建て替え？使い回し？どう活用するか方向性を考える。

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取得した東京９棟目、どう活用したものか。昨日はいろいろと助言をしてくれる

大家仲間の方が現地を見たいということなので、ご案内しました。



元々、この週末は東京８棟目の営業活動をしようと思っていたので、予定は入れずに

ブロックしておりました。そこに、東京８棟目のエアコン室外機カバーを現地で受け取り

組み立てる作業を入れたのですが、そんな流れの中「東京９棟目を見せてほしい」と

リクエストをいただいたので、東京８棟目とさほど遠くないからということでＯＫした

次第でした。



東京９棟目は結構迷っているんです。最終的に新築を建てたい気持ちが強いので、

あまり建物にお金をかけたくないけど、ボロいのはボロいし雨漏りがあるという噂も

出ているから、すぐ壊せない以上外壁塗装くらいはしないといけないよね、と。

更に、金融機関さんからの融資条件で、きちんとした部屋にするように依頼を

されていることもあり、ある程度のリノベーションは必要であると考えております。



現在、居室は２部屋の空きがあり、いずれも風呂無しです。

金融機関さんからの依頼は、厳密に言えば「孤独死のあった部屋だけはリフォーム必須」

という内容です。



・２室のうち１室だけ風呂ありにリノベ、もう１室は風呂無しのまま賃貸に出す

・２室とも風呂ありにリノベして賃貸に出す



のいずれかの選択肢が考えられます。



大規模修繕と２部屋とも風呂ありにする見積は既に取得済み。

リフォーム工事を行うことで、少なくとも家賃は２万くらい上がる見込です。

この辺を加味して利回りを計算すると・・・



満室想定家賃÷（取得価格＋リフォーム価格）×１００＝１４％



となるので、まあ費用対効果は決して悪くないものと思います。



リフォームにかけた費用を回収できるのは、単純に家賃収入ベース（キャッシュフロー

ベースではない）で考えると、満室であればだいたい１年強。

各部屋にかかるリノベーション費用を、純粋に家賃を上げることができた分だけで

計算すれば、５年〜６年くらいで回収できることになります。賃料収入全体で回収を

考えると、２年ちょっとですね。



こう考えると、今回のリノベをした場合、５年くらいは保有してからでないと建て替えは

勿体ない、という方向になります。



そしてリノベの金額云々よりも大事なポイントがあります。それは店舗の存在。

建て替えをしようとすると、現在入居中の店舗さんにも退去いただかなくては

ならなくなり、かなりの労力とお金がかかることが見込まれます。

ですので、おそらくすぐには建て替えはできないでしょう。現況のままで当分回して、

店舗が自然と退去されたタイミングで建て替えを考えることになると想像します。



更に悩ましいのが、現在空室になっている店舗。普通に貸してしまうと、家賃は入るけど

建て替えの道は遠のきます。でもここだって、収益計算上家賃収入を見込んでいるわけで

何とか活用を考えなくてはなりません。しかも取得した見積にはこの部屋に関しての

