2018年07月20日

不注意が招いたミスを反省する。

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都内狭小ビルの審査をしてくださっている金融機関さんから連絡がありました。

内容を聞いて・・・自分の不注意を嘆きました。



サラリーマンの仕事してると、なかなか金融機関さんからの電話に出られないんです。

打ち合わせ中に携帯がブルブル震えてると、落ち着かない気持ちになります。



一昨日、昼間に2回ほど審査してくださっている金融機関さんからの着信がありまして

致し方なく華麗にスルー。結局打ち合わせが終わったのが19時半になってしまい、

折り返しをすることができませんでした。



着信履歴を見ると・・・留守電入ってます。金融機関さんだから「またお電話致します」

しか入っていないんだろうなあと思いつつ再生してみると・・・あれ?なんか用件まで

ちゃんと留守電に吹き込んでるっぽい?珍しいなあ。証拠が残るのを避けるために、

留守電には用件は吹き込まないのが金融機関さんの常識だと思っていました。



留守電の内容によると、先日のビルの契約書のコピーに「既存不適格」の文言が

残っているので、このままだと審査できないから何とかしてほしいという内容でした。

え、まじで!?と慌ててファイルを見直すと・・・うわー、ほんとだ!残ってる!



※既存不適格云々の経緯はこちらのブログ記事をご参照ください



重要事項説明書から消えていたのと、雛形で事前に送って貰った売買契約書からは

消えていたことですっかり安心してしまい、当日のチェックが甘かったです。



重要事項説明書は業法にのっとってきちんと受け、その時に既存不適格の文言が

なくなっていることは確認しました。その後の売買契約書の時は、事前に送って

あるので大丈夫ですね、みたいな感じであまり読まずに署名押印してしまっていました。



これは完全にチェックの甘い自分が悪いです。相手と合意した契約書になっていることを

最後にもう一度確認しなくてはなりませんでした。相手に悪意があれば、簡単に詐欺に

引っかかってしまっていたと思います。反省しなくては・・・。



契約書の文言の件、売主の業者さんにメールして確認を促しました。

翌日、打ち合わせ中に業者さんから着信があったようなので、昼休みに履歴を確認すると

ショートメールでその業者さんから「差し替えたファイルを送りました、当方のミスです。

まことに申し訳ありません。」といった趣旨の連絡が入っておりました。



金融機関さんにお電話して、状況を説明。もう一度契約書を作ると印紙代がかかるので

訂正印もしくは覚書で対応します、ということをお伝えしました。ただ、早くても

それができるのが金曜日であることから、とりあえずその業者さんが送ってきた

差し替え版を先行で送付してほしい、ということになりました。原本は訂正ができたら

送ってくれれば良い、上には行員さんが説明して理解をしてもらうので、これで

とりあえず進めておく、という話で合意。



その旨を業者さんに説明して、月曜日に訂正印で対応して貰う段取りを整えました。

業者さんも平謝りしてましたが、これに関してはチェックを怠った私にも問題があるので

一方的に責めるつもりもありません。



なんとか事なきを得そうですが・・・ちょっと緩んでたかな・・・。反省しなくては。



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月19日

フィリピンのコンドミニアム、売却の体制が整う。

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フィリピンのコンドミニアムに内見が入りそうです。いけー、決まれー!



以前のブログで書いた通り、コンドミニアムは賃借人の退去がありましたので、

本格的に売り出しの体制を整えております。

手出しなく売れればいいです。欲張りません。毎月の支払の方がきついのは明白です。



私がお願いしている管理会社さんでは、賃借人の退去の後は、精算業務や原状回復を

行って、次の募集をかけるという流れになっております。ただ、今回は売却をするので

賃貸での募集は行わないということにしました。内見が出来ないことの方がマイナスに

働くからです。



他の方の紹介で、売却をお任せする業者さんを1社決めて依頼する形を取りました。

まずこの業者さんから鍵を渡してほしいという依頼を受けましたが、管理会社さんに

確認すると、まだ美装やコンロの修理が終わっていないとのこと。



コンロに関しては、いくらなんでも壊れるタイミングが早すぎだろうと言うことで

デベロッパーさんなどあちこちに掛け合ってタダで直して貰うことを考えていたようえ

工事に着工するに至っていなかったようです。あと、電熱線のコンロだとキッチンの

引き出しのところがかなり熱くなるらしく、そこも検証して場合によってはIHに

変えた方がいいのではないか、など色々と検討の余地があり、まだ工事の発注にまでは

動いていなかった、とのこと。



また、鍵を渡すのは勿論構わないが、室内の物品が仮になくなったりした場合に

責任の所在がはっきりしなくなることを懸念されておりました。



売却を依頼している業者さん的には、内見が自由にできないことはマイナスなので、

できるだけ早めに鍵を渡してほしい気持ちだそうです。フィリピンだと「明日見たい」

「今から見たい」みたいな問い合わせが結構あるみたいです。

コンロに関しても、うちでも見積を出させてほしいということを仰っておりました。



両社と相談して、以下の取り決めで鍵を渡すことになりました。

・コンロについては買主が決まった後、買主の希望に合わせてどうするか決める

・コンロ修理をどちらの業者さんに依頼するかは、当方で決定する

・管理会社さんにて美装が終わった状態で鍵を渡す

・管理会社さんとの管理契約は継続し、各種費用の支払は引き続き行っていただく

・物品のリストは、両社立ち合いの下で写真を撮って、鍵引渡時のリストの代替とする



どうやら内見が決まったようで、鍵を渡して貰うことを急いでいたようです。

良い結果に繋がれば良いのですが。



それと、売却の仲介業者さんから、デベロッパーの担当者を探してほしいという依頼が

ありましたので、そちらも並行して動いておりました。



なぜデベロッパーの担当者が必要なのかという話ですが・・・

この物件、デベロッパーさんのインハウスローンで融資を引っ張っております。

この状態だと、物件価格の全額はまだ払っていないという扱いになり、登記上の名前が

デベロッパーさんのままになっているのだそうです。だから、売却をするにしても

デベロッパーさんに何かと許可を取らなくてはならない、とのこと。



こちらは購入の時にデベロッパーさん側の窓口となった方や、送金に関しての

やりとりをしているデベロッパーさんのフィリピン人の担当の方などに連絡をして

登記変更などの担当は誰なのかを確認して貰っておりました。



ただ、ここがまたフィリピンクオリティなので、話がちっとも進みません。

結局、売却を担当する仲介業者さんでも、直接デベロッパーさんにあたって貰い

担当者さんを探して貰うことになりました。



最終的に何とか担当の人を探すことができたのですが、この担当の方にメールをしても

これまた音沙汰がないんです。ほんと、フィリピンの人にメールしても、3回くらい

督促しないと返事がきません。もう慣れたけどね・・・。



結局、仲介業者さんが業を煮やして直接デベロッパーさんに乗り込んで担当の方と会い

いろいろ話をして手続き全般について確認してくださいました。



元々、フィリピンの物件を売却するにあたり、仲介手数料やVAT(税金)などが

20%以上かかるのは理解していました。しかし、仲介業者さんがデベロッパーさんに

聞き出したところ、それ以外にも事務手数料的なものが10万円前後かかることが

わかりました。他のデベロッパーではこんな手数料聞いたことない、と仲介業者さんも

びっくりしていました。なんかこのデベロッパーさん、ハズレだったみたいです^^;



あと、退去された賃借人の方が、4月以降電気代と水道代を払っていなかったらしく、

仲介業者さんから「デベロッパーに電気代と水道代が払われていないと言われた」と

指摘がありました。



管理会社さんに確認したところ、水道代は確かに払われていなかったので、まだ精算が

終わっていない敷金から相殺する形で支払っていただきました。電気代はまだ請求が

来ていないということでしたので、ここは仲介業者さん経由で再度デベロッパーさんに

確認していただくことにしました。あと、インターネット利用料金も払われておらず、

これも敷金から相殺する形で管理会社さんが代理で支払ってくれました。



色々とありますが、まあフィリピンなので仕方ありません(悟りの境地)

フィリピンですから、メールが来ないとか請求が変とか、何があってもカリカリしては

いけないのです。これを経験したことで、日本で多少管理会社さんの動きが微妙でも

全然気にならなくなりました。心が広くなりましたよ(笑)



さて、あとは内見が無事うまくいくことに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:02 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月18日

夜逃げと申込で1勝1敗、夜逃げ処理も入居審査も保証会社さんがグッジョブ。

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札幌8棟目、夜逃げと問い合わせの両方で動きがありました。



まずは夜逃げの続報。



管理会社さんが保証会社さんと共に夜逃げされた部屋に立ち合いに行ったようです。

残置物の撤去なども含め、できる限りの保証を保証会社さんに依頼してきました、

という報告がありましたので、敗戦処理は保証会社さんに基本的にはお任せすると

いうイメージになりました。



たぶんですが、残置物の処理など保証会社さんが色々やっている間は家賃が入ると

思われるので、できれば他の空室が埋まるまで保証しておいてほしいなあ・・・などと

勝手なことを思ってみたりもしました(笑)

まあ、保証会社さんもずっと家賃保証していたら大変なので、早く打ち切れるように

急いで処理に入っていると思います。そんなにずっと家賃を払ってもらえるとは

私自身も思っておりません。できればその時が来る前に他の空室を埋めたいところです。



なお、夜逃げする前に「浴室ドアの調子が悪い」という連絡を受けておりましたので

そちらだけは残置物の撤去の後で修繕をしなくてはならないと思っております。

やむを得ないですね、こればかりは。必要な個所は修繕しなくては。



しかし、その連絡の数週間後に夜逃げですからねえ・・・。

普通の神経では夜逃げするしないの状態だったらお風呂のドアの不具合なんて報告を

してる余裕はないと思うんです。夜逃げのプロフェッショナルだったのだろうか。

でもそれにしては保証会社さんの審査OKになったし、謎です。



それから、ブログを書いた時にやろうかなと思っていた駐車場の借り上げについても

管理会社さんに交渉をお願いしました。結果はまだ伺っておりませんが、駐車場ありと

うたうことができれば、もう少し引合は増えるだろうと考えます。効果測定をしながら

客付に必要な設備の検証を進めたいと思います。



そして先日ブログに書いた入居申込があるかもしれない件

こちらは無事に入居申込をいただくことが出来ました!

そして保証会社さんの審査も難なく通過したので、入居確定の運びとなりました。



契約自体は8月からで、7月中は念書で対応して先行入居いただくことになります。

7月分はフリーレント(というか契約ないしね)。



三点ユニットなので決まるかどうかが非常に不安でしたが、たまたま親族を頼って

札幌に引っ越してきた方だったので、札幌だったら三点ユニットでなくても部屋は

いっぱいあるということに気が付かなかった?のかもしれません。ファミリー間取りより

先に決まると思っていなかったのでびっくりでしたが、とりあえず良かったです。



これで札幌8棟目は12部屋中9部屋が埋まった状態になりました。

1部屋埋まったけど1部屋夜逃げされたので、結局稼働率75%に変わりはなし。

ファミリー間取りのみになったので、何とか決まってほしいところです。

ここも本当は少し自分で営業回りしたいところなんだけどねえ・・・

返済比率は低い物件なので、きちんと客付をして、より収益を生むような体制に

なって貰えるように頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(1) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月17日

朝からドタバタ。

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朝からやることが盛りだくさんで、ちょっとブログ更新に時間を割けませんでした。



・業者さんから届いた自社保有の新着物件を確認、良い物件がないのでお断りの返事



・納税証明書のオンラインでの申請方法について顧問税理士の先生に確認

 (e-Taxに登録しろとか書いてあるけど、税理士さんのところで登録してるだろうと

  思われるので、どう手続きしたらいいか、あわよくば税理士さんのところで

  納税証明書の申請までやってくれないかしら、と期待しつつ)



・送金明細のPDF版を管理会社さんに送付依頼

 (税理士さんにメール転送するので、PDFでいただけるのが一番都合がいいため)



・保険金請求対象と思われる事故の見積書と写真を保険代理店様に送付



・本日、仙台法人の取引行に持参する事業計画書の微調整と義母への送付

 (ノールック買付した物件)



・フィリピンのコンドミニアムの売却に関して、メールで資料を送付

 (ちょっと動きがありそうな雰囲気・・・)



・取引行の担当者さんに朝一番で来ていただき、申込書等記入

 (ビル案件の融資申込、ついでに保険の勧誘もありました^^;)



というわけで、あまりブログを書く時間がなかったので、今日は手抜きでこれにて終了。

出張もあるので、あまりゆっくりもできません。行ってきます!



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月16日

久しぶりに良い話?入居申込をいただけるかも。

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札幌8棟目に申込が入りそう、という噂を小耳にはさみました。

まだ噂レベルなのでぬか喜びする気はないですが、申込あったら嬉しいな。



夜逃げショックがまだ尾を引いている札幌8棟目。先日、夜逃げの後処理に関して

管理会社さんと状況確認をしましたところ、できる範囲で残置物を保証会社さんに

処理依頼するということで進めているそうです。法律にのっとって処理する場合は

夜逃げの残置物撤去や解約は非常に時間がかかります。保証会社さんがどのような

方向で処理するのか私はまだよくわかっていませんが、まずはもうゆだねるより

他に手がありません。保証会社さんと連携しながら対応したいと思います。



また、今後の募集について、近所の駐車場の1区画を借りてP有にして募集をかけては

どうだろうかというところも相談しました。やってみる価値はありそうですので、

早速借りられないか話をしてきていただくことになりました。



・・・というようなことを管理会社さんと話していたのですが、その時先方の社長さんが

「そういえば申込が入るかもしれません、ワンルーム部分に」という発言をポロッと

されまして、私の心が色めき立ったのです。



だって、ワンルームが一番苦戦すると思っていましたからね。札幌市内でも比較的

人気がない路線の3点ユニット。過去に札幌2棟目でさんざん酷い目にあいました。

あの時の悪夢が脳裏をよぎりましたもん、買う時。今回は、埋まらなければ民泊も

視野に入れてみようと思っての購入でしたので、基本的には通常募集しつつも裏で

民泊対応できるか関係各所と調整をしていたりもしました。



民泊運用する構想をすぐに実行に移していないのは、管理会社さんに民泊考えてると言う

話をした際に、若干ひきつった顔をしていたためです。聞くと、管理物件で民泊を

されていたこともあり、その際に入居者様からの苦情が多かったということでした。

そういう経緯があるなら、まず一般賃貸で募集をかけて、埋まらないよねと双方納得した

段階で民泊の話を持ち出すのがスムーズだろうと考えたため、すぐにやるとは言わずに

温めておいた次第です。



しかし、札幌で三点ユニットがサクッと決まるとは私自身あまり思えななかったので

いつ切り出そうかなあということを地味に考えていた次第でした。



ですので、「申込ありそうです」にはちょっとびっくりしたのです。

(決まりそうと言われてびっくりしてちゃダメですけどね・苦笑)



この話を聞いた段階ではまだ申込はいただいていない状態でしたが、相談は割と

具体的でした。親族の家に居候しており、就職が決まったので早く親族の家を出て

一人暮らしをしたい、ということです。週明けからでも入居したいと言っている、

とのことでした。そこまで決めてうちの物件を見に来てるなら、申し込んでしまえば

いいのにと思うくらいです。



管理会社さんとしては、すぐ入居となると契約が間に合わないから念書での対応を

考えており、保証会社さんの審査がOKになり次第入ってもらうということにしたい、

という話をされておりました。私も特にそこは異論ないのでOKとしました。



ここまで具体的に入居時期まで決めているのに、なぜ申し込んでいないのか?

・・・他と比較検討している可能性は高いよね?やっぱり期待しないでおこうっと。

期待してぬか喜びはきついですし。



・・・あと、急いでいる人は怪しいよね?いくらでも理由は後付けできますし。

でもこのスペックだと贅沢は言ってられないので、保証会社さんの審査がOKであれば

通してしまおうと思っております。



何にしても、いい形で成約になれば、一番不安だった単身のお部屋が満室になります。

あとはファミリーのお部屋なので、こちらはどうとでもなるでしょう。

吉報が聞けることを祈りたいと思います。



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