自己資金をひねり出す方法をいくつか提案します。

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先日買付を入れた札幌土地値以下案件、金融機関さんが早速ＮＧを出してきました。

さて、どうやって自己資金を作ろうかな・・・。



あらすじ

１．札幌で、積算評価額以下・地下鉄徒歩圏・利回り２４％（ただし築古狭小３点ＢＴ）

　　を見つけ、ケツ浮かせながらノールック買付を入れる

２．仙台法人で１行、個人事業主（もしくは東京法人）で１行、融資を打診する

　　※いずれも築古木造に対応できる金融機関さん

３．個人で出していた方の金融機関さんから回答があり、物件購入額の７５％が限度と

　　いうことになる

４．仙台法人で出していた方の金融機関さんから回答がある（今ここ）



というわけで、仙台法人で出していた金融機関さんからお返事が来たので、その話など。



結論としてはＮＧでした。札幌の支店から早速現地調査に行かせたところ、建物が

ボロすぎてこれはちょっと再生不可能ではないか、というような話だったようです。



直接連絡を受けたのは義母だったので、伝聞でしかないのですが・・・

・ありえないくらいボロかった

・ガムテープで物件が補強してある

・２階通路はベニヤ板で補強している

・とても事業計画にある金額で再生できるとは思えない

・立地条件だけは良い



義母はこの報告の後「見に行ってみたい」と逆に興味を示す始末（笑）



えっと、すみません、私ノールック買付してるので、そんなにボロいと言われると

ちょっと不安になるのですが・・・（汗）



仲介業者さんに報告して、写真ありませんかねと問い合わせましたところ、速攻で

写真が送られてきました。





うお、本当にベニヤ板で通路が作ってある（汗）





柱が角材だ・・・劣化が激しそう・・・。



というわけで、これ以上追い求めても仕方がないと判断して、ここは見送ることに。

そうなると、物件価格の７５％しか融資が出ない金融機関さんで進めるしかありません。



正直、売却で得た自己資金、ほとんどもう手元にないんですよねえ。

「絶対に使わないぞ貯金」に入れてあるお金を引っ張り出せば対応できなくもないけど、

それはマイルールでしないと決めています。そうなると、それ以外のお金を使って

決済をしなくてはなりません。



さぁ、ここで自己資金をいかにしてひねり出すか、アイディアを出してみましょう。

意外と色々なところに眠っているのですよ、自己資金は。



・生命保険の契約者貸付

保険の種類によっては、返戻金以下の貸付を受けられるものがあります。

金利も高くないですし、信用情報にも出ません（ここ重要）。

活用しすぎて生命保険がありません、ということにならない範囲で・・・。



・定期預金の貸越

定期預金を取り崩すのはちょっとまずいけど、一時的にお金は使いたい・・・。

そんな時は「貸越」の機能を使い、残高を一時的にマイナスにしてしまうという

手があります。金融機関さんによって、いくらまで貸越できるかは異なりますので

そこは事前に確認された方がいいでしょう。



ちなみに、某カタカナ金融機関さんは少なくとも５００万以上の貸越が可能です。

これに対し、取引している某信用金庫さんは、定期をどれだけ入れても２００万しか

貸越はできないと言っておりました。



・サラリーマンの勤務先の各種制度

サラリーマンで天引きでいろいろやってたりしませんか？

財形貯蓄や持株会など、強制的に貯金できる仕組みを当初入れていたのを忘れていた、

みたいなお話はないですか？財形を取り崩す、持ち株を売り払う、などの方法を使って

お金を作ることもできるのではないかと思います。



あとは社内貸付の制度なんかも活用するといいかもしれませんね。

私が勤めている会社にも、確か３００万を５年とかで貸付してくれる仕組みがあったと

思います。この辺も活用するといいのではないかと考えます。



・家庭内レバレッジ（＝身内から借金）

私はできませんが、こういった手も活用できると思います。

なぜできないかというと・・・



・実の両親には不動産投資のことは内緒にしている

・義理の母は貸付する余力なし（今は亡き義父がいろいろ無駄遣いを・・・苦笑）

・実の弟、義理の弟、ともに手元資金がない



という感じだからです。弟、頑張れよー！（自分のことは差し置いて）



私もこういった手を駆使して、なんとか自己資金を作り出そうと考えております。

今回は、持株会の株を売却することで、ある程度の資金需要は満たせそうです。

残りは生命保険からの貸付でも受けるかな・・・それでなんとかなるかなと思います。



ただ、そこまで資金を取り崩す前にやっておくことがあります。

それは、今ＯＫが出ている金融機関さんに対して、こんな状態ですけどいいですかと

物件の写真を送り、そこである程度判断して貰うこと。取り崩した後で「やっぱり

融資無理でした★テヘペロ」とか言われたら殺意が芽生えますからね・・・。

まだ現地を見ていない状態ということでしたので、それも加味してどうかという

お話を事前に詰めておきたいと思います。



本件、来週早々には方向性を確定させたいと思います。



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入居申込あり！床の傾きがなくなっただけでこんなに早く決まるとは。

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空室が徐々に減ってきました。今度は東京５棟目でお申込をいただきましたよ！



昨日もせっせとサラリーマンのお仕事をこなしておりました。業界は全賃フェア一色に

染まっており、全国から大家業で大成した方々が東京に集っているというこの年に一度の

祭りの時期に東京から遠く離れた地で出張生活をしている私・・・。社畜は辛いね〜。



そんなけなげな私を不憫に思ってくださった神様がいたのかもしれません。

仕事中に携帯が鳴ったので放置し、仕事が終わってから確認すると・・・管理会社さん。

退去の報告のマシマシなのか、入居申込なのか。どちらだろうと思いながら折り返しの

電話を掛けると、いつもクールな担当者さんがいつもと同じクールなトーンで

話しはじめます。この段階ではどちらのコースなのか声色から読むことはできません。



「東京５棟目に入居申込をいただきまして・・・」



よっしゃー！いい方の報告キター！

５月末解約なので、スピード決定と言って差し支えないでしょう。ありがたいことです。



お申込をしてくださったのは、母子家庭でお子様がお二人いらっしゃるご家族でした。

離婚が原因でのお引越で、お子様を連れて３人で暮らす家を探していたとのことです。



前回、なかなか決まらなくて半年が経過し、弱気になって家