改修工事は何も入れていない状態。さてどうしたものか〜。



そんなところを悶々としていたので、お友達の申し出は大変ありがたかったです。

第三者の目線で意見を言ってもらうのって、けっこう大事だと思います。



というわけで、東京８棟目でエアコンの室外機カバーを組み立てているところに

合流いただき、完成後に東京９棟目の現場へゴー！



助言いただいたこと

・見積は妥当というか、むしろ安いと思うから、工事しちゃえばいいんじゃないか

・建物がかなり傷んでいるので建て替えもいいと思うが、ボロのまま騙し騙し回して

　１５年後くらいに店舗が全部出たところで土地売りするのもいいような気がする

・テナント貸は普通に貸せばいいんじゃない？居抜きでスナックに借りて貰うか、

　窓をつけて別の業態に貸すか、あるいはＳＯＨＯタイプで住居兼用にしちゃうか。

・残置物の家具類（元スナックなのでソファとか残置あり）はとっとと粗大ゴミへ

・古いエアコンは外して金属買取屋さんに買い取って貰い、家庭用エアコンを新規設置

・大規模修繕する時に雨樋を交換した方がいい（見栄えと機能性の両面から）



ベテラン大家さんの助言、ためになることが多かったです。特にエアコンは金属の

買取業者さんが普通に買ってくれるということを初めて知りました。なるほどねー。



店舗に関してはまだまだ悩ましいところなのですが、やっぱり個人的には建て替えを

したいと思う気持ちがあるので、定期借家契約を考えると思います。店舗がそれで

借りてくれるか不透明なので、場合によってはＳＯＨＯ形式で住居として貸すという

案も考えた方がいいのかなと思いました。



なんとなくの考えなのですが、あまり店舗がそこにあることにこだわりがない業態の人に

貸した方が、建て替えまで考えるといいんだろうなというイメージです。

インターネット通販主体で、一応店舗があった方が恰好がつくからという程度で、

在庫置場兼実店舗みたいな人に貸すのが一番よさそうな気がしています。

都内の中でもそんなに店舗に適した立地でもないですしねえ・・・

店舗に適した立地なら、スペースマーケットとか使って時間貸しも検討するのですが。



そして建て替えのタイミングはもう少し中古物件として回して残債が減った頃合いが

いいのかもしれない、ということも感じました。その方が土地の残債が減っているから

借入返済が楽になります。１０年後の建て替えとか、そんなノリで考えてもいいのかな。

そうなると、リノベはさっさと行い、少し高めの家賃で貸して収益性を高めた方が

良いのかもしれない、という方針で整理することができました。



利害関係のない第三者の意見を聞くことで、自分としても整理できることがいっぱい

ありました。不動産が好きな人との会話は楽しいですね。お付き合いいただき、

ありがとうございました！



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ノールック買付の銀行融資、速攻で物件単体の評価額が返ってきた。

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先日のブログで書いたノールック買付で２行ほど融資を打診しておりますが、

うち１行から早くも物件単体での評価が届きました。



札幌５棟目の管理会社さんから情報提供いただいた案件。積算評価額以下の築古木造で

利回り２４％前後、地下鉄駅から徒歩７分という、数字だけ見たらケツが浮きまくる

案件です。ただ、勿論ですが安いのには理由がありまして、一般的には全く需要がない

間取りであるということ・・・。



３点ユニット、狭小、ロフトすらなし、和室、陽当たり悪い部屋がある（予想）、

など札幌では間違いなく選ばれない部屋の作りであることは疑いようがありません。

現状の稼働率が５０％であることからも、その状況はうかがい知ることが出来ます。

利回りに釣られて素人が買ったら大火傷すること請け合いです。



ただ、私はこの案件はありだと思いました。



・積算評価額以下なのでＢＳが良化する

・他の物件でカバーできるので、多少稼働率が悪くても持ちこたえられる

・将来の新築用地、もしくは２区画の戸建用地としての出口を取れば含み益ゲット



といったところがその理由です。



しかし、この案件は融資をどうしたらいいのかと言う点が非常に悩ましい・・・



・耐用年数超過で融資を引ける金融機関が限定される

・札幌在住ではないので、遠隔地（東京or仙台）からの融資付けは難易度が高い

・現況の稼働率が悪いので融資が厳しい



この状態でどこに融資を持っていけばいいのか、と。なんならカーテンつけるか？（笑）



それでも、私の頭の中にはいくつか融資の可能性のある金融機関さんが浮かんでます。

いずれも癖のある金融機関さんですが、もしかしたらという期待を胸に、突撃をして

みることにしました。



候補その１

仙台法人で積立のお付き合いをしている金融機関さん

エリアが謎なくらい広く、札幌でも築古でも検討可能、ただし金利は高い



候補その２

個人もしくは東京法人で新規にお付き合いをしようとしている金融機関さん

ここもエリアが広く、札幌でも築古でも検討可能、金利は安くはないが候補１より安い



エリア戦略としては候補その１で仙台法人で引くのが綺麗な姿なんですけれども、

仙台法人はあまりボロ木造とか持たせたくないよなあという思惑もあります。

そうなると個人もしくは東京法人で持つというのも考えられなくはない・・・。

札幌を個人から切り離して売りまくり、一時期は札幌は１棟のみという状態にまで

きたのですが、結局この間札幌８棟目を購入したので、また２棟体制に戻りました。

どうせならもう１棟増えてもいいかなあという感じはあります。



いずれか一方で条件がいいところを狙う、という感じになるのかな。



そんな思惑を胸に、買付を入れて一番手を確保した夜、夜なべして事業計画書を作成。

候補その２にはその日の夜のうちにメールで事業計画書を送信しました。

候補その１には翌日電話して、担当者さんに情報展開。私が直接行きたいところですが

都合がどうしてもつかず、義母に一人で行って貰うことにしました。



そしてここからの候補その２の動きが早いこと早いこと。

水曜日の夕方にこの案件のことを伝え、その日の夜メールで概要と事業計画を送信。

木曜日、メールが届いたか電話して、目安を教えてと言ったら「物件単体の評価は

明日出します」と。超早い！そして金曜のお昼には本当に物件評価が出ました。早い！



その気になる物件評価は・・・



融資希望額（リフォーム代まで含めて全額）に対しては６割という回答でした！orz



ただ、物件価格に対してで考えると７５％の融資はしていただけそうです。

じゃあ、残り２５％の自己資金を出して買っちゃうか？



札幌８棟目、東京９棟目と立て続けに購入し、富山１棟目の大規模修繕、東京２棟目の

ちょっと大きな額の修繕など、お金が必要な場面が立て続けで来ている状況につき、

札幌３棟目の売却益はもうありません。正直、いろいろとかき集めれば買えないことは

ないんですけど、なかなか厳しい感じはあります。仙台法人のお金まで含めて考えれば

出せなくはないけど・・・また義母に「お金が入るとすぐ使う！」とブーイングを

浴びせられそうですので、そこのお金は考えないことにします＾＾；



返済期間もそんなに長くは取れなさそうな感じでしたが、面白いことを言ってました。

キャッシュフローが出るよう、売却前提にはなるけどバルーン返済はどうですか、と。

金利のみ、もしくは元本の一部と金利を１０年間払い続け、１０年後に残債を一括で

返済するという形にすれば、融資期間が短くてもキャッシュフローは出ますよ、と。

なるほど〜。日本では珍しい提案です。やったことないことに惹かれる私としては、

ちょっと試してみたい気もします。



ちなみに評価が伸びなかった理由は、現況の稼働率が悪すぎることと、物件概要書に

書いてあった「ボヤが出た分の原状回復をしないで引渡する」という文言でした。

基本は積算で見ているけど、収益還元の要素も多少考慮しているということです。



物件単体での評価はわかったのですが、私の個人属性も含めて考えてもいけそうですか？

という問いかけには「大丈夫だと思います」という回答。じゃあまずこの金融機関さんは

オーケーということで理解し、もう片方の金融機関さんでどんな評価が出るかを見極めて

結論を出そうと思います。



自己資金入れて買っちゃうかなあ・・・どうしよう。悩む。

土地として考えれば確実に儲かるもんねえ、これ。



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富山１棟目入居申込あり！少ないながら特定のニーズのある物件と予想。

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富山１棟目、入居申込いただくことが出来ました！相変わらず完成形になっている

部屋がない状態なのに申込が入るのです。法人契約恐るべし。



先日、管理担当の方と電話でなんだかんだ話をしていました。相変わらずきちんと

すぐ入れる状態で完成している部屋がないので、早いところモデルルーム的にちゃんと

使える部屋を準備してくださいね、という話をして、わかり次第伝えますというところを

握ったりしておりました。



（´-`）.｡oO（俺、部屋が完成したら営業に行くんだ・・・）　←死亡フラグ



そんな電話のやりとりの最後に、管理担当さんからこんな発言が。



「そういえばオーナー、うちの営業から連絡行ってます？」



いや、特に来てないですよという話をしたところ、富山１棟目で割と確度が高そうな

問い合わせを貰っているようだ、という話でした。詳しいことは営業から話があると

思います、ということでしたので、ちょっと期待しちゃいます。



一応、現在富山１棟目は「欲張らずにまずは埋める」をテーマとして、地域最安値で

募集をかけております。普通なら駐車場も家賃にコミコミで設定するのがこの地域の

常識のようですが、それをあえて分離してみたりして、見た目の家賃が安く見えるよう

工夫をしたりもしています。そして家賃は水道代込にしています。元々目論んでいた

家賃は水道代を別に取ろうとしていたのですが、その分をディスカウントしています。



前オーナーが井戸を掘ってくれていたので、こちらが水道代を徴収できる上に、

融雪装置の水道代がかからないというメリットがあるのですが、漏水事故があっても

水道代に跳ね返らないので事故に気付かれにくいこと、あと共用部電気代がポンプの

動力の電気代のためにやや高いというのがデメリットです。稼働率が低いと共用部の

ポンプ代負けしてしまうんですよねえ。サイディングの内側でピンホール漏水してるのも

誰も気づかず、サイディングが弱っていたりする部分もありましたし。



とまあ脱線トークはいいとして・・・

富山１棟目、立地としては田舎で弱い場所なので、問い合わせは確実にゴールに

もっていきたいところなのです。期待したいところです。



そして昨日、その営業担当の方からメールが届きました。

「派遣会社から派遣スタッフの寮として申込をいただきました」とのこと。Ｙｅｓ！！

これで稼働率が２５％まで向上しました！え、低いって？それは言わない約束。



今回の法人さん、購入前に入居して、購入直後にわずか３ヶ月で退去した法人さんと

同じなのがちょっと気になるところです。あの入居がなければ無駄に電気温水器を

買い替えなくても良かったのになあ・・・。とっても残念な気持ちになったのを

覚えております。



まあでも、派遣会社さｎとしては派遣スタッフがわずか３カ月で退職するということに

なってしまい、相手の法人さんからも冷たい目で見られたことでしょうから・・・

社宅のことまで気にしてられないでしょうからねえ。



何にしても、今回は長期入居になることを期待したいところです。



そしてまじまじと申込書を見ると、なんか水道代とかそういうディスカウントを

していたもの、全て満額でとってきてくれてました。やるじゃない管理会社さん！

ありがとうございます。気を遣っていただき感謝しております。



繁忙期は鳴かず飛ばずだったのが、５月に１部屋、６月に１部屋とぽつぽつ決まって

いること、２部屋とも法人さんによる社宅利用であり、ノールック申込であることなどを

考えると、この物件の近所の工場や現場に通わせるための住居と言うニーズは多少は

あるのだろうということが予想されます。一般の家探しをしている方はこの立地だと

わざわざ住む意味はない、ということでお住まいにならないのでしょうねえ。



少ないながら需要があることはわかりましたので、じっくりやっていけばいずれは

必ず満室になる、ということでしょう。その日が来るのを楽しみにしております。



ところで、お部屋のリフォーム、入居までに間に合うのでしょうか・・・？

もう来週には入居するという申込書になっているのですが・・・。



「調整して間に合わせるということで現場と話をしました」



やればできるんじゃん！その調子でモデルルームになる部屋も作ってよ！と言いたく

なりましたが、郷に入りては郷に従えなので黙っておきましたとさ・・・。



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舌の根も乾かぬうちに、またノールック買付を入れる阿呆は私です。

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埋めることに専念しないと空室王になってしまう。そんなことを先日つぶやきました。

よって買付入れてる場合じゃないんですが・・・やっちゃいました、ノールック買付。



今回買付を入れたのは札幌市内の古い木造アパートです。今年に入ってから、札幌での

買付は１勝３敗。負けてる物件は３敗中２敗が木造築古（仲介業者さんにガセネタの

指値を掴まされた案件と、融資がつかず他の人に持っていかれた案件）で、１敗が

ファミリーＲＣ（営業マンがグリップしきれなかった悔しい案件）です。

購入できたのは中古ＲＣでしたので、木造は現在全敗中です。



今回、私がノールック買付を入れた物件は、札幌市内の築古の木造物件です。

しかも忌み嫌っている「単身」「三点ユニット」「狭小」「和室」という客付が弱く

経費率が高くなりがちな「買ってはいけない」条件のフルコースでした。

札幌２棟目でもう懲りた組み合わせです。今更なぜ？



その答えは「土地として見た場合に割安」「利回りが良いので損はしない」でした。



この物件情報を配信してくださったのは、札幌５棟目の管理会社さんです。

２件ほど物件情報が配信されましたが、そのうちの１件が私の心に留まりました。



表面利回りが高く、地下鉄の駅から７分。５分以内が理想ですが、７分でも決して

客付できないというわけではありません。引きは悪くなりますけど。しかもその駅が

札幌２棟目や札幌６棟目の最寄駅と近いのです。札幌２棟目の時、賃貸営業マンと

さんざんやり取りをした地域なので、この辺は顔がききますよ。強いですよ。



そしてまず詳細情報の間取りを確認。うげ、三点ユニットだ。道理で利回りが高いと

思ったわ・・・。札幌２棟目以下の条件の悪さに怯み、その時は問い合わせをせずに

終わっていました。



しかし翌朝、やっぱり気になるのでもう一度物件情報を見てみます。

そして、土地として見たら相場よりかなり割安じゃない？ということに気づきます。

上物がダメならつぶして新築にしちゃえばいいじゃない。そう思うと三点ユニットも

なぜかいとおしく感じます（言い過ぎ）。



札幌２棟目より更に利回りが高いので、最悪半分しか埋まらなかったとしても、

まあ維持はできます。あの頃は札幌１棟目と札幌２棟目しかなかったから、札幌２棟目が

期待通りに埋まってくれないと辛いし借入は払えないしで厳しかったのですが、

今は他にも物件が多数あるので、これが無理に埋まっていなくても他でカバーを

することができます。そして最後は壊して新築を建てれば出口も取れる見込みです。



勿論、今住んでいらっしゃる方に「出ていってください」と言うのは楽ではありません。

だから、それができなかったとしても回ってくれないと困ります。しかし、２０％以上の

利回りであれば、稼働すれば１０年融資でも回るでしょうし、それこそ２０年で融資が

組めれば、稼働率５割だって返済には困りません。だから建て替えができなくても保有は

できることでしょう。



最初から満室になると思わなければストレスにもならないし、割り切って考えても充分な

収益性を出せます。そしてちゃんと計算してみると、売値が積算評価額以下なので

ＢＳの良化にも寄与してくれる案件だと思います。

間取りだけでパスしていたら、これは発掘できなかったな・・・。



そんなわけで、勢い込んで案件を出してくれた管理会社さんに詳細資料の提供を依頼。

物件情報配信から６時間後の夜中でした。翌日午前中待っても物件資料が届かないので

社長に直接メッセージして、資料を貰う前に買付入れますと宣言。最初は融資の目処を

ある程度立ててからがいいという話でしたが、その１時間後くらいに社長から買付を

入れないとグリップできないくらいの反響が元付業者さんに入ってるという連絡があり

それではということですぐ買付を入れました。あとは社長が頑張ってくれて、当面

一番手としてグリップしていただけることに。



さて、融資はどうしたものか。頭の中に２行ほど浮かんでおりますので、それらに

当たってみたいと思います。両方とも金利は安くないけど、ある程度融通は利くので

すぐ情報提供して融資審査して貰わないと！



片方の金融機関さんは夕方担当の方に直接電話して、審査して貰う手筈を整えました。

もう片方は本日昼休みにでも電話して審査の約束を取り付ける予定です。



審査に先立ち、夜なべして事業計画を作成。おかげで今日はちょっと寝不足気味ですが

楽しいことだから苦にはなりません。



この案件、是非取りたいな〜・・・。何とか頑張りたいところです！



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突然敷地内にゴミとハエが湧いて出たぞ！（涙）

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ゴミ問題は突然に・・・。保有物件で粗大ゴミやらダストボックスに入りきらないほどの

ゴミが投棄される問題が札幌５棟目で勃発しました。



自体が発覚したのが、当方で依頼している清掃業者さんからの報告メールでした。

報告はいつも写真付きで送られてくるのですが、今回は少し写真の量が多かったです。

なぜなら、敷地内に粗大ごみが散乱しているため・・・



除草剤の散布報告の写真で、除草剤をまいているところの写真がほとんどなのですが、

後半の写真が「棚を分解したと思われる板」「２ドアの冷蔵庫」「二層式洗濯機」などが

敷地に放置されている状況を示すものでした。しかも粗大ごみのシールも貼ってません。

うーん、これはないなー。



早速管理会社さんにこの状況を報告して、確認をお願いしました。

管理会社さんからのご提案は、まず各個に文書を投函して注意喚起をすることと、

もし名乗り出ない場合は当方で実費＋αで片付ける形にさせて貰っていいか、という

内容でした。



実費で片付けて貰ってもいいんだけど、なんかこう、放置した人に味を占めさせることに

ならないかという点が引っかかり、どうしたものかなあと思いましたが、入居者様に

快適な住環境を提供するという観点から、日時を区切ってそれまでに対応がされない場合は

こちら持ちで処分するという方針で返信をしました。



それから数日後、管理会社さんから追加の報告がありました。

ダストボックスのゴミ分別が全くなされていないというクレームの電話が入居者様から

あったというお話、それと粗大ごみが増えているというお話でした。



写真を見ると、毛布だのソファだのといった物品が出ております。そして今回出された

ものについては、粗大ごみの収集を依頼するシールが貼られておりました。



どう見ても「引越します」という雰囲気のゴミにしか見えないのですが、管理会社さんの

ところには退去予告は来ていないという話です。１ヶ月前通知のこととか知らずに

引っ越し作業だけ進めてしまっているのか？という不安がよぎります。せっかく満室に

なっている札幌５棟目なんだから、ここで動いてほしくはないんだけど・・・。



ダストボックスの写真も送られてきましたが、確かに大量のごみが詰まっています。

管理会社さんにて回収できるものは回収してくださったとのことではありましたが

（ありがとうございます！）、札幌市指定のゴミ袋にも入っていないゴミが大量に

入っている状況は決して褒められたものではありません。



こりゃあ思ったよりひどいなあ、と思いながら写真を見ていた翌日、管理会社さんから

お電話がかかってまいりました。ゴミの件、一部の入居者様がかなりお怒りのようで

すぐ片付けろと管理会社さんに電話をかけまくっているということでした（汗）

ごみを処分する日付を変更し、来週にも片付ける形で手配を取りたいとお願いを

されましたので、それでいいですよと承諾させていただいた次第です。



札幌５棟目には一人いるんです、ちょっと神経質で頭に血が上りやすい入居者様が。

怒りだすとかなりの勢いで管理会社さんに電話してくる方なので、ここで私がＯＫせずに

引き延ばしたら、業務に支障が出てしまうだろうと・・・。勿論、クレームの電話を

している側だっていい気分ではないでしょうし。費用は掛かってしまいますが、これは

致し方ないかなと思います。



これで落ち着くかなと思ったのですが、まだ問題は続きます。

その日の夜、清掃業者さんから来たメールを見て、困った感じになってしまいました。



清掃業者さんからの報告メールによれば、共用部のダストボックス近辺にハエが

大量発生してしまっている、とのことでした。動画で送ってくださったのですが、

確かにハエがかなり飛んでいます・・・。こりゃあ自分が入居者だったら、勘弁してよと

思ってしまうだろうなあという感じです。



清掃業者さんは「ハエ取りを設置した方がいいかもしれません」と助言をして

くださいましたが、ハエ取りもそうだけどハエが出てきた原因を何とかしなくては

ならないだろうと考えられます。その観点で言うと、やっぱり分別されていないゴミを

片付けることが先決ではないかと。



ただ、ゴミの件は粗大ゴミに関しては手を打ったものの、ダストボックス内のゴミは

特に手は打っていない認識です。ゴミの回収日が来たら回収されて、ハエの発生源も

なくなり、ハエもいずれいなくなるんじゃないかと思うのですが・・・。

でも原因が違ったらハエはいなくならないってことか？



考えてたらよくわからなくなってきたので、とりあえず現場を見ている清掃業者さんに

ハエの原因はゴミだろうから、ゴミがなくなったらいなくなるという見解で合ってるか、

もし合ってるとした場合、ハエ対策をあえてする必要はあるか、という点について

どう思うか意見を聞いてみることにしました。

あわせて、管理会社さんにもハエ発生の一報を入れて、対応いただけることがあるか

考えていただきたい、という形でメッセージを投げた次第です。



この騒動の顛末として、どこか１部屋、しかも昔から入居されているだろうと思われる

ところが退去するんだろうなあと思うと、そっちが憂鬱です・・・。

二層式洗濯機を今でも使っているということは、たぶん昔からいらっしゃるんだろうと

想像し、そういうところを気にしております。取り越し苦労ならいいのですが。



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