2018年07月01日

初めてのレジデンスもの以外の買付が通りました。

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昨日書いた「ちょっとした融資の打診」をした物件の価格交渉をしていたのですが、

昨日無事に価格交渉が成立。想定より若干高かったけど、ゴーサイン出しちゃいました。



昨日は朝一番で建売業者さんの提案を聞いて(どんなものか話を聞いてみようかなと

思ったもので・・・)、嫁ちゃんの買物にお付き合いして、美容室に行って・・・

という不動産とはあまり縁がない一日を過ごしておりました。本当はここまでの領収書の

整理をしようと思っていましたが、それは今日の仕事にしましたので、昨日はオフ気味。



そんな気が抜けた状態で、ぷらぷらと美容室帰りに歩いていると、見知らぬ電話番号から

着信履歴が残っていることに気が付きました。しかも留守電が入ってます。聞いてみると

買付を入れていた不動産屋さんの担当の方からで、稟議が通ったのでその価格であれば

購入可能というお知らせでした。



この案件、FBで知人の方が「なんかすごいの売りに出てる」と投稿していた記事を見て

なんか面白いなあと思って問い合わせを入れたものでした。まず元付さんを探り当てて

直接問い合わせをしました。この案件は不動産屋さんが自社で保有しているものでして、

レインズに載せていたのは元付さん自身。でもあまり積極的に自社で販売している

わけではなかったようで、詳細資料を要求した際には販売図面がありませんでした。

売主ポジションで仲介は任せる、みたいな感じだったんでしょうね。



ちょっと特徴のあるビル案件で、スケルトンの状態で3フロア全空でした。

立地は一般的に見たら駅近とは言い難く、最寄駅から10分弱。レジものとしては

悪くないですが、ビルものとしては微妙な感じです。たぶん、倉庫としての需要なら

あるだろうなと思います。



癖があるのでそのまま当てはめられないとは思いつつ、近隣のオフィスの坪単価から

だいたいこのくらいの賃料で1棟貸しできるだろう、もしくはフロア単位で貸せば

このくらいになるだろう、みたいな感じで相場を類推。ある程度指値をすることで、

収益性が見込めるという判断をしました。また、最悪レジに変える場合の想定も

建築士さんと机上で練って、このくらいの予算を見ておけばいいだろうというところも

算出。どちらの面から攻めても損がないような価格帯で買付を入れようと考えました。



今回はノールックではなく、事前に現地を見てきました(笑)

屋上防水はいい感じに仕上がっていましたが、他は特に何もしていない状態でした。

まあでも、今すぐ対応が必要と言うレベルでもありませんので、これはこれで良し。



買付を入れたほうがいいか、金融機関さんの内諾を得てきた方がいいか、どちらの

進め方が好ましいかを担当の方に伺ったところ、先に買付で融資特約での契約で

構わないということでしたので、想定している着地点よりちょっと厳しめの価格で

買付を入れました。ある程度押し戻されることは想定しての金額です。



ほどなくして、先方から返答があり、その金額では難しいとのこと。担当さんが言う

「このくらいの金額なら可能性がある」という金額は、私の想定より若干高めでしたが

まあ収益性から見ればギリギリでOKかなという金額でした。で、改めて指値を入れて

買付を入れたところ、稟議が下りたということで冒頭の電話に繋がるわけです。



これまでメールでしかやり取りしていなかった担当さんと初めて電話で会話しましたが

別にそんな感慨もなく、普通に契約日をいつにしましょうかというやりとりのみ(笑)

私がどうしてもスケジュールがつきにくい人なので、会社の仕事の様子を見ながら

再来週のどこかで契約しましょう、ということにしました。



今回の買付、割と勝ち目はあると思っていました。ある種確信していた部分もあります。

根拠は以下の通り。



・業者さんが1年以上前に購入してホールドしている案件(そろそろ売りたいはず)

・業者さんが売主(最初から最安値で出すわけがないから、指値前提で値付けしてる)

・現状全空(持っていても意味がないからある程度指値は通ると予想)

・抵当権設定無し(返済という価格下限の制約がない)

・懇意の業者さんから買取目線での価格を聞き出している

 (買取再販屋さんよりちょっと高い価格なら通るはず)



読んでいた金額より若干高い価格での成立でしたが、まあ悪くはないと思います。

純粋に収益で回すだけでない楽しみ方もしようと思っていたので、まあこれはこれで

良いということにします。



ここまで読めるようになったのも、先人が惜しげなく情報をブログやSNSにて開示して

くださること、周りの皆様に支えられてご指導ご鞭撻をいただいているからです。

今回のような価格の読み方は、狼旅団長のブログに書いてあった知識だったと思います。

間違いなく自分一人の力ではありません。支えてくださる皆様、ありがとうございます。

私もそういった先達と同じように、自分の持つ知識は惜しみなく開示したいと思います。



あとは昨日書いた融資が固まれば、この物件がめでたく節目の東京10棟目になります。

小さな物件ばかりなので、巨艦物件1棟にも満たないくらいの小規模な話にコツコツと

手間をかけてアホなんじゃないかと思われる方もいらっしゃると思います。実際に、

私もそう感じることがありますし^^;

でもまあこれはこれでコツコツやっているから良いということで・・・



融資の成約に期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:20 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする