2018年08月31日

孤独死保険、入ってますか?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。夜になって面白い物件を見つけて鼻息が荒くなりました。

応援クリックよろしくお願いします→



孤独死保険、かけてますか?ここ1〜2年で物件購入を進めてきているため、

孤独死保険をかける物件を見直して、加入しなおしました。



孤独死保険、2年前に懇意にしている保険代理店さんからのご提案をいただきました。

建物全体に対してかける保険で、孤独死が発生した際に100万〜300万の見舞金と

家賃減額分の補償をしてくれる、という内容です。



賃貸経営の名kで、孤独死は大きなリスクとなります。発見された状態によっては

莫大な原状回復費がかかってしまいますし、その後の入居付にも苦労します。人が

亡くなった部屋にわざわざ住む必要はないから、皆避けます。家賃を半額とかにしないと

なかなか次が決まらないという状況が生まれます。そして、周りに住んでいる人も

気持ち悪がって退去するなどの負の連鎖が発生しがちです。



私自身は幸いなことに、まだ自分の部屋で孤独死を経験したことはありません。

ただ、今後はそういう事案も増えていくでしょうし、孤独死を恐れて恒例の方を

受け入れないという選択が取れなくなる可能性もあると思っています。今から

そういったケースに対するリスクヘッジを考えておく必要はあるでしょう。



そこで、現在高齢者が明らかに住んでいる物件について、このタイミングで孤独死保険を

改めてかけておこう、という発想に至りました。



私の場合、孤独死保険をかける基準は以下の通りです。



【大至急孤独死保険加入】

・男性の高齢者が一人暮らししていること



【孤独死保険加入決定】

・単身物件であること(2人以上住んでいる場合は孤独死リスクは少ないと判断)

・現在、独居の高齢者がお住まいになっていること



【孤独死保険加入検討】

・50代の独居男性が多いこと



大至急の条件、なぜ男性に限定しているかと言うと、一般的な傾向として男性の高齢者は

社会から孤立していることが多いためです。女性の高齢者は案外隣近所の方とうまく

お付き合いをしており「最近〇〇さん見かけないけどどうしたのかしら」のような形で

気づいていただけるケースが多いそうです。男性はそれがあまりないのだとか。

ですので、男性の高齢者の場合は必ず孤独死保険に入るべきと考えております。



次に、加入決定となる条件について。

ファミリー物件の場合、何かあっても同居している人が見つけることになりますから、

孤独死のリスクは減ると思います。ですので、基本的にファミリー物件に孤独死保険を

かけることはしていません。一人暮らししている高齢者がいることがわかっているなら

別ですが、今後そういう方が入るかもしれないという観点ではかけることはありません。

裏を返せば、孤独死保険は単身者が住む物件に対してかけることとなります。



そして、現時点で単身の高齢者の方がお住まいになっているようであれば、その物件は

孤独死に備える必要があるものと判断します。



すぐにかけるかは微妙だけど要注意なのは、50代の男性。意外とこのくらいの年代は

突発的な病気でぽっくりと亡くなることが多いと言う話があります。仕事をしている

世代なので職場に出てこないなどで気づいてもらえると思うのですが、中には無職とか

不定期に仕事をしているとか、そういう方もいると思います。



高齢者に比べ、(物理的に)脂がのっている世代なので、孤独死があった時に・・・

いや、これ以上は言いますまい。



上記のような基準で物件をチェックしていきます。



まず、ファミリー物件は全て外します。私が保有している以下のファミリー物件は除外。

・札幌6棟目

・札幌7棟目

・東京2棟目

・東京5棟目

・千葉1棟目

※札幌8棟目は一部単身なので候補に残します



次に、残った以下の物件の中で、高齢者が住んでいるかチェックします。



・札幌5棟目:明確に確認していないが、間取りからある程度若い人が多そう

・札幌8棟目(一部):買ったばかりなので未確認

・東京1棟目:60代の独居男性がお住まい(既に孤独死保険加入済)

・東京3棟目:若い方しか住んでいない

・東京4棟目:50代の独居男性がお住まい

・東京6棟目:若い方しか住んでいない

・東京8棟目:事務所利用のみ(早く入居付しないと・・・)

・東京9棟目:高齢の独居男性がお住まい

・仙台1棟目:70代の独居女性がお住まい

・富山1棟目:いずれも法人契約のため入居者様の年齢不明



札幌5棟目、札幌8棟目はこちらで確認が必要と認識しました。札幌5棟目は確か

クレーマー体質のおじいさんがいたような気がします。クレーム来なけりゃ元気という

噂もありますが、もしこの人がそれなりの年齢なら孤独死保険も必要な気がします。

札幌8棟目は年齢と言う観点でチェックしたことがないので、これも要確認です。



東京1棟目は既に加入しているので良いとして、怪しいのは東京4棟目と東京9棟目、

そして仙台1棟目です。少なくとも東京9棟目と仙台1棟目は要加入としていいと

判断できます。東京4棟目は微妙なライン。



地味に怖いのが富山1棟目。現在入居されているいずれのお部屋も、法人契約で

社員や派遣社員が入っております。入っている方の年齢が契約書から読み取れないし、

(普通なら申請はあると思いますが)お住まいの方が入れ替わる可能性もあります。

この辺は一度管理会社さんと相談ですかねえ。



とりあえず、喫緊で対応しなくてはならないのは、東京9棟目と仙台1棟目です。

仙台1棟目はまさか70代とまでは思っていなかったのですが、購入してから6年が

経過しているから、その間に年齢を重ねてしまったということなのでしょう。

義母とも話をして、これは早々に入らなくては、ということになりました。



高齢者がいる物件では速やかに孤独死対策の保険を。今後、購入する時に高齢者の方が

いるかどうか確認して、いたら火災保険とセットで加入するような運用にしたいと

思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月30日

融資審査の結果か!?某政府系金融機関さんから着信あり。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。サラリーマンのお仕事も楽じゃないですよ。

応援クリックよろしくお願いします→



某政府系金融機関さんで審査いただいていた札幌の築古木造アパートと北海道の

某地方都市の築古木造アパート、仮の審査結果が出ました。その結果は・・・



昨日たまたま仕掛中の案件の状況整理を書かせていただきました。自分で眺めてみて

「この人はアホなんじゃないか」と自問自答する結果になりました。これだけ打ってりゃ

そりゃあいくつかは買えるわな、と。買う努力より埋める努力をしないといけないのでは

ないかという話も大いにありますが、でもこれはこれで楽しくてやってしまっているし

なんともかんとも・・・という感じです。



さて、そんな折ですが、昨日もちょいちょいと電話がかかってきておりました。

でも終日打ち合わせなのでなかなか電話には出られません。自由に電話に出られるって

いいなあと思いつつ、会議の休憩時間にちょっと電話の着信履歴を見てみると・・・

電話帳に登録されていない番号から留守電が入っています。聞いてみると某政府系

金融機関さん。二棟同時取得の融資審査、そろそろ2週間が経過するので結果が出ても

おかしくないなあと思っていたのですが、その話かな?



会議の隙を縫って折り返し電話をかけてみました。声のトーンから判断すると、

なんとなく期待してもいいような雰囲気を感じます。



おさらい

こちらには2件の物件をまとめて持ち込んでいます。



物件1

札幌市内の築古木造アパート、利回り21%弱、現況12部屋中7部屋稼働中

単身とファミリーの混在間取り

駅からは遠いが、古くからの街で幹線道路沿いの整形地

近隣に新築が建っているので、土地としての出口は固い

3〜4年前に大規模修繕済み



物件2

北海道内の築古木造アパート、利回り29%弱(リノベ込で20.5%)

現況12部屋中2部屋稼働中、単身間取り

合併前は町だったところの中心部で、駅からも近い(電車乗ってる人いないけど)

売主様にて大規模修繕して引渡、室内要リノベ



2件合わせても4000万円台という小ぶりな案件です。まとめて持ち込んでも

何とかなるんじゃないかと考えて、今回試しに2棟まとめて融資を依頼してみたところ

検討してみるということで持ち帰っていただいた次第でした。



一度融資して貰うと「次の決算書に反映されてから・・・」とか「1年ほど待って

いただいてから・・・」みたいなことをすぐ言われてしまいます。それだったら、

その1回でまとめて色々持ち込んで有効活用したい、というのがこちらの気持ちです。

なので、今回たまたま案件として同じタイミングでこちらに話が来た2件を一気に

持ち込んでみようと思った次第でした。



以上、おさらい終了。



あまり引っ張っても仕方ないので、スバっと書きます。



「物件1のみであればご融資の方向で取り上げることができそうです」



ということでした。両方いけなかったかあ・・・まあ片方通っただけでもありがたい、

とは思いますが。ちょっと残念。



そのOKになりそうな1棟も、フルローンではなく自己資金を1割弱入れる必要ありと

いう話でした。期間は10年。まあ回せるけど、ややシビアな条件だったと思います。



自己資金が必要になった理由は、既に無担保で富山1棟目の修繕費用を借入しており

無担保枠が圧迫されているからだという話をされておりました。ルールとして自己資金が

必要とか、そういうことではないみたいです。ここは従前より事業性が担保できるなら

フルローンやオーバーローンは問題ないと言うスタンスなので、そこは変わってない

ようです。



物件1がOKで物件2がNGだった理由は、おそらく稼働率だろうと思われます。

こちらがもう少し東京8棟目や富山1棟目を埋められていれば、きっと問題なく

通ったんじゃないかな?と想像します。以前持ち込んだ時ダメだった理由が、

現況稼働率で今回の物件を買った時、全体として回らない可能性があるという

お話でした。よって、稼働率が明暗を分けたのではないかと推察します。



あとは担保評価額の差もあったかもしれませんね・・・もしかしたら。



借入の条件は換金均等と元利均等を選択できるということでしたので、どうせ10年で

返済するなら元本が先に減った方がいいだろうと考え、元金均等で進めてほしい旨を

お伝えしました。元金均等の方が残債が減るのが早いから、某政府系金融機関さんの

無担保枠の回復が早くなるだろうと考えてのことです。それに物件1は出口は土地と

思っていますので、出口できちんと利益が取れればそれでいいかな、と。



本件「正式な回答ではないです」と何回も念押しされました。札幌の支店の人に現地の

調査を依頼しているので、その結果が出たところで正式なお話になる、とのことです。

現地は綺麗なので問題ないでしょう。ベニヤで補強してある物件とは違います!



この結果をそれぞれの仲介業者さんに報告しました。



物件2に関しては残念でしたということで両者でガックリ。この案件を持ってきてくれた

管理会社さん、今のところ札幌で4社任せている中ではしっくりくる上位グループなので

ここの管理頭数増やしたかったなあ。また面白いのがあれば懲りずに持ち込み願います。



物件1に関しては、減額になった分、できれば指値を通したいところです。その辺を

仲介業者さんに相談したところ、さすがに全額は無理だと思うけど、ある程度通せるよう

動いてみます、とのこと。是非お願いします!指値通るといいなぁ。



もし正式に融資がOKになり、物件購入にこぎつけられれば、今年は5棟目の購入と

なります。千葉1棟目のテラスハウス(仙台法人)、東京9棟目の築古アパート

(東京法人)、札幌8棟目の中古マンション(個人)、東京10棟目の築古狭小ビル

(個人)、そして今回の札幌の築古アパート(個人)。購入するペースが早いなあと

自分でも感じます。それだけ案件が出てきてくれているのはありがたいことですが、

前に比べて融資がついてくるようになったなあという感じも受けています。

たぶん都内ならまだいけると思います。前に比べて融資を通す自信があります。



埋める活動と並行で、この案件をきちんと購入できるようクロージングします!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月29日

抱えている案件が多すぎるけど、それはそれで楽しんでいます。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。朝一番で金融機関さんと打ち合わせのため、更新遅れました。

応援クリックよろしくお願いします→



都内は相変わらず価格が落ちてきませんが、それでもいくつかの物件については

指値して買付を入れてみたり、問い合わせをかけたりしています。

今日は各地で買付を入れている/検討している物件のことを書こうと思います。



既にブログに書いたのは、札幌の好立地巨艦物件、札幌の幹線道路沿い築古木造物件、

北海道の某地方都市にあるリノベ予定の築古木造物件、北海道の某地方都市にある

えぐい指値を入れたRCファミリー物件の4つです。



札幌の好立地巨艦物件は巨艦過ぎて融資が通る気がしません。私が保有する中で

一番大きな物件は札幌7棟目ですが、それを悠々と上回る金額です。金融情勢が

厳しい中、この金額を引っ張るのは極めて厳しい。そりゃあ札幌に住んでいれば、

何か検討はできたかもしれませんが・・・道外在住で今まで飛び道具を駆使して

何とか購入してきたものの、今の融資動向だとそういう人は真っ先にはねられます。

実際、いくつも融資検討の問い合わせをしましたが、ことごとくダメでした

というわけで、ちょっと厳しい感じなので、ほぼ諦めモード。



札幌幹線道路沿い築古木造と北海道の某地方都市にあるリノベ予定の築古木造物件は

某政府系金融機関さんで2棟まとめての取得を狙っています。先日面談は済ませましたが

まだ返事がありません。そろそろ2週間が経過するので、結論が出てもおかしくない

頃合いなのですが・・・。時間がかかっているのは真剣に検討してくれているという

ことである、と前向きにとらえて、もうちょっと待ちたいと思います。



北海道の某地方都市(と言っても札幌経済圏です)にあるえぐい指値を入れた

RCファミリー物件
(満室想定利回り20%超)については、さすがにその金額では

OKできないという返事があったようです。まあそうでしょうね(汗)

