2018年07月31日

空室が3室増えたのに喜んでいる理由は何でしょう?(答えは本文にて)

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。朝から行員さんが来てドタバタ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



空室がまた3戸も増えることが確定してしまいました。それもかなり癖のある部屋なので

埋めるのも一苦労です。でも、それなのにニヤニヤしている私です。その理由は・・・?



引っ張るのもアレなので、さっさと答えを書いてしまいます。

前にブログに書いていた狭小ビルの融資承認が下りました。プロパーでの融資となります。

東京10棟目にして初のビル案件、購入がこれで確定的になりました。



前回のブログで、プロパーと保証協会の2本立てで審査を進めていただいていることは

書いたのですが、保証協会に関しては難しいということでNGが出てしまいました。

曰く、給与収入まで含めれば問題なさそうだけど、それは保証協会としては見られない、

事業性だけで全体を見ると、今回の短い融資(10年)を回すのは骨が折れそうだ、

という見解でした。



担当者さんは、この結果が出た後でようやくプロパーでの審査を本格化させたようです。

並行とは言っていたけど、たぶん本音では保証協会で通したかったのでしょうね。

私は「通るならどちらでもいいけど、どちらかと言えばプロパーがいい」という意思は

伝えていたのですが、担当者さんとの優先度の付け方には多少温度差があったのだろうと

思われます。



保証協会さんを使いすぎると、いざと言う時に修繕費などの融資が受けづらくなる傾向に

あると思っています。本件限度とか言われて、しばらく追加融資が得られなくなりがち。

残債が減るか売上が増えるかしないと次に進めなくなり、厄介です。

また、保証料もかかるので、その辺を考えるとプロパー融資の方が都合がいいかなと

私自身は考えておりました。



でも、金融機関さんとしては保証協会さんの方が面倒がなくてやりやすいと考えると

思いますので、まあそこの温度差が出るのは仕方ないですね。



いずれにせよ、保証協会さんはNGでしたので、プロパーで改めて進めますという話を

いただき、その結果を待っておりました。



そして昨日のお昼ごろ、担当さんから着信あり。

「内々ではOKの方向で審査に回しています」

「本日〜明日のどこかで結果が出るので連絡します」

という頼もしい連絡があり、たぶんいけるかなと安心しておりました。



そして夕方、ショートメールで「正式に承認が出ました」という通知あり。よっしゃ。

融資条件はそれほど良いわけではなく、金利2%半ば、10年、物件価格の9割弱という

形になりました。自己資金1割弱程度を投入することになりますが、まあよしとします。

キャッシュフローも10年だとあまり出ず、預金をしている感覚になることでしょう。

この物件は根抵当ということでしたので、残債が減れば好きな時に今と同じくらいの

金額を借りられることになるので、残債の減りが早いのは悪いことではありません。



「それとですね・・・」



はい、なんでしょう?



「法人も利益が出ているようなので、もしよろしければ保険の提案を・・・」



出たー(笑)

融資条件ではないけど、このタイミングで言われたら忖度せざるを得ないですね。

はい、いいですよ。保険入りますよ。月3000円くらいの入院保険だそうです。



さぁ、あとは決済日に向けて突っ走ります!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:18 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月30日

入居申込が来るのか来ないのか・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。札幌に比べて東京の蒸し暑いことときたらもう・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



東京4棟目、申込がありそうななさそうな微妙な動きになっております。

じらしプレイ?



札幌に出張に行く前の週、東京4棟目の管理会社さんを含めた懇親会をしてました。

その中で管理会社さんから「申込が入るかもしれない」という話をいただいてました。

まだ正式に申込が来たわけじゃないけど、感触的には申込書が送られてくる可能性は

高いということでしたので、期待しておりました。



しかしそれから1週間近く経ちますが、今のところその問い合わせに対応する申込は

届いておりません。あれ、結局ダメだったのかな・・・?気になるところです。



東京4棟目はお付き合いでの売出もしています。1室空きと満室だとだいぶ引き合いが

変わるようなので、早いところ満室にしておきたいところなのです。

(ちなみに買付いただいていましたが、指値が厳しかったので売らない方向に)



また、満室になると、東京の既存物件の空室(東京8棟目・東京9棟目を除く)は

先週末退去立会があった東京3棟目と、現在募集中の東京6棟目の2部屋のみとなり、

精神衛生上良いんですよね。



そんなところもあり、管理会社さんに申込状況の問い合わせをしてみました。

こちら、今の段階ではまだ申込は来ていないということです。



私「そうなると、この方からの申込はもう期待しない方がよさそうですね」

管「いや、それがそうとも言い切れなくてですね・・・」

私「え?」



管理会社さんの話によると、東京4棟目に対して同じ内容の問い合わせが別々の

仲介業者さんより断続的に来ているのだそうです。もしかすると、申込自体はすることを

決めていて、その中でも条件のいい仲介業者さんを色々回って探しているのではないか、

という仮説を立てているということでした。



仲介業者さんも集客するためにあの手この手を考えることでしょうから、何かしらの

特典が付いたり、手数料をクレジットカードで払えるとか、仲介手数料割引になったり

する可能性はあると思います。また逆に、大家側から求めていないけど、仲介業者さんが

自社の利益のために消毒料などの名目で費用を取ることもあります。



そういったところを考えると、入居者様側もいろいろと考えて複数の仲介業者さんを

回ることにもなるのかもしれません。そしてその中で、自身にとって最適の条件を

出してくれるところで申込をする、と。



今みたいな閑散期であれば、部屋の動きもそれほど早くないので、この戦略が功を奏する

可能性はあるのかもしれないなあと思いました。やられる側としてはやきもきしますが、

最終的にそれで選んでくれるなら私としては問題なし、といったところです。



札幌8棟目が満室リーチになるなど、徐々に明るい兆しも見えてきておりますが、

98室中20部屋が空室(+夜逃げ処理中2部屋)とまだまだ空室も多いです。

これから動きが出てくるところなのはわかっておりますが、その前に決まってくれると

嬉しいなと思う私です。申込検討中の方が良い仲介業者さんと巡り合い、申込に

至ってくれることを心待ちにしたいと思います。



(「家賃交渉しますよ!」とか言っちゃう仲介さんを見つけてきたらどうしよう・汗)



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月29日

民泊前提で入居申込!札幌8棟目、満室にリーチ!

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。三泊四日の札幌出張、あっという間でした。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌に来ている間に2部屋空室が決まりそうです。札幌に足しげく来ているからこそ

今回の物件は決まりました。無駄に来ているわけじゃないんです(笑)



札幌滞在中にLINEで先日お知り合いになった不動産業者さんからメッセージが

届きました。この業者さんとは民泊関係の共通の知人のおかげで緩やかなつながりが

あったのですが、先日の関東→札幌の大家会の札幌遠征の中で民泊に関しての取り組みを

ご紹介いただく機会をその知人経由で作っていただき、懇親会を通じて直接やりとりを

するようになりました。



メッセージの内容を拝読すると、以前私が「民泊可としての賃貸も検討しますよ」と

伝えていた札幌8棟目にまだ空きはありますか、という問い合わせでした。

民泊前提のお客様のご紹介ができるかもしれない、ということでした。



前回、この業者さんに民泊検討可能と話したのは、単身向け間取りのワンルームでした。

だって3点ユニットで18平米とかだと、普通に募集して決まる気がしないんですもん。

札幌2棟目の悪夢が蘇ります。



しかし、奇跡的にこの単身のお部屋は申込をいただきまして、空室はなくなりました。

今残っているのは2DK間取りのお部屋だけです。確かこの業者さんは、単身向けの

間取りの方が良いと言っていたので、残っているのはファミリーだけと言うことになると

ちょっと微妙じゃないかなあと思ったりもした次第です。



その旨メッセージでお伝えすると、検討するので細かい情報を貰えないかとの返信。

管理会社さんと物件名をお伝えして、情報を取っていただきました。

ちなみにその際に、商用利用だから家賃は1割アップくらいを考えておいてください、と

しれっと要求レベルを上げておいたのは言うまでもありません^^;



そして、しばらくしてから「借りたい」という連絡が。決断早いですね!嬉しいです。

ただ、こちらも管理会社さんに民泊で貸すことは許容いただけるかを判断して

いただかなくてはならないので、ちょっと時間をくださいと返信しておきました。



管理会社さんと以前話した感じでは、できれば民泊でなく普通の賃貸で決めたい意向が

あったと理解しています。でも埋まらなかったら民泊も考えるよ、という話は事前に

してありました。



現在の状況(12部屋中3部屋空き)はもう少し改善しないとまずいレベルと私自身は

判断するので、民泊でもいいから1部屋埋めたいという気持ちになっております。

民泊で怖いのは既存入居者様が民泊を嫌がって退去してしまうことです。その対応は

管理会社さんをこちらの味方に巻き込んでおかないと、難しくなってしまいます。



管理会社さんにその旨相談すると、オーナー判断に任せます、どちらになったとしても

精一杯管理しますから、というあたたかい返答。私、その言葉の裏に何があったとしても

空気を読まずに文面をそのまま解釈してしまう人ですので、民泊OKと判断しました。

(心の底でどう思っていたのかはわかりませんけど・・・)



そんなわけで、問い合わせしてきた業者さんにOKを出しました。この時点で3部屋の

空室があるため、どの部屋にしますかと確認。エレベーター無しの4階建てなので、

大きな荷物をもって上層階に行くのは辛いんじゃないかと思いましたので、おそらく

下層階を選択するのではないかと予想していました。



ここで業者さんから思わぬ返答。



「他にも空き部屋があるんですか?」



あれ?業者さんのネットワークには情報出てないのかしら?

原状回復終わってないお部屋と、夜逃げされたてのお部屋だから、まだ情報を掲載して

いなかったのかもしれません。



こことここが空いてますという連絡をしたところ、他も借りるかもしれないから

時間をくださいとのこと。あれ、これはなにやら熱い展開になってきたかも?

すぐ管理会社さんに状況を伝え、内見など柔軟にご対応いただくよう伝えました。

とはいえ、夜逃げ部屋はまだ保証会社様にて残置物の対応をしているところなので、

原則内見不可になりますが・・・。



そんな調整を札幌出張中にやっていましたが、その業者さんからとうとう来ました。

「2部屋借ります」宣言!熱い!激アツだ!一気に空室が残り1部屋になりました!

広告料不要の代わりに、フリーレントをその分つけてほしいという交渉があったものの

そのくらいなら何も問題ありません。勿論、民泊利用許可の形で契約書の特約事項を

作ったり、申請時に必要な大家の許可の書類も作ります。



業者さんが選んだのは2階と3階のお部屋。4階はやっぱりお客様が登るのが大変と

いうところを意識して外したのだと思います。



色々な角度で情報収集して、つながりを作っておいてよかったと思いました。

地元の方と比べれば当然不利な遠隔大家ですが、遠隔でこんなにやってるんですかという

驚きを相手に与えることで、より印象に残るというメリットもあるのだと思います。

そしてあとは行動寮で、一つの切り口からだけでなく、複数の切り口で色々なつながりを

作っておくことで、地元の人とはまた違ったやり方(ある種の邪道ですが)で情報を

得ることができるのだと思いました。



不利な点は行動量でカバーできる!

(それは誰にでもできることじゃないから再現性はないよ、と言われましたけどね)



ともかく、これで札幌8棟目は満室にリーチがかかりました。あとは原状回復してない

4階のお部屋を残すのみ。お盆までは問い合わせも少ないと思いますが、そこを過ぎれば

第二繁忙期。一気に攻めたいところです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:49 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月28日

(立地の割には)割安な物件が出てきて心躍る。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在6位です。今日も一日頑張りましょう。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



せっかく札幌にいるので、何の気なしに先日送られてきた物件情報にある物件を

見てきました。なかなか悪くない、というか個人的には良いと思いましたので

購入の方向で頑張りたいのですが・・・融資引ける可能性低いんだよなあ・・・。



ぼちぼち物件を出してくれる業者さんがいます。微妙にグリップ力が弱かったり

時折寝ぼけたミスをしてくれたりしますが、まあそこはご愛敬。優先して物件情報を

出してくれるだけでもありがたいものです。



先日、そんな彼から電話が来ました。物件情報を出す前に電話をくれる律儀な方です。

今回もやっぱり物件情報を出したいという電話でしたので、快くOKしました。



さて、出てきた物件情報ですが・・・パッと見て悪くない印象を持ちました。

テナントと住居の複合もので、立地としては好立地に入ると思います。

テナントには若干遠めかなという印象もなくはないですが、人気の飲食店なんかも

近所にありますので、うまいことやればどうにかなるだろうという感じです。



築年数が30年弱ということで、購入したら出口がないだろうと考えられるところは

ちょっと怖いですが、場所がいいので持ち切りでもなんとかなるような気もします。



RCで利回りは11%前半。もう一声欲しい感じもありますが、まあ検討可能な範囲。

激安ではないけど比較的割安。極東船長さんがセミナーで以前仰っていた一言

「いつだって(立地のいい)物件は高い」という言葉を思い出します。この立地ならね。



ちょっと前までは築30年前後のRCでも利回り10%前後だったので、そこから見れば

やはり価格は下落傾向だなという感覚があります。



テナントに空室が目立つものの、住居部分は高稼働率でした。なるほどねえ。

テナントがどこまで埋まるかがこの物件のカギを握っているように思います。



少し指値を入れて12%になれば、まあ20年融資でも回ることは回るでしょう。

ロットが大きく、好立地で角地の整形地ということも考えると、これを購入できると

結構大きいです。でもなあ、融資をことごとく玉砕してしまっている私ですから、

この大きさで融資が引けるとは思えないよなあ・・・。自己資金も作れる気がしないし。



まあでも、とりあえず見に行ってみようということで、昨日、義母と一緒に物件を

見てきました。



建物はタイル貼りで見た感じは築30年近くには見えないです。パリッとしています。

管理状況は微妙。共用部はもっとしっかり管理した方がいいんじゃないかという

気がしました。なんか自転車の置き方が乱雑なイメージでした。



空き部屋を見てきましたが、悪くない感じです。広めの1LDKで、個人的には

使い勝手がよさそうで気に入りました。別荘として買いたいです(笑)

セカンドハウスローンとかで引っ張れないかなあ(無理)



場所も思っていたより視認性が良く、テナントも入らないことはなさそうだという

イメージを持ちました。



義母も明らかにテンションが高く、こんなの持てたらいいわね〜とニコニコしながら

写真を撮っています。なにげに義母も不動産に染まってきたなあ・・・。



正直、融資のあてはあまりないのですが、取り組んでみることにしました。

1割くらいの自己資金であれば、物件を2つ売れば作れると思います。

まだ含み益のある物件はあります。



たまたま、札幌7棟目を融資してくださった金融機関さんから、決算書の分析を

していたところ、不明点があるということで電話かけてこられました。これはチャンスと

返す刀で「●億の物件とか検討できます?」と聞いてみましたが「いやあ、厳しいっす」

とさらっと返されました。はい、これで1件玉砕。



ダメ元で札幌6棟目&8棟目の融資をしてくださったところに聞いてみるか。

あそこは個人でしか借りてないから、法人だともしかしたら検討してくれないかと

淡い期待をしております。あとは広域の信組さんが1つくらいあるかな。

ちょっと頑張ってみようと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:17 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月27日

札幌出張もやっぱり人の温かさを感じるばかり。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。温泉で肩こり直るかな〜。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



義母と嫁ちゃんを連れて、札幌に出張に来ております。



昨年、仙台法人で札幌7棟目を購入しましたが、義母はまだその現場を見たことが

ない状態でした。融資してくださった金融機関さんからも「社長も一度は見に行かないと

いけないですね」的なことを言われているようで、



それに、義母自身も「見に行かないとダメよね」と自発的に思っているようでした。

ただ、寒い時期は嫌だという話もあり、昨年の秋くらいから言い出していた話が

この時期までずれ込んだ次第です。私も夏の方が会社の休みは取りやすいですし、

冬の札幌は厳しい寒さと雪があるので、このくらいの時期が最高です。



そんなわけで、今回札幌に出張することにした次第です。

夏休みの時期なので混雑するから、3カ月前くらいから予約して準備してました。

3泊4日の出張となります。



平日に札幌に行く機会もなかなかないですし、義母と嫁ちゃんを連れてくることも

なかなかないので、それに見合った形でスケジュールを作りました。



まず優先すべきは、仙台法人で保有している物件の管理をお願いしている管理会社さんに

義母がご挨拶に伺うことと判断。法人所有は札幌5棟目と札幌7棟目の2棟です。



札幌5棟目の管理会社さんは基本土日休み(誰もいないわけじゃないけど)なので、

お会いしていないスタッフの方に会うなら平日が良いだろうと考え、到着日のランチで

皆様と会食する形で設定しました。



札幌7棟目の管理会社さんは少人数でどうとでも融通が利く感じであることから、

こちらは土曜の夜に一緒にお寿司でも食べましょうという形にしました。



また、法人保有物件2棟、個人保有物件2棟、それと法人で購入を過去に検討した物件や

現在提案いただいている物件など、いろいろと見学してくるコースも計画しました。



あまり予定を詰めすぎると、年金を貰っている年齢の義母には辛いかなと言う気も

したので(それに嫁ちゃんが間違いなく予定詰めすぎと怒り出す)、1日は安息日として

何も予定を入れない日を作りました。



各管理会社さんにその辺の日程をお伝えして予定の調整をお願いしたところ、

ありがたいことに皆様予定を開けてくださいました。感謝の気持ちでいっぱいです。

しかも、札幌8棟目の管理会社さんなんて、決済の時にそんな話をしたところ、

「じゃあうちの車使っていいですから!」と申し出てくださり、レンタカーを借りる

お金が浮いてしまいました。ありがたいを通り越して申し訳ない気持ちに。



そんな札幌出張の初日が昨日でした。



札幌8棟目の管理会社さんが車で札幌駅まで来てくださり、事務所にお邪魔して軽く

ご挨拶をした後、車を借りて札幌5棟目の管理会社さんと会食。今回のご訪問で

全てのスタッフの方とご挨拶できたので、とても有意義でした。



札幌5棟目の管理会社の社長さんと義母と私とでしばらく話していましたが、

いろいろと管理会社さんの立場での本音も伺うことができたような気がします。

仕事だからどのオーナーさんに対しても同じように接しなくてはならないと思いつつも

管理会社の立場に立って物事を考えてくれるオーナーさんに対しての方が、一肌脱ごうと

いう気持ちは強くなるし、良い案件があれば優先して紹介するよね、と。

リップサービスかもしれませんが、私は「管理オーナーの中でもトップグループ」と

言っていただけました。これもまた、ありがたいことです。



私自身も、今管理をお願いしている管理会社さんは、程度の差こそあれど、一緒に仕事を

させていただいて気持ちのいいところばかり選んでいるつもりです。まあ、選んでいると

言うよりは、結果としてそういう方が周りに残ったというべきでしょうか。波長が

合わない人はそうそう長いお付き合いにはなりません。だから一緒に食事をしていても

楽しい気持ちになるわけでして。



サラリーマンのように与えられた組織の中での仕事しかできないのと違って、

そういう関係を自分から取捨選択できるのは不動産賃貸業として自営業をしている、

というポジションの面白いところだと思います。



そして、そういうポジションでやらせてくれることに同意し、協力してくれる

家族の存在も重要です。これだけ好きにやらせてもらっているのに、基本好きなように

やらせてくれて、法人の代表になってくれたり、連帯保証人の押印をしてくれたりする。

考えてみれば、とても大きな決断を強いているにも関わらず、それに対してことさらに

主張するでもなく、一緒に歩んでくれることにも、改めて感謝しなくてはなりません。



やっぱり、周りに生かされているんですよね。人って。



だからこそ、お金を払う立場とか、身内とか友人とか、そういうことは関係なく

周りの人に敬意を払い、相手の立場に立って考え、お互いに気持ちよく良い関係を

築いていかないといけないな、と改めて思った次第です。



まあ、どれだけそう思っていたとしても、相手の立場になりきれなかったり、

想像が及ばなかったりすることで迷惑をかけてしまうこともあるのですが・・・。

そこはもしそういうことがあれば指摘していただけるような関係を目指さないと

いけないのでしょうね。相手に遠慮させてしまい、一方的な関係を強いることは

できればしたくありませんし。



札幌5棟目の管理会社の社長さんも「札幌に移住したって何の問題もないよね?

友達もいるし土地勘もあるし、どうとでも生きていけるでしょ」と言ってくれました。

実際、つながりを大事にしたからこそ、こうやって札幌で楽しく過ごせる自分が

今ここにいるのでしょう。今後もご縁を大事にしたいと思います。



本日は安息日として、各自自由行動。私はこのブログを書いた後、サラリーマンの

お仕事で休み前に残ってしまったものを少しだけやっつけようと思います。

その後は部屋風呂の温泉にでも浸かろうかな。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:03 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする