久しぶりに良い話？入居申込をいただけるかも。

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札幌８棟目に申込が入りそう、という噂を小耳にはさみました。

まだ噂レベルなのでぬか喜びする気はないですが、申込あったら嬉しいな。



夜逃げショックがまだ尾を引いている札幌８棟目。先日、夜逃げの後処理に関して

管理会社さんと状況確認をしましたところ、できる範囲で残置物を保証会社さんに

処理依頼するということで進めているそうです。法律にのっとって処理する場合は

夜逃げの残置物撤去や解約は非常に時間がかかります。保証会社さんがどのような

方向で処理するのか私はまだよくわかっていませんが、まずはもうゆだねるより

他に手がありません。保証会社さんと連携しながら対応したいと思います。



また、今後の募集について、近所の駐車場の１区画を借りてＰ有にして募集をかけては

どうだろうかというところも相談しました。やってみる価値はありそうですので、

早速借りられないか話をしてきていただくことになりました。



・・・というようなことを管理会社さんと話していたのですが、その時先方の社長さんが

「そういえば申込が入るかもしれません、ワンルーム部分に」という発言をポロッと

されまして、私の心が色めき立ったのです。



だって、ワンルームが一番苦戦すると思っていましたからね。札幌市内でも比較的

人気がない路線の３点ユニット。過去に札幌２棟目でさんざん酷い目にあいました。

あの時の悪夢が脳裏をよぎりましたもん、買う時。今回は、埋まらなければ民泊も

視野に入れてみようと思っての購入でしたので、基本的には通常募集しつつも裏で

民泊対応できるか関係各所と調整をしていたりもしました。



民泊運用する構想をすぐに実行に移していないのは、管理会社さんに民泊考えてると言う

話をした際に、若干ひきつった顔をしていたためです。聞くと、管理物件で民泊を

されていたこともあり、その際に入居者様からの苦情が多かったということでした。

そういう経緯があるなら、まず一般賃貸で募集をかけて、埋まらないよねと双方納得した

段階で民泊の話を持ち出すのがスムーズだろうと考えたため、すぐにやるとは言わずに

温めておいた次第です。



しかし、札幌で三点ユニットがサクッと決まるとは私自身あまり思えななかったので

いつ切り出そうかなあということを地味に考えていた次第でした。



ですので、「申込ありそうです」にはちょっとびっくりしたのです。

（決まりそうと言われてびっくりしてちゃダメですけどね・苦笑）



この話を聞いた段階ではまだ申込はいただいていない状態でしたが、相談は割と

具体的でした。親族の家に居候しており、就職が決まったので早く親族の家を出て

一人暮らしをしたい、ということです。週明けからでも入居したいと言っている、

とのことでした。そこまで決めてうちの物件を見に来てるなら、申し込んでしまえば

いいのにと思うくらいです。



管理会社さんとしては、すぐ入居となると契約が間に合わないから念書での対応を

考えており、保証会社さんの審査がＯＫになり次第入ってもらうということにしたい、

という話をされておりました。私も特にそこは異論ないのでＯＫとしました。



ここまで具体的に入居時期まで決めているのに、なぜ申し込んでいないのか？

・・・他と比較検討している可能性は高いよね？やっぱり期待しないでおこうっと。

期待してぬか喜びはきついですし。



・・・あと、急いでいる人は怪しいよね？いくらでも理由は後付けできますし。

でもこのスペックだと贅沢は言ってられないので、保証会社さんの審査がＯＫであれば

通してしまおうと思っております。



何にしても、いい形で成約になれば、一番不安だった単身のお部屋が満室になります。

あとはファミリーのお部屋なので、こちらはどうとでもなるでしょう。

吉報が聞けることを祈りたいと思います。



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売買契約書に大きな問題あり！何とか解決させるまでの一部始終。

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融資が固まれば東京１０棟目となる予定の、小さなビルの売買契約をしてきました。

節目の１００部屋越えで東京での購入が通算１０棟に到達。しかもレジではない。

いろいろと記念になりそうな物件です。



以前、指値が通って融資も打診中と書いたビル案件。打診している金融機関さんが

「売買契約がないと審査を先に進められない」という話をされていたので、早いところ

契約してしまいたい思惑がありました。売主さんに心変わりされても嫌ですしね。



金融機関さんからは「雛形でいいので早めに契約書をいただきたい」という話を

されておりましたので、まずは雛形を作っていただき、こちらに見せてくれないかと

伝えました。あわせて、実際に契約する日を私の都合に合わせて設定してもらいました。

これで、事前に契約書を金融機関さんに送ることができるはず。契約より前にさっさと

送ってしまって、融資を固めてから契約したい。そんな思惑でおりました。



しかし、そんな思惑とは裏腹に、この契約書の文言の確定がなかなか進まず・・・。



問題点は１点。契約書の文言に「既存不適格」の文字が入っているのです。

いやいやいやいや、既存不適格の物件だなんて一つも聞いてなかったんですけど。

それだったら銀行さんはほぼ確実に融資しないから、話が終わりになっちゃいます。



どうして既存不適格なのかと言うところを確認したのですが、最初の時点での回答は

「仕入の時の仲介業者さんが既存不適格と入れていたため」という非常に曖昧な内容。

見た感じ既存不適格ではなさそうなので、社内にて既存不適格でないことを確認して

文言は削除する、という方向で調整いただけることになりました。



それから数日経過した契約の前々日。雛形が改めて送られてきました。

そのメールには修正した箇所が書かれており、私が指摘した内容はほぼすべて網羅されて

おりましたが・・・既存不適格の文言がなぜか残されていることが記述されていました。



なんでも、確認したところ既存不適格となった理由は・・・

・当初建築した時期には「道路斜線、隣地斜線制限」に該当していなかった

・現在は「道路斜線、隣地斜線制限」該当物件という事で重要事項に記載している

ということだそうです。そして土地建物付きの物件なので記載は必要だ、と。



なぜか「銀行審査には影響はしないと思いますので、そのままご提出ください」と

しれっと書かれていますが、何を根拠として銀行審査に影響しないと言えるのか？

絶対に影響するでしょ、既存不適格。本当にこの文言が残るなら、購入は絶望的です。

この文言が入っていて融資が通るわけがない。



そもそも「現在は『道路斜線、隣地斜線制限』該当物件」ってのはどういう意味？

道路は幹線道路沿いなので斜線なんか絶対かからないだろうし、隣地斜線もむしろ

隣地の方が背が高いくらいなので、素人目には関係ないように見えます。

該当していて、現状違反だからこういう書き方になっている？



これじゃ銀行さんに何も説明ができません。



念のため、いつもリノベをしてくださっている一級建築士の先生にも聞いてみましたが

見た感じ道路斜線制限も隣地斜線制限もないように見えるけど・・・ということでした。



具体的に何が制限に引っかかっているのかをもう少しちゃんと教えてほしいこと、

本当にそれらの制限に引っかかっているのかということを確認してほしいこと、

などを改めて要求した次第です。



この調整は契約日当日の午前中まで続きました。先方のご担当者様も、斜線制限は

確かにかかっていないような気がするので、役所や前の仲介業者さんなど各所に

問い合わせをして再確認したい、という意向を示されておりました。

先方も、ここまできて話を壊したくない気持ちであったり、明確に説明できないので

ちゃんと調べようという気持ちであったり、そういったものが出てきたのではないかと

考えられます（おそらく前の仲介業者さんの言うことを鵜呑みにしてあまり調べずに

重説を作ったのでは・・・と勝手に邪推しています）。

あとは、こちらからも「解決されないなら契約にはいかない」と暗に宣言してましたので

その辺も多少は影響したのではないかと。



そして契約当日の午後一番くらいで担当者さんからお電話が来ました。

内容が確認できて、斜線制限の類は特に問題はなかった、ということでした。

前の仲介業者さんが既存不適格と入れたのは、検査済証や建築確認などの書類であったり

設計書の類が全くなかったので、念のため既存不適格と入れた、というお話であったと

いうことです。明確に既存不適格であるかを調べたわけではない、とのこと。



よって、今回の売主さんとしても、売契や重説に「既存不適格」の文字を入れる必要は

ないだろうと判断できたそうです。いやー、よかった。ほっとしました。



というわけで、すっきりした気持ちで売買契約を締結することが出来ました。

ようやく金融機関さんの審査も本腰を入れて取り組んで貰えます。

良い結果が出ますように。



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家族の理解を得るには、まず家族にメリットを与えることから。

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あれやこれや忙しいとぼやいている私ですが、それでも家族の節目のイベントは

優先して対応しています。不動産の恩恵は家族皆で受けないと、ね。



不動産投資をしてみたい、という人にとって参入障壁となるのは、連帯保証人として

身内を立てなくてはならない、という点もあるのではないかと思います。

奥様のご理解を得られない、銀行さんに一緒に行ってくれない、といったお話は

割とよく聞く気がします。



そりゃあ借金の連帯保証人になって貰うなんて、普通に考えたら嫌ですよね。

家族が何か変なマルチに洗脳されたかと警戒するのも無理はありません。

一度疑うと、説明しても話が耳に入ってこなくなるのもやむをえません。



私の勝手なおもいこみかもしれませんが、家族といえども人はその行為に対して

メリットがあるかないか判断して行動しているのだと思います。その借金の連帯保証人に

なることによって、自分にどのようなメリットがあるのかを考えた結果、その選択を

するかしないかを決めるのではないでしょうか。



普段から家族のことを思い、家族と利益をシェアする、家族をねぎらうといった姿勢を

見せていれば、家族はそれに対して感謝をするでしょうし、その恩に報いたいという

ことになって、連帯保証人という難しいことでも「あなたが喜ぶなら私も嬉しい」と

いった感情面でのメリットや「これでお金が稼げるなら、私たちにもその恩恵がある」と

いった金銭的なメリットを感じて、結果として引き受けてくれるのではないでしょうか。



私自身、自分が好きなことだからやるという観点ではなく、家族が好きなことだから

やる、家族の好みに合わせる、という対応をすることもあります。それが家族のことを

思うということだから、だと私は思っているからです。

（昔はかなり自分勝手でしたが、嫁ちゃんにだいぶ指導されて矯正されました・笑）



私は旅行するなら分単位でスケジュールを刻んで、効率よく色々な観光地を回るのが

好きですが、うちの嫁ちゃんはホテルにゆっくり滞在して観光は最小限にしたいという

希望を持っています。そういうすれ違いがあるのに、自分の希望ばかり優先していたら、

相方はきっとつまらない気持ちになるでしょう。



嫁ちゃんへの今年の誕生日プレゼントは、東京のリッツカールトンで一泊宿泊でした。

誕生日や記念日のイベントは忘れないように行っていますし、その時はできるだけ

家族が喜ぶようなことをするよう心がけています。家族が喜べば自分も嬉しいですから。



そして不動産のキャッシュフローが増えるにつれて、そのグレードが上がっていくので

家族としても私が行っている不動産賃貸業に協力しようという気持ちが芽生えている、

のかもしれません（あくまでこれは推測）。



私の不動産仲間の友人の中には、家族に連帯保証人になって貰うことと引き換えに

家族が信仰する宗教に入信したというツワモノがいます。これも、相手が求めることを

理解して、自分のメリットと相手のメリットが合致するように考えた結果だと思います。

そんな彼も無事にサラリーマンをリタイヤし、専業大家さんとしてゆっくり・・・

しているかと思いきや、家族の宗教の行事をどんどん入れられてあまりゆっくりとは

できていないのだとか（笑）



もしこのブログを読んでいて、家族の理解を得られなくて困っている方がいるようなら

まず自分が家族に対して寄り添ってみてはどうでしょうか。それをやっていると、

家族の喜びと自分の喜びがだんだん一致してきて、理解をして貰いやすくなると

思います。



※勿論、それ以外の事情でなれない人もいると思いますので、決めつけているわけでは

　ありません。あくまで個人的な主観で書いているだけです。もしご気分を害された

　方がいらっしゃいましたら、お詫び申し上げます。



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久々に夜逃げを食らう（しかも買ったばかりの物件で）。

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昨日のブログで忙しいぜアピールをしてみた私ですが、そこに更に輪をかけて仕事が

増えてしまう悲しい事態が発生しました。しかも嫌な方向に。



朝方、札幌８棟目の修繕の打ち合わせをＬＩＮＥで行ったり、ロスナイの見積の

状況確認をしたりと、やれることをやってタスクを減らしていこうと動きを取って

おりました。その動きが一通り終わって、会社の仕事も打ち合わせが終わって

ひと段落した頃合いに、何やら電話がかかってきました。あれ、さっきまで担当の方と

ＬＩＮＥをしていた札幌８棟目の管理会社さんの社長からですよ。



電話に出るとすごいローテンションな声。あれ、どうしたかしら・・・



「飛ばれました」



へ？なになに、どういうこと？



詳細を聞いたところ・・・夜逃げでしたorz



久々に食らったー。札幌２棟目、札幌３棟目を持っている頃は、年に１〜２件あるのが

当たり前だったけど、札幌３棟目は終盤あまりそういうのはなかったし、札幌２棟目は

しんどくなって売ってしまったし、それ以外の物件はもうちょっと属性がちゃんとして

いたりファミリー物件だったりで夜逃げはされたことがなかったのです。そんな感じで、

ここしばらく夜逃げと無縁だったので、久々にやられた！という感覚です。



しかも発生したのは札幌８棟目。つい１ヶ月半前に購入したばかりの物件です。

確かに属性が良い物件とは言い難いけど、過去ファミリー間取りで夜逃げされたことは

なかったので、ちょっとした衝撃でした。ちょっとだけですけど（慣れすぎ）。



このお部屋、保証会社さんの保証がついていたので、家賃的には損害はありません。

融資承認が出て契約する前後くらいにご入居なさった方だったと記憶しております。

まだ２〜３ヶ月じゃないの、夜逃げに至るまでの時間が短すぎじゃないですかね？



短いことを逆手に取り、管理会社さんとしては「広告料返還」を求めるとのことでした。

札幌では広告料が高い代わりに、３ヶ月などの短期で退去になってしまった場合は

その広告料を返還させるという覚書を結んでいることが多いのです。３ヶ月以内に

退去となってしまった場合は、広告料返還の形をとる、というのが一般的です。



私も属性が悪い物件を持っている時は、属性がとびぬけて悪い場合はこの期間を

６ヶ月にするなどの対策を講じていたことがあります。今はそこまではしないですが。



短期での夜逃げなので、内装とかは恐らく問題ないだろうと思います。

確か電話で残置物もないようだということを言ってました（保証会社の人からの

また聞きのようでしたけど）。



広告料が返還され、内装のダメージがないということであれば、まあ夜逃げと言っても

そこまでの大きなダメージではありません。広告料返還の月数分だけ早めに退去予告を

貰ったという感じだと思います（と、前向きにとらえる）。



でもなー、これでこの物件、１２部屋中４部屋が空き部屋になってしまいました。

結構まずいです。むしろここをテコ入れしなくてはならない？他にも空きが多い

東京８棟目（絶賛テコ入れ中）と富山１棟目（リフォーム融資の借入返済ができる

ようになったので、後はじっくりとやる）もあるから、これ以上タレントを増やしたりは

したくないんですけどねえ。



駅近のファミリーなので、まあきっと埋まるでしょう！

近隣の駐車場を借りて、Ｐありということで宣伝しようかしら。

今は敷地内駐車場が満車の状態になっているものですから、車を持っている方が

お客様として対象になってくれないのです。



空室対策を強化したいと思います。とりあえず家賃下げて１部屋決めようかなー？

それか広告料増やそうかなー？設備よりまずは家賃で勝負って感じで。



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やることを整理してみたらとんでもないボリュームになっていた。

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相変わらず自分のやるべきことが整理できなくなってきている、タスク詰め込むくせに

その後の管理ができていない私です。今日はほぼ自分のための整理・・・。



今、大なり小なり関係なく、不動産関係で着手しなくてはならなかったりすることを

書き出してみます。いずれブログネタになるかもね。



【札幌５棟目】

・粗大ゴミ問題ようやく収束

・ハエ問題収束（コバエポットン的なものを設置したら効果てきめん）

・鳩が巣を作っている疑惑への確認

・粗大ゴミの原因を作った部屋が２ヶ月滞納で一切連絡取れず

　保証会社ついてるので金銭的に問題はないが、退去もしくは夜逃げの危険性が・・・



【札幌６棟目】

・大型滞納部屋の立ち退き訴訟準備

・新担当さんと顔合わせ（今年中目処）



【札幌７棟目】

・空室２部屋の空室対策（まずは現状把握）

・消防点検の時期調整（義母と話をしないと・・・）



【札幌８棟目】

・空室３部屋の空室対策（現在の問い合わせ状況把握とテコ入れ策の検討）

・お風呂場のドア故障対応

・共用部照明漏電事故対応

・取り急ぎやるべき防水工事関係の意思決定（見積待ち）

・先日退去されたお部屋のグレードアップや原状回復（即入居可になっているけど

　ロスナイつけたりしなくてはならない）

・懇親会実施（今年中目処）

・エントランスバリューアップ案、看板デザイン、看板作成依頼（進捗確認）



【東京１棟目】

・樹木や共用部グリーンの剪定や植え込み検討



【東京２棟目】

・レンジフード故障事故対応



【東京３棟目】

・近隣の方との折衝（入居者様が自転車を動かされたなどの報告あり）

・退去後の募集条件（前回と同じ想定）



【東京４棟目】

・空室１部屋の空室対策（現状把握とテコ入れの必要性確認）

・売却の問い合わせ状況確認



【東京５棟目】

・Ｇ対策



【東京６棟目】

・空室１部屋の空室対策（現状把握）



【東京８棟目】

・募集図面作成（完成したら管理会社さんおよびお客様紹介してくれそうな方に展開）

・広告料ＵＰの効果測定（管理会社さんに問い合わせ数の増減確認）

・共用部清掃委託先選定（シルバーさん以外に大家仲間経由で見積依頼中）

・Google AdWordsの採用、メルマガへの広告出稿など検討

・部屋番号カッティングシートデザイン依頼（進捗確認）



【東京９棟目】

・リノベーション工事の融資申込対応など

　（申込書の記入・送付／納税証明書取得／見積書取得）

・空き店舗の時間貸し準備

・個別の不具合に関しての見積書取得



【仙台１棟目】

・メインバンクさんとの金利交渉



【富山１棟目】

・工事の進捗状況確認

・部屋の完成がいつになるか把握、空室対策営業の日程検討

・管理会社さんとの懇親会検討

・外壁塗装のデザイン、看板デザイン、看板作成（依頼済、進捗確認）



【野立て太陽光】

・草刈りの手配



【フィリピン２戸目】

・売却の進捗確認



【新規案件】

・買付入れた北海道の地方都市１棟ものの事業計画作成（仙台法人で購入予定）

・東京で買付入れたビルの売買契約対応、売買契約後に金融機関さんに資料送付して

　プロパーと保証協会の両方で融資を検討いただく（できればプロパー）

・買付入れた東京の訳あり借地権に対して、抵当権設定の承諾書が出るかの確認

　出る場合は金融機関さんに相談、出ない場合は撤退

・融資付している札幌のやや築古ファミリーＲＣの融資進捗状況確認

　（仙台法人で購入予定）

・検討している案件をどこで融資付するか検討（札幌古めＲＣ、北海道築古Ｓ造、

　札幌築古木造、札幌築浅ＲＣ）



【その他】

・税理士さんに７月末決算の東京法人の情報送付

・民泊関連（自分で転貸でやるやつの契約諸々、保有物件の民泊運用検討、転貸の間に

　入って云々するやつの書類準備）

・関東→札幌の大家会の次回勉強会手配



・・・不動産投資は不労所得って、これを見てもまだ言いますかね？

あ、そうか、私が手間のかかる案件ばかり手掛けているからか（笑）

洗練された投資家を目指したいなら、私の真似なんてしたらダメですよ！

私は不動産賃貸事業をやっているのであり、自分としては投資という感覚はないです。

そして面白そうならとりあえずチャレンジという姿勢なので、失敗も結構するし

面倒なことになりがちです。洗練されていないのは間違いないです。



１つ１つはそれほど重くないものかもしれませんけど、束になってくると重いですね。

これだけいっぱいやることが溜まっているのに、サラリーマンの仕事は全く手が抜けず

ちょっとしんどいなあと思うところもあります。でもお給料をいただいている以上は

これはこれで手抜きできませんので、うまく両立させたいと思います。



しかもここに、ポケモンＧＯだの（まだやってるんかい）、ジャンプ５０周年記念の

ファミコンミニに収録されたキャプテン翼だのといったゲームもやりたいという

欲求が加わると、１日が２４時間じゃとても足りないのですよ・・・。



それぞれのタスクに優先度（急ぐのか急がないのか）と難易度（連絡すればあとは

丸投げできる、自分が手を動かさないとできない）をつけて、何から着手すべきかを

明確にしていかなくてはなりません。



タスクリストでその辺管理できるといいのですが、どなたかスマホアプリでそういうの

自分として管理したり、管理会社さんと共有したりできるものないですかね？

あれば是非教えていただけると嬉しいです。



関係者の皆様、もしここを見ているようであれば、上記への対応よろしくお願いします！

（いくら何でも無茶ぶりしすぎだろそれ）



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