狙っていた問い合わせが入ってきた！

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ようやく希望とベストマッチなお客様の内見が出てきました。マイソクを刷新した効果が

出てきたのかもしれません。あとは９月末に向けて内見自体も増えてきたのかな？

また、ホームページもこちらが想定した使われ方で利用があったので、見込が的中したと

いう点では嬉しく思っています。



東京８棟目のホームページのメールフォームから、何やら問い合わせが入りました。

こちらのホームページでは、東京８棟目の空室状況やコンセプト、写真の発信をしたり

不動産ブログほどではないけどブログを書いてみたりして、いろいろと情報発信に

務めております。



ただ、大手さんが真剣にＳＥＯ対策をしているホームページやポータルサイトに比べたら

私の手作りのサイトなんてカスみたいなものですから、これ単品でお客様がバンバン

集まるなんて妄想はしておりません。



私の狙いは、大手さんのサイトやポータルサイトに物件名を掲載して貰い、その物件名で

検索してきた人が私の手作りサイトに引っかかること。そしてそこからポータルサイトに

存在しない情報を引っ張り、いい感じに直接問い合わせで内見や申込をしてくれれば

いいな、というものです。申込は副産物で、とにかくポータルには載っていない情報を

充実させることが肝であると考えております。



そして今回、そのホームページのメールフォームからお問い合わせがありました。

どうやらペットに強い仲介業者さん経由で案内をしていただいたようで、その後私の

運営しているサイトを見て問い合わせをしてきた、という展開でした。

お、なんか狙い通りの動線じゃないですか。これは嬉しい。



問い合わせの内容としては、路面に近い部屋で保護犬・保護猫のサロンをやりたい、

というものでした。既存入居者様とのシナジー効果が見込める、良いお話です。

しかも商用利用可としている部屋は、居住用賃貸的には一番条件が悪いお部屋です。

それを考えれば、今回の話でそこが埋まってくれると非常にありがたい。

いろいろと弾みがつきます。



メールのレスポンスも良く、何をしたいかが具体的。しかも今回のコンセプトに

ばっちり合致しています。この人は是非ご入居いただきたいと思いましたし、

メールのやり取りの中で先方も申し込む気満々になってくれておりました。

ある種、相思相愛状態です（笑）



ただ、やりとりをしている中で一点だけ気になったことが。

「先にこのサイトを知っていれば、直接お申込をしたのですが」と言われたので

「このサイトを知っていただくきっかけは仲介業者さんのご紹介ですので、そのご縁を

　繋いでいただいた手数料として、業者さんに仲介手数料をお支払いいただくのが

　筋だと思います」としておきました。この辺のハンドリングが、状況によっては

問題になることがあるかもしれません。対応を間違えると、大家自身がヌキ行為を

していると捉えられかねません。



仲介業者さんがこのお客様を紹介してくださったということは、レインズから情報を

参照して、ここは面白いと思って紹介してくれたのだと思います。エリア的には

西側エリアからの紹介でした。東側エリアのマイナーな場所にある当物件に対して

通常であれば仲介をする可能性は限りなく低いです。コンセプトの明確化、それに見合う

マイソクの作りこみなどの効果が徐々に出てきているのかもしれません。



とりあえず、この申込が入れば、残りは５部屋だから引き続き頑張ろう、申込後に

お盆中だけど顔合わせをさせていただいて、どんな店舗をやりたいのかの話を聞いたり

入居募集の支援をして貰えないか相談したり、いろいろとやれることがありそうだなあと

妄想をしておりました。



そして内見当日。内見が終わったくりの時間に問い合わせの合った方からメールが。



「申込は見合わせます」



ガーン・・・

あんなに二人で燃え上がった夜はなんだったの！？私のことは遊びだったのね！

（燃え上がってないだろ）



理由を伺うと、建物の周辺環境であったり、サッシの立てつけの悪さだったりが

ネックになったようでした。リノベ物件あるある。サッシは高いので、どうしても

元のものを利用せざるを得ないんです。



家賃帯が高額になると、どうしても入居者様のご要望もハイレベルになります。

それを帳消しにできるようなコンセプトを、ということで今回ペット多頭飼いＯＫという

部分を打ち出しているのですが、今回はその部分よりも実際に住むことのイメージの方が

先に来てしまった、ということなのでしょう。



残念な結果ではありましたが、今の方向性で狙っていたお問い合わせが入ったという

こともありますので、引き続きこの路線で頑張りたいと思います。

紹介してくださった仲介業者さんにも一度連絡してお礼をしなくては。



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太陽光発電で想定外の作業が発生。

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太陽光の年次報告とやらを今日までに行わないと、認定取り消しになる可能性がある、

なんて急に言われても知りませんって・・・orz



あれは数日前のことでした。仙台法人で保有する太陽光発電所の隣地の太陽光発電所の

所有者さん（お友達です）から、唐突に一本の連絡が入りました。



「経産省に設置を報告する義務があるそうです。〇〇銀行からやってるかどうかの

　確認がありました。」



ん？設置報告？それってたぶんみなし認定から認定の状態にする話とは違いますか？

話を聞いてみるも、どうやら銀行さんから連絡を受けた本人もあまりわかっておらず

「何か登録しないといけないようです、というくらいしかわからない状況です」と。



やり取りを続けたものの「ログインして見たら入力されていない箇所があるから

そこを入力しないと」とか「たぶん私とひろ＊さんで打つ内容が異なる」「８月１０日が

締切と××さん（共通の友人で太陽光仲間）から聞いた」など、なんだか今一つ容量を

得ない説明が続きます。うーん、聞いてても何が何だかわからないけど、どうやら

何らかのＩＤとパスワードが発行されており、そのサイトにログインして不足している

項目を埋めなくてはならないようだ、ということまではわかった気がします。



とりあえず家に帰ってそのＩＤとパスワードとやらがあるかを調べてみましたが、

特にそれらしきものは見当たりません。メールで届いていたということを友人が

言っていたので、どんな送信元からそのメールが送られているか聞き出し、その

情報でメールを検索するも、全然見つかりません。ＩＤとパスワードが発行されている

人だけが対象で、私は実は対象外なのでは？なんて思ったり。



ＩＤとパスワードがわからない旨を友人に伝えたところ、とりあえず太陽光発電の

設置業者さんに聞いてみたらいいんじゃないの？的な返信。

そういう意味だと、そもそも今回私がドタバタしているのは、何をするためなのかという

目的がさっぱり見えないし、実際に何を登録するのかも訳が分かりません。

その辺もまとめて教えて貰おう、ということで施工業者の社長さんに電話。



「あれ、それもう報告済みじゃなかったでしたっけ、そんなやりとりした記憶あります」



・・・え？やり取りしたのは補助金関係の報告の時だと思いますが、それと混同してる？

確認したらやっぱり混同してました。「その記憶があるからひろ＊さんのところは既に

報告は問題ないと思ってましたわ〜」と。ですって。なんか適当だけどまあいいか。



で、詳しい話を聞きましたところ、どうやら年に１回発電状況（？）の報告をする

義務が出来たらしく、その対応を８月１０日までにしなくてはならない、と。

そしてクライアントさんのほとんどが「その通知が届いていない」「ログインＩＤと

パスワードなんて届いていない」というパターンらしいのです。ただ、経産省から

運営を委託されている一般社団法人さんは、問い合わせても「送っている」と

答えるばかりで全く役に立たない、的な。



なんか面倒くさい状況なのは理解しました。そして８月１０日までに問題を解決する

必要が・・・って無理じゃん！日程短すぎる！こちとら何もできていない！（威張るな）



この辺でようやく話の内容が見えてきました。

更に別ルートで、こんな通達が出ていたのを発見。そして私同様にこの通達のことを

知らずにいて、今頃気づいて慌てている事業者さんがいっぱいいる模様です。



この件で報告を受ける窓口業務を請け負っているＪＰＥＡ（太陽光発電協会）に

電話したりもしました。そして対応方針の検討。

私の場合、報告用のＩＤとパスワードがわからないという問題がありますので、

今年はインターネットでの報告は諦め、郵送で報告する方針で決定。来年からは

ネット報告できるようにＩＤとパスワードを再発行(？)してもらおうと思います。

どうやらこの再発行も、かなり時間がかかるみたいなので・・・ことしはネットでの

申請は間に合いません。



若干遅れてしまうけど、週末のうちに報告資料を作り、月曜日に届くように郵送で

送付するよう段取りすることにしました。週末時間を取ってこの資料を早急に

作らなくては。



国の制度で成り立っている事業って、こういうところで振り回されるから嫌ですね。

そして、なんだか全く要領を得なかったものの、とにかくまずそうだと連絡をくれた

友人にも感謝したいと思います。知らずにぼーっとしてたら認定取り消しになって

いたかもしれません。ありがとうございます。



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入居申込あり！東京４棟目満室返り咲き。

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なんかもう、サラリーマンの仕事も山盛りだし、不動産の仕事も細かいのが色々重なり

大変だったりするんですけど、そんな中入居申込の嬉しいお知らせが届きました。



時間もないので手短なブログとなりますが、東京４棟目にお申込をいただくことが

ようやくできました。売りに出していた物件ですが、保有も並行で考えていたので

募集の手を抜くことは特にしていませんでしたが、時期が悪くなかなか苦戦してしまった

印象があります。最終的には広告料をやや上積みして、力業で決めた感じです。



東京４棟目は部屋ごとに間取りや広さが異なります。



一番いい感じに仕上がっている２階のお部屋は、採光も良く部屋も３０平米以上の広さが

取れております。この部屋は家賃も高く取れており、今は専門学校に通う女性が

お住まいになっています。契約者名義は親御さんで、ご両親に愛されている雰囲気が

とてもよく伝わってきます。



これに比べて、一番条件が悪いのが今回募集をかけていた１階のお部屋です。

採光はあまり取れないので昼間から電気はつけておいた方がよさそうだったり、

１５平米のワンルームなので広さもあまり取れていなかったりします。家賃を

妥協してさっさと決める方がいいんじゃないかと言われたりもしてしまう部屋です。



部屋ごとの落差が激しいので、できれば条件がいい部屋が空いてくれた方が助かるという

気持ちはありましたが、今回は条件が悪い部屋でした。しかも時期も悪いときています。

まあ、ある程度苦戦するのは致し方がなかったことと思います。



そんな物件ですが、今回お申込をいただいたのは若い女性の美容師さんでした。

なんかちょっと意外です。こんなに暗い部屋だと男性しか住まないんじゃないかと

勝手に思っていたものですから。でも、女性に選ばれるお部屋ということがわかったのは

素直にうれしいです。シャンデリア効果かしら？



今お住まいになっているところよりちょっと家賃が安いようなので、経済的な理由で

お引越しをされるのかもしれません。別に職場から近い感じもしなかったですし。



申込書を転送して貰いましたが、必要そうなことは一通り書いてあり、ごく普通の

常識あるお申込のように見えました。これは特に問題はないでしょう。売るからって

誰でもいいから入れるようなことはしたくありません。責任をもって審査して、

気持ちよく引き継ぐ必要があると思っています。



そんなわけで、管理会社さんにゴーサインを出して、東京４棟目は満室に返り咲き。

良かったです。



これ以外にも、東京８棟目にかなり確度の高い問い合わせが舞い込んできております。

こちらのプロモーションの効果があったようで、コンセプトにマッチした客層の方に

ご興味を持っていただけたようです。大変ありがたいことです。富山１棟目の工事も

終わっているようなので、全体として上向きになってきているかなという印象です。

この調子で稼働率をどんどん上げていきたいところ。



そうそう、売却の件ですが、基本ＯＫする方向です。若干の価格上乗せを狙った交渉を

仕掛けていますが、欲張りすぎて話が壊れるのは避けたいと考えております。

その辺の微妙な抜き差しをやりつつ、うまく話をまとめられればと考える次第です。



細かいところでは微妙な話やややこしい話もありますが、全体としては良い方向に

進んでいる気がします。この後も良いことが続けばいいな。



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火災保険の手配がいつもと勝手が違った。

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東京１０棟目（仮）のビル案件の決済に向けて、準備を進めております。

初のレジなし案件、火災保険は多少勝手が異なりました。



融資の内諾が出たので、決済に向けて準備を進めております。

司法書士の先生は売主様指定ということでしたので、今回はそれに従うことにします。

火災保険は当方でかけることになりますので、こちらで代理店さんに手配しました。



火災保険に関しては、いつもの代理店さんなので、とりあえず販売図面を送っておけば

いつもと同じような保険の案内が出てきます。これ、本当に楽ちんで助かります。

火災保険、地震保険、施設賠償責任保険、家賃保険の４点セットで提案してくれます。



余談ですが、私の保険に対する考えなど。



私は地震保険に入る派です。基本的には加入しています。木造でテナントが重飲食扱いの

東京９棟目とかだと、保険料がちょっと高すぎるので、そういう場合は入らないことも

ありますが・・・。ただ、東日本大震災のような大規模な災害が東京にいつ起こるか

わかりませんので、それに備えておくことは大事と思います。



また、施設賠償責任保険も、安い掛け金の割に万が一の補償が手厚いので必ず加入を

しております。物件の過失で誰かがケガをしたりした場合に、保険金が出ます。

とても大事な保険ですね。



家賃保険は、何らかの理由で部屋が使えなくなってしまった際に、その家賃に近い額を

支払ってくれる保険です。火災で部屋が使えなくなった、部屋の設備の故障で一時的に

入居者様が部屋を使えなかった、などのケースの際に有効です。できれば発生してほしく

ない事案ばかりですが。



火災保険も残債が賄えるくらいの金額の補償範囲で加入するようにしています。

万が一に火事で全焼などしてしまったら、借金と土地だけが残るという状況になります。

その時、建て直しするなり残債を帳消しにするなりといったことができるだけの保険金が

支払われれば、その後の復旧も楽になること請け合いです。



というわけで、今回もいつもと同じように火災保険のお見積を依頼しました。

マイソクを添付し、想定家賃はいくらか、誰名義で取得するか、借入金額はいくらか、

などを伝えれば、こちらの希望する火災保険のプランが出てきます。同じ人に集中して

お願いすると、こういうところで細かい説明をしなくてもいいようにやってくれる、

というメリットがありますね。



そして保険代理店さんからお見積が来たのですが、ビルものはレジものとは異なる点が

結構ありました。以下にその違いを列挙します。



１．火災保険に地震補償を付帯することができない

２．火災保険に賠償責任補償特約を付帯できない（別途、施設賠償責任保険に加入する）

３．施設賠償責任保険の保険料についてクレジットカード払いを選択できない



１があるので、地震保険には今回は入れないようです。

２ですが、レジものであれば火災保険に施設賠償責任保険を付帯させることができますが

ビルモノの場合はそれが出来ないと言うことでした。よって、個別に施設賠償責任保険に

加入する必要があり、付帯の保険に比べて割高になります。

３は見ての通りですね。



代理店さん、とても丁寧なので、こういうちょっとした違いでも事前にちゃんと

知らせてくれます。こちらのやりたいことも理解してくださっておりますので、

今後も保険はこちらの代理店さんに頼むことになりそうです。



売主さん側の司法書士さんに、金融機関のご担当者様の連絡先も伝えました。

当日の精算書も受領しました。

持参すべきものも各地に確認し、印鑑証明書は金融機関さんと司法書士さんで

別々に取得するのか、一緒でいいのかも確認中です。

決済の日取りも決まりました。金消の日取りも大まかに決まり、最終調整を残すのみ。

購入後の管理委託についても相談を持ち掛けました。



たぶんこれで抜け漏れはないはず。

記念すべき東京１０棟目まであと少しです。



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某政府系金融機関さんで２棟同時の融資獲得にチャレンジ。

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足元の融資姿勢は厳しさを増すばかりですが、それでもコツコツとヒットで稼いで

購入を継続しようという動きは取っております。



昨日は会社に行く前に寄り道して、某政府系金融機関さんに立ち寄ってきました。

勿論、融資の打診の為です。



私、某政府系金融機関さんに関しては、仙台法人、東京法人、個人事業主の３社で

全て取引先支店が異なる状況です。特に意図したわけでもないのですが、個人に関しては

制度融資が自分の住んでいる区の支店が窓口になるということもあり、それまで融資を

していただいていた支店さんと別のところで融資実行をいただくことになりました。

その後、個人は制度融資以外の返済がなくなり、東京法人のみ元々の支店に残っている、

という状況でこんなバラバラになっています。



同じ某政府系金融機関さんでも、それぞれ対応には温度差があります。

仙台法人がお付き合いする支店さんは比較的消極的で、年に１回の融資が限界で、

その結果が決算書に載ってこないと次の融資はできないというスタンスです。

東京法人がお付き合いする支店さんは、昔はイケイケだったのですが、最近はかなり

渋い感じになってしまいました。あまり積極性も感じられません。

個人がお付き合いする支店さんは、東京法人の付き合う支店さんよりは積極的な

印象を持っております。今相談するならここがいいかな、という感じです。



フン様をはじめとする富山の若手勢は、よく某政府系で２０年引いたとかいう話を

していますが、東京では女性創業にあたる東京法人（嫁ちゃんが代表）であっても

１０年しか融資を引かせてくれません。東京は全体的に２０年とか１５年とかが

出るような雰囲気ではないです。富山の若手は有利ですよ、本当に。

うちも東京法人の富山支店作って、そっちで取引しようかなと思うくらいです。



さて、そんな某政府系金融機関さんですが、今回は２物件一気に持ち込んでみました。

両方とも利回り２０％クラスの木造耐用年数超過案件。

１つは先日撃沈した北海道の某地方都市のアパート、もう１つは札幌市内の物件で

駅から遠いものの、幹線道路沿いで近隣に新築ＲＣがそれなりに建設されている場所の

木造築古アパートです。



前者は札幌７棟目の管理会社さんが「自社で買おうかと思った」と言っているブツで

管理もそちらに委託する想定です。別の金融機関さんに持ち込んで、仙台法人で

購入しようとしていましたが、残念ながら撃沈したので、個人保有に切り替えました。



後者は札幌６棟目の管理会社さんから出てきた案件です。前から気になっていたのですが

ここにきて値下げになったという情報を入手し、利回り２０％超となったことで収益でも

回せるだろうという見込が立ちました。ここは太いテナントさんが１件あるので、

それが退去されたら更地にして新築建売用地で利益確定というイメージが出来ています。

管理会社さんも「テナント出たらうちで買い取ります」と言っているので、これもまた

出口が固い投資になるだろうと判断しています。幹線道路沿いは強い。



小ぶりな案件なので、試しに２件まとめて持ちこんでみようと考えました。

１０年でも利回り２０％あればＣＦは若干ですが出てくれます。保有中のＣＦはそこまで

大きくないにしても、手出しなく元本返済が進んでいくので、売却時に利益が出やすい

体質になります。個人なので５年持って、残債が半分になったところで売却したら、

結構いい感じに利益が出るのではないかと期待しています。



というわけで、事業計画を作り、某政府系金融機関さんへゴー。

まずは受付だけで、後日面談の日程が設定されるとのことでした。

前回、こちらに持ち込んだ際に既存物件の稼働率が悪いので返済できない可能性が

あるという理由で断られましたが、今回は物件も２棟増えて稼働率もそれなりに

回っているという状況もありますので、おそらく前回問題になった点はある程度

解消できているはずです。どの程度解消されないとダメなのかがわからないので

東京８棟目や富山１棟目が足かせになる可能性はありますが、まずはチャレンジ！



札幌のアパートは一応自己資金を若干入れる計画にして持ち込んだのですが、

受付のお姉さんが事業計画と物件資料の金額差を見て「これは値引きされることが

わかっているということでよろしいでしょうか」と。一瞬意味が分からなかったのですが

「フルローンですよね？」という意味で聞いていたのだと気が付き、どんだけ他の皆さん

フルローンで公庫に持ち込んでるんだよ！とちょっとウケてしまいました。



今後、面談などに進んでいくと思いますので、また進捗があればブログネタにします。



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