シルバー人材センターさんに定期清掃の依頼をしてみたものの・・・。

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シルバー人材センターさんも人が足りていないような雰囲気です。困りました。

東京８棟目の共用部の清掃をしてくれる人が見つけられません。



東京８棟目は都内にしてはかなり大きな庭がついてきています。この庭を有効に

活用しようというのも、今回の企画であるペット多頭飼い賃貸物件のコンセプトを

作る際に影響していたのは間違いありません。



今回のリノベーションで、庭も綺麗に整備をしました。白い砂利を敷いたり、

ウッドデッキを作ったり、駐輪場として使えるように土間コンを打ったりして。

「南欧プロヴァンス風」と施工業者さんに伝えたものの、建物が和風な装いなので

やっぱり限界がありました・・・（笑）

私のイメージとはちょっと違ったけど、見に来ていただいた皆様には綺麗な庭だと

言っていただけたので、これはこれで満足しています。



で、そのお庭で悩んでいるのが、清掃のこと。



庭が広いので定期的に清掃を入れないと汚い印象が植え付けられてしまいます。

家からさほど遠くないので私が行けば解決する話なのですが、週末は週末であれこれと

やることもありまして、なかなか自分で現場清掃するというのも定期的には難しい。

嫁ちゃんにお願いしようとしたのですが、犬が大の苦手なので犬を主眼に置いた

賃貸住宅なんて絶対に掃除に行きたくないと言われてしまいました＾＾；



管理会社さんに定期清掃の見積を依頼したものの、これまた結構なお値段になってしまい

しかも清掃の回数が月１回とかなんです。それじゃあ清掃のペースが足りません。



この物件、隣地にうっそうとした森のような雑木林のようなものがあるおうちがあり、

落ち葉の量が半端ないのです（私の中では勝手に「トトロの森」と呼んでます）。

松の木もありまして、庭を綺麗にしてもらって引き渡した後、１週間後に見に行ったら

松のめしべっぽいやつがガンガン落ちてきていて、白い砂利が部分的に茶色くなって

おりました・・・＾＾；

なので、月１回なんかじゃとても足りないのです。



施工業者さんにおすすめして貰い、現地にとりあえずブロアーは配置しました。

マキタ　ブロワ ブロア　MUB402 無段変速 価格：9090円（税込、送料別) (2018/7/6時点)

これで落ち葉をガーっと巻き上げて掃除するだけの簡単なお仕事なのですが・・・



そこで冒頭のシルバー人材センターさんが登場します。時給制である程度安価に

対応をしていただけるだろうと見込んで、今回清掃作業を依頼してみることにしました。



電話して清掃をお願いしたい旨をお話して、住所や頻度など希望する条件をお伝え

しました。翌日か翌々日、現場を確認したという担当の方から折り返しの電話を

いただきまして、いろいろと会話した次第です。



シルバー人材センターさんも、案件ごとにやりたい人を募っているということなので

その案件を引き受けたいという人が出てくるまでは待っていただくことになる、

というお話でした。そして、最近はちょっと人手不足気味でもあり、すぐに希望者が

出てくるかは何とも言えないということでした。



そして１ヶ月くらい経過しますが、未だシルバー人材センターさんからの連絡は

ありませんので、誰も掃除に名乗り出てくれないということなのだと思います＾＾；

参ったなあ・・・。



シルバー人材センターさんがダメなら、別のルートで人を探そうと考えまして、

近所に住んでいる友人にお願いをしてみたものの、７月は忙しいので８月にならないと

対応できない、という感じでした。８月以降も明確にやってくれるという話にはならず

保留されてしまいましたので、こちらもちょっと脈が薄そうです。



入居してくださる人が出てくれば、清掃を頼んでしまうところなのですけどね・・・。

残念ながらまだそういうことを頼める入居者様もおりませんし。

共用部の清掃問題、もうしばらく試行錯誤が続きそうな気がします。



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募集図面や募集条件を変更し、効果が出るかを確認。

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東京８棟目の募集条件や募集図面の変更に着手しました。



なかなか募集が軌道に乗らない、ペット多頭飼いＯＫの東京８棟目。

見るに見かねたのか、コンセプト型賃貸住宅を多数成功させているＰＭ工房社の

久保田社長がお声をかけてくださり、今やってるペット多頭飼い賃貸住宅の募集への

助言をしてくださいました。ありがとうございます！



助言をいただくきっかけになったのも、ブログやＦＢなどで情報発信していたのが

その方の目に留まったからです。情報は発信した分だけ返ってくる、ということを

改めて実感した次第です。



今回の物件、正直なところネットで「ペット可」にチェックが入れば余裕だろうと

高をくくっていたところがありましたが、今のところそれだけでは結果は出ていません。

まず家賃が高いので入居申込が少ない、そして入居申込は過去２件あったものの、

それはペットではなく立地で選ばれていました。その近所の現場で作業するための

事務所として借りる、であったり、身内が近所にいる、であったり。



となると、まずこれは仲介業者さんに「ペット多頭飼い」という点がきちんと伝わって

いないのではないか、ということが考えられます。まずはその点を是正するところから

始めるべきであり、家賃や初期費用などの条件はそれが十分になされたのに申込を

得られないという段階で行えばよいのではないか、という助言をいただきました。



管理会社さんが作った募集図面を見ていると、やっぱり不動産屋さんの目線が強く

設備の写真とか駅から徒歩何分とかの情報が多く、一目見てペットをいっぱい買える

物件であることが直感的にわからない、ということは確かに感じました。そういえば

札幌４棟目くらいまでは自分で募集図面作って業者さん回ってたりしたんですけど、

最近はすっかりそれもさぼってしまい、管理会社さんにお任せになっていました。

それでもここまでは決まっていたのですが、今回のようなコンセプト物件になると

それにも限界があるのかな、と改めて考えた次第です。



一日に何十枚も何百枚も募集図面を見る仲介業者さんに、一目見てこれはペットを

飼うことができて、しかもコミュニティがあったり多頭飼いＯＫだったりすることを

直感的に伝えるには・・・写真が一番インパクトがあるよ、というのが助言でした。

他にもいろいろと細かいお話は伺いましたが、まずやっぱりわかりやすい写真を撮って

それを募集図面に載せることでしょう、と。



それと、この時期は広告料を付けた方がいいのではないかという助言もいただきました。

仲介業者さんの目に触れさせる機会を増やすということが大事だという観点からです。



その他にも、今から仕込むにはちょっと難しいハイレベルな戦略など様々な助言を

いただきました。それらを全てここで書くわけにはいかないので、私の心の中にそっと

しまっておきたいと思います。




お金も取らずにノウハウを色々伝授してくださった久保田社長。なぜなのかと聞くと

コンセプト型住宅には可能性がある、それが埋まらないのはコンセプトが悪いのではなく

募集の仕方など他に原因がある、それをコンセプト型住宅にして失敗したという形で

終わりにされてしまい、コンセプト型住宅の面白さが伝わらないのはもったいないから、

ということでした。ありがたいことです。



※色々ためになるお話を伺ったお礼に、せめてもの宣伝※

もし皆様の中でコンセプト型住宅にしたけどうまくいっていない人がおりましたら

ＰＭ工房社さんにコンタクトを取られてみてはいかがでしょうか？

※宣伝ここまで※




とりあえず助言いただいた中ですぐ実行できそうなのが募集図面と広告料だったので、

そこから着手することにしました。



広告料の件と募集図面の件、まずは管理会社さんに今回の改善の意図をメールで

説明しました。そしてその趣旨に従い、募集図面をこんな感じに変更したい、という

案をExcelで作成して送付。あわせて、広告料をつける旨を申し出ました。



広告量の効果なのか、募集図面の効果なのかがわからないから、まずは広告料、

その後募集図面という形で進めるといいんじゃないか、と言う助言をいただいていたので

管理会社さんにもそのように依頼をさせていただきました。



管理会社さん、呑み込みが早く柔軟なのでありがたいです。募集図面については、

こちらで作成したような内容に改定するということで合意をいただきました。

また、広告料については更に付加価値を高めた提案をいただきました。

ただ広告料を上げるだけだと、今までのようにターゲットではない入居者様ばかりが

増える恐れもあるので「ペットを飼っている人のみＡＤ付与」としてはどうか、と。

なるほど、それは人目に付くので面白いです。是非お願いします、としました。



写真の素材はこちらで提供するということにしました。懇意にしているカメラマンさんに

撮影を依頼し、友人で犬を飼っている３０代女性数名にお願いをして、モデルになって

貰う約束を取り付けました。この布陣で近々物件に行き、ペットと飼主が物件にて

戯れる写真を撮影し、募集図面につける予定です。



あまり時間に余裕はないけど、自分の物件なので自分が頑張るしかありません。

気合で時間を確保し、募集図面の雛形を作成しました。我ながら悪くない出来栄えです。

これに楽しそうな人とペットの写真が加われば、確かに目を惹くんじゃないかなと。



最初に広告料、次に募集図面という形で、時間差で改善することによって、どれが

どのように効果があったのか、効果測定をしやすくなります。一つずつ試しながら、

今後同じようなことをする際に何を最初に行うと効果的なのか、というところを

試行錯誤してみたいと思います。



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また空室が増えてしまった・・・orz

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一進一退の攻防・・・と言えば聞こえはいいのですが、単になかなか空室が埋まらず

埋まったら別の部屋が退去する状況に苦戦しているにすぎません。



現在、東京は東京４棟目が１部屋、東京６棟目が１部屋、東京８棟目が６部屋、

東京９棟目が３部屋（リノベ中）という空室の状況です。先日東京２棟目の空室が

無事に埋まり、東京５棟目の空室も埋まって満室になり、更に東京８棟目にも望んだ

形とは少し違うものの駐車場を含めて入居申込をいただくことができました。



この１〜２ヶ月は閑散期に近いイメージなので、その中で３部屋決まればまあ上出来。

この調子で他もどんどん埋まればいいなと思っていましたが、そうは問屋が卸さない。

まだ入居して半年ちょっとの東京３棟目のお部屋で退去予告が発生してしまいました。

三歩進んで一歩下がる、的な・・・。



しかし半年で退去ってのはちょっと早すぎないかい？本当にどうしたよ？という感じ。

確か母子家庭の方で、お子様二人の学区の関係で１ＬＤＫでも構わないということで

３人でお住まいになっていたはずです。やっぱり狭かったのかしら・・・。

物件そのものの問題だったら困るので、管理会社さんにお願いして何が悪かったのか

退去の理由を確認していただくことにしました。



そして、管理会社さんからその件に関して本人と連絡が取れたということで報告を

いただきました。理由はどうやら近隣とのトラブルが発生しかねない状況があったため

先手を打って事を荒立てないように引越を決意した、ということみたいです。



具体的なトラブルの内容は明記を避けますが、あまり良い気分はしないだろうなと

容易に想像できる内容でした。その行為を仕掛けてきた旧来の住人の方も、購入当初

ご挨拶に行った際には、そんな雰囲気はなかったのですが・・・。



管理会社さんも「近隣の方とも協議を行った方が良いのかもしれない」ということを

仰っておりました。これはその通りだと思います。なんでそういう行為に至ったのかを

把握して、同様の問題が以降発生しないように配慮をしなくてはなりません。

事前に近隣の方と話をして、その理由となった行為を行わないよう次の入居者様にも

事前に指導しなくては、同様のトラブルが発生する可能性が再び発生して短期退去に

なってしまうかもしれません。せっかくお住まいになっていただくのに、その整備を

せずに不幸な結末を作ることは私の本意ではありません。近隣の方も入居者様も、

皆が満足して住むことが出来る環境づくりをするのが大家の仕事だと考えます。



というわけで、この件に関しては具体的な不満が何なのかをヒアリングすることに

したいと思います。まず会って話さなくてはわからないことが多すぎますから。



しかし、少しずつ埋まってきたのに退去になるのは痛いなあ・・・



現在の空室状況

東京３棟目　１室（退去予告）

東京４棟目　１室（即入居可能）

東京６棟目　１室（即入居可能）

東京８棟目　６室（即入居可能）

東京９棟目　３室（リノベ中）

札幌７棟目　２室（即入居可能）

札幌８棟目　３室（即入居可能）

富山１棟目　６室（即入居可能・・・なように工事が終わるはず）



合計　２３室



９８室中２３室が空室なので、７６．５％程度の稼働率というさんさんたる状況です。

東京８棟目と富山１棟目はちょっと別格扱いとして、個別に対策を練っていますが、

それ以外だとまずは東京の細かい空室からつぶしていくのがいいのかなとも思ってます。



地域別に見ると・・・

札幌　４９室中５室空室　稼働率８９．８％

仙台　７室中０室空室　稼働率１００％

東京　３３室中１２室空室　稼働率６３．６％

千葉　１室中０室空室　稼働率１００％

富山　８室中６室空室　稼働率２５％



全空からの再生が目論見通りのスピードで動いていない東京８棟目と富山１棟目がある

東京と富山の数字が悪いのは納得ですが、札幌も思っていたより良くなかったです。

札幌９棟目を１２部屋中３部屋空室の状態で購入したのがまだ埋まっていない、という

ところが地味に影響していると思います。



東京３棟目、東京６棟目、札幌７棟目はきっと放っておいても埋まることでしょう。

東京８棟目、富山１棟目は個別に対策を練っています。東京９棟目はまずリノベが

終わらないと動きが取れません。札幌９棟目はもしかすると追加の対策を必要と

しているかもしれないので、ここも気にして見ていきたいと思います。



ここに追加で都内の小さなビル（全空）が入る予定なのですから、更に稼働率は

下がってしまいます。「買うより埋めなさいよ」という声が聞こえてくるのも

ごもっともです。ごもっともなんだけど、良いと思った物件が出てくるタイミングって

決して待ってはくれないので・・・＾＾；



とにかく、目の前の空室を片付けることをしっかりやりたいと思います。



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こんな対応をされたらイラっとするなあと思った件。

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この間、ちょっと面白そうな物件が新着情報に出てきたので、問い合わせをしたものの

なんかすごくイラっとする対応をされてしまいました。人の振り見て我が振り直せ、

ということで振り返ってみたいと思います。



某大手の不動産業者さんのサイトから、再建築不可で風呂無しながら利回りが高い案件が

新着情報として配信されました。利回りだけ見て飛びつき、立地を見てさほど悪くないと

判断し、そこから過去の経験を基にどう活用するかを机上で検討しました。



風呂無し１Ｒが４部屋で、現状４部屋中３部屋埋まっています。風呂無しでも意外と

埋まるものなのですね。今はそれでいいのですが、将来的に見るとやはり風呂無しは

引きが悪いので、最終的には狭い２部屋を１部屋にくっつけて、風呂ありの１ＤＫに

変更するプランがいいだろうと考えました。



幸いにして、２部屋を１部屋にするのにもまあそこまで苦労しなさそうな間取りの

形状だったので、描いた青写真通りで何とかなりそうだなと判断。コスト的には過去の

経験からこのくらいだろうと予想をして、だいたいどのくらい指値を入れたら１２％の

利回りが取れるかを計算しました。念のため、いつもリノベをお願いしている建築士の

先生にも、こんな計画で考えていますという話をしましたが、割といい線だと思うと

お墨付きをいただきました。よし、じゃあこれは問い合わせしよう。



早速その元付の大手さんにお電話しました。担当は外出しておりますので、折り返しで

よろしいでしょうかと聞かれ、よろしいですと回答。電話をしたのがお昼前くらいだと

記憶していますので、まあ本日中には何かしら連絡が来るだろうと思っておりました。

しかしその日は連絡来ずじまい。



翌日、改めてお昼ごろに電話をかけてみました。折り返しいただけるとなっていたけど

折り返しがない旨も勿論添えて。受付の方は申し訳なさそうにしておりましたが、

その方が資料を送ることができるわけではないようで、やっぱり担当さんからの

折り返しということでした。



そしてこの日も結局折り返しの連絡はなし・・・。

既に買付が入っているとかにしたって、連絡は必要じゃないの？



そして翌日。電話してみると、定休日でしたorz

その翌日も定休日でしたので、資料が来る見込はなし。まる４日ほど放置プレイ。

それだったら定休日になる前に資料を送るのがビジネスマンとして正しいんじゃない？

という気持ちに。



定休日明けの営業日。午後になっても相変わらず折り返しの連絡はありません。

もうさ、売る気がないならネットに載せないでおくれよと。どんだけ忙しいとしても、

どんだけ額が小さくてやる気にならないにしても、一応は問い合わせしてるわけだし

ちゃんと返答くらいはしましょうよ、というイライラした気持ちに。フィリピンだったら

このくらい当たり前かもしれないけど、ここは日本ですから・・・。



もうこの段階でこの物件への興味は失せました。どうせ再建築不可だし、無理して

購入する類のものでもないです。融資つけるのもややこしい感じになるだろうと

予想していたので、もう手を引こうと思いました。



でもこのイラっとした気持ちを他の人が味合わなくて済むよう、そのことが不愉快で

あったという事実だけは伝えよう。そう思って、もう一度電話をかけて、資料が

待てど暮らせど来ないのはおかしいのではないか、もう物件自体興味はないから

資料も連絡もいらないけど、不愉快であることを伝えておく、と電話しました。

相変わらず担当の人はいないみたいで、受付の人が申し訳なさそうにしてました。



受付の人経由でこちらの不愉快さが伝わればそれでいい、他の人の問い合わせで

同じようなことを繰り返さないようにしていただきたい、というところでしたので

言うだけ言ってすっきり。私の中ではこの話は終わったものになりました。



その日の夜は打ち合わせを兼ねた飲み会だったのですが、なんか夜の８時半ごろに

着信がありまして。打ち合わせ中だからと放置しましたが、後で見ると知らない

電話番号からで、留守電も入っていました。



留守電を聞いてみると、その営業マンですよ。もう今更興味ないんですけど・・・。



「連絡が遅くなってしまい申し訳ありませんでした」と冒頭で一応一言ありましたが、

声のトーンが申し訳なくなさそうな感じで、しかも物件に関しては「１部屋滞納が

１年以上あり、立ち退きの裁判を始めたところなので、あまりお勧めできません」

「それでもよろしければご連絡いただければと思います」とか言うんですよ。



自分で仲介している商品を「おすすめできません」とか言わない方がいいだろうし

何より相手が怒っているのをわかっていながら、夜の８時半という時間に電話を

かけてくる神経がわかりません。その事実が分かった段階ですぐ電話するとか、

いっそ電話しないとか、なんかもうちょっといい打ち手があったでしょうに。

少なくとも、人によっては夜の８時半に電話されたら怒る人もいるのではないかと。

せめて「夜分にお電話してしまい大変申し訳ないです」の一言くらいはあった方が

いいと思うんですけどねえ・・・。



私が細かいことを言いすぎているのかもしれませんが、少なくとも個人的には今回の

対応はおおいに疑問符でした。この人と信頼関係を作るのは難しいよねえ、という

気持ちになりました。そういう人から無理に不動産を買う必要はない、と。



でも本当にいい物件が出てきたら、そういったことに目をつぶって購入するだろうなあ。

不動産は基本１点モノなので、それを扱っている人を選ぶことが出来ないのが苦しい。



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札幌５棟目のゴミ問題とコバエ問題、一応収束する？方向ですが、結局こちらで

ある程度対応をする羽目になってしまいました。



ゴミ問題のおさらいは、前々回のブログおよび前回のブログをご参照ください。

今回はこの話の続きとなります。



管理会社さんにて、該当のリクエストが大変多い方への対応に関しましては、

「のらりくらりとやり過ごす」という選択肢を取ってくださっているようです。

ここに関して明確な報告はありませんが、便りがないのは良い知らせということで

理解したいと思います。



そうなれば、あとは放置されている粗大ゴミとコバエの問題に集約されます。

その後再度状況の確認をしてくださいましたところ・・・



管理会社さんにて、この人が怪しいとにらんでいる（分別されてないゴミの中から

身元が分かるものが出てきたようです）お部屋に電話で対応を促しているものの、

そもそも電話に出てくれない状況が続いているため、現地訪問をしてきたそうです。

しかし、不在のため名刺だけ置いてきたということでした。



そしてその時現地を確認したところ・・・まだ粗大ゴミが片付いておりません。

シールは貼ってあるのに、なんでなんだろう？と管理会社さんが札幌市に電話して

確認してくださった結果・・・



「回収の届け出がされていません」



シール貼っただけで回収されると思ってたのか、この捨てた人はー！orz



そしてさらに、一部のシールが貼ってある家電については、家電リサイクル法があるので

行政では回収できません、ということでした。もー、なんなんですかほんとに！

シールを貼って回収して貰おうというところまで考えるなら、ちゃんともう少し調べて

正しい出し方をしてほしいものです・・・。



結局、私の方でお金を出して回収して貰うことにしました。

また余計な出費が出てしまった・・・。管理会社さんも、もしその入居者様に連絡が

取れたら、今回かかったお金はそちらに請求すると言ってくださいましたので、

連絡が取れることに期待したいと思います。



あとはコバエですね。コバエは訪問した際に気にならない程度に減っていたようです。

まだ多少飛んではいるものの、このくらいなら許容範囲じゃないか？という数まで

減っていたということですので、まずは良かったです。

継続して、コバエ取りは定期的に入れ替えて設置しようと思いました。



かかった費用の回収という面ではまだ話は片付いておりませんが、とりあえず物件から

粗大ゴミが消えて正常化されたという点では大きな進歩だと思います。

札幌で唯一保有している単身物件。単身はどうしても出入りが激しくなりがちですが

この物件は割と安定しているので、今回のゴミ騒動が終わればまた落ち着いた日々が

戻ってくるに違いないと思います。札幌７棟目、札幌８棟目の空きを何とかしないと

いけないので、札幌５棟目はこのまま落ち着いていてほしいものです。



ゴミ問題の連載、これにて完結〜（となればいいな）



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