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先日買付を入れた札幌土地値以下案件、金融機関さんが早速ＮＧを出してきました。
さて、どうやって自己資金を作ろうかな・・・。
あらすじ
１．札幌で、積算評価額以下・地下鉄徒歩圏・利回り２４％（ただし築古狭小３点ＢＴ）
を見つけ、ケツ浮かせながらノールック買付を入れる
２．仙台法人で１行、個人事業主（もしくは東京法人）で１行、融資を打診する
※いずれも築古木造に対応できる金融機関さん
３．個人で出していた方の金融機関さんから回答があり、物件購入額の７５％が限度と
いうことになる
４．仙台法人で出していた方の金融機関さんから回答がある（今ここ）
というわけで、仙台法人で出していた金融機関さんからお返事が来たので、その話など。
結論としてはＮＧでした。札幌の支店から早速現地調査に行かせたところ、建物が
ボロすぎてこれはちょっと再生不可能ではないか、というような話だったようです。
直接連絡を受けたのは義母だったので、伝聞でしかないのですが・・・
・ありえないくらいボロかった
・ガムテープで物件が補強してある
・２階通路はベニヤ板で補強している
・とても事業計画にある金額で再生できるとは思えない
・立地条件だけは良い
義母はこの報告の後「見に行ってみたい」と逆に興味を示す始末（笑）
えっと、すみません、私ノールック買付してるので、そんなにボロいと言われると
ちょっと不安になるのですが・・・（汗）
仲介業者さんに報告して、写真ありませんかねと問い合わせましたところ、速攻で
写真が送られてきました。
うお、本当にベニヤ板で通路が作ってある（汗）
柱が角材だ・・・劣化が激しそう・・・。
というわけで、これ以上追い求めても仕方がないと判断して、ここは見送ることに。
そうなると、物件価格の７５％しか融資が出ない金融機関さんで進めるしかありません。
正直、売却で得た自己資金、ほとんどもう手元にないんですよねえ。
「絶対に使わないぞ貯金」に入れてあるお金を引っ張り出せば対応できなくもないけど、
それはマイルールでしないと決めています。そうなると、それ以外のお金を使って
決済をしなくてはなりません。
さぁ、ここで自己資金をいかにしてひねり出すか、アイディアを出してみましょう。
意外と色々なところに眠っているのですよ、自己資金は。
・生命保険の契約者貸付
保険の種類によっては、返戻金以下の貸付を受けられるものがあります。
金利も高くないですし、信用情報にも出ません（ここ重要）。
活用しすぎて生命保険がありません、ということにならない範囲で・・・。
・定期預金の貸越
定期預金を取り崩すのはちょっとまずいけど、一時的にお金は使いたい・・・。
そんな時は「貸越」の機能を使い、残高を一時的にマイナスにしてしまうという
手があります。金融機関さんによって、いくらまで貸越できるかは異なりますので
そこは事前に確認された方がいいでしょう。
ちなみに、某カタカナ金融機関さんは少なくとも５００万以上の貸越が可能です。
これに対し、取引している某信用金庫さんは、定期をどれだけ入れても２００万しか
貸越はできないと言っておりました。
・サラリーマンの勤務先の各種制度
サラリーマンで天引きでいろいろやってたりしませんか？
財形貯蓄や持株会など、強制的に貯金できる仕組みを当初入れていたのを忘れていた、
みたいなお話はないですか？財形を取り崩す、持ち株を売り払う、などの方法を使って
お金を作ることもできるのではないかと思います。
あとは社内貸付の制度なんかも活用するといいかもしれませんね。
私が勤めている会社にも、確か３００万を５年とかで貸付してくれる仕組みがあったと
思います。この辺も活用するといいのではないかと考えます。
・家庭内レバレッジ（＝身内から借金）
私はできませんが、こういった手も活用できると思います。
なぜできないかというと・・・
・実の両親には不動産投資のことは内緒にしている
・義理の母は貸付する余力なし（今は亡き義父がいろいろ無駄遣いを・・・苦笑）
・実の弟、義理の弟、ともに手元資金がない
という感じだからです。弟、頑張れよー！（自分のことは差し置いて）
私もこういった手を駆使して、なんとか自己資金を作り出そうと考えております。
今回は、持株会の株を売却することで、ある程度の資金需要は満たせそうです。
残りは生命保険からの貸付でも受けるかな・・・それでなんとかなるかなと思います。
ただ、そこまで資金を取り崩す前にやっておくことがあります。
それは、今ＯＫが出ている金融機関さんに対して、こんな状態ですけどいいですかと
物件の写真を送り、そこである程度判断して貰うこと。取り崩した後で「やっぱり
融資無理でした★テヘペロ」とか言われたら殺意が芽生えますからね・・・。
まだ現地を見ていない状態ということでしたので、それも加味してどうかという
お話を事前に詰めておきたいと思います。
本件、来週早々には方向性を確定させたいと思います。
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