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利回りが低いので購入申込には至りませんでしたが、ある程度のサラリーマン属性が
あれば積極的に取り組みたいという金融機関さんがセットの案件がありました。
今時珍しいですね。
スルガショックで業者さん経由での融資の持ち込みは死滅したと思っていました。
私はだいたいいつも自分で銀行さんに持ち込んでいるので、むしろどちらかと言えば
私の時代が来た！くらいの感じで、何らデメリットは感じていなかったのですが。
ところが、そんな折に懇意にしている業者さんからひょっこりと電話が来て、
その思い込みが間違いだったことを大いに思い知らされる一件が出てきました。
「銀行融資がセットでついてくる案件があるんですよ・・・」
え、ほんとに！？しかも名前を聞くと、いやいや本当にその銀行がやるの？と疑いの
まなざしを向けたくなるような珍しい金融機関さん。関東圏ではない第二地銀さんです。
えー、そこで融資が出るなんて聞いたことないですよ？地元の方であればまだしも、
何の縁もゆかりもない私が出るわけないと思うんですが。
物件はその金融機関さんの地元でもない、地方の物件です。
金融機関さんの本店所在地、物件所在地、私の所在地が全てバラバラ。
でも一応、支店網としては網羅されている。うーん、理論上できないことはないと
思いますが、私の常識では「東京支店」と名のつく地方銀行さんの支店は東京在住の方に
貸す支店ではなく、地元の企業が東京進出した際の支援を行う支店と理解しています。
普通に考えたらありえない話なんだけどなあ、これ。
案件概要
某県の県庁所在地
木造単身物件
耐用年数超過
駐車場部屋数の半分（残り半分は借上）
利回り１２．５％
この何の変哲もない案件に、某第二地銀さんで１５年・１．９％の融資が出るそうです。
ほんとー？なんかにわかには信じられないんですけど。
１５年で利回り１２．５％だと、自己資金をそれなりに入れないと安心できない水準。
総合で見れば回るからという観点であれば、回らないことはないですが、じゃあ物件が
そこまでしてほしいものかと言われると、別に欲しいとも思いません。
でもね、その私が理解している常識のはるか上を行く今回の融資が気になって仕方ない。
もしこの金融機関さんが、札幌西店があるところであれば、一もにもなく突撃でした。
でも残念ながら北海道には支店もなく、使いどころが悩ましい感じになります。
首都圏の物件とか耐用年数超過していてもやるのかな？それだったら価値ありますが。
とりあえず、この物件がある地方の不動産賃貸業仲間からいろいろ情報収集しました。
・物件自体の立地は微妙で、将来性があるかと言われればノー
・その金融機関さんは耐用年数超過を出すという話は地元ではあまり聞かない
・取引しているけど、紹介しても全然決まらない印象しかない
なんか、業者さんから来ている話とだいぶトーンが違うんですよね。銀行さん。
でも、銀行さんって支店担当者さんの気合で意外と変わったりする部分もあるし、
もしかしたらそういう担当さんがたまたま東京にいるのかもしれません。
保証協会をうまく使って築古物件の融資年数を伸ばしたりすることもあるし。
１５年だとキャッシュフローベースで見た時に利回り１４％は最低でもないと辛いです。
本当は利回り１５％以上と言いたいんだけど、欲張りすぎても仕方ないので１４％。
そこにうまく入るように、指値を入れてみることをとりあえず思い立ちました。
で、業者さんに指値どうか聞いてみたところ「頑張ります」という感じでした。
指値が通るなら、取引行拡大のために購入するのもいいかな〜。
そんなことを考える私は融資ジャンキーです。はい、自覚あります。
目的と手段が入れ替わっていることも自覚してます。
でもね、楽しいんですよ。銀行さんとの知恵比べ。
そしてどうやってありえない融資を出して貰うかを試行錯誤するのが好きなんです。
今回のような事例も、銀行さんが何をどう考えて融資を出すと言っているのか。
そのロジックがわかれば、他の金融機関さんでも応用ができるかもしれません。
少しずつ下準備をして、こういうロジックなら出せるよね、うちの法人はそれを
きちんと満たしてるよね、ということをぶつけて、不可能を可能にすることが
できるかもしれません。
もう利回り１２．５％でもいいから融資して貰っちゃおうかなー？
とか一瞬思いましたが、さすがに思いとどまりました・・・。
あ、仲介さんから電話来た。
「申し訳ありません。指値は一切応じないと言われてしまいました・・・」
そ、そうですか・・・orz
非常に後ろ髪を引かれる思いでしたが、今回の物件はパスすることにしました。
でも、売れ残って指値が通るようになったら、買っちゃうかも。
どこの銀行さんでどこの物件か、興味がある人は直接聞いてください。
顔見知りの方になら回答しますので〜。
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