一応、どこまで指値可能か検討の上連絡すると言うことでしたので、こちらは静かに

待ちたいと思います。ただ、指値が通ったとしても、その通り具合によっては

自己資金が不足してしまう可能性があります。その場合は無理に追いかけません。



ここまでが既に追いかけている物件。ここからはこれから追いかけるかもしれない物件。



自宅徒歩圏に東京1棟目、東京3棟目、東京5棟目、東京8棟目、東京10棟目が

あるのですが、その徒歩圏エリアに2棟ほど小ぶりな物件を見つけ、調査中です。



1棟は既に詳細情報を入手していますが、金額が高くて手が出ません。しかし、

問い合わせをしたところ、仲介業者さんも高いことは認識されているようでしたし

成年後見人がいる案件ということで、理論的に説得できれば指値が通る可能性は

あると判断しました。東京3棟目と建物の大きさや立地条件、リノベの規模間などが

一緒になると思うので、その事例の資料を全て添付し、期待利回りから逆算すると

この金額になってしまいますが、いかがでしょうか?という形で仲介業者さんと

話をしております。売主さんに一応持っていってみると言っていたので、その反応を

待ちたいところです。



もう1棟は、まだこの間情報を見つけたばかりです。借地でほどよい価格の小ぶりな

物件です。ネットで判断できる情報からは、悪くなさそうな雰囲気を感じますので

木曜日に詳細情報が来てから考えようと思います。



それから、徒歩圏ではない地域で2棟ほど目をつけています。



1棟は所有権の物件。駅からは遠いものの、駅力を考えれば割安かな?と思えます。

土地として売りに出ているので、建物の情報が全くないのですが、建物面積次第では

面白いんじゃないかと思います。こちらも木曜日に折り返しをいただけることに

なっています。



もう1棟は借地権の物件。建物が大きめなので、外国人留学生をターゲットにした

シェアハウスを運営している業者さんに一棟借りして貰えるのではないかと思って

事前に確認したところ、立地は問題ないので是非取り組みたいとのことでした。

これもまた木曜日にならないと問い合わせできない状況なので、引き続き様子見。



あと、都内ではなく全然別の地域になりますが、珍しい金融機関さんの融資とセットの

地方木造単身物件という案件もあり、私的にはちょっとお付き合い出来たら嬉しい

金融機関さんだということから、もしかしたら取り組むかもしれません。

ここは土地勘ないから、もし本当にやるなら一度現地調査した方がいいだろうなあ。



それともう1件、都内にあるのを思い出しました。諸事情によりノンバンクさんでも

融資不可となる案件です。指値が通ったら現金買いして、後から修繕費名目で融資を

引っ張ればいいかなという感じで、自己資金の目処が立つか、価格が下がるかの

どちらかになるのを待っている案件もあります。



えー、ちなみに、聡明なる読者の皆様は推察できていると思いますが、札幌の巨艦物件と

都内融資不可案件以外は全てノールックでここまで話を進めています!

良い子の皆さんは絶対に真似しないよう、この場を借りて改めてお願いする所存です。

真似して損害があったとしても、責任は一切持てませんからね!



原則、ノールックしてる物件は

・土地勘があり、客付に問題ないことがわかっている

・ストリートビューや写真などで建物の状態を把握し、業者さんに机上で簡易的に

 調査を依頼して、リノベの規模間をおおよそ理解している

 もしくは信頼のおける管理会社さんに現地確認いただき、建物の状態を自分が

 見に行ったと同等の形で確認できている

・額が小さく、多少しくじっても火傷程度で済む

といった条件に当てはまることを基準にしています。例外もありますけど、その辺を

ちゃんと考えた上でのノールックなので、そうか〜物件なんて見なくてもいいんだ〜と

勘違いされることだけはお控えください。



で、結局何件今並行で検討しているんだろう?と数えたところ、問い合わせを入れるよう

目星をつけたという状態のものも含めると10棟でした。具体的に融資などの話をしている

物件が3棟、買付まで入れたのが2棟、残り5棟は問い合わせをかけている最中です。



これだけ素振りしてりゃ、どれか1棟くらい当たるでしょう(笑)



価格が高くても、指値前提でとりあえず業者さんと話をする。

並行して金融機関さんに案件を持ち込み、最新の融資動向を実案件をベースに把握する。

そんなところをやっていると、自然と融資に強い体質になれるのではないでしょうか。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:44 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月28日

売却再始動!2社による一般媒介契約で動き始めました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。昨日の東京の大雨、なかなかワイルドでしたね。

応援クリックよろしくお願いします→



本日より、東京4棟目の売却体制を変更しました。売るつもりもなかった案件だけど、

なんかなし崩し的にずるずると売る方向に流されている気がします(苦笑)



東京4棟目の売却、買付が入って価格交渉も済み、あと数日で売買契約と言うところで

買主さんが水道代云々とゴチャゴチャ言い出しましたので、白紙に戻しました。

スッキリとした取引ができないのであれば、無理に売る必要はありません。



そして、こういう形で微妙に安い金額の買付ばかり持ってきて、指値前提でまとめようと

考える仲介業者さんの姿勢が気になったり、前回の買付でケチがついたりしたことも

総合的に考え、ちょうど媒介契約が切れるこのタイミングで元付業者さんを変更する

気持ちを固めました。本当は売り止めにしてもいいんだけど、売却で手元資金を作るのも

悪いことじゃないかなという気持ちは多少出てきているので、高めにして出しておくのは

続けてもいいかな?と。



ここで、私の脳裏に管理会社さんの顔が浮かびました。管理会社さんだって、ここまで

管理した物件が第三者によって売却されるのはちょっと寂しいと思うんです。前回は

東京4棟目を購入する時の仲介業者さんからのノルマ達成のための依頼だったので、

そこに元付を依頼しました。ただ、私としては管理会社さんには良くして貰っているので

できればきちんと仲介手数料と言う形で管理会社さんにも利益を取っていただきたい、

という気持ちは持っております。



仕切り直しして、今の元付さんは無しにした上で管理会社さんに元付を依頼する。

そのルートが頭の中でしっくりきましたので、方向としてはそう動くことにしました。

管理会社さんにその旨打診したところ、是非お願いしますとのこと。問題になるのは

今の元付業者さんですが、この間電話で買付を断った際に「更新しません」と勢いで

伝えたので、そのままサヨウナラしてしまいますかねえ。でもこの業者さんもたまに

面白いものを持ってくるから、無碍にしすぎるのは問題なんだよなあ。



更新しませんと電話で話した際に、どちらにしても契約を前提にお預かりしている書類が

あるので、それを返して貰いに一度会わないといけないということでしたので、

先週末時間を作って会ってきました。



ここで現在の元付業者さんが驚異の粘り腰を発揮。

「ここで更新していただけると、満室として打ち出せるから反響がより得られるはず」

「ここにきて反響数が向上しているので、もう少しで売れると思う」

「満室なら高く買ってくれる方も出てくると思う」

など、とにかくもう一度更新させてほしいという強いPRをしてきます。



ここまで、この業者さんに対しては「ゲンが悪いので仕切り直しで一回止める」としか

伝えていませんでしたので、ここで管理会社さんに一度花を持たせたいことをお伝えして

理解を求めました。そしてここが私の非常になりきれないところなのですが、業者さんに

「価格の決定権は管理会社さんに一任の形での一般なら考えられますけど・・・」と

ポロッと可能性を与えてしまいました。



正直なところ、この業者さんは大手さんなので専属専任の両手仲介しかやらないだろう、

という腹積もりでいました。だから他の業者さんに依頼すると言えば、専属専任で

取れないから、一般なんて会社が許しません、じゃあ仕方がないですね、という流れで

一旦媒介契約は終わるだろうと予想しての発言でした。



業者さん、さらっと「うちは一般でも大丈夫ですよ」と。え、予想外なんですけど!?



昔ほど厳しくなくなっていて、一般で取ることもあるそうです。ただ、大手同士での

一般はNGという話があるのだとか。街の不動産屋さんみたいなところとの一般は

許容範囲と言うことだそうです。話を聞いてる限り、元付の売り物件はわからないけど

クライアントの購入に関しては先付の物件でも片手で対応しているみたいですよ。

なんか時代も変わったねー。



とりあえず、ちょっと予定と違う形になりましたが、これからの体制は2社による

一般媒介での売却スタートとなります。大手不動産屋さんvs街の不動産屋さん。

勝利するのはどっちか!?固唾をのんで見守りたいと思います(なぜか他人事風に)。



ちなみに価格コントロール権は街の不動産屋さんこと管理会社さんに委ねましたので

当初売出価格でのスタートとなります。一度下げたけど、また元に戻った感じですね。

高く売れてくれた方が助かりますので、そのこと自体はありがたいです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月27日

きつめの指値を入れてもいいと言われたので、思いきりきついのをぶっこみました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。週末、多少経理処理は進んだもののまだ追い付いていません。

応援クリックよろしくお願いします→



「もし検討いただけるなら、厳しめの指値でもいいので買付を入れてほしいのですが」

とか言われてしまったので、きつめどころじゃない指値を入れてみることにしました。



仕事中にマナーモードの携帯がブルブルと震えていましたが、サラリーマンのお仕事を

している時は基本的に華麗にスルーしています。で、後からかけ直すのですが、仕事が

立て込んでいる時はあまり素早くかけ直しが出来ず、金融機関さんとかだと営業時間が

終わってしまう、という問題があります。そうなるとだいたい翌日にかけ直しです。



このパターンに当てはまらないのが、不動産会社さんからの電話。遅い時間でも普通に

電話に出てくれることが多いので、その日のうちに話が済むことが多いです。

忘れっぽい私としては、当日中に話が済むとありがたい。



この日も、不動産業者さんからの着信があったのでかけ直しました。この業者さん、

物件情報のメールを送る前に必ず電話をしてきます。律儀なんですかねえ。



今回いただいていたお電話は、ちょっとエリアを外れるかもしれないけど、北海道の

割と札幌近郊にある某市のRCです。RCのファミリー物件で、利回りは14%程度。

築年数がやや古めでテナントの比率がやや高めとはいえ、まだ耐用年数も20年程度

残っています。このスペックのが14%で出てくるようになったか・・・。

本格的に物件が寝下がってきたなあという印象です。いかに某カタカナ銀行さんが

融資をすることで相場を吊り上げていたかがよくわかります。



利回り14%のRCでも売れないのは、融資の問題が一番大きいものと思われます。

ただ、ここぞとばかりに手ぐすね引いて待っていたはずの人たちも買わないというのは、

別な理由もありそうです。人口が若干減少傾向とか、テナント比率が高すぎるとか、

立地的に駅から遠いとか、そんなところなのかもしれません。私も札幌市内と違って

そこまで土地勘はない場所です。テナント比率が高いのはリスクとして理解できますが

それ以外は予想でしかありません。



というわけで、基本的にはスルーするつもりでおりました。そもそも融資を引くにしても

かなり限られた選択肢しかありませんし、この物件にその選択肢を使っていいのか、

という点も問題でしたし。自己資金2割必要って言われる金融機関さんなので、

金額が大きいとそう簡単に使えないのです。



一応、仲間うちにはこの物件の情報を送付して、興味があれば業者さんに繋げますよと

連絡をして、本件は終了・・・のつもりでした。



それから一週間くらいが経過したでしょうか。仕事中に携帯が震えていましたが、

例によって無視。後で確認すると、その仲介業者さんでした。折り返しをすると、

「先日送った物件、ご検討いただけましたか?」と。あ、しまった。検討結果を

伝えていなかった。伝えなきゃだ・・・



「実はあの物件、ちょっと急ぎでして」



ん?急ぎ?なんかよくわからないけど、とりあえず話を聞くことにしました。



細かいことはよくわかりませんでしたが、急ぎの案件でもし検討できるのであれば

買付だけでも入れて貰えないか、価格は指値で構わない、精いっぱい頑張る、

ということでした。正直、融資のあてはあまりないですよと伝えたのですが、

それでもかまいません、と。



業者さんが買い取ったのを再販しようとしてうまくいかず、金融機関さんから

融資期間を延長して貰うのに買付が必要なのか、はたまた急いで売らないとまずい

状態なのか、あるいは仲介業者さんが買付をもっていかないと媒介契約を切られて

しまうのか。詳しい事情は聞かなかったけど、いずれにしても指値していいと言われたら

この値段なら買ってもいい(あるいは現実的に買える)と思える値段を提示するのが

自然の流れでしょう。



まず、テナントは現在半分ちょっと埋まっていますが、出ていった時に大変なので

家賃を住居と同じくらいの最低家賃で引き直して考えます。前面道路がそれなりの

広さなので、妥当な家賃なら入る人はいるでしょう。

住居部分も全室一番安いお部屋の家賃で引き直しして考えます。



その状態で利回り12%〜12%となる価格帯で指そうと思ったのですが、別にここは

購入できなくても後悔はない案件なので、更にえげつなく指してしまいました。

特に根拠もなく、先ほど計算した数字からもうちょっと指しておこう、という程度です。

現在の満室想定家賃に対してで考えると、表面利回りは20%となりました(汗)



仲介業者さんに「さすがにこれは無理ですよね?」と言いつつ、その金額を携帯の

SMSを使って送りましたが、先方の回答は「できる限り頑張ってみます」とのこと。

だ、大丈夫?本当に。無理しなくていいんだよ?別にめちゃめちゃほしいわけでもなく

指していいと言われたから指しただけだよ?



で、その後返ってきたメールの返信に「融資の目処はついておりますか?」と。

電話で融資の目処なくてもいいから買付入れてって言ったやん〜(苦笑)

不動産屋さんって適当な人種だなと思いましたが、そこを主戦場にしている以上は

そのカルチャーにも慣れていかないとですね。



まあ、期待しないで待つことにします。

しかしなんであんなに買付が欲しかったのかは謎のまま。今度直接聞いてみるか。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:36 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする