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相変わらず、毎日更新されて送られてくる新着情報メールを頼りに物件を探しています。

今日はその新着情報でぬか喜びした話。



自分で物件検索する習慣をつけるのがなかなか難儀する私は、メールで新着情報が

届く形に設定をしております。なので、ポータルサイトや大手業者さんの公開物件のうち

私の設定した条件に引っかかる物件があればメールが配信されます。幅広に条件を

設定しているので、大部分はハズレなのですが、たまに面白いのが出てきます。



今回も面白そうな物件が出てきました。ＪＲ某駅からギリギリ徒歩圏、私鉄からは

余裕の徒歩圏にある戸建です。築年数は古いものの、延床面積に対しての価格が安く

シェアハウスなどに利用できるのではないかと。って、今この融資情勢だったり

かぼちゃ事件だったりで、シェアハウスに対しての風当たりはきつそうですから、

そう簡単に取得と言うわけにはいかないでしょうけど。



私の場合、シェアハウスと言っても自分で運営したりするつもりはないのです。

外国人留学生専門シェアハウスを運営する業者さんがいらっしゃるので、そちらに

運営を委託します。外国人留学生をターゲットにした物件だと、結構稼働率も良く

回るみたいなので、一度やってみたいなと思っております。



戸建情報を見つけたら、これはシェアハウス向きかもと思った際には必ず外国人留学生の

シェアハウス運営業者さんに連絡をします。良し悪しを判断していただいた上で、

いけそうなら業者さんに問い合わせる、という感じでやっています。



今回の物件は「おすすめとまでは言わないけど、運営は可能」という回答でした。

そのくらいの評価であれば、あとは価格見合いで考えれば良いと思います。



取得とリフォームをあわせてこのくらいの価格なら、実質利回りはこのくらいかな、と

アドバイスをいただけるので、それにあわせて指値をどうするか検討する感じです。



ざっくりとした目線を伺った後は、いつもの施工業者さんにその金額でリフォームは

いけそうかヒアリングします。写真だけなので参考情報になりますが、おおよその目安は

回答していただけるので、これも大変助かっております。



今回はここまでやって、まあ可能性はあるかなという印象は持ちましたので、業者さんに

問い合わせをかけました。営業さんと会話し、こちらの考えている内容をお伝えします。

初めての業者さんだと、だいたいここで「業者・・・ではないですよね？」と言われ、

「ただの大家です」と回答するのが定番の流れです。むしろこのくらい聞いてくれないと

何も考えていない業者さんにしか見えないです。今回の業者さんは受け答えもしっかり

していたし、業者じゃないよね確認もありました。それなりに仕事はできる人だろうと

考えられます。



で、話している中で「融資はどうなさいますか？再建築不可ですが」的な一言が。

まあ某ノンバンクさんですかねーなんて答えましたが、電話を切ってから「あれ？」と。

同時並行で問い合わせている再建築不可があったのでそちらと混同していましたが、

この案件って再建築不可だっけ？



閲覧したサイトを再度見直してみましたが、特に再建築不可とは書いてません。

おいおいと思いながら業者さんのサイトを見ると、再建築不可の扱いでした。

・・・ポータルサイトに転記する時に漏らしたな？完全にぬか喜びでした。



とりあえず見に行くことは見に行きますが、元々考えていた金額よりもぐっと下げた

金額でしか検討できないだろうなと思います。某ノンバンクさん、シェアハウスだと

融資しないから、戸建としての運営が基本になるでしょうし。その前提で利回りを

計算しなくてはなりません。



というわけで、冒頭のぬか喜び発言につながるわけです。

あーあ、期待して損した。まあでもどこまで指せるか現地を見ながら元付業者さんと

相談したいと思います。



ちなみに、往生際悪くその業者さんのサイトを検索してみましたが、引っかかるのは

借地とかそんなのばっかりでした。やっぱそう簡単に良い物件は出てこないですねえ。



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東京１０棟目、予想外にモテモテです。また申込が入ってしまいました。

でも全部１階限定なんですよねえ・・・。うーん。



先日のブログで書いた通り、東京１０棟目のテナントに条件付きの申込が入っています。

条件は水道の設置と家賃の５０００円値引。どうしようかなあと思っていたところに、

またもう１件追加で申込が！正直こんなにモテモテになると思ってなかったので、

びっくりしている次第です。



今回のお申込も、やっぱり倉庫と言うか事務所と言うか、そんな感じで利用する形態。

家賃は満額で良いということでした。おぉ、素晴らしい。



ただ、こちらも条件がありまして・・・

ドアを交換してほしいという要求があります。鍵の開閉がスムーズにいかない、と。

あ、それ言っちゃいますかー。いずれやらないとかなと薄々思っていたんですが。



この物件の売主業者さんに対して、私も同じ要求をしたことがあります。

１階と３階があまりスムーズに鍵の開閉が出来ないので、何とかできないか、と。

売主さん、快く対応を約束してくれたのですが、現地を調べたところ鍵の問題ではなく

建具の傾きが原因ということで、修理するより建具交換の方が安いという話でした。

結局、値引きしているからここまでの工事は請けられないという話になり、この工事は

行わないまま現況渡しということになりました。



と言う経緯から考えると、きっとドアも建具交換で高くつくんだろうなと思っています。

管理会社さんも概算でしかないものの、やっぱり４０万くらいかかるんじゃないかという

話をされておりました。うーん、微妙だー。



ちなみに、この話をしている時に、もう片方の申込の状況について聞いてみました。

こちらは家賃５０００円ダウン＋水道設置という条件でしたが、こちらとしては水道の

設置か家賃減額かのどちらかしか許容できないということを一旦返していました。

先方はどちらかというと家賃を下げることに重きを置いているようで、水道は最悪

やらなくてもいいかなあという感じになっていたようです。



５０００円引きで現況のまま貸すか？

満額で扉の建具交換をして貸すか？



前者であれば、初期費用は何もかかりません。ただ、家賃もそれなりです。

金融機関さんに対しての見せ方としては、家賃が高い方が返済の財源があるとみなされ

有利に働くことと思います。ただでさえこの物件は１０年で借りているのですから、

少しでも収益性を良く見せることが必要だろうと思います。



それに、この物件も癖があるので、たぶん転売は楽ではないでしょう。

というか、元々ちょっとした目的もあって買っているので、基本的には持ち切りです。

適宜修繕はしなくてはならないと認識していますので、家賃を高くしてドアを修繕する

ルートの方が、今後のことを考えると良いような気がします。



ドア、交換するかなー・・・。そっちの方向に気持ちが傾きつつあります。



あと不安なのは、２階以上のテナントを誰か借りてくれるのか？というところです。

外階段で、しかも螺旋階段。間口は狭い。悪条件この上無しです。

家賃を安くしたい人に「２階以上なら家賃安くできますよ」と言ったのですが、

荷物の搬入が大変なのでちょっとなあ・・・という反応でした。



一棟丸ごと借りてくれる人がいるなら、その人に貸した方がいいんですけどねえ。

でも今のところは１階のテナントを希望する人しかいないから、ちょっと難しい。

待ってるのも機会損失になりそうですし、おとなしく貸してしまう？



いろいろ頭の中をぐるぐるしていますが、たぶんドア直して満額家賃で貸す方向に

シフトするような気がします。埋めて貸した方がお金にはなりますしね。



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東京３棟目、短期退去後の募集を行っています。

短期退去の原因となった（？）近隣の方と管理会社さんの間で、事情を確認しました。



ご入居いただいてからわずか半年で退去となってしまった東京３棟目。

退去の理由は「近隣とのトラブル」と言う話でした。リノベを始める前にご挨拶に行った

範囲においては、そんな気難しいことを言う方はいらっしゃらなかったと思うんだけど、

果たして誰とトラブルになったんだろう・・・。



退去の前に、管理会社さんにてどこの方とどのようなトラブルになったのか、詳細の

ヒアリングをしてくださっております。それによると、トラブルになったのは裏手の家。

道路付けの観点で言えば、別の道路に接しています。その場所だと、音のトラブルなら

納得はいくんですが、音ではなく「そこにモノを置くな」系のトラブルでしたので

何故その家ともめるのか？という疑問符がいっぱいでした。



入居者様側からはお話を伺うことができたので、今度はその苦情を申し入れてきた家の

方に事情を確認しなくてはなりません。きちんと最初に解決した状態にしてから次の方に

お住まいになっていただかないと、同じようなトラブルが起こる可能性があります。

また短期退去とかになると、誰も幸せになれません。



というわけで、管理会社さんにて相手のお家に行って、話を聞いていただきました。

その結果を聞くと、入居者様の話との食い違いが結構見られます。あまり詳細を

書くわけにもいきませんが、たとえ話として、入居者様が「あちらの家の犬に襲われて

怖かった」と言ったのに対し、隣の家の方は「うちの犬が入居者さんに襲われていたから

注意した」と言っていた、みたいな感じでしょうか。



双方で言っている内容が異なるのですが、そこを追求したところで入居者様が退去を

思いとどまるわけでもありません。今後の憂いをなくすために、管理会社さん経由で

どのようにすればいいか、先方と相談していただきました。結果、こういうルールで

やってくれれば良いという話までまとめることができたので、良かったです。



人と人とが話す内容なんて、あやふやなものです。前提が共有できていない、感情が

双方で異なっている、価値観が違う、人づてに話が伝わるうちに変質してしまう、

など色々な理由はあると思います。そんな理由で大きく食い違ってしまうことも

あるでしょう。私も先日、私→買い仲介さん→売り仲介さん→売主さん→金融機関さんの

伝言ゲームで、最後に到達したら話が全然伝わっていないことがありました。

この時は私が説明するチャンスがあったため、笑い話で済んだのですが、私自身が

釈明する場がないことで、意志の食い違いが発生したら大変です。



今回のようなケースの場合、両方から話を聞いて、どちらに対しても配慮した内容で

痛み分けみたいなところに着地させる必要があると思います。管理会社さんがその辺を

うまく立ち回ってくれたおかげで、次の入居者様には「このルールだけは守ってね」と

言えるものが出来ました。最初から言われていれば、そのようにしてくれるでしょう。

隣の家の方も気持ちがスッキリすると思います。



もやもやしたものが全て解消と言う感じではないですが、今後同様のトラブルを避ける

ことができる状態になったのは喜ばしいことです。次に入居される方は、トラブル無しに

長期でご入居いただけますように。



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ちゃんと準備をしてから運用開始していただきたい・・・。

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太陽光の報告制度、もうちょっとちゃんと制度設計して周知してから実施してよと

言いたくなるくらいお粗末な展開に辟易しております。



８月の前半頃に騒いでいた太陽光の実績報告の件、運用を代行しているＪＰＥＡさんに

電話したりしながら、最終的に郵送で資料の整えて送付しました。絶対にＩＤなんて

通知されていないから、電子申請しようにもどうしていいかわからない状態でした。

とりあえず郵送で対応して、その後ゆっくりＩＤやパスワードの確認をする方針で

考えることにした、というのが前回までのお話です。



で、ここから先が運用がグダグダじゃないかとプンスカする話。



グダグダその１



申請の相談を太陽光発電協会（ＪＰＥＡ）さんに相談した日にさかのぼります。

ＪＰＥＡさんに手順の確認をして、結果として郵送で実績報告の申請をするのが今回は

一番早いだろうという判断をさせていただきました。そしてその電話の中で、先方より

（明確にそうは言いませんでしたが）期限内に手続きをしようと動いている証跡を示す

意味も込めて、関係機関に一度連絡をした方がいいというニュアンスを感じました。



定期報告に関しての問い合わせは、ＪＰＥＡ代行申請センター（ＪＰ−ＡＣ）に電話か

ＦＡＸで行うべし、今は電話が大変混み合っているので、ＦＡＸで連絡しておけば

後から折り返しで電話が来るはず、ということをＪＰＥＡさんに教えていただきました。

早速ＦＡＸを作成して送信することに。



ＦＡＸの文面には、余計かもしれないけど今回の措置に対する不満も記載しました。

ＪＰ−ＡＣさんによる周知がどう考えても足りていないこと、しかもＩＤなんて

知らないし、設置業者様に聞いてもその情報は出てこなかったこと、このＩＤを

知るにはどうしたらいいのか、ＪＰＥＡさんに聞いたら手順に則ってＩＤの照会をすると

２〜３ヶ月かかるという話だったので、それでは報告に到底間に合わないからどうすれば

いいのか、といった内容を記載して、ＪＰ−ＡＣさんに送信。



それから１ヶ月以上が経過。現時点で、折り返しの電話なんてありゃしません・・・。



いやね、確かに所定の手続きでＩＤを申請し直せとしか言いようがないのかもしれないと

薄々思っていますし、ＪＰＥＡさんに聞いて、どうせ間に合わないから郵送でやろうと

いう判断はしていましたよ。だから返答がなくても実質的な影響はないし、今回の周知に

対する不満を述べておきたい、ちゃんと制度に間に合うようにやろうとしていた証跡を

残したい、という趣旨を考えれば、ＦＡＸが届いているならＯＫなんですけど・・・



ある程度情報が整理できた今だからこそ、ネットを見れば答えが書いてあるでしょと

言われれば納得します。でも、全く意味が分からない状態で、通知も何もないのに

さぁネットを見てちゃんとやれ、ってのは酷じゃないですかね？で、真面目にやろうと

問い合わせている人に返事もしてこない。そりゃ現場が混乱していて、もっと重要度が

高井電話を受けているうちに忘却の彼方になってしまうこともあるかもしれませんが、

こっちだって後付けの制度に何とか対応しようと頑張っている法人ですからね。

問い合わせに返事がないとか、印象悪いことこの上ありません。



グダグダその２



あれは８月の終わり頃だったでしょうか。

郵送で提出を終えてほっとしていた私でしたが、仙台法人の住所（要は妻の実家です）に

郵送でこんなものが届いた、と義母から連絡がありました。



届いた書類は・・・太陽光の報告を至急しなさい、という経産省さんからのお手紙。

いやいやいやいや、ちゃんと報告しているし！郵送ですぐにやりましたよ！

なんなんですかこれ。



義母から聞いた次の日、すぐにＪＰＥＡさんに電話しました。どうせＪＰ−ＡＣさんは

電話繋がらないだろうと判断してです＾＾；



そしてＪＰＥＡさんから聞いた衝撃的な話。



「郵送だと実績報告の登録に２〜３ヶ月かかります」

「今回の通知はシステムに登録されていないと届いてしまうので、郵送で報告いただいた

　場合は追加で何かしていただく必要はありません」



・・・は？なにそれ？自分で報告をこの日までにしなさいと言っておいて、郵送の場合は

２〜３ヶ月かかるって、普通に考えておかしくないですか？郵送とインターネットという

２つの窓口を用意しているんだったら、郵送で届いても遅滞なく登録できるように準備を

しておくのが制度設計上当たり前だと思うんですけど。登録できないならパートさんを

雇って登録する、とか考えないといけないんじゃないでしょうか。民間企業だったら

そのくらい考えますよ。顧客からの信頼が第一なわけですから。



ていうか、まさかそんな状態とは思わないから、普通郵便で送ってしまいましたけど、

もしこれが郵便事故で届いていないとかだったらどうしよう、という不安を２〜３ヶ月

抱えないといけないということですか？もうね、何なんですかこれ。こんなことなら

レターパックとか追跡できるもので郵送すればよかった。非常に不安です。



ちなみに、この届いた書類に設置者ＩＤ（インターネットで申請する為に必要なＩＤ）が

書いてありました。ＩＤの通知が不十分だったことを国が認識しており、でもそれを

認めるわけにもいかないので、今回のような形でＩＤを通達する目的も兼ねていたのでは

ないかと邪推しています。なんだかなあ・・・。



グダグダその３



ＩＤがわかったので、パスワード再発行を試みてみました。パスワードの再発行は

再生可能エネルギー電子申請のサイトでできます。しかし、再発行の手続きを行っても

一向に結果のメールが届きません。おそらく、メールアドレスが登録されていないものと

考えられます。



となると、照会をかけてパスワードを発行して貰う手続きになりますが・・・

オンラインではできないので、個別にＪＰ−ＡＣさんに照会をすることになります。

申請書を書いて、謄本を添付してメールすることで申請は完了するようです。

メールでやり取りできるのに、回答は１〜２ヶ月かかるというところもツッコミを

入れたくて仕方がないポイントですが、まあもうそこは考えないことにします。



ＪＰＥＡさんと電話で確認している時に、謄本の発行日は気にしなくていいのかを

確認しました。サイトを見る限りはどこにも出ていなかったので、もし古い謄本でも

いいのであれば、今手元にあるものを送りたいと思ったためです。でも一般的には

発行して３ヶ月以内とか言われることが多いから、どっちかなと思って確認した次第。



この質問に対してのＪＰＥＡさんの回答は・・・



「特に書いてないですね・・・」



・・・＾＾；

結構調べてくれた上での回答なので、まあ仕方ないかとは思うんですけど、そのくらいは

想定問答集として整備しておいたらどうだろうか、と思った次第です。



ちなみに後日、同じサイトをもう一度見てみたら、下の方に記載が増えてました。

*印鑑証明書と登記簿についての注意事項*

　印鑑証明書は、発行日から3ヶ月以内のものであること。

　登記簿は、法務局発行で発行日から3ヶ月以内のものであること。

そういうとこは早いんだな・・・その他のレスポンスは壊滅的に遅いくせに・・・。

まあでも書いていただけて良かったです。



国の制度で成り立っている太陽光発電事業。自由競争ではなく、制度によって支えられる

ことなので、その制度の変更や制度運用者による方式の変更などには追随する必要が

あります。それが出来ないとルール違反で権利をはく奪される可能性があります。



不動産賃貸業のような自由競争は、こういった制度に振り回されることがない自由競争。

自分の力で稼ぐ、という意味では自由競争の方が安心できる部分があるなと感じました。

いろいろと考えさせられました・・・。わかっちゃいたけど、制度ものは怖いわ。



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東京１０棟目の１階テナントに申込が入りましたが、色々条件がついてきた。

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とても今手は回らないから現状のまま、でも一応募集出しておこうか、という程度の

感覚で募集に出していた東京１０棟目に、まさかの申込が入りました。しかしその

条件がなかなかシビアでして、どうしようかなーと悩んでしまっています。



東京１０棟目は１フロア１室で３階建のテナントビル。正直、需要があるかどうかも

よくわからなかったのですが、とりあえず買ってしまいました。家から近いという

メリットがあり、将来こんな風にしたいなというビジョンが描けたので。

キャッシュフローというよりは、半分趣味です。



とっても小さいビルで、部屋の大きさは１部屋あたり３坪強（笑）

しかも間口１．８メートルしかありません。厚みのイメージは将棋の駒を立てて

置いてみた感じでしょうか。麻雀牌だと厚すぎる感じです。もはや存在がギャグ。

でもこれはこれでかわいくて愛着が持てます。こんな変わったビル持ってるぞ、的な。



このビル、建設会社さんが持っていたようで、それを不動産屋さんが転売目的で購入。

私の手元に所有権が移転されてきた、という感じです。不動産会社さんは何もせずに

そのまま私に売ったみたいです。引き渡された際に、ポツンと一斗缶が置いてあったので

たぶん建設会社さんが倉庫としてしか使っていたのでしょう。そのため、内装は何も

されておらず、無機質な空間が広がっています。水道はメーターが３つあることから

戸別に配管が届いているのだろうと予想はしていますが、どこから引っ張り出せばいいか

よくわからないという状況です。



とりあえず、内装も何もせず、現況のままで貸せるなら貸してしまおうと考えた私。

賃貸つかなくても、返済はたかが知れています。幹線道路沿いなので、そのうち壁面に

広告でもつけようかなと思っていますが、その時にリフォームプランをどうするかも

考えてみようと思っています。そんな感じで、現状のままぶったるんだ募集を開始。



予想に反して、管理会社さんから「反響があったので設備のことを教えてほしい」

という連絡がありました。あららー。家賃安いからかな？坪数で考えたら、事務所利用

ＯＫの物件としてはかなり安いと思います。坪単価は高いけど。



一番問い合わせが多いのが水道の配管だそうです。水道は使えるのか？と。

そこまで聞いてくると言うことは内見しているということなのでしょうね。

思ったより需要あるんだな、あのビル。



残念ながら、現況有姿で図面が全くない中古物件あるあるでしたので、業者さんによる

調査をしないとわからない、と回答しておきました。



あとは私が契約時に聞いた雨漏りの話についても、どこが雨漏りしたのかを知りたいと

いう話がありました。まあ確かにそれは知りたいよね。うん。でもごめんなさい、私も

売主さんから「前の売主さんからそういう話を聞いた、場所はわからない」としか

聞いていないのでわからないんです。



そんなやりとりをした数日後、管理会社さんよりお電話で「ご相談があります」と。

東京１０棟目の路面店となる１階のお部屋に申込が入ったそうです。



ただし、条件がありまして・・・

・蛇口を設置し、水道を使えるようにしてほしい

・家賃を５０００円値引きしてほしい

という２点だそうです。



５０００円ダウンについては、３階を借りていただければその値段なんですがと

管理会社さんもお伝えしたようですが、荷物の出し入れが便利な１階を希望するとの

ことでした。飲食店とかになればいいなと思ったのですが、アトリエみたいな使い方を

するということです。うーん、個人的には盛り上がらないなあ。



蛇口は正直いくらするのかわかりません。一旦業者さんに見積を取って、金額が安いなら

それはまあ呑んでもいいかなと思いましたが、金額が不明な状態でわかりましたと言う

わけにはいきません。前に東京２棟目で気軽に水道管の分離とメーターの設置を

引き受けたら、１５０万とかかかって悲鳴を上げたことがあります。水道は怖いです。



こちらからのアクションとしては・・・

１．水道設置の見積を取る

２−１．水道設置が安い場合は、その条件を呑んで家賃は下げない方向で交渉いただく

２−２．水道設置が高い場合は、家賃ダウンを呑んで水道は自腹でお願いする

という２段構えにしよう、ということにしました。



１階は路面店にできるから、放置プレイでもそこそこ引き合いがあるみたいですね。

問題は２階と３階か・・・。螺旋階段の外階段で、入口の間口が狭いというところが

ネックになりそうです。まあこれらこそ決まればラッキーくらいの気持ちでいれば

いいかなあ、という感じです。



さて、このお申込はどうなることやら。ハンドリンクを管理会社さんに委ねます。

現況のまま何も手を加えずに決まるなら、それはそれでラッキーです。



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