのだろうと思います。



ゲストの方に、物件の使い方とかメールで送らないとだけど、それを作る暇がないと

いうか、12月だから後回しでもいいやと思ってしまっているというか。

自動応答の仕組みもあるということを聞いたので、今回まとめた文面を自動で

予約時に送信できるように設定しておこうと思います。そうすれば面倒なことは

基本なくなってくれますし。



スペース、手数料も含めて考えると、1日借りてくれる人が週2回現れれば、通常の

賃貸よりも収益アップすることになります。なかなかハードル高いなあ・・・。

掲載期間が長期になり、認知されてくることで変わる部分もあるかもしれませんが、

ひとまずはおまけということで今後も様子を見たいと思います。



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posted by ひろ* at 07:08 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月29日

もしかしたら融資してくれるかもしれない金融機関さんの登場!?

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懇意にしている不動産業者さんから耳寄りな話を伺いました。札幌の物件に対して

東京在住でも融資が付くかもしれない、と。



札幌6棟目、札幌9棟目の購入仲介をしていただき、札幌1棟目、札幌3棟目の

売却仲介をしていただいた仲介業者さんがいます。札幌の物件の仲介を比較的多く

していただいています。



イメージ的には、札幌第一期が札幌1棟目〜札幌3棟目、第二期が札幌4棟目、

そして第三期が札幌5棟目〜札幌10棟目(仮)というイメージです。第二期と第一期は

一本化してもいいかもしれませんが、札幌5棟目からは買い方も付き合い方も、付き合う

業者さんもガラッと変わったように感じています。



札幌第一期は、同一のサンタメ屋さんからばかり購入していました。あの頃はサンタメで

あっても利回りが15%とか20%とか取れていたので、今みたいに悪の代表格のような

扱いではなかった記憶があります。まあ勿論利益はそれなりに抜かれていたと思いますが

地場の業者さんに縁がない私にとっては、購入の大切な窓口でした。



第一期の後半で、知り合った地元の大家さんが「良い業者さんとの取引に恵まれてなくて

かわいそうだ」と同情してくださり、ご自身がお付き合いしている業者さんを紹介して

くださいました。この業者さんで札幌4棟目を新築で建てることになります。第二期の

スタートであり、初めて地元の業者さんと直接つながったことになります。



そして札幌第三期は、友人の投資家さんからの紹介で、良い業者さんとのご縁を多々

頂戴することになります。札幌5棟目は札幌の投資家仲間の方から紹介をいただき、

地元の仲介業者さんから購入、札幌6棟目と札幌9棟目は東京の投資家仲間の方から

紹介いただいた業者さんより購入、札幌7棟目と札幌8棟目は別の札幌の投資家仲間の

方からの紹介で地元の仲介業者さんから購入、札幌10棟目(仮)は過去に管理を

お願いしていた管理会社さんの頃お付き合いしていた担当さんが転職先から持ってきた

案件を購入、という感じです。



そしてそれぞれの期間で融資をいただいている金融機関さんも大きく変わりました。

第一期はサラリーマンの属性を活かした広域対応可能な地銀さんで購入してましたが

第二期以降はその金融機関さんは完全に封印し、自分の足や友人からの紹介などで、

ご融資いただける金融機関さんを開拓しました。



第二期は個人として札幌を購入、第三期は仙台法人の札幌展開という色分けもできると

思います。仙台法人の方が、仙台と札幌の両方に支店がある金融機関さんを探せるので

優位性があると思いました。個人だと既存取引行さんと政府系金融機関さんくらいしか

遠隔の物件を購入する当てがない感じですから。



振り返ると、買い方や付き合い方は変わっているんだなと思います。

自分ではあまりそう思ったことはないですが、書き出してみるとわかるものですね。



さて、今回の金融機関さんのお話に戻ります。



札幌6棟目と札幌9棟目を販売いただいた仲介業者さんのお客様が、東京在住ながら

札幌に支店がある金融機関さんで融資を付けたという話でした。その時の立て付けが

「将来東京から札幌に移住する予定があることを客観的に示せれば融資可能」という

基準だった、ということを教えてくださったのです。



この金融機関さん、何回かお邪魔したことがあります。過去には案件を持ち込んで、

けっこう真面目に融資を検討してくださったこともありました。しかし、昨年からの

金融引き締めで「本店のあるエリアでしか不動産への融資ができなくなった」と聞いて

諦めていたのですが・・・また姿勢が変わったっぽい?



そもそも、ここの金融機関さんだったら、そんな小細工しなくても仙台法人の札幌支店で

検討してくださるはずです。過去はそうでした。あとは東京にも支店があるので、

たぶん個人でも検討してくださる余地はあるだろうと思っています。



開拓してみようかな?案件があればですが。

少なくともヒアリングはしてみてもいいのかもしれません。



札幌支店に行くか、東京の支店に行くか。札幌の支店だったら仙台法人でOKのはず。

何か案件が出てきたらぶつけてみようかなと思い始めました。



もうちょっと早く聞いていれば、前回の札幌出張の時にこちらの金融機関さんも

訪問ルートに入れたんだけどなあ。失敗した〜。



得られた情報を最大限活用して、できるだけのことはしたいと思います。

こんな時期だからこそ開拓は重要。素振りを常に忘れない姿勢で臨みたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:03 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月28日

札幌築古戸建の決済に向けて。

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札幌の築古戸建の決済に向けて、急ピッチで準備が進んでおります。

ほとんど義母に丸投げできているので、とても楽です。



サラリーマンのお仕事が殺人的に忙しくなってしまっており、朝は早くから出社、

ホテルに戻っても寝るまでほぼ仕事で、不動産のことをやる時間が朝のほんの僅かの

ブログを書く時間くらいしか取れません。晩酌もできず、ご飯はコンビニと社食ばかり。

しかも機種変更したらLINEの移行ができなくなるトラブルに見舞われてしまい、

踏んだり蹴ったりです。



そんな状況なので、いろいろと対応できていないですが、ご容赦をいただけますと

幸いです。関係者の皆様、申し訳ありません。



・・・別に忙しい俺ってカッコいいとか、微塵も思ってないですからね^^;

忙しいのは嫌いじゃないけど、不動産のことをやる時間が確保できないレベルは

ちょっと勘弁してほしいと思ってます。



で、そんなどうしようもない状態になっている私ですが、直近で迫っている決済に向け

なんだかんだと動かなくてはなりません。決済対象は札幌10棟目(仮)となる

築古戸建。駐車場がないのが難点ですが、価格が安いので面白い案件だと思います。



先週末、札幌に行って重要事項説明書の読み合わせをしたり、現地確認して内見したりと

してきました
が、仙台法人の実印を持っていなかったので契約は郵送で持ち回りに

しましょう、ということで進めておりました。仙台法人の実印は仙台にあるので、

私はホイホイと触れないのです。



他方、この物件には抵当権が設定されておりますので、売主さんにて抹消の手続きを

取る必要があります。また、売主さんがお引越をされているため、住所変更登記も

あわせて必要になるという状況です。



後者はともかく、前者については売主さんが抵当権を設定されている信販会社さんから

「契約書を持ってこないと抵当権の抹消書類は出せない」と言われているようで、

契約自体は急がなくてはならないという状況です。



決済は11月30日としております。日程があまりない中、効率よく話を進めないと

いけない状況です。



今回の案件は売り側の仲介業者さんと買い側の仲介業者さんの2社がおります。

こちら側の仲介業者さんが効率よく進める段取りを汲んでくださり、まず仙台に

書類を送るので契約書等に署名押印をして、それを売り側仲介業者さんに送付して

抹消の手続きを取りつつ買主さんに契約書の控を渡し、最後に(買い側仲介さんを

通してか直接かは忘れましたが)仙台に戻して貰う、という形で話をしておりました。

資金の振り込みも事前に買い側仲介さんに向けて振り込んでしまい、そこから買主さんに

振り込むという流れで決定しておりました。



しかし、たまたま義母が書類を受け取れなかったようで、一日単位で計算していた

スケジュールにずれが生じてしまいます。レターパックの配達状況を追跡していた

買い側仲介業者さんから私のところに「受け取れていないようなので、抹消の

スケジュールを考え、仙台で署名押印した契約書を売り側仲介業者さんにFAXで

送って貰えないか」「原本は買い側仲介業者に送付として貰えないか」という

打診がありました。



仕事中だったので雑な指示しかできませんでしたが、義母にその依頼のメールを

転送して、対応をしてもらうよう依頼しました。義母がうまいこと立ち回ってくれたので

何とか月末の決済には間に合いそうです。よかったよかった。



もしこれが私だけで対応していたら、そもそも出張で家にいないというところで

アウトだったと思います。義母に仕事を任せることで、何とか対応しきれたと

いう点を考えると、身内に頼れるというのは非常にありがたいことと思います。



役員報酬でもっとお返ししたいところですが・・・社会保険で取られるのは嫌という

義母の意向もあり、どう還元したものか・・・。



今回の取引、いろいろな方のご縁で偶然成立したものと思っています。

ここまで札幌で作ってきた人とのつながりが最大限に活きた結果と思います。



昔、管理をお願いしていた管理会社さんにいたスタッフの方が転職して「また一緒に

仕事をしたいです」と私に真っ先にこの案件を持ってきてくださったこと。

130万の戸建の取引で手数料が分かれという、業者さん的にはキツイだろうと

思われる条件でも、「売り側が作らないから」と境界明示の資料を作ってくださり、

決済まで円滑に進むようサポートいただけいている仲介業者さん。

このお二方にはとても感謝してます。まずは管理委託することで恩返しをします。



・・・あ!火災保険の見積頼むの忘れてる!急いで依頼しなくては(汗)



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posted by ひろ* at 07:01 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月27日

金融機関さんに行って融資を申し込んできた。

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朝一番で金融機関さんに立ち寄ってきました。

目的はリフォームに対しての新規融資のご依頼となります。



今回、融資を依頼しようとしている案件は、東京10棟目のプチリノベーションです。

1部屋だけ試しに倉庫仕様ではなく事務所仕様(もしくは銭湯前提のSOHO仕様)に

改修してみることにしました。その改修の話をお付き合いしている金融機関さんの

担当の方に少ししたところ、融資が検討できそうだという話になり、見積まだですかと

督促が始まる
気合の入りよう(笑)



そんな状況もあり、各施工業者さんには早々にお見積をいただけるように依頼しました。

実際の工期は年明けなので、まだ気が早いでしょと思われたかもしれませんが、融資が

絡んでいるから仕方ありません。



それぞれの業者さんからお見積を受領し、内容のチェック。今回は設備を導入する工事と

仕上げのデザインリフォームをして貰う工事の2本立てです。



設備を入れる工事ですが、シャワーはスペースの関係お、用途(SOHO可能な事務所)

あとは徒歩10分の範囲に銭湯があるという立地面での状況を考え、無しとしました。

電気温水器付きのミニキッチンとトイレ、エアコンを設備として導入します。



とにかく11平米でロフトもないという非常に狭いスペースですので、最大限に

効率よく住設を配置しなくてはならない、という点は気になるところです。



デザインリフォームに関しては、できたものをベースに面白くしていただくということで

細かい指示だしはしておりません。感性にゆだねてみようかなと思っています。

外構に館銘板を作っていただく(塗装で描く、なのかも)ことになりますので、

そこだけはイメージのすり合わせをした方がいいかなとは思います。



金融機関さんにこれらを持ち込むと、どうやら今既に借りている東京都の制度融資に

更に上乗せすることを考えているようでした。あの商品だと5年返済なんだよなあ。

まあ、いいか。それはそれで仕方ないです。とりあえず申込書を書いておきました。



12ヶ月の売上推移と、所有物件の一覧表を準備してほしいということでしたので、

その資料も眠い目をこすって夜なべして準備。FAXで金融機関さんに送付しました。

あとは保証協会さんに申込書が流れ、判断待ちと言う形になります。



リフォームが吉と出るか凶と出るかはまだわかりませんが、どうせやるからには

遊び心のある空間を作れればいいなと思います。



手短ですが、時間の都合上この辺でおしまいにします。



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月26日

成長曲線を実感した。

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成長曲線という単語がありますが、言われてみるとその成長曲線の通りに私自身の

