積極的な金融機関さんに顧客紹介を依頼される。

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取引している金融機関さんに、お客様のご紹介をさせていただきました。



しばらく前のことですが、東京１０棟目の購入資金をお借りしている金融機関さんから

着信がありました。何か融資の書類に追加でも出たか？と思って電話に出てみると、

担当の方から「ひろ＊さんの周りで、誰か融資を必要としている方はいませんか？」と。

どうやら新規の融資取引先を探しているようです。



この金融機関さん、前に「東京法人で資金需要はないか」という確認をされてきたことが

ありました。個人じゃダメなんですか？と聞いたら「新規取引先のノルマがあるんです」

ということを仰っていたので、今回もその関係なのかもしれません。



そういうことであれば、資金需要のある同業者さん（＝買いたいモードの不動産投資家

はいっぱいいますので、お力になれると思います。条件は？



「●●区に在住か、●●区に職場がある方でお願いします。」



・・・う、一気に可能性が狭まった（汗）

せめて隣の区は？と聞いてみたものの、各支店にエリアがあり、そこを順守する必要が

あるのだそうです。うーん、そうかあ・・・。



同一区縛りとなると、急にハードルが上がってしまいます。意外といないんですよねえ。

不動産投資やってる人で私が住んでる●●区に住んでる人って。



１人だけ思いついたのですが、そんなに資金需要旺盛な感じでもないんですよね。

新築主体だし、棟数も私みたいに手あたり次第購入するわけではなく、吟味して

購入されているし。



むしろ隣の××区に、超資金需要旺盛な鬼がいるんですけど・・・



「いやー、その場所だと××区の△△支店か■■支店になっちゃいます・・・」



エリアの話って難しいですねorz



というわけで、ひとまず一人だけ思いついた大家さん仲間の方に、紹介していいかと

声を掛けました。先方に快諾いただいたので、金融機関の担当者さんにも話をつないだ

次第です。事務所が隣の区だったので「住居は●●区内ということでいいんですよね？」

と確認の電話がありました。エリアを意識しないといけないことは前からわかって

おりましたが、いざこうやってその場に直面すると、色々厄介ですね＾＾；



今回紹介を依頼してきた金融機関さんは、担当さんにかなり依存する部分があると

思っています。２０１２年から積立を開始しているのに、全く取引に結び付かず、

諦めて積金の満期の時に継続しないつもりで伺った際に引き留められ、半額にして

積金を継続してました。そんな折に今の担当さんが赴任されてきて、既存顧客の

掘り起こしで私が引っかかったみたいです。急に電話が来て、お店までお邪魔して

融資したいＰＲされ、設備資金を借りてみたりしました。それがきっかけとなり、

個人で無担保の設備資金や運転資金を２本と東京１０棟目の融資を、東京法人でも

修繕を１本融資を受けている状態になりました。担当者さんでこうも変わるとはねえ。



この積極的な担当者さんが赴任してきて、約１年半が経過しました。まだ１年半くらい

お付き合いができると思うので、今の担当の方がいらっしゃるうちに、更に関係を

深めておきたいと思います。できれば新築を１本くらい購入したいところですけど、

東京の新築は高いからなあ・・・。自己資金も結構必要だろうし。ハードル高いです。



紹介した方も、うまいこと融資がハマりますように。



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札幌もようやく工事の話など相談しても良い状況になってきた。

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札幌もぼちぼち管理会社さんが動けるくらいの状態にはなってきたようです。

工事関連や被害状況の把握など、だいぶ動きを取って貰えるようになりました。



札幌関係でやらなくてはならないこと

・札幌５棟目、７棟目、８棟目の地震保険申請

・札幌６棟目が地震保険に相当する被害を受けているかの確認

・札幌８棟目の各種修繕の手配と調整

・札幌８棟目の民泊前提のお部屋に対する原状回復

・札幌８棟目の台風被害への対処



今日は札幌８棟目の話を書きたいと思います。



ここ最近の自然災害の被害を一番受けたんじゃないかと思われる札幌８棟目。

元々、購入した時点で建物は近いうちに大規模修繕が必要であろうと思われる

状態でしたので、徐々にやろうと思っておりました。

ただ、その「徐々に」をいつにするかというところは悩ましかったのです。



購入後に故障が相次ぎました。浴室ドア、共用部照明など。

それからゴミステーションの設置も町内会の圧力で必要になりそうです。

購入後に夜逃げと退去で原状回復。

そして台風の被害で室内に雨水が漏水。

震災で基礎に大きなヒビ。



ま、築古だからありうる話ですよね。仕方ない。想定よりペースは早いですが、

入居者様に快適にお住まいになっていただくため、粛々と修繕を行うことにします。



共用部の廊下や階段にかなりガタがきていたので、建物の劣化を防ぐ意味合いでも

防水工事が必要な状況です。民泊前提で借りてくださる法人さんも出てきましたので、

外廊下で怖いとか雪の時大変とかレビューを書かれると、その法人さんの運営する

お部屋の稼働率が悪くなります。結果、退去となり空室に苦しむ可能性があります。

ここは稼働率維持のためにも工事を行うべきでしょうと判断し、発注をかけました。

あわせて、壁面の応急処置も実施することに。

あとは共用部の電気も故障しているので、これも対応することにしました。



いろいろと経緯もあり、共用部の電気は管理会社さんに、それ以外の工事は別の

業者さんに依頼することになりました。そうなると、お互いの工事のタイミングを

調整するのは私の仕事になります。仕方がないですが、ちょっと面倒。



あとは共用部の廊下を工事する際に、入居者様に工事のお知らせなども出さないと

いけないでしょうから、その辺も管理会社さんとの調整が必要になります。



更に、共用部のシートを敷く工事に関しては、資材を置く場所や電気・水の提供も

必要になります。普通に考えて、まだ運営開始していない民泊前提の法人さんから

場所をお借りすることになるので、その調整も必要な状況です。



いろいろとやらないとなー・・・と思っていた矢先に台風と地震でした。

台風で漏水が発生し、地震で道内ブラックアウト。こりゃ工事どころじゃないと

その混乱から回復するまで様子を見ることに。



そして数日前。各管理会社さんも最低限の業務はできる状態になったようですので、

札幌８棟目の管理担当さんに電話しました。諸々の懸案事項について打ち合わせ。

その後、共用部床の工事を担当してくれる業者さんと、法人契約で民泊前提で借りて

くださる法人さんとも立て続けに電話で打ち合わせして、調整を完了させました。



・９月最終週に共用部床の防水工事を実施、資材が届かない場合は順延（施工業者さん）

・１０月初旬に外壁の応急処置を実施（台風の被害も含めて）（施工業者さん）

・９月最終週前提で、廊下が一部使えない旨を入居者様に通知（管理会社さん）

・資材置場として一時的に１部屋ご提供いただく、その分の賃料は減額（法人さん）

・共用部照明は工期わかり次第連絡（管理会社さん）

・共用部照明をカバー付きにする場合の見積差額提示（管理会社さん）

・台風被害の写真と場所送付（管理会社さん）

・原状回復を希望する箇所の写真送付（法人さん）



やっと話が進んだなあという印象です。なかなか進めることが出来ずに、

もやもやした状態だったのがスッキリしました。



昨日までの段階で、取り急ぎ管理会社さんからは台風の被害箇所の写真が送られて

来ましたが、漏れた部屋の入居者様から「家財道具を動かすのが面倒だから室内は

修繕しなくてよい」という連絡があったそうなので、こちらは修繕しないことで決定。



法人さんからは原状回復を希望する箇所の写真が送られてきました。

網戸の破れなど、確かにやらないとまずそうな箇所がありましたので、手配だけは

かけておこうと思います。ただ、この震災の後なので、いつ職人さんを確保できるか

不透明な状況ですが・・・。



一つずつ、順番に進めていきたいと思います。



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東京６棟目の最後の空室に無事お申込をいただくことが出来ました。

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東京６棟目にお申込をいただくことが出来ました。東京９棟目、東京１０棟目も

問い合わせがぼちぼち来ていたり内見が発生していたりするようなので、悪くないです。



私の保有物件の中では抜群に立地が良い東京６棟目。これで再建築不可でなければ

もっと良かったのですが・・・（笑）

まあ再建築不可だから安く買うことができたということだと思います。この立地、

まともに買ってたら利回り１０％以上になんてなるわけがない。



過去に募集した際には、立地の良さからか何ら苦労することなく決まっていました。

１ヶ月以内には次の申込が入っていたんじゃないかしら。全空からの購入でしたが、

どの部屋も１ヶ月以内に埋まるという調子のよい感じでした。



しかし今回はちょっと時間がかかりました。タイミングが悪く、７月初旬の解約で

ちょうど閑散期だったというのもあるのかもしれません。特に広告料とかつけずに

普通に募集していたので、需要が少ない閑散期に目立たせるに至らず、埋もれてしまって

いたのかもしれません。１ヶ月を越えても快音が聞こえることはありませんでした。



他の部屋が満室だったら、もうちょっと騒いでテコ入れしていたと思います。

しかし、東京８棟目をはじめとして、もっとテコ入れをしなくてはならない物件が

あったり、東京１０棟目の購入とか東京９棟目の修繕の融資の手続きとか、あれこれと

やることがあったため、そこに至らず放置してしまいました。

部屋数が増えた時に一人だと手が回らないという問題はあるのだな、と感じた次第です。



管理会社さんに確認してみましたが、問い合わせはちらほらとあるということでした。

時期が悪いのもあると思うので、もう少し待ってみてはどうかという意見に従い、

特に何も手は打たずにそのまま待っておきました。



結果、９月に入ってしばらくしたタイミングで、管理会社さんより「お申込をいただく

ことができた」という連絡をいただくことが出来ました。はい、私、何もしてませんが

勝手に決まっていくというところは立地の良さが光るポイントだと思います。



管理会社さん曰く、属性は決して良いとは言えず、やや弱いとのことでした。

具体的には伺っていませんが、保証会社さんを通す方向でやっているとのことです。

保証会社さんを通せるなら、特に問題はないかなと言うのが私の甘めな見通しです。

まあこれでたぶん決まるでしょう。



孝行息子の東京６棟目もこれで満室返り咲きがほぼ確定になりました。

物件として手がかからない状態の東京１棟目〜東京６棟目については、残る空室は

東京３棟目の１室だけという状況です。稼働率を押し下げているのは新規物件です。

東京８棟目で６室、東京９棟目で３室、東京１０棟目で３室。これ頑張らないとなあ。



東京８棟目はマイソクの改良とかペットに強い仲介業者さん巡りとか、やれることは

まだあるのですが、私自身の手が回りません。マイソクの改良については、諦めて

管理会社さんにコンセプトを伝えて修正案を作ってもらうことにしました。なんでも

自分でやろうとすると回らず、ずるずるいくだけです。



東京９棟目はリノベーションが完了したレジの２部屋の出足は悪くないようです。

内見がぼつぼつ入っているのだとか。その調子でさくっと決まってほしいです。

テナント１室は時間がかかると思うので、しばらくスペースマーケットとか使って

時間貸しを試みようと思います。こちらもレンタル会議室を運営するノウハウを

持っている大家さん仲間に助言を得ながら進めていますが、札幌の震災とかもあり

やることが多すぎてなかなか対応しきれず・・・。



東京１０棟目はとりあえずリノベも何もせず現況で貸せないトライしています。

正直、そんなに反響ないだろうと思っていましたが、１階の路面店については

問い合わせがけっこうあるみたいです。３．５坪しかないテナントなんですけど、

固定費が抑えられるからということでなのか、飲食店などの問い合わせがあると

管理会社さんが言ってました。



配管のことなどよく聞かれるみたいなので、状況わかりますかと聞かれたものの

私もその前のオーナーも中古で購入しており、詳細が全然わからない状況です。

図面なども何も引き継いでおりません。



そんな感じの回答をしたところ、管理会社さん側で水道局とか区役所とかに行って

調べてみるようなことを言っておりました。とりあえず任せます（丸投げ）。



東京８棟目が一番動きがないみたいなので、やや焦ってます。

やっぱ会社休んででも仲介業者さんに営業に行った方がいいかなあ。



っと、最後はただの愚痴になってしまいました。

とにかく東京６棟目が無事に申込になったことは喜ばしいことです。

他の部屋も続いていきたいと思います！



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弾丸出張で仙台に融資付の相談に行ってきた。

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昨日はサラリーマンの会社をお休みして、仙台に行ってきました。

買付を入れた物件のチェックと銀行さんへの融資相談のためです。



先日、買付入れて融資付の準備をした物件。面白そうだなと思って色々と

銀行さんを当たってみました。大家さん仲間からの紹介だったり、売主さんからの

取引行の紹介だったり、元々取引している金融機関さんだったり。いくつかの

金融機関さんで話は聞いてくれるということになりました。



今回のターゲットは築古木造物件。耐用年数超過。この段階で難しい案件ですが、

これに加えて私道に接道していない（無償通行承諾は受けている）、近隣の建築計画に

よっては減築をしなくてはならない、という難物です。



難物の割には利回りはたいしたことはないんですが（１１％くらい）、立地が抜群に

良いので、満室経営は問題なく行えると思います。２０年融資が引ければＣＦ的にも

まあ何とか出てくれると思います。とはいえ、そんなにいっぱいは出ませんが。

（これでも指してここまで持ってきたんです）

立地が良いなら、多少ＣＦは出なくても土地に価値がある。そんな考えです。



仙台で長らく買えていないので、ちょっとよさそうだったからつい手を出した、

という言い方も否定はできませんが（苦笑）



そんなわけで、事業計画書を書いて出撃です。

義母に計画書を見せたら「キャッシュフロー少ないわね」と。

まあ、言わんとしていることはわかる・・・＾＾；



今回はメインバンクさんと新規２行の合計３行に訪問してきました。

プラス、現地調査です。



到着して義母と合流した後、まずは売主さんが紹介してくれた金融機関さんへ。

売主さんが購入する際に利用した金融機関さんなので、少なくとも物件に対しての

融資は問題なく行っていただけるはずです。



支店長さんが応対してくださったのですが、「当行にはどのような御用で？」という

感じで、あまり要領を得ていない様子。かくかくしかじかでとお話をしたところ、

趣旨をご理解いただきました。どうも売主さんから「買主さんが行くから」としか

聞かされていなかったようで、私たちの訪問目的がわからず「抵当権の抹消の日取りの

相談かと思いました」と言ってました。



この状態ですから、当初懸念していた「融資取引はないけど同じ金融機関さんの別の

支店さんで口座を持っている状態」であることも伝わっておらず。他の支店さんに

口座があるなら、そちらでお願いする方がいいんじゃないでしょうかという話に。

（元々あった支店さんをないがしろにしているわけでもないのですが、売主さんの

　ご厚意なので受けておいた方が良いのではないかと考えておりました）



そしてそもそも、こちらの金融機関さんの内規では「利益相反になるから、同一支店で

売主の融資と買主の融資をやってはいけない」というルールもあるそうです。

そもそも最初から無理だったんじゃないのー。



今回のお話、買主（私）→先付仲介業者さん→元付仲介業者さん→売主さん→銀行さんと

結構な階層の伝言ゲームになっていたので、どこかで行き違いがあったようです。

まあでも、売主さんの支店の支店長さんから、こちらが口座を持っている支店さんに

売主さんから頼まれたからしっかりやっておいてね、ということを伝えていただけると

いうことにはなりましたので、まあ良かったです。



というわけで、１行目空振り＾＾；



２行目はメインバンクさん。思っていた以上に真面目に考えてくれていたようです。

築年数が古いのでアパートローンが当てはめられず、プロパーでの扱いになるから

金利がアパートローンに比べて１％くらい高くなり、１５年しか融資できないとのこと。

そして私道の持分がないから、担保評価額がかなり下がってしまうので、自己資金を

それなりに入れて貰えないと厳しい、と。



正直、メインバンクさんは耐用年数超過なんて見向きもしないだろうと思ってました。

でも、いろいろと頑張って検討をしてくれているんだなということがわかり、ちょっと

嬉しくなりました。積極性が全然ないなあと思っていた時期もありましたが、今回は

そういう印象が払拭されたので、これはこれで有意義な時間でした。



若い担当の方も、不動産案件があったら紹介してくれると言う流れになりましたので

（実際に紹介してくれたけど、利回りが低かったので見送り）悪くないなあと

思った次第です。



ちょっと厳しそうだけど、とりあえず支店の中で金額とか条件を試しに出していただき

その条件でもやりたいと思えば声を掛けます、としておきました。



そして現地調査を挟んで３行目の金融機関さんへ。ここは遠い昔突撃したことが

ありましたが、もう５年位前のことなので当時の関係者の方は誰もいないと思います。

今回は不動産仲間の紹介で行ってきました。



こちらの金融機関さんでも、やっぱり私道の話が気になった様子。

「ハードルは高いです」と言うことでした。うーん、まあそうか。私道と言えども、

位置指定を受けているわけでもないから、無接道状態なんですね。この物件。

囲繞地通行券があるので通れないということはないでしょうが、担保評価として考えると

接道がないのは致命的なんだなと理解しました。

え、理解するのが遅い？売主さんも融資つけてたから、甘く見てました＾＾；



こちらの金融機関さんには、仙台法人の紹介資料をまとめて持参しました。

「まとまっていてわかりやすい」と大変褒めていただき、こういう整理ができるところは

不動産賃貸業をきちんと遂行できると思うので、是非お取引をしたい、と言う感じの

話をされておりました。ありがたい評価です。



今回の物件が仮にダメだったとしても、是非次の案件をお持ち込みください、という

スタンスでしたので、今回の審査結果如何によらず、積金でもさせていただいて

既存取引先扱いして貰うことにしようかと思います。



そんな感じで、物件の融資自体は厳しそうな感触ですが、融資が締まったと言われる

この状況でも、まだいろいろと選択肢がありそうということがわかったのは収穫でした。



あ、でも、最初に行った金融機関さん「これからやりたいというサラリーマンの方には

融資は厳しいです」と言ってました。これから１棟目という人はちょっと苦しい道のりに

なるかもしれません。最初は自己資金で安い戸建でも購入して、事業者として実績を積む

流れが今後のスタンダードになるのかも。



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札幌保有物件の地震の被害が見えてきたので、地震保険の申請を検討する。

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地震の被害状況のまとめと、地震保険についての話です。



札幌８棟目の被害状況もようやく見えてきました。他の物件と比較して、基礎のヒビが

大きく入っているように見えます。ダメージが大きいような雰囲気です。



ちょっと嫌な感じ・・・。



この写真は私が個別に依頼している清掃業者さんが気を利かせて撮影してくれました。

震災当日か翌日くらいからすぐに業務再開しており、大変心強かったです。感謝。



札幌８棟目は、やっと管理会社さんが機能し始めたみたいですが、まだ正常な状態での

連絡とは言い難く、レスポンスが良いとは言えません。一番急がなくてはならない物件が

一番連絡が取れないという悩ましい状態ですが、現場の状態をおもんばかるならば、

今はいたずらに急かしたりはしない方がいいでしょう。あちらから連絡が来るのを

待ちたいと思います。



それから、札幌５棟目もこの清掃業者さんが写真を撮影して送ってくれました。

管理会社さんからの報告の通り、全体として大きな被害はないのですが、詳しく見ると

基礎のクラックが前より増えているような印象を持ちました。この物件、あまり地盤が

良くないという下馬評の●区にあるので、仕方ないですね。



東日本大震災の経験からすると、たぶんこれも被災で一部損と認定されるのではないかと

考えられます。これからどんな不具合が出てくるかわかりませんので、地震保険で

修繕の原資を確保しておきたいところです。



札幌７棟目もクラックは増えていたことが写真で確認できました。清掃業者さんと

管理会社さんの両方が写真を送ってくださいました。ちなみに管理会社さんは旭川にも

管理物件があり、昨日だか一昨日だかに早速そちらに出かけていったようです。

仕事への復帰が早くてびっくりです。信号とか途中動いてなかったりしないかしら。



札幌６棟目は、外観に関しては問題ない旨が管理会社さんより連絡ありました。

ただ、基礎のクラックなどがわかる写真は存在しなかったので、そういうのがあるか

再度問い合わせてみようと思います。この業者さんも、売買案件とか週明けにやってると

聞いてますので、業務には復帰されていると考えております。



東日本大震災の時は、自宅の基礎に３〜４箇所ほどのひび割れが確認できました。

この状態で一部損が認定されております。今回も基礎は数箇所のひびが確認できるので

当時の基準通りの運用であれば、たぶん一部損になるのかなと予想しております。



札幌は災害が少ないという評判だったので、地震保険に入っていない方もいらっしゃると

思いますが・・・もし入っている方であれば、地震保険を適用できる範囲の被害なのかを

一度チェックしてみると良いと思います。基礎のひび割れが被災前よりも増えているのが

目視で確認できるのであれば、可能性はあると思います。



被災された皆様、ショックも大きいと思いますが、生活が落ち着いたタイミングで

地震保険などの情報収集をなさると良いと思います。被害があるのに申請できないと

思ってしまうのはもったいないです。入居者様により良い生活をご提供するためには

その原資が必要です。



東日本大震災の時は、地震保険コンサルみたいな人が成功報酬３０％とか４０％とかで

保険申請できるかのチェックや申請代行業務を行っていたようです。確かにそういう人に

依頼した方が安心なのかもしれませんが、慣れれば自分だけでも十分に判断できます。

勿体ないので、是非知識を付けてご自身で申請されることをお勧めします。



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