2018年11月16日

またまた問い合わせあり!稼働率50%超なるか?

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東京8棟目、またまた良い感じのお問い合わせが来ているようです。

このまま決まってくれると良いのですが・・・。



昨日、サラリーマンのお仕事をしている最中に携帯に着信あり。何件かあったのですが

そのうちの1件が東京の物件をほぼ全て任せている管理会社さんでした。しかも社長。

管理会社さんからわざわざ電話で連絡があるとなると、何か微妙な話であるケースが

多いのではないかとやや身構えます(苦笑)

でも管理担当の方ではないから、売却や購入の話の可能性もあるかな〜。



仕事の合間を縫って電話をかけ直してみると「東京8棟目に確度の高いお話が・・・」と

言うではありませんか。お、それはいい話。



「ただ・・・」



まあそうですよねー。何かあるから電話が来るんですよねー。わかりますよ。



「家賃交渉が入っておりまして」



管理会社さん曰く、2000円の家賃交渉を希望されているとのことでした。

うーん、安売りはしたくないなあ。せっかくここまで家賃高くして粘ってたわけだし。

コミュニティを売りの一つにしているので、お互いの家賃とか話して「あれ、うちの

家賃高くない!?」とか思われるのも困ってしまいます。家賃は勘弁してほしいなあ。



「あともう一つ」



ま、まだあるのですか!?



「バイクを共用部に置きたいということでして」

「マイクですか!?」

「ぶはwステージかよ!」

「すみません、本気で聞き間違えました(汗)」



バイクを置くことはあまり想定していなかったので、困りました。

置く場所がないわけではないのですが、せっかく砂利を敷いて綺麗に整備したので

自転車置場的なスペースとして考えていたところに置いていただくしかないのですが

7人全員入居したら置ききれない?というところはちょっと不安に思います。



まあでも、自転車置場に置いてもらうしかないですね。

そしてバイクを置くなら、余計家賃交渉に応じたくないなぁという気持ちも。

だってほら、バイク置くのにお金取るマンションもあるわけじゃないですか。

他の人より荷物が多いのに、他の人より割安ってのは、既にご入居いただいた方に対して

示しがつかないよね、という思いがあります。勿論、その時の契約条件に皆様納得されて

契約・入居しているわけですから、そこまで考えなくていいんじゃないかと言われれば

それもまた一理あるんですけど・・・。



で、ここまで聞いてなかったんですが、ご入居を念頭にご相談されている方の属性って

どんな感じなのでしょう?ペットは何を飼ってるんでしょうか?



ご入居を希望されている方は、男女2人(彼氏と彼女かな?)ということでした。

ペットはにゃんこ1匹ということでした。先住人がワンちゃんばかりなので、にゃんこは

ワンちゃんの吠える声でびびらないかな?という点が心配です。その点懸念事項だよと

伝えていただくことにしました。



「実はこの方々、内見2回目らしいんです」



あらま、そうなんですか?



なんでも、他にも競合の物件はあるものの、うちを気に入ってくれているようでして、

二度目の内見に来てくださっているようです。うーん、なんかそう言われると急に

弱くなってしまう私。そんなに気になっているなら、若干家賃下げてもいいかな・・・。

どうしてもって話だったり、他決されそうになっちゃったら、最悪1000円だけは

下げてもいいですと管理会社さんにお伝えしました。

前言撤回?朝令暮改?ごもっともですが、知りません!(笑)



もしこの方のご入居が決まったら、2棟現場のうち元・アパート棟は満室になります。

元・戸建棟はまだ3部屋全部空室。なんだろう、なんでこんなに偏ったんだろうか。

陽当たりは元・戸建棟の方がいいと思うんだけど・・・癖のある部屋が多いからかな。

広くて解放感があるけど、窓がありすぎてプライバシーに不安があるお部屋とか、

広いベランダがついてるけど見事な墓地ビューのお部屋とか、商業利用可だけれども

ちょっと狭いお部屋とか。



今回の入居が決まった段階で、一度お住まいになっている皆様とお食事会を開こうかと

考えていますので、その時にでも「なぜそのお部屋にしたのですか?」というお話を

伺うことにしたいと思います。



入居者さんが増えてきたので、やっと運営が楽しい時期に差し掛かってきた気がします。

さて、今回の方に是非ご入居いただき、現段階の入居者さんと良い人間関係を作るぞー!



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posted by ひろ* at 06:44 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月15日

ペット共生型賃貸住宅は募集図面にも力を入れる必要あり。

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賃貸用の募集図面(マイソク)は基本的に管理会社さんにお任せする主義ですが、

東京8棟目だけは自分でベースになるものを作っています。コンセプト型だから、です。



以前のブログで、コンセプト住宅であれば物件の募集図面にも力を入れた方が良い、

というお話を伺ったことを書きました。なるほど、それでは早速自分でもやってみようと

考えまして、管理会社さんにも自分で作ってみたい旨を伝えて了承いただきました。



札幌4棟目の初期くらいまでは、結構自分でマイソク作って持ち歩いていたものです。

当時の札幌1棟目〜札幌3棟目の管理会社さんがExcelで作っており、私もその雛形を

貰って、自分でいろいろ工夫しながらマイソクを作っておりました。自分で言うのも

アレですが、そんなに出来は悪くなかったと思います。



今回、とにかく大きなくくりで助言をいただいていたのは、ペット共生型であることを

写真で一目でわかるようにすべき、というところでした。管理会社さんが作成された

図面は、賃貸物件のPRとしては良いものではあるものの、ペット可のリノベ物件という

イメージにしかならず、「多頭飼い」「コミュニティ」といった特色が伝わりにくい、

という問題がありました。



大量の募集資料を作らなくてはならない管理会社さんからしてみれば、そんな細かい話に

いちいち対応するのは厳しいと思います。であれば、ここは大家である私が対応するより

他に手はありません。



マイソクに掲載するペット写真。それこそフリー素材とかから持ってきても良いのですが

どうせやるならプロの方に物件も含めて撮影をいただく方が東京8棟目のPRとしては

よりベターであろうという判断をしました。ワンちゃんを飼っている女性の友人達に

声をかけてモデルになっていただき、これまた懇意にしているプロのカメラマンさんに

無理を言って日程調整をいただいてマイソク用写真の撮影を決行。モデルになってくれた

皆様には朝から時間拘束する代わりに日当とご飯を振る舞い、本人とワンちゃんが

一緒にいる写真も提供させていただきました。ただ時間拘束するだけじゃ申し訳ないと

思いますので、できる限りのことはしたつもりです。



で、その写真を使って募集図面の作成。今までは単にワンちゃんの足洗い場の写真が

写っている写真だったのを、飼主の方が実際にワンちゃんの足を洗っている写真に

差し替えることで、直感的にこれが何のための設備なのかを示しやすくなりました。

一番大きく目立つ箇所の写真には、女性数名とその飼い犬が、庭で談笑している写真を

配置しました。コミュニティ感を出すと共に、ペットを飼うことができる物件という

ことをPRできていると思います。



この件に関して様々な助言をしてくださっているPM工房社の久保田社長からは

「空き部屋がいっぱいあるうちに、各部屋の図面を変えて違った内容をPRすると良い」

という助言を受けていました。そこで、ある部屋は先ほど書いたようにコミュニティを

PRする写真にし、別の部屋は女性が2匹のワンちゃんと戯れている写真にすることで

ペット多頭飼いが可能な物件であることを直感的に伝える、などの工夫をしました。



正直、予定をギューギューに詰め込んでしまう私としては、これらのマイソク作成に

時間を費やすことがなかなかできず、完成がだいぶ遅くなってしまいましたが・・・



完成したものをPM工房社の久保田社長に見ていただいたところ、前より断然良くなった

という評価をいただきました。良かった!

ただ、まだまだ改善すべき点は多いというコメントもあわせていただきました。



例えば、ペット共生型というPRに関しては非常に強くなったものの、やはり不動産の

賃貸図面である以上、小さくてもいいから主要な設備の写真は必要であろう、と。

陽当たりの観点から間取り図に方角を入れた方がいいのではないか、コンセプト型は

元々その地域に住みたい人がターゲットではなく、その物件に住みたい人を集客する

という観点からも、地域情報が必要ではないか、など。



すごく勉強になるコメントで、大変ありがたいと思いました。決して妥協はせずに、

より良いものを作ってほしいという無償の愛を感じ、その姿勢に痛み入りました。

コンサル料もお支払いしていないのに、ここまでして貰っていいのだろうか、と。



ただ、その反面で「キビシー!」「そこまで作りこむ時間取れないよー!」と嘆く

怠け者な自分の気持ちもあったりしまして・・・(苦笑)



そこで考えました。ある程度のところまでは自分で作ったのだから、後のアレンジは

管理会社さんに任せてもいいのではないか、と。むしろ住宅設備の写真を入れたり

するのは管理会社さんの方が得意だと思います。私がコンセプトのPRにかじを取り

全力で振り切った図面を、ある程度不動産よりに戻して貰う作業と考えれば、私が

やるより管理会社さんにお願いした方が良いのかな、と。



サラリーマンの仕事でも、他人に仕事を振るのがあまり得意ではなく、つい自分で

抱え込んでしまい自滅気味になるきらいはあります。それと同じで、今回も自分で

抱え込み、いつになっても募集図面が出来上がらないというのでは本末転倒だなと。



久保田社長からも「管理会社さんに考えてもらってはどうか」という助言をいただいて

おりましたので、その方向で管理会社さんと調整しました。結果、管理会社さんにて

素案を作っていただけるという形になりました。



それからしばらくして、管理会社さんからこんな感じでどうかという素案が展開されて

きました。なるほど、私が掲載した写真のうち、設備の写真とみなしてもよいと

判断した写真を小さくして、それ以外の設備と一緒に配置したか・・・。納得です。

ただ、細かい修正を私の方で行ったバージョンではなく、最初に送ったバージョンに対し

修正をいただいていたので、新しいバージョンで対応を進めていただきたいということや

こういう修正をしているので他の部屋のマイソクにも横展開してほしい旨、伝えました。



それから1ヶ月以上経過。管理会社さんから音沙汰がないなあと思っていましたが、

多忙にかまけて放置してしまっていました。いつまでも放置はまずいということで、

先日メールで進捗状況を伺ったところ「対応したものをレインズに掲載しています」

「ご報告が滞っていたようで失礼しました」と。



あ、なんとなく勝手に最終版を見せていただいてからゴーサインと思ってましたが

現場ではスピード感重視で最初に指摘した箇所が直っていればOKと判断して掲載に

踏み切っていたのですね。ありがとうございます。



完成したマイソクを見せてくださいと管理会社さんに依頼をするとともに、PM工房社の

久保田社長にも完成していた旨の連絡をして、掲載されている募集図面がどんな具合か

見ていただきました。結果としては「良いのではないでしょうか」と。よかったー。



いつから掲載されていたか明確にはわかりませんが、先日2件の申込があったのも、

このマイソクの効果があったのかもしれません。



まだ稼働率は7部屋中3部屋と半分に満たないコンセプト型住宅。時間もだいぶかかって

おりますが「将来的には競争しないで入居して貰える待ち行列ができる物件にしたい」

という実験物件として、今後もコンセプトを維持したいと思います。まあでも、そうは

言っても「早期満室こそ王道」という観点から見れば、何を言い訳しても埋まってない

時点で負け組と言われたら返す言葉はありませんけどね〜^^;

埋められるように頑張ります!



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posted by ひろ* at 06:30 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月14日

出張するならあれもこれもと詰め込み、予定がすごいことに。

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自分から好きこのんで仕事を増やすマゾな私。今年最後の札幌出張も予定ぎっちりで

マゾ感満載の予定になりつつあります。



サラリーマンのお仕事を1日お休みさせてもらい、来週の3連休と絡めて3泊4日で

札幌に出張することにしました。雪が降らなければいいなのギリギリのタイミングです。

今年は札幌も様々な動きがありました。物件購入、リフォーム、地震など。

お付き合いする業者さんも増えたし、金融機関さんにもご挨拶したいし、など考えて

予定を組んでいくことにしました。



まず、札幌6棟目と札幌9棟目を管理いただいている管理会社さんとの打ち合わせから。



札幌6棟目で元オーナーが9月末で退去されたお部屋があります。ここも他のお部屋と

同様のリノベ(と言うほど大げさじゃないですけど)をかけようとしております。



「前回と同じ仕様で」と伝えたものの、そういえば前回やってくださった担当の方は

もう退職されていないんだった・・・。新担当の方に前担当の方が対応した見積を

送付して、この内容でご対応くださいとお伝えしました。



9月末退去、10月前半に現地確認の上見積が必要な旨を管理担当者様より連絡いただき

見積が出てきたのがその1ヶ月後でした。その間、2回くらい見積まだですかと連絡を

してはいたのですが、ちょっと遅い印象です。まあ仕方ない、札幌は東京に比べて時間が

のんびりと流れる街です。いちいちカリカリしてたら身が持ちませんし、フィリピンより

数百倍早いからいいじゃないかと前向きにとらえることにします。



見積金額は以前やった2部屋と同じような金額でした。まあこのくらいであれば想定の

範囲内かなと。長年ご利用になった割には壊滅的に高い金額にならず、良かったです。



来週の札幌出張の中で、現地で見積を見ながら修繕箇所の確認をさせてほしいと

いうことを伝え、時間調整させていただきました。ついでに、札幌9棟目についても

同様に現地でリノベプランを検討させてほしい、と。決済時に社長と相談した内容は

聞いているので、それを軸にプランを作っておく、ということでした。そちらも是非

よろしくお願いします。半分空いてるので今のままだとちょっと面白くないですから。



更に、この管理会社さんに物件を預けるのが2棟目で、管理担当の方と飲みに行った

こともないなということに気が付いたので、飲み会のお誘いをしました。社長と

管理担当の方2名と私、合計4名。一度お酒を飲んでおくと、その後の連携がスムーズに

なるという日本的なお話です。勿論私がお金出します。ある種の先行投資です。



・・・あれ、今頃になって札幌6棟目の見積の項目見てますが、和室を洋室にしたいと

伝えたところが対応されてない気がします。ここだけは事前確認しておかないと^^;



それと、札幌6棟目&9棟目の管理会社さんから、もしかしたら遠隔融資の可能性がある

信金さんを紹介すると言われました。普通に飛び込んでも絶対ダメじゃないかと思われる

金融機関さんなので、あまり過剰な期待はしませんが、せっかくなのでお邪魔して

融資の可能性があるか確認してきたいと思います。金融機関さんとの打ち合わせなので、

これは到着した日の一発目の予定として埋めました。



次に、札幌5棟目を管理いただいている管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会設定。

ここは基本的に土日はお休みですので、平日来るタイミングがあるなら、懇親会を

開催する方向で調整するのが定番です。まだお食事を一緒にしたことがないスタッフの

方もおり、社長も「まだあまり戯れてないスタッフ連れていきます」という感じで

気を遣ってくださいます。ありがたし。



次に、札幌8棟目を管理いただいている管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会設定。

3泊するうちの2泊分の夜の予定が埋まってしまったので、残りの1日を充てるべく

確認したところ、3連休の中日なので休みのスタッフが多く、申し訳ないのでまた後日に

させていただきたい、とのことでした。まあそりゃあそうか。日程の配慮ができておらず

かえって気を遣わせてしまいました。申し訳ない気持ちです。



札幌8棟目に関しては、この時期なら外廊下の塗装も終わっているはずなので、現地を

確認する予定を入れなくてはなりません。その際にちょっと立ち寄れるか、改めて調整を

してみようと思います。ただ、他の予定との兼ね合いもあり、金曜になるか土曜になるか

まだちょっと不透明。



次に、札幌7棟目を管理いただいている管理会社さんとの打ち合わせ的なものの設定。

ここの管理会社さんとはしょっちゅう飲みに行っているので、今回は夜はパス(笑)

昼間の隙間時間にちょっと休憩させてもらう感じで立ち寄って、お茶でもしてこようと

思っております。初日の金融機関さん訪問と札幌5棟目管理会社さんとの懇親会の合間に

お邪魔するつもりです。



次に、既存取引先の金融機関さん。



札幌6棟目と札幌8棟目に融資いただいている金融機関さんとは、半年くらい顔を

合わせていないので、今回ちょっと顔を出してこようかなと考えます。今の行員さんが

担当になってから2年以上が経過しました。彼が担当の間、札幌6棟目も札幌8棟目も

いい感じに融資してくださいましたので、とても感謝しております。融資姿勢が多少

変わっているのか、来年もう1棟くらいいけそうか、異動のタイミングとか怪しくないか

諸々ヒアリングしてこようと思います。



札幌5棟目に融資いただいている金融機関さんは、その後融資姿勢が変わってしまい

道内に本店がない法人には追加融資できないと言われています。いつ姿勢が変わるかは

わからないので、様子をうかがっておこうとは思いますが、電話だけでもいいかなあ。

まあちょっと考えます。



あ、そうそう。今年の関東→札幌の大家会でお世話になった業者さんにもお礼を兼ねて

ご挨拶に伺って来ようと思います。民泊の管理の話をしてくださった業者さんとの

ランチミーティング、会社見学させていただいた業者さんとのミーティングなんかも

予定しようとして、現在打診中。



それと、前々からご提案いただいたり情報交換させていただいている新築業者さんの

物件見学会があるみたいなので、他の予定とうまく調整がつくなら行きたいところ。

当時担当してくださっていた方、まだいらっしゃるかなあ。いるなら名刺交換でも

させていただきたいところです。



忘れてはいけないのが、札幌9棟目(仮)を紹介してくださった仲介業者さん。

ここに引き続き管理をお願いすることになるので、管理担当の方と売買担当の方と

現地打ち合わせや懇親会を開催することにしました。



管理担当の方に関しては、以前別会社にて管理をお任せしていた際に懇意にしており

人となりもわかっているのですが(今回そのご縁もあって、市場に出る前にボロ戸建の

情報を優先で出してくださいました)、売買担当の方についてはまだよくわからないので

一席設けた方が今後に繋がるだろうと判断した次第です。今後も面白い物件が出てきたら

是非優先的に紹介いただきたいという思惑も勿論あります(笑)



管理目線では、ボロ戸建をできるだけ安く直し、できるだけ安く残置物を撤去する方法を

考えなくてはなりません。その辺の知恵だしにもご協力いただきたいところです。



というわけで、ボロ戸建の現地確認と懇親会という形で進めようと思っています。



今回は日曜日の朝の飛行機で戻るので、実質的に動けるのは木曜午後〜土曜終日まで。

実質的に2.5日の滞在ですが、その間に金融機関3件、業者さん7件、見学会1件、

物件現地確認という怒涛のスケジュール。でもこれでも、まだお会いしたい人全員に

お会いできるわけではありません。専業大家だったら1週間くらい滞在してしまいたい

ところなのですが、兼業なのでやむなしです。



そんなところで、有意義な札幌出張になるようギューギューに予定を詰めてます。

あわただしいとは思いますが、来週お会いする皆様、よろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 06:35 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月13日

ノールックボロ戸建、指値がある程度受け入れられる。

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ノールック買付で挑んだ札幌のボロ戸建、一応価格交渉が成立しました。

希望価格より若干高くなりましたが、まあやむなしでしょう。



先日ノールック買付を入れたと書いた札幌市内のボロ戸建。まあノールックだと言っても

信頼できる業者さんに現地を見に行って貰い、信頼できる仲介業者さんや大家さん仲間に

ある程度家賃相場や需要の話を聞いた上で、更に第三者の方に現地を見てきていただいて

買付を入れているので、ちゃんと現地調査はしたと捉えても良いと自分では考えてます。



スペック的には、3LDKのP無し戸建、昭和50年代築といったところです。

土地24坪、建物18坪。最寄駅はJR線ですが、徒歩20分弱となりますので

バス便を使うのが現実的ではないかと思います。家賃的には5万がいいところでしょう。



買付を入れた後、札幌7棟目の管理会社さんの管理担当さんから連絡をいただきました。

外壁の修繕にいかほどかかりそうかを見ていただきたい、という依頼をしたためです。

この物件の管理は、この案件を持ち込んできた仲介業者さんに依頼するつもりなので、

本来札幌7棟目の管理会社さんは関係ないのですが、極力利害関係のない方にも一度

見ていただこうと思い、無理を言ってお願いした次第です。今度お礼しないと・・・。



で、その感想としては・・・



・状態は悪い

・塗膜は現状ブヨブヨなので、一回はがして下地を左官処理した上で再塗装を想定

・足場をかけ、下地、塗装、窓周りコーキング打ち直し、三角屋根のトタン掴み直しで

 200万程度見ておけばいいと思う

・現状雨漏りしているなら、部分的な修繕だけだといたちごっこになるから全部ちゃんと

 修繕した方が良い



なるほど。個人的には何とかだましだましで小出しに修繕したかったのですが、

それはちょっと難しそうですね。



まあもうぶっちゃけて言えば、この戸建は130万で指値が通りました。

元のお値段は200万ですので、35%オフということになります。

本体130万+外壁200万+内装100万(残置物処理も含め)+諸経費20万で

合計450万くらいが仕上がりと予想します。

固定資産税を加味して、実質利回り13%程度と予想します。

20%くらい欲しかったけど、仕方ないか。



別な方式として、前面戸建を買って広い土地にして売却するという方法も現在検討して

おります。この物件自体は私道の奥に位置しており、道路付けが良いとは言い難いです。

しかし、前面の戸建を購入することで、土地が50坪程度となり、接道が良くなります。

この状態の方が価値は高いと思いますので、前面戸建が買えるならそのルートで現金化を

試みるのも良いだろうと考えます。



前面の戸建はどうやら所有者様がお亡くなりになっているようで、仲介業者さんが親族を

現在探しているところだそうです。何となくですが、前面戸建も購入可能な気がします。



で、もし本当にそのルートを取るなら、下手したら買うだけ買って修繕せずに放置すると

いう手もあるかもしれません。建物にお金をかけるのも得策じゃないし、下手に貸して

退去してくれないとなったら、売るに売れないというオチになりかねません。



最終的にどの方法を採用するかは、前面戸建の状況次第ですね。どちらにしても札幌は

雪が降り始める時期なので、冬のうちに残置物は片付けておいて、春になってから

前面戸建も購入できそうであれば修繕しないで土地として売却、購入できなさそうなら

戸建をちゃんと直して賃貸、みたいなルートになると思います。



売買時の坪単価が恐らく15万〜20万程度の地域なのですが、今回買付が通った物件は

坪単価5.2万で購入することになります。前面戸建(25坪を想定)を相場の坪単価

20万で購入したとしても、25坪×20万=500万。今回の買値130万を足すと

630万になります。他方、坪20万で売却できれば1000万になるので、税金や

諸経費を考慮しても利益は出るでしょう。



上記のような内容になると、宅建業者ではないのにそこまでやっちゃっていいのかという

感じもするので、基本的には賃貸で考えていますが・・・建物の程度次第では、土地での

出口を取るということも考えなくてはならないと思います。



あれこれと妄想を書きましたが、条件が多少悪い土地(古家付)を割安で購入して、

賃貸でも売却でもどちらの出口も取れるようにしておく。決して悪くない話と思います。

金額が小さいので利益の幅も小さいですが、その分大きな失敗もないでしょう。

それにほら、買いたい欲求を満たせるし(笑)



現金購入なので、たぶん月内決済になると思います。準備しないとねー。



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posted by ひろ* at 07:16 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月12日

都内のビルに正式に買付を入れてきました。

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現在、3物件ほど買付を入れています。今日はその中で、一番金額が大きい商業ビルの

案件について、概要と買付の状況を書きたいと思います。



スペック

S造、耐用年数若干残、事務所+オーナーズルーム、駅徒歩5分圏内の好立地、

一応ターミナル風味な駅、不整形地、利回り10%程度を予想、建物状態は良くない



現在はオーナーさんが全て自己使用をしております。身内の方の都合(お父様が

階段が辛くなってきたから)で、引越を検討しているということで売却に出している、

事務所は引き続き使いたいのでリースバックでお願いしたい、という案件です。



リースバックの条件として提示されている家賃と、オーナーズルームを貸した場合の

家賃を近隣相場から検討した金額を足すと、だいたい利回り10%程度になりました。

立地が良いので、10%なら決して悪くはないと思います。



リースバックの分の金額を全く見せずに、管理会社さんに家賃査定をして貰ったところ

リースバックの家賃とほぼ同じ査定結果となりました。不当に安いリースバックでは

ないようですので、このまま受け入れてOKですね。



オーナーさんが引き続き使うという話に関しては、若干懐疑的な目で見ておりました。

それだったらオーナーズルームを賃貸に出した方が良いのではないでしょうか?

売却するということはまとまったお金が欲しいからなのでは?なぜまとまったお金が

必要かは・・・資金繰り?ということまで(邪推かもしれませんが)考えると、

リースバックに頼らない家賃設定で考える必要があると思うわけです。



管理会社さんの査定をいただいたことで、最悪現オーナーのリースバックが終了しても

どうにかなりそうだということはわかったので、良かったです。



メインバンクさんも「前向きに取り組みたい」と仰っておりました。耐用年数超過の

木造でも20年融資をしてくれる素敵な金融機関さんなので、まだ耐用年数が残っている

この物件なら最低25年、あわよくば30年融資でお願いしますとぶちこみましたところ

ダメとは言われなかったので、キャッシュフローベースでもそこそこ数字は出そうです。



条件整っちゃったなあ。よし、真面目に取り組んじゃおう。



というわけで、仲介業者さんに前向きに取り組みたいと言う話をしたところ、お会いして

打ち合わせできませんかと持ち掛けられました。おあつらえ向きに(?)土日は諸々の

作業日に充てていたので、土曜日の午前で打ち合わせを設定し、お邪魔してきました。



某大手仲介業者さんで、担当の方はメールの感じからすると結構仕事はできそう。

その感覚はお会いしてからも同じでした。きっちりまとめてくれるような気がします。



リースバックの条件を聞いたり、現地調査をして気になっていた点(報告を受けている

越境と違う形で越境していないか)に明確にご回答をいただいたり、図面の写しを

いただいたり、売主さんは引越まで時間がかかるから引渡の時期をある程度融通を

きかせてほしい等の要望を伺ったり、前回ローン特約流れしているので売主さんが

慎重になっているから、金融機関様の内諾が出た時に書面がほしいと要望を受けたり、

一般媒介なので他社から横やりが入る可能性があることは理解してほしいと言われたり。

先方は私を一番手としてみてくれていることがよく伝わってきました。



そして金額の話です。電話で会話した際に、建物の状態があまり良くないので指値を

入れたい旨の話はしておりました。売主さんが聞いてくれるかはわかりませんが、と

言われましたが、300万値引いてくださいという形で指値を入れてきました。

根拠は・・・「ローン特約流れ前の売出価格がその値段だったから」です。

友人がこの物件に目をつけていて、最初の売出価格は300万安かったよと教えて

くれたから、その値段でまずはぶつけようということにしました。



仲介業者さんにも「前に売り出していた時の値段で」と伝えちゃいました。

ちょっとプレッシャーをかけられるかな、という思惑で(笑)

先方は「ご存じだったんですね」と言いながら、値段が上がった経緯を話して

くださいました。ローン特約流れした時に、他社さんから買い上がりをされて

それに防ぐために買主さんにも買いあがって貰った、そこから売却価格自体も

上がっている、ということでした。



一般媒介というところがちょっと不安ではありますが、少なくとも今回話を持ち込んだ

元付さんからは、きっちり一番手として扱って貰えそうです。融資をまとめるために

週末の事務作業の内訳を少し変更して、本件に関する事業計画書の作成を優先しました。

完成したものをメールでメインバンクさんに送りましたので、今日あたり電話で軽く

打ち合わせをして、話を進めていきたいと思います。



うまいこと買えるといいんだけど。



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