2018年09月30日

被災した札幌の物件を見てきた。

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この週末は札幌に飛んで、被害状況の確認をしてきました。

倒壊するような重大な被害はなかったのが幸いです。



この週末は、急遽札幌に飛んできています。地震の被害状況をこの目で確認したいという

気持ちになりました。管理会社さんからは大きな問題は出ていない旨は伺っていますが

それでも気になってしまいます。自分の大事な資産ですから。

それに、札幌8棟目の工事の状況も見たいし、現場での打ち合わせもしたいし。



まず真っ先にダメもとでマイルで飛行機を予約しようと検索した見たところ、ちらほらと

空きが出ていました。渡航を決めた数週間前で、こんなにマイルの席が余っているのは

異例です。土日なんてすぐ埋まるのが普通なのに。みんな自粛しているというか、

怖くなってキャンセルしたものと思われます。勿体ない。でも観光的にはこれが

現実なのでしょうね。民泊とかかなり予約減ってるんだろうなあ。



皆さん、札幌はもう通常モードになっているし、むしろ観光の人が少なくて空いてます!

昨日ちょっと余震っぽい地震があったけど、そんなに大きくなかったです!

遊びに来てお金を落としていってくださーい!



さて、昨日の札幌でのメインのお仕事は前述の通り地震の被害状況の確認でした。

保有している札幌5棟目、札幌6棟目、札幌7棟目、札幌8棟目を、札幌8棟目の修繕の

対応をしてくださっている職人さんと一緒に見て回りました。



札幌5棟目は築古木造ですが、購入前に大規模修繕がなされておりました。そのせいか、

大きくクラックが増えたとか、サイディングにヒビが入ったとか、そういうことは

そんなにいっぱいは見られませんでした。ただ、基礎(と言っていいのだろうか・・・

半地下のRC造の1階部分)にヘアクラックが増えていたり、サイディングに地震の

影響かもしれないと思われる浮きが出ていたりはしていました。



職人さんにいろいろとみていただき、いくつか直した方がいいと言う指摘を受けて、

そのままその場で発注しました。ご足労いただいて時間を拘束している以上、そこには

仕事を落とすという形で報いたいと思いましたので、躊躇なくOKした次第です。



札幌6棟目は築古RCですが、こちらは本当に綺麗でした。ヒビ一つ入ってません。

当時、いい施工してたんだろうなあ。あと低層だからというのもあるのでしょう。

被害がなくてよかった。地震保険の適用を考える必要はなさそうです。



札幌7棟目は築浅RC(と言っても築12年なのでぼちぼち古くなりつつある)です。

こちらはちょっと気持ち悪いクラックが増えていました。背丈より高い縦のクラック、

建物の上の方に見える横のクラック。地震の前より明らかに増えています。



震災前にあった怪しいクラックに関しては、売主さんが引渡前に(多少雑だけど)

透明のコーキング材でコーキングしてくれています。だから、それ以外のクラックは

今回の震災でできたもの。こういう形で見分けることが可能でした。



更に、若干ながら地盤沈下している箇所も見受けられました。建物自体には影響は

ないけど、こういう隙間にネズミが巣を作るから良いものではない、という話もあり

喫緊ではないものの対応を考える方がよさそうだと思いました。来年のテーマかな。



あとは非常階段のコンクリが、内側から赤くなっているのも職人さんに指摘されて

ちょっと気になりました。水が浸入しているのだろうか。来年どこかで調査しようか?



新しいと思って油断してましたが、細かく見れば色々気になるところは出てきますね。

大きな物件なのでこまめにメンテナンスをしておいた方が、結果として安上がりに

なるだろうという感じです。来年は健康診断を行おうと思います。



札幌8棟目。これが一番クラックが増えていました。建物の施工が今一つだったので

あろうと予想します。クラックは明らかに増え、おいおいと思う大きなクラックも

ありました。巷の話だと、RCの地震保険は出づらいということでしたが、この物件は

見た感じ被害がけっこうありそうです。

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本格的な大規模修繕を来年にでもやろうと思っていますが、今年も応急処置はします。

台風で雨が吹き込んだ原因になったと思われる換気口は、要シーリング打ち直し。

タイルが浮いている箇所はエポキシ注入して補強。コーキングが劣化している箇所は

打ち直し。そのくらいのことはやりましょうと言う感じで。



イメージが悪かった共用部の外廊下。スリップも取れて防水機能もほぼなくなって

いましたが、今回そこは工事を依頼してありました。そして私が行くと、もう工事が

完了しておりました!



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だいぶイメージ良くなりました。でも、共用部の塗装をしないと、見栄え的には微妙。

でも今回はそこまでの予算は考えていないので、来年に持ち越しです。

これで防水機能も復活し、外廊下は滑り止め機能もつきました。いい感じになったと

思いますので、冬の様子を見たいと思います。



とりあえず、甚大な被害こそなかったけど、気になるところはいくつもありました。

札幌は天災が少ないなんて言ってましたが、日本全国そんな神話があるところは

どこにもなくなってしまったなあという印象です。災害大国日本の宿命です。

保険や地域分散などの対策を練った方がいいなと思いました。

あ、でもいくら分散とはいっても、海外のコンドミニアムは薦めないよ!(自虐)

それと、また台風が来るから私自身今日東京に戻れるかとっても不安だよ!(汗)



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posted by ひろ* at 09:25 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月29日

スマートメーターの罠にご注意を。

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皆様の物件もスマートメーターに順次変わっていると思いますが(東京電力圏内だけ?)

大家側もスマートメーターにうまく対応できるように考えておかなくてはならないな、

と思わさせられる出来事がありました。



先日、予定がぽっかり空いてしまったので、健康維持と物件の状況確認を兼ねて、

東京3棟目まで散歩して現状を確認してきたんです。東京3棟目はまだ申込はなく

1部屋空室の状態です。この物件は近隣ライバルに比べて価格面での優位性があるため、

競争力に問題はなく、いずれ決まるだろうと楽観視はしています。ただ、手間が

かからないがゆえにあまり見に行くこともなかったので、今回空室の状態を確認して

くることにしました。



東京3棟目は自宅からも徒歩圏と言えば徒歩圏です。

自宅徒歩圏の物件として、東京1棟目、東京3棟目、東京5棟目、東京8棟目、

東京10棟目の5物件があるので、この辺は私のドミナントエリアと言えるかも

しれません。災害に弱い下町地域なのが不安ですが(苦笑)



ドミナントなので多少割高な売り物件でもも気になります。

近隣で売りに出ていて、指値が通るなら購入したいと思っているいくつかの物件を

チョイスして、散歩がてら各物件を見て歩きました。一通り済んでから東京3棟目に

向かいましたが、時間的にはちょうど夕方頃。最近は日が暮れるのも早くなり、

やや薄暗くなってきた中、東京3棟目に急ぎます。



到着して、物件の状態をチェック。外構には特に問題はなさそうです。

自転車もきちんと置かれているし、ポストも空室はちゃんと封がしてあります。

あれ、封がしてあるのはいいんだけど、前の入居者様の荷物がポストの上に配達されて

いるようです。とりあえず入居者様に連絡しておくよう、管理会社さんに依頼しなきゃ。



空室の中に入ると、雰囲気のいい1LDKの空間が広がります。シャンデリアが奥に

見え、シンプルながらゴージャスな雰囲気になっています(自画自賛)。

よし、壁とかのチェックをしよう。ブレーカーをあげて・・・あれ、電気つかないよ?



ここで悟りました。どうやらスマートメーターのせいでこの部屋の電気が止まっている

ようだ、ということを。これ、内見に来た人も電気つかなくて困るパターン!



これまでがおかしかったのは重々承知の上で言いますと・・・

電気の契約が切れても、現地に来ないと電気を止めることができなかったので、

空室の内見の時はは特に電気の契約をしなくても電気を利用することができました。

スマートメーターになると、入居者様との電気の契約が終わったら、すぐに電気が

遠隔で止められてしまうのです。結果、内見に来ても電気が使えない、と。



今後は入居者様が退去なさると同時に、オーナーにて空室の電気を契約しておかないと

夜の内見時に不便が生じることになります。あ、勿論照明器具がオーナー負担で

設置されていることが前提ですよ。



すぐに東京電力さんに電話しようと思ったのですが、見に行ったのは日曜日。

残念ながら電気を開通させる手続きが取れません。無念。

管理会社さんに電気を開通させていただけるようお願いをしておきました。



FBでこの話を書いたところ、ツワモノの大家さんは退去後に電力会社さんから

連絡を貰うように手配しているのだとか。更にアンペアを低くして契約していると

いうから、徹底している人は徹底しているものです。すごい。



私もこの辺のオペレーション、きちんと定型化して内見の機会損失を起こさないよう

仕組み化を考えたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月28日

信金さんや信組さんの牧歌的な雰囲気が好きです。

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小さな金融機関さんの、やや時代錯誤な感もあるアットホームさ、嫌いじゃないです。



以前よりブログで申し上げている通り、私は東京では主に小さな金融機関さんと

お付き合いをしております。金利はやや高めではあるものの、何かと面倒見が良くて

築古でも頑張ってくれるその姿勢が好きです。



私は現在、個人で8行、仙台法人で4行、東京法人で5行から借入をしておりますが、

圧倒的に信金さんや信組さんの比率が高いです。個人8行のうち、実に5行が信金さん

および信組さんです(地銀1行、信金1行、信組4行、ノンバンク1行、政府系1行)。

仙台法人こそそうでもないものの(地銀2行、信金1行、政府系1行)、東京法人も

5行の借入のうち信金さんと信組さんが3行を占めています(信金1行、信組2行、

ノンバンク1行、政府系1行)。

※リノベ代を信販会社さんから借りていますが、それはここではノーカウント



仙台法人は札幌と仙台という広域を攻める法人と位置付けたので、エリアが多少広めの

地銀さん中心になるところはあります。また、地場に信金さんがさほど多くないことも

理由として挙げられると思います。



東京では、新築とかそういう綺麗なものは全然やっておらず、築古ボロを中心に

購入してリノベするスタイルを取っています。こういうのって、都銀さんや地銀さんは

あまり好んでくれないので、どうしても信金さんや信組さんに偏ることになります。

それに、信金さんや信組さんって、東京だとかなり数が多いので、下手な鉄砲という

わけではないのですが、数を打つとどこかしら融資に応じてくれるケースが多いです。



そんな経緯もあり、信金さんや信組さんとお付き合いするケースが多い私ですが、

これらの小さな金融機関さんって、良くも悪くも未だに昭和な雰囲気を醸し出してます。



例えば、先日借入金の約定返済のために入金しに行った某信用組合さん。

行ってみたらATMが「調整中」となっており、ガーガー言いながら動いています。

少し待てば調整が終わるのかと思って様子を見ていたものの、一向に動きません。



窓口のお姉さんがそれに気が付き、時間がかかるので窓口で入金しますということで

窓口で入金伝票を書くことになりました。窓口で入金するなんて久しぶりです。



入金が終わった後、通帳とともに渡されたのは・・・ポケットティッシュ!

あ〜、なんかとっても懐かしい気持ちです。昔はこういうの窓口で配ってた気がする。

都銀さんや地銀さんでは消えてしまったこの風習、信金さんや信組さんではしっかりと

残っていました。そういえば積金を毎月持っていっている信組さんも、必ずその時に

ポケットティッシュをくれます。昭和的な空間だなあ。



遠い昔、親戚のおじさんが信用金庫で働いていて、その信金のキャラクターの貯金箱を

毎年持ってきてくれたのをなぜか思い出しました。あの印象が強いんだよなあ。

昭和の信用金庫さん。取引している某信用組合さんも、口座を作った時だったか

積金をした時だったかに、その信組さんのキャラクターをかたどった貯金箱を

プレゼントしてくださったことがありました。これもまた郷愁を覚えたものです。



それから、最近あったのは某信組さんの開業〇周年のお祝い行事へのお誘いでした。

担当の営業マンからお電話をいただいていたので折り返したところ、観劇のご招待と

いうことでした。あいにくその日は仙台で某狼な方のセミナーに参加するということも

あったので、丁重にお断りしたのですが、誘ってもらえるだけの取引先になったのねと

いうところはちょっと嬉しかったです。



お誘いが終わった後「最近良い物件は出てますか」「何かあれば是非ご相談ください」

と積極的な姿勢を見せてくださったのはありがたいと思いました。このご時世でも

何かあればやりますよという雰囲気で接してくれるので、私も安心して案件を探して

持ち込むことができます。



そう、そういえば担当営業の方の誘い方が地味に面白かったです。

「ひろ*さんから見るとだいぶ年齢層が高いかとは思うのですが・・・」

とか言いながらのお誘いでした。そうか、信組さんの取引先って、高齢の方の比率が

高いのね。イメージ的にはそんな気もしていたけど、実際そうなのかと再認識。

若手経営者の皆さん、チャンスですよ(!?)



なんのかんの言いながら、この昭和的かつ牧歌的な雰囲気、嫌いじゃないです。

今後も東京では信金さんや信組さんを開拓して取引することになるんだろうなあ。

お取引先の各行の皆様、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月27日

期待薄だったテナントに確度の高そうな問い合わせが。

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東京9棟目の元スナックに動きがありました。けっこう確度が高そうな問い合わせが

来ているようです。一番苦戦しそうと思ってたところがあっさりと決まるのか!?



東京9棟目はリノベ済みのお部屋が2部屋と、元・スナックだったテナントが1部屋の

3部屋を募集しています。立地的に、駅から10分近く離れていることがネックになり、

テナントはちょっと決まりにくいのではないかと考えておりました。



更に、この物件は将来建て替えを考えておりますので、その際に店舗が普通賃貸借契約で

入居していると、営業補償などが必要になってしまうだろうと予想しております。

そのため、できるだけそういったリスクを排除して契約したいので、定期借家契約で

お願いしようと思っています。



・繁華街ではない、駅からもちょっと遠め

・定期借家契約でいつ退去になるかわからない



こんな状態で募集しても、テナントがあっさり決まるとはとても思えません。

ですが、募集をしなければそれこそ絶対に入らないので、若干家賃を安めにして

募集を行うこととしました。



でもきっと入らないだろうなあと思っているので、並行で時間貸しも検討してました。

準備その1準備その2



時間貸しに関しても、スペースマーケットへの登録が終わり、Googleビジネスへの登録、

現地に広告掲示(と言っても「レンタルスペースあります」ということとスペマへの

QRコードを貼っただけですけど)、備品の調達なども行いました。プレオープンで

身近な方に協力いただき、不足しているもののチェックなども行いました。

ハード面は、あとは会議用のホワイトボードなり、プロジェクターの映像を投影する

ロールスクリーンなどを準備しようかなと考えており、これからどうやってアクセスを

伸ばしていこうか、ゴミの片付けや清掃をどうしようか、初予約をゲットするために

何をするべきか、などを考えようとしていました。



そんな折に、管理会社さんからの電話があったのです。

「東京9棟目の店舗に問い合わせがありました」と。



内覧も済ませており、他の物件と比較はしているものの、立地的に家から近いから

東京9棟目を第一候補としてスナックを開業したいということでした。

これ、もしかして現地に時間貸しの広告と一緒に貼った「FOR RENT」の

広告からの問い合わせじゃない?管理会社さんに直接連絡があったみたいだし、

家から近いって言ってるし、広告貼って1週間経たずの話だからタイミング的にも

その可能性が高い気がしてきました。後で管理会社さんに聞いてみようっと。



そして、その中で2点の確認があったそうです。



・エアコンは自分で設置するので、大家負担で外して貰えるか?

・カラオケの設備を導入しても問題ないか?



前者のエアコンですが、このテナントには動力で動く業務用エアコンが設置されて

おります。これを外すとけっこうなお金がかかりそうだったのですが、リノベ時に

施工業者さんが確認をしてくださり、まだ正常に動くということがわかりました。

そのため、残置物として大家は責任を取らない形式でそのまま置いてあります。

それ以外に、こちらで家庭用電力で動くエアコンを1基新規に設置しましたので

動力1台、電力1台で合計2台のエアコンが付いていることになります。



果たして、取ってほしいというのはどちらの話をしているのか?

動力のエアコンだとしたら、それは勘弁していただきたいです。

電力のエアコンだとしたら、新品なので交換する意味がないと思います。



そのように管理会社さんに伝えたところ、仲介担当がエアコンを交換した事実を

把握していない可能性があるので、もう一度確認してみます、とのことでした。

動力のエアコンは外すことはできないし残置物扱いで大家は責任を取れないことを

既に説明しているということでしたので、たぶん電力の新品エアコンのことだろう、

というのが管理担当さんの見立てでした。まずは事実関係の把握をお願いした次第です。



後者のカラオケですが、私が保有する前にスナックとして賃貸されていた頃はカラオケを

設置していた雰囲気があります。だから、基本的には問題ないと思うのですが・・・

今回は小さいながら窓を設置してしまっています。そこから音が漏れないか?というのが

ちょっと心配です。近隣の方からの苦情が不安要素です。



私自身、最初はそこをあまり気にしていなかったのですが、管理会社さんから改めて

「カラオケは設置して良いでしょうか?」と確認されると、確認しなくてはならない類の

設備なのだろうか、と急に不安になってしまいました。影響されやすいんです^^;



そんなことをFBでつぶやいたら「この案件に貸さなくて誰に貸す!?」「なぜ迷う」と

大いにツッコミが入ったので、そうかそうか、スナックだからカラオケがないなんて

そもそもありえないか、スナックの居抜きだからスナック希望の方に貸せるチャンスを

逃す意味はないな、と思い直しました。つくづく影響されやすいです^^;



入居者様に与える影響も気にならないことはないですが、これから入る方には説明を

事前にすればいいし、最悪抜けてしまっても・・・いずれ建て替える・・・げふげふ。



というわけで、管理会社さんには「問題が発生したらその時対応を考えるので設置OKで

話をしてしまって良いです」と伝えました。管理担当の方が何かモニョモニョ言って

いたのですが、こちらも駅にいてあまり聞き取れず、あちらもひそひそ声で話して

いたので、おそらく電話するのにあまり都合がよくない場所にいたんだろうなと判断。

モニョモニョ言ってた内容は後で改めて聞く方向で(ちょっと気になってるけど)。



この話がうまくまとまれば、一番埋まりにくく、かつ家賃もそれなりに高いテナントが

埋まり、収益的にはありがたい展開になります。絵に描いた餅の利回りではなく、

リアルな利回りとして埋まってくれると大変ありがたいです。決まりますように。



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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月26日

仙台案件断念!言葉と状況に惑わされたけど、冷静に見れば無理なのはわかる。

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仙台に縁がない・・・。今回の買付も残念ながら融資つかず流れました。



利回りはもう一息だけど立地がとても良い物件を見つけ、指値して買付を入れて

仙台の銀行さんをいくつか回ってみました

しかし、どの金融機関さんでも渋い顔。結局融資は通りませんでした。



法人の問題ではなく、物件の問題が大きいようです。この立地でここまで売れ残るのは

何かあるかもしれないと思っていたのですが、前に買った方が銀行融資をつけていたので

仮に問題が出てきても、恐らくクリアできる問題であろうと思っておりました。しかし、

今回相談した金融機関さんは一様に「その問題がなければ・・・」というスタンス。



その理由は、道路付けにありました。

「私道部分の無償利用権あり」という一言がマイソクに書いてありまして、こいつが

結構引っかかってしまっていたようです。



現地に行ってから公図を見直してみてわかったのですが、上記で言う「私道」と

呼ばれている部分が、位置指定などを取っているわけでもない、他人の敷地なんです。

私はてっきり何らかの指定がある私道に接していて、そこの持分がないだけなのかと

思っていたのですが、どちらかと言うと私道というより他人の土地を突っ切って通る

権利があります、という感じのものでした。一言で言えば囲繞地です。



私道が分筆されて独立しているなら、持分を購入して云々という話もできるのですが

公図上は私道と前面敷地所有者さんのマンションが一体化しており、分筆して持分を

購入するのはかなり厳しいだろうなと容易に想像できる形状でした。



「私道の無償利用権あり」と書かれるのと「囲繞地」と書かれるのとでは、だいぶ

インパクトが違います。最初から後者で書いてあったら、それなりにひるんだのでは

ないかと思うのですが、経験値が足りない私は前者の文言であればごり押しすれば

融資いけるでしょ、と判断してしまっておりました。現オーナーも融資つけて購入して

おりますしね・・・。



3行回った金融機関さん、いずれも「私道持分があれば・・・」という反応でした。

今回はメインバンクさん、新規開拓行さんその1、新規開拓行さんその2の3行を回り

話をしてきたのですが、それぞれ温度差がけっこうある感じでした。



一番頑張ってくれたのはメインバンクさん。2週間以上時間をかけ、できれば良い回答を

引っ張り出そうと四苦八苦してくれた様子が伝わってきました。札幌は全然やらない、

古いのはやらない、新築持っていけば頭金3割とか平気で言う、というのがここのところ

続いており、正直ちょっと不信感もあったのですが、今回は頑張ってくださいました。

「もう3年も融資して貰えていない、業容拡大の面で貢献いただけないなら、金利面で

 貢献いただけないか」というお話を期首に相談したのがカンフル剤になったのかも

しれません。メインバンクの矜持を見せていただいたような気がします。感謝します。



新規開拓行さんその2も感じが良かったです。融資には至らなかったものの、物件に

問題がなければ是非融資させていただきたかった、また別案件を持ち込んでください、

というスタンスでした。なかなか仙台で希望の収益性を満たす案件が出てこないのが

厳しいところですが、もし出てきたら是非ご相談させていただこうと思います。

積金しておこうかなー。



期待はずれだったのが新規開拓行さんその1。こちらは今の売主さんに融資をつけて

くださっている金融機関さんで、別支店ながら仙台法人の口座も既にあります。

けっこう期待していたんですが、割と早い段階で「難しいです」という回答が。

物件の問題だと言うんですが、今のオーナーさんに融資つけてますよねと義母が

詰め寄ったところ「あの融資が特別で、他の人には適用できない」みたいなことを

言い出したようです・・・。だめだこりゃ。



何にしても、不動産は道路付が重要ということを改めて認識し直せる案件でした。

動いていただいた金融機関さんや不動産業者さん、売主さんには申し訳ないですが

私達の法人にはハードルが高かったようですので、ここで撤退とさせていただきました。



個人でノンバンク使って・・・とかも少し頭をよぎりましたが、そこまで頑張らなくても

いいかなー?まあ状況見ながら考えることにします。



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