不動産の規模は拡大しているなあ、ということに気が付きました。



ちょっと前に参加した佐藤元春さんと天野真吾さんのセミナーで、佐藤元春さんが

成長曲線の話に言及されておりました。また、東京築古組の勉強会で赤井誠さんからも

同じようなお話が出ておりました。



ネットで同じような話をしている人がいないか探したところ、こちらのサイト

同一の趣旨の記載がありましたので、まずはご参照ください。



ざっくり言うと、自分が思い描いている成長のスピードと実際のスピードは異なっており

初期はイメージより遅く、あるタイミングで追いつき、その後はイメージより早くなる、

ということです。



成長曲線

先ほどのサイトから拝借してきました画像です。絵の方がわかりやすいですね。

最初のころは努力した分だけ返ってくるわけではなく、途中から二次曲線的に加速する

イメージです。



私自身も、成長スピード=規模と仮にとらえるなら、同じような経験をしております。

(規模が大きいから成長したということではないとは思っていますが・・・)



最初のころは、1年に1棟のペースがせいぜいでした。しかし、あるタイミングを境に

そのペースが一気に加速したのを実感しました。



2009年:1棟購入・合計1棟

2010年:2棟購入・合計3棟

2012年:3棟購入:合計6棟

2013年:1棟購入・1棟売却・合計6棟

2015年:2棟購入:合計8棟

2016年:2棟購入:合計10棟

2017年:6棟購入・2棟売却:合計14棟

2018年:6棟購入・2棟売却:合計18棟

※2018年の購入棟数には、11/30決済予定の札幌10棟目(仮)を含む



ここ2年、購入のペースが一気に拡大している感じを自分でも受けています。

2016年までの通算購入棟数が11棟でしたが、2017年と2018年の2年だけで

12棟購入ということで、それまでの通算を一気に上回りました。



金融機関さんが融資をしてくれるので、なんだかうまいこと購入できています。

たまたま安い時期に購入出来ていたとか、市況の波が買いやすかったり買いにくかったり

していた部分も勿論あると思いますが、それでもこの購入のペースは多少の波はあれども

2016年後半〜2017年前半が一気にブレイクした時期であろうと考えられます。



具体的に何があったのかと言われると、自分でもよくわかりません。しいて言えば、

札幌4棟目(新築RC)を売却したことで、債務が減って手元資金が増えたという

個別の事情はあると思います。その時期は2017年3月でした。



でも、そこで短期譲渡でも売却に踏み込めたのは、売却を織り交ぜた方がいいという

アドバイスを(時間がかかったものの)自分なりに納得して受け入れ、行動したからだと

考えます。知識を実践に変えるだけの自分なりの納得感があったということです。



その納得感を得るための下地となる知識の積み重ねがあったからこそ、と考えれば

やはり成長曲線は正しいのかなと思いました。



なかなか結果が出せずにいる方も多いと思いますが、失敗ばかりの私ですらも、腐らずに

コツコツと努力を続けた結果(購入と言う観点では)成果を出すことが出来ました。

腐らず、諦めず、努力を続けることが大事であり、それを続けることでいつか成果は

ついてくるのだなあ、と思った月曜の朝でした。



ただ、その努力を続けるのって、そのことが好きでないと難しいですよね・・・^^;

私も不動産は好きなので苦になりませんでしたが、割り切ってお金の為にと思っている

方は、成果が出ない間も努力を続けるのは辛いことだろうと想像します。

対象を好きになることも大事なことなのかな、と思いました。



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする