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東京９棟目の方向性、とりあえず店舗を除いては決めましたので、工事に着手しました！
方向性をどうするかを考えながら検討した東京８棟目。友人であるベテラン投資家さんに
見ていただいたりしながら、見積に追加項目を入れたりしつつ検討を重ねました。
結果、居室に関しては見積をいただいていた通り、水廻りを一通りつける方向で
工事に着手いただくことにしました。
これによって、工事にかかる費用を取得価格に加味し、家賃を風呂無し→風呂ありに
適用した形に変更すると、だいたい利回りは１３．５％になります。取得時の１５％に
比べると下がってしまいますが、客付の容易さと建物の寿命を考えると致し方ないです。
この計算をするにあたり、改めて周辺の募集賃料を確認しました。前に試算していた
家賃は、ざっくりこんなもんでしょうという感じで算出していましたが、いざ真面目に
近隣を見始めると、思っていたよりちょっと家賃が安めです。であれば、無理をせずに
地域相場にあわせた賃料設定にした方が無難でしょうということで、想定家賃を少し
安めにしました。加えて、見に来てくれた友人の投資家さんからの勧めもありまして、
雨樋は交換、１階の店舗は窓をつけてより汎用的に使えるように変更、などの工事を
追加しました。それにより、回収にかかる期間がちょっと延びてしまいましたが、
まあもうそこはやむを得ないかな、と言うことにしました。
１部屋はコストダウンのために和室のまま、１部屋は洋室に変更というプランで今は
対応していますが、地域の賃貸物件を眺めていると、両方洋室にしちゃった方が
コストはかかるけど中途半端さはなくなっていいのかな・・・などと別の悩みが
出てきています＾＾；
さて、工事を行うことは決断したので、施工業者さんに相談したら、細かいプランは
ともかくとして、まずは水廻りの解体などやれることをやっちゃうよ、という意見を
言っていただきました。それならということで、早速現場に入ってもらうことに。
現場に入っていただいた１〜２週間後、管理会社さんから着信がありました。
東京８棟目の申込か！？とケツを浮かせつつ、後で折り返すと・・・
「東京９棟目の既存の入居者様より、工事をやってるならうちの不具合も直してくれと
連絡が入りました」
∧∧
ヽ(･ω･)/ ｽﾞｺｰ
＼(.＼ ノ
､ﾊ,,､
聞くと、トイレの配管から少し漏水していたり、室内の建具のガラスを誤って壊したり
という症状があり、直してほしいのだそうです。なんという藪蛇。でも漏水は確かに
水道代もかかってしまうので困ると思います。これは修繕せざるを得ないですね。
管理会社さんからは、現地に施工業者さんが入っていることもあるので、可能であれば
施工業者さんに対応をしてもらうのがいいのではないか、という提案をいただきました。
連絡が行っている以上、窓口は管理会社さんにしないとややこしくなりますが、修繕は
現場にいる方に入居者様と調整しながらやっていただいた方が、確かに効率いいです。
現地の電気の開通手続などを行うための立会の調整などもしなくてはならなかったので
施工業者さんの社長に電話してその旨お願いをしました。快諾いただき、お見積を
作ってくれるとのことです。よかったよかったと思いつつ電話を切ったら、２〜３分で
社長から折り返しが・・・おや？
「現場で既に入居者さんにうちの職人が捕まってて、その話聞いてたわ」
な、なるほど・・・。まあ入居者さんから見たら、現場の職人さんと管理会社さんは
直接関係はないということなどわかるはずもありません。とりあえず目の前にいる人に
自身のおかれた状況をお話しているのでしょうね。
というわけで、既に現場の状態も把握されているようです。まあそれなら見積も早いか。
管理会社さんを窓口にしようと思っていたけど、それだったら施工業者さんを窓口に
した方が早いかも？
何はともあれ、再生に向けて進め始めた東京９棟目です。こちらも工事が終わり次第
募集に入って、さくっと決められるように準備を進めたいと思います。
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