2018年07月26日

買付受領!フィリピンのコンドミニアム、損切り確定か?

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フィリピン物件、買付入りました!損切りですが、損切り上等!

キャッシュフローが大きく改善されます。



先日、売却に向けて諸々の体制を整えていたフィリピンのコンドミニアム。

鍵の引渡等々を急いでいたのは、内見があるからその準備のためということでした。



そして先日、その内見の結果が不動産業者さんから届きました。結果は買付受領!

正直、買ったときよりやや安いくらいの金額ですが、私としてはインハウスローンの

支払金額がかなりのものだったので、この支払を止めたいという気持ちが大いに

ありましたので、それでよしとしました。



未来のことはわかりません。もしかしたら、フィリピンのコンドミニアムも人口が増える

ボーナスの効果だったり、所得の増加だったりで、不動産が上がっていく可能性だって

あると思います。逆に、コンドミニアムの過剰供給で相場が下落する可能性もあります。



ただ、それを待っている間にも金利16%のローンの支払が続くのです。そこを考えると

多少の損切りになっても、一刻も早く手放した方が良いだろうという判断になりました。

未来の投機に賭けたとしても、その間の金利による損失の方が大きいのではないかと。



また、フィリピンでは圧倒的に新築のコンドミニアムを売る業者さんばかりです。

中古を売るよりそっちの方が楽で手っ取り早く儲かります。中古はややこしいです。

そのややこしい物件を薄利の為に真剣に取り組む業者さんが見つかるのか・・・。

結局、価格が上がっているということも絵に描いた餅になるのではないか。

そんな恐怖感もありました。



現金を入れると言う選択肢も勿論あると思いますが、虎の子の資金を入れることは

あまり気が進みませんでした。何年塩漬けになるかわからないし、それが確実に利益を

産み出すわけではないのですから。



余剰資金で現金買いして、じっくり待てる人なら問題ないのだと思います。

私はそのステージではありませんでした。自分のポジションに見合わないものを

購入すれば、苦しくなるのは明白。戦略のミスであったと思います。



指値を入れられつつも受諾した金額は、購入時の9割弱くらいの価格でした。

そこに対してVATや仲介手数料などの諸経費が発生します。その額は合計すると

おおむね売却金額の20%〜25%程度とのことでした。つまり、購入価格に対して

30%程度の損失を出して、この投資は終了となります。その他経費に関しては

厳密に計算してないですが、家具代や諸経費と家賃で相殺かちょっとマイナス程度の

成績だろうと思われます。



ま、いい経験が出来たということで、これもまた受け入れるべき結果なのでしょう。

人生何事も経験です。貴重な経験がこのくらいの損失でできたことは決して悪い

ことではない、と思うことにします。



それに、今年は札幌3棟目の売却で利益が出ております。その利益と相殺できるので

日本での売却益が圧縮できます。転んでもただで起きる気はありません。



手続きは業者さんに委任して、あとは粛々と進めていただこうと思います。

この業者さん、ちゃんとお客様を(値段が安いとはいえ)見つけてきてくれましたし

なんかとっても親切で、売却が実際に終わる前に、この業者さんでお金を立替で

私に支払ってくれるようなのです。これが当たり前なのか、よくしていただいて

いるからなのかはわかりませんが、とにかくこちらとしてはありがたい話です。



1戸は昨年キャンセルして半金を取り戻し、1戸は損切り売却が進んでいます。

残るはあと1戸。これはまだ完成していないので、しばらく放っておこう・・・。



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月25日

融資は確実に厳しさを増している・・・まずは邪道から排除される。

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融資が締まっているのを実感しているということなのか、はたまた単にボール球に

手を出しまくっているだけなのか。何にしても金融機関さんからなかなか色よい返事を

貰える案件が減っている感覚があります。



ブログに書いているものもあれば書いてないものもありますけど、最近は常にいくつか

手を出している案件があります。金融機関さんの雰囲気を確認するためという側面が強く

融資が出たら買わないこともないけど深追いする必要はないな・・・という感じの案件が

多いです。深追いしたくなるくらい気になるものはブログネタになります(笑)



深追いしたくなるのは管理会社さんがご提案してくださった案件でしょうか。

こちらはエリアが広域な金融機関さんで検討をしていただいておりましたが、

結果としてNGの返事が返ってきました。無念です。



義母経由で聞いただけなので詳細は把握できていませんが、近隣の強豪物件との

家賃比較や稼働率の調査を行った結果、地域としては先細りになるだろうという

判断にならざるを得なかった、とのことでした。また、担保評価額も不足するので

そこにももう一声材料が欲しいというお話でした。



「やっぱり札幌市がいいですね〜」と言われたのだとか。

でもね、札幌の利回りだと、御行の金利では築古でない限り利益が出ないのですよ^^;



個人で某政府系金融機関さんにでも持っていってみるか・・・。

ここはもうちょっとあがいてみようと思います。



それから、特にブログネタにはしていなかったけど、札幌のちょっと古めのRCを

2棟ばかりご提案いただいていたので、試しに金融機関さんに持ち込んでいました。

両方とも平成初期築なので、出口がない物件です。良い子は手を出さない方がいいやつ。

最近このくらいの年式のやつ、だいぶ値下がりしている印象があります。

融資が締まってどこも出したがらないからなのでしょうね。



この案件については、札幌7棟目に融資をしてくださった金融機関さんに試しに話を

持っていってみましたが、まだ札幌7棟目を購入して1年くらいしか経ってないのと

不動産への融資自体絞っているのとで、残念ながらOKにはなりませんでした。

2つ持ち込んだうち、私の好みに近いファミリー物件に関しては、担当レベルでは

多少やりたい気持ちはあったようですが、難しかったようです。

しばらくこの金融機関さんは無理っぽいなあ。残念ですけど。



別の新規開拓の金融機関さんにもこの2件ぶつけておりましたが、こちらも担保評価が

不足しているということで、結構な金額の自己資金を入れることが前提になって

しまいました。どちらかというと興味があるファミリーRCは物件価格の75%、

もう片方の単身RCは物件価格の83%くらいまでは評価できるということでしたが

両方ともそれこそ1000万〜2000万の自己資金を入れることになりますので

そこまでしてほしい物件じゃないんだよねえ、という感じになります。



その他、この金融機関さんには地方都市のRCやS造もぶつけておりますが、

地方になればなるほど評価が厳しくなるようで、なかなか難しい感じでした。



やっぱ融資は締まっているし、まず最初に面倒な融資が止まるんだなと実感。

東京や仙台など遠隔地から、札幌や北海道の地方都市への融資を得ようとすると

すごく大変だと言う状況になっているけど、都内のボロ案件を都内の信金さんで

引っ張ろうとすると、まだそれなりに融資は検討してくれるという感じがします。



しばらく地方遠征はストップかなあ、これは^^;



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月24日

築古狭小ビルの融資付に向けて、やるべきことをやる。

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購入予定の築古狭小ビルの融資審査を進めるために、各所と調整をしているところです。



融資を検討いただいている金融機関さんから「所有物件の一覧表を出して貰えませんか」

という依頼がありました。これに対応すべく、以下のような情報が記載されている一覧を

作成して送付させていただきました。



建物名

住所

最寄駅

築年月

構造

土地

建物

戸数

駐車場台数

所有形態(個人/法人)

購入時期

有担保融資:借入行、金額、年数、金利、借入時期、元利均等or元金均等、固定or変動

団信有無



今までも、自己紹介資料として物件単位の情報をまとめた資料は持っていたのですが

一覧でさっと見られる資料がなかったので、今回ちょうどいい機会と判断して作成を

してみることにしました。一度作ってしまえば、何か大きな動きがない限りはそのまま

他でも使えるものですので、時間をかける意味があると見立てた次第です。



本当は残債の状態とかも書けばいいのだと思うのですが、そうすると都度メンテナンスが

必要になりきついので、それは別途返済予定表を見てもらう方向で考えております。



これを金融機関さんに提出したのですが、なんせ金融機関さんなのでメールとか使えず

FAXで送ることになります。情報量もそこそこ多いので、果たして相手に文字が

つぶれずに見えているのかという心配がありましたが、担当さんに確認したところ

何とか見えるとのこと。良かったです。



「でも、できればもうちょっとフォントを大きくしていただきたいんですけど」



・・・わかりました、頑張ります^^;

フォントを大きくするというか、横幅を短くして印刷した時に大きくなるように

調整したバージョンをFAXしました。なんとかならんもんですかね、このFAX文化。



並行して、先日「やっちまった!」状態になった契約書の文言訂正をするために

売主の業者さんとお会いしてきました。訂正印の対応をしてもらうためです。



業者さんまで訪問しないといけないと思っていましたが、担当さんから、約束した日が

終日外出になってしまったということで、会社の近所の喫茶店でお会いしました。

訂正印を押すということは社判を持ってくるということだけど、そんなもの気軽に

持ち出してプレッシャーにならないのかな?私みたいな同族法人ならまだしも・・・。



融資の状況報告をしたり、新着でアパート案件入ったんですけど情報いりますか?

みたいな会話をして、サクサクと訂正して解散。やれやれ、良かったです。

今度からはちゃんと事前に送って貰った通りの契約書になっているか読もう・・・。



融資審査は保証協会とプロパーの2本立てで進めて貰っています。

今回は贅沢言わず10年融資で良いとしました。CFは出ないと思いますけど、

今回はそれで構いません。まずは買ってしまうことが大事と思っております。

金額もそんなに大きくないから、影響は軽微です。

融資審査、いつ頃終わるのか聞いてみようっと。



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月23日

いずれ建て替えたい物件のテナントをどう貸すか?

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本日、金融機関さんに提出する所有物件の一覧表を作っていた関係で、ブログの更新を

する時間が取れませんでした。超簡易的な感じで更新します。



今週末は東京9棟目のリノベ状況の進捗確認を中心にいろいろと動いてきました。

土曜日、日曜日ともに有識者に東京9棟目を見ていただき、今後の在り方について検討。

特に1階テナントをどうするかが中心になりました。



私としては、5年〜10年くらいの間に建て替えを検討したいと思っておりますので

テナントさんに普通賃貸借契約で貸すことは考えておりません。退去してくださいと

言っても、退去して貰えない可能性が高いためです。

かといって、空けたまま収益にできないもの辛いものがあります。



そこで検討しているのがスペースマーケットなどを使った時間貸し。

ただ、立地的にどこまで需要があるのか怪しいので、やってみないとわからないよねと

いうところがありました。



これに対して、普通に定期借家契約で更新しない前提で貸せばいいじゃないという

意見もありました。スナックの居抜き状態になっているので、そのまま造作含めて

5〜6年限定で貸す、という形にすれば、初期費用がないけどお店をやりたい客層が

ヒットする可能性はあるよね、と。その考えはありませんでした。



時間があるときにもうちょっと細かく書きますが、ひとまず定期借家前提の募集と

スペースマーケットを並行しようかなという気持ちになっています。

スペマはまだ未体験だし、ありかなーと思いました。



というわけで、この話は後日もうちょっと掘り下げて書きますね。

今日はこの後金融機関さんに立ち寄ってからサラリーマンの仕事に行きますので、

時間がないからこの辺で・・・。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月22日

メインバンクの新任支店長さん、知ってる人だった。

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東京側のメインバンクの金融機関さん、新しい支店長さんは知った顔でした。

これなら心強い!



半年くらい前に支店長さんと担当さんのダブル異動があり、私の持ち込む濃いめの

物件の審査が今までと同じようにできるのか、という観点で融資姿勢が不安になった私。



しかし、その新任の支店長さんが病気?のため長期欠勤となり、急遽元支店長が

再登板という状態になり、結果として当方のことを良く知る支店長さんと新任担当さんの

二人三脚で1〜2件の案件の審査をしてもらうことができました。この経験を通じて

新任の担当さんも、この人はこういう案件を持ち込むのねということがわかったと

思われます。そういう意味では、新任の支店長さんには大変申し訳ないと思いつつも

ある意味引き継ぎが出来て良かった、という気持ちになりました。



そんなある日、積金を届けに金融機関さんの支店まで行きました。いつもなら嫁ちゃんに

お願いするところなのですが、もしかして満期じゃないかいと気が付いたので、

定期にするとかその辺の手続きが必要だろうと考え、お邪魔した次第です。



気を遣ってほしくなかったので、目立たないようにしていたのですが、担当の行員さんが

見つけてご挨拶にいらっしゃいました。あー、なんか何もないのに気を遣わせてしまい

大変申し訳ない気持ちです。すみません。



担当の行員さん、担当の融資課長さんがぞろぞろと来た後、見たことあるような気がする

人がその後ろからやってきました。名刺を受け取ると、新任の支店長さんです。

病気療養から復帰されたようですね。良かったです。



「以前、当支店にいたことがあり、お電話でお話させていただいたことがございます」

・・・あー!わかった!新築で残念な思いをした時の担当の方の上席だった方だ!

あと、嫁ちゃんが会社の口座を作りに行った時にまごまごしてるのを手助けして

くださったこともあります。確か。



そうかー、あの時の彼、支店長さんに昇格したのかあ。なんか嬉しいです。

没になった新築の時、電話で話したことがありますが、仕事ができそうな人だという

印象は持っておりました。支店長まで駆け上がったということは、やはりその直感は

正しかったのでしょう。



この方が支店長なら、私の投資手法もきちんとご理解いただいていると思われます。

良かった、これはだいぶ安心できる展開と捉えていいでしょう。

今後とも是非よろしくお願い致します。



ただ、前支店長さんにご挨拶できなかったのはちょっと心残りでした。

まあ本来再登板自体がイレギュラーなのでしょうから、そこは最初の定年退職前に

ご挨拶ができたのでよしとしましょう。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする