新築建売の営業マンから話を聞いてみたけど、私にとっては魅力に乏しい。

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東京の新築って今どんなもんなんだろう、という好奇心もあったので、過去のリストを

掘り起こして電話営業してきた某建売アパート業者さんの話を聞いてみました。



どういう経緯だったのかすっかり忘れてしまったのですが、たぶん全賃フェアか何かで

そこのアンケートに答えたら売り込みの電話が来たような記憶があります。その頃は

こんな利回り低いの買えないとこちらも思ったし、先方も私の属性だと融資が難しいと

判断され、お互いにフェードアウトする感じで終わったんじゃなかったかな、と

小さな脳みそから絞り出してその頃のことを思い出してみました。



それから数年が経過したこのタイミングで、その業者さんから再度アプローチが

あるとは正直思っていませんでした。過去のリストを引っ張り出して電話営業する

業者さんは過去にも数社あった程度です。珍しい。



是非一度お会いしてくれませんかと電話してきた営業マンの方に、まあこれもご縁かと

思ったので、いいですよと伝達。事前に情報を送ったところ「３５年融資の可能性が

あります」というメールをいただき、ほほーと思いました。私のような借金大王でも

そんなサラリーマン属性を活用した融資が受けられるもんなんですかね？そこだけは

ちょっと楽しみになってきました（笑）



そして当日。家の近くまで来てくれるということだったので、近所の喫茶店を指定。

駅でその営業マンと合流し、喫茶店に移動するとその上司がいました。

人件費かかってるなあ・・・。その分販売価格に載ってるんだろうなあ。



利回りは６％〜６．５％で木造の新築が得意なようです。シミュレーション表を

見せて貰いましたが、家賃は年間１％ずつ下落、固定資産税なども一応加味されており、

最低限のことはやってあるなという印象でした。提携ローンで３５年引っ張ってなんとか

キャッシュフローを出すけど、稼働率が９５％で計算されており広告料も加算されて

いないので、まあ絵に描いた餅だろうと判断。まあ変なハウスメーカーさんよりは

マシかもしれませんけどね。



ちなみにシミュレーション上は「２１年目から家賃下落はなくなる」という立てつけに

なっていました。なんで２１年なのだろうと不思議に思いましたが、おそらくそこで

そうしておかないと、その後のＣＦがマイナスに振れてしまうからなのだろうと

想像できました。



管理は紐づきの管理会社さん指定なので、うまく回るかは未知数です。



まあこれは、とってもいい土地であればキャッシュフローはなしで貯金感覚で

購入するのが良いんだろうなと思いました。手出しゼロで長期間にわたって土地代を

分割払いしているイメージがわきました。それだけの魅力がある土地が見つかるなら

まあ検討しなくもないんでしょうけど、おそらくそんな魅力のある土地は高いだろうと

思われるので、それこそ利回り５％台になってしまうものと考えられます。

ま、普通に考えて縁はないだろうなあ。



自己資金を２〜３割入れることができる人であれば、ＣＦも出るし安定すると思うので

そのくらいの財力の余裕があるなら、まあアリなのかもしれません。

手間もかからないでしょうしね。



融資がしまった割に、物件価格は思ったより落ちてきていない印象があります。

しかしそれでも、札幌あたりでは築１０年クラスのＲＣが利回り８．５％くらいで

ちらほらと出てくるようになりました。だから東京ももう少し値段が落ちているかなと

思って今回話を聞いてみたものの、あまり落ちている印象がありませんでした。



実際、上記のような条件の案件でも、１週間もすると誰かが買付を入れているようで

「先週のあの物件、先ほど申込が入ってしまいました」と営業マンの方からお電話を

いただいたりもしております。買う人がいる以上、下がらないのでしょうね。

利回り星人の私にとっては、首都圏の新築は難しいです。無理して買うものでもないから

不動産価格が下落局面に転じるのをじっくり待ちましょうか。



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新居に引っ越して早々にヤツが登場したら、そりゃあ嫌になるのはわかる。

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ご入居いただいた早々に、東京５棟目の入居者様からリクエストをいただきました。

初期トラブル・・・ということでいいのだろうか。これは。



床が傾いている間は決まるのにやたら時間がかかったのに、床の傾きを是正すると

決めた途端にサクッと決まるようになった東京５棟目の戸建。自宅から近所と言う

こともあり、おそらくここは売らずにじっくり保有することになるだろうと思います。

駅からもすごく近いし、今回の客付が楽だったので今後も集客は楽だろうと考えられる、

という正の側面と、建物の面積が小さいので、実需の人が買うようなものでもないという

負の側面から、まあ保有が妥当だろうと考える次第です。



そんな２ＤＫの小さな戸建に今回ご入居なさることが決まったのが、母子家庭の方。

離婚が原因でお子様とご一緒にお引越しをされ、お住まいになられるということでした。

母子家庭パターン多いよなあ・・・。



床の傾きを直す前に入居を決断いただいたのですが、入居の条件として「入居までに

傾きが是正されていること」と言うご連絡を受け、世の中一般的には傾きは許容されない

ものなんだなあ・・・と思った私です（私は全然気にしない人なので・・・）。



家から近いのに、結局バタバタしていたら直った現場を見に行くこともできずに

そのままご入居が始まってしまいました。退去後の中の状態くらい見ておきたかったけど

いろいろ他のことにかまけてしまい、確認を怠ってしまったことは反省点です。

まあ管理会社さんがきちんとやってくださっているだろうという安心感はありますので

単に私が現状を把握したいという程度のことではあります。



さて、そんな東京５棟目、ここにきてご入居なさっている方から管理会社さんに

連絡があったということで、私のところにもその内容が伝わってきました。



曰く「Ｇショック（仮名）が酷く発生するため、駆除を行って貰えないか」と・・・。

（口にするのもはばかられる単語に関して、一部仮名を適用させていただきました）



管理会社さん的には、実際に物件内に住み着いているのか、近隣の住居に住み着いて

いるのかはわからないし、それを明らかにすることも難しいので、駆除を行っても

どこまで効果があるかはわからない、という感じでした。



私自身もＧショック（仮名）は大嫌いなので、できればご遠慮いただきたい存在です。

転居早々に現れたらうんざりした気持ちになることでしょう。だから心情的には

良く理解できます。



でも、それだったら自分でバルサン炊いてくれてもいいんじゃないかなーなんて

思ったりするのは、私が大家側の立場だからでしょうか＾＾；

私が賃貸で住んでいたころ、Ｇショック事案が発生した際には、コンバットとか

Ｇジェットとか買って退治した上で、留守にする日に自分でバルサン買ってきて

炊いたりしましたけどねえ。



ま、それは置いておいて・・・。

今回は入居して間もないということもありますから、まずは初動で印象を良くして

おくことも大事だと思います。私の判断は「今回は対応する」「ただし近隣からの

発生の可能性もあるので、効果がなかったとしてもこれっきりの対応とする」という

形でした。



一度対応して、改善がないからと何度も同じことを要求されても困ってしまいます。

しかし、何もしませんという冷たい対応もちょっとかわいそうな感じがします。

そんなところを踏まえ、一回は対応するというところで入居者様の感情をやわらげ、

それでいて無理な要求に繋げないよう、一回に限ると言う形でお願いをした次第です。



これでＧショック（仮名）がいなくなってくれれば万々歳なのですけどね。

いなくならなかった時にどう出てくるのかというところは少し不安です・・・。

ま、その時はその時で考えよう。

まずは今回の対応でＧショック（仮名）がいなくなることに期待したいと思います。



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ペット多頭飼いのイメージ写真撮影が無事に終了しました。

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東京８棟目で快適に暮らすかわいいワンちゃんとその飼主さん、という構図の

素敵な写真が撮れました！



朝８時。日曜日だと言うのに、早起きして車を借りる私がいました。

東京８棟目に（人と犬の）モデルさんを送迎するためです。

そう、昨日は先日ブログに書いたマイソク用の写真を撮影する日でした。



撮影をすると決めた日からの動きは我ながら早かったです。

すぐに、ワンちゃんを飼っていてモデルになって貰える人を探しました。

物件の入居者様ターゲットが２０代後半〜３０代前半のペットが好きな女性という

イメージだったので、そのイメージに近い女性から順次声をかけていき、最終的に

３名の女子にモデルを快諾いただきました。



並行して、懇意にしているカメラマンの方にも仕事を依頼。前に物件写真を撮影して

いただいたこともありますし、家族のポートレート写真を撮影して貰ったことも

ありますので、ワンちゃんの写真もいけるだろうと考えた次第です。

これまた運よく、私が予定を入れていない日がたまたまカメラマンさんの予定が

空いていたようでして、ドンピシャで一番直近の日付で撮影予定を入れることが

出来ました。



そこから撮影の詳細を詰めます。撮影時間をいつにするか、どういう構図を撮りたいか。



今回は「共用部でペットと共に入居者様同士が楽しく談笑できるスペース」の説明と

「ペット多頭飼い可能」の説明をしたかったので、それがわかる写真を撮影したい、

ということを明確にしました。



それから撮影時間。カメラマンの方から言わせると、良い写真を撮るには、原則として

陽が高い時間を避けるべきだそうです。早朝もしくは夕方１６時以降がいいと思うと

ご提案をいただきました。しかしさすがに早朝に集まってほしいとは言い難い。

そのため、夕方で調整していたのですが、アドバイスしてくださっているＰＭ工房社の

久保田さんからは「動物は動きが読めない」「理想の写真を撮影するのに時間がかかる

可能性があるから、できるだけ早い時間から始めた方がいい」という助言がありました。



カメラマンさんと改めて相談したところ、写真を撮りたい共用部はどの時間が一番

雰囲気がいいかを確認されました。午前中の方が日陰にならないから午前かなという

ことを回答したところ、それなら午前から開始した方が良いと助言をいただきました。

モデルの皆様にもその旨お願いして快諾いただき、撮影時間も確定。



この暑い季節、あまりワンちゃんを外に出しっぱなしにすると暑さでバテてしまうと

いうことでしたし、ワンちゃんを連れて電車で来ていただくのもなかなか大変です。

それに朝もそれなりに早い時間からお呼び出しすることになってしまいますので、

私が車で各モデルさんの家を回り、ピックアップして物件まで送迎する形にしました。



そんな形で段取りを進め、迎えた当日。西日本は大雨が続いて大変な状況になっていると

伺っている中、東京８棟目は奇跡的に晴天（やや雲は多かったですが）。これもひとえに

モデルさんの日ごろの行いのたまものでしょう。ありがたいことです。



懸念していた「ワンちゃんがちゃんと指示通りに動いてくれないかも」の件については、

これまたうれしい想定外で、みんないい子で言う通りに動いてくれました。今回は

運が良かったようです。天気といいワンちゃんといい、全て順調でした。





撮影風景はこんな感じでした。人がいっぱいで、ワンちゃんも大変だったと思います。

ご協力ありがとうございました。



モデルさんが撮影されている間に、私は先日購入したブロワを使って清掃作業を実施。

砂利の間に入ったゴミを吹き飛ばすことができましたが、電源コードが短いことも同時に

わかったので、何かしら手当てが必要だという認識を持ちました。防水仕様の

延長ケーブルを購入しようかな。

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そして昨夜、早速その素材が納品されました！



うーん、かわいい！イメージがわきやすくなったと思います。



これで写真の素材はできました。次はこれを使った募集図面を完成させる仕事です！

時間作って頑張りたいと思います。



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融資情勢の変化を見逃さないアンテナが必要。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会でした。

懇親会の中で金融機関さんの姿勢について情報交換しておりました。



・・・と、普段ならここから本文に入るところですが、ちょっとＣＭ挟みます。

頼まれたわけでもないんですけど、勝手に書いちゃう。



いつもお世話になっているおうち大好きさんが主宰する勉強会に、これまたお世話に

なっている波乗りニーノさんが搭乗します。投資スタンスが固まってないとか、

なんとなく借金が怖いとか、一歩踏み出せずにいるとか、目標を見失ったとか・・・

そういう方には良い処方箋になるのではないかと思います。

ご興味ある方は以下のブログをご参照の上、コメント欄に参加したい旨を書くと

良いと思います（申込フォームとかなくてコメント欄で管理してるのがすごい）。



おうち大好き会 シーズン２ 第１０回

日時 2018年 8月 19日 (日曜日)午後 1時ぐらい〜4時45分

場所 大宮ソニックシティー 602会議室 定員 90名

費用 2500円



でも私はちょっと行けるかわかんないんですよね、この日。夏フェスに参加する

可能性が残っているため・・・。



・・・勝手にＣＭ、ここまで！



で、本日の本題、金融機関さんのお話。



現役でバリバリ買ってる人が多い会なので、融資付は必然的に話題に挙がります。

購入するには融資は不可欠ですからね。



私自身も融資情報は常にアップデートをかけております。特に札幌に関しては

そもそも遠隔地での融資付というハードルの高さがあるため、かなり気を付けて

情報収集を行っている次第です。



同じ金融機関さんでも、支店によって全然反応は異なるようなのですが、そんな中でも

雰囲気として融資は厳しくなっているのは間違いなさそうです。そして、どちらかと

言うと、手あかのついていないサラリーマン大家予備軍や、サラリーマン属性を頼りに

買い進めているサラリーマン大家初心者の方に対しての融資が厳しくなっており、

経験者・事業者として見て貰えるベテランのサラリーマン大家さんや専業大家さん、

自営業との兼業大家さんといった属性の方の方が融資を引きやすい環境になっている

ように感じます。



サラリーマン属性に対して融資をすると言っていた某地銀さんなんかが、そういう融資は

一切止めて事業経験がある人にだけ融資をすると言い出したようですので、この流れは

じわりと全体に波及してくるように思います。おそらく変わらないのはノンバンク的な

融資をしているいくつかの金融機関さんだけではないかと予想します。



私としては、初心者の方が高値掴みをしなくなるので物件価格には下落圧力がかかり、

一応何とか死なずに１０年近くサラリーマン大家をやってこれた私には追い風であると

考えております。



それから、頭金を入れなさいという話が非常に厳しく言われるようになっていますが、

その傾向はどちらかというと地銀さんや大きな信金さんあたりに多いように感じます。

小さい信金さんや信組さんなんかだと、あまりうるさく頭金の話をされないような

気がしております。



私がお付き合いしている金融機関さんの話だけで言うと、メインバンク的なポジションの

信組さんは、今のところ相談すればだいたいフルローンで組み立ててくれています。

別の信組さんは、基本的には積算評価額が出ればその分まで融資を組み立ててくれます。

これに対し、最近お付き合いを深めている信金さんは、原則頭金２割と言っています。

まあ、原則なので事業計画の作り方次第でフルローンに持っていくことはできますが、

東京９棟目はそのように組み立てたものの９割が限界でした。



あと、私的にこれは是非相談に行かなくてはと思える素敵な話がありました。

その金融機関さんが置かれている状況などを考えれば、確かに利回り案件であれば

融資が出やすいような気がします。しかもタイミング的にジャブジャブ出る可能性も

あるなあと思ったので、まず適当な物件を持っていって手ごたえをつかんでこようと

考えております。いくつか手頃な案件があるので、ぶつけてみようと思います。

またデキ婚になっちゃったらどうしよう〜（気の早い妄想ヤメレ）



※仲良しの人には教えますので、知りたい人はこっそり連絡ください



あと、以前なら金融機関さんを訪れるには「業者さんからの紹介」が有効だったと

思うのですが、最近はかぼちゃの話なんかもあり、かえって業者さんからの紹介が

足かせになるケースも多いという話がありました。個人で開拓するスタイルの方が

良さそうに感じます。そしてそれは私が大得意とするところです（笑）



刻一刻と変わっている融資情勢。アンテナを張り巡らせておくことが肝心と思います。

これまで買えないと嘆いていたベテランの皆様、チャンスかもしれませんよ。



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信頼できる業者さんからの売り物件情報、買付入れないわけにいかないでしょ（末期症状）

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管理会社さんから物件のご提案をいただき、３分で「買います」と言ってしまった

アホな私の話を聞いていただけますか？え、いつもそんな感じだろって？



あれは昨日のことでした。いつものようにサラリーマンの仕事を会社でしていた私。

仕事の切りが悪かったので、お昼休みまで仕事を食い込ませ、ちょっと遅めにランチに

出ていったのです。そして蕎麦をすすっていると、携帯がブルブルと鳴動するのですよ。

飯食ってる時は電話出られませんよと思いながら携帯を見ると、ディスプレイには

札幌７棟目の管理会社の社長さんの名前が出ています。あれれ、どうした？入居関係だと

管理担当の方から来るし、今は特に社長から電話が来る理由がなかったような。



ともあれご飯を食べてからと思い、折り返しますとだけ伝えて電話を切って、

再びお蕎麦に集中しました。



食べ終わってから電話をかけると、開口一番「いい話です」と。高利回りの売り物件が

出てきたということです。ただ、場所は今まで取り組んだことがない地域でした。

管理会社さんはその場所の管理もやっているので、土地勘や相場観がわかるようで、

大学の近所で入居者さんが入らない場所ではないということを仰っておりました。



木造の耐用年数超過、表面利回り２８．８％、現行稼働率１６．７％。

外壁塗装など一通りの大規模修繕をした上での引渡ということです。

業者さんが持っている物件で、稼働が悪いのは入居者様に退去いただき全空にして

リノベしてから売ろうかなと思っていたからだそうです。



各部屋はリノベが必要な状況で、一部屋６０万は少なく見積もっても見てほしい、

とのことでした。ざっくり計算しましたが、各部屋のリノベが一部屋６０万で

終われば、表面利回り２０％となります。数字だけ見れば決して悪くない感じ。

しかも札幌７棟目の実績がある管理会社さんなので、仕事は信頼できます。

知らない地方だと色々開拓などから始めなくてはならないという点が辛いですが

その手間がかからないのは魅力的です。



この管理会社の社長さん、基本的に私がイケイケなのに対して割と固めに見るんです。

これいいでしょって物件出すと、ここはどうだろうとかこの辺は引き合いが悪いとか、

割とネガティブ系の意見が多いので、私としてはバランスをとるために意見を聞いて

判断の材料としていつも使わせていただいております。



その社長さんが「自社保有も考えた」と言ってるということは、勝算は高いでしょう。

調子のいいことばかり言う業者さんではないし、これまでに結果もちゃんと出してくれて

いることから、信頼できる方々だと判断しております。



とどめに「売主さんから連絡を貰ったのがうちの会社が最初です」「物件情報を

他にお出ししている人はいません」と言われたら、もうその場で「買います」と

言うしかないでしょう！いつも通りの展開で申し訳ないくらいですが、買付入れますと

口頭で伝えてしまいました。えへへ。



そのまますぐ融資してくれそうな心当たりのある金融機関さんに電話して、融資の検討を

依頼しました。今回の案件は、耐用年数超過しているけどリノベで一新されるという

立てつけになるので、金利は高いけど期間がそれなりに取れそうな金融機関さんに

持ち込むことにしました。担当さん的には割とやる気があるようで、検討したいので

詳細資料を持ってきてほしいと言われた次第です。なんとなく手ごたえがありそうな

雰囲気を感じました。



で、家に帰ってからもうちょっと調査を継続。



地方では駅なんてあまり関係ないと思いますが、一応駅からは５分以内。

駅の周りに何もない無人駅とかではなく、一応それなりに駅の雰囲気ができている

場所でしたので、たぶん市町村合併などで合併された側の街の中心なのでしょう。



近隣にあるという大学は、さほど大規模な大学ではなかったですが、経営は堅調という

情報を入手しましたので、まあそれなりに期待していいのかもしれません。



工場も近所にそこそこありました。その辺の需要も狙えそうな気はします。



市街地からはだいぶ離れているというところは気になりますが、確認してみるとやはり

かつては別の町だったのが合併されており、その町の中心部だった場所のようです。

こういうところは根強く需要はあったりするんですよねえ。



事業計画書だけサクッと作り、あとは果報は寝て待てスタイルでいこうと思います。

空室を埋める仕事の方が今は大事ですし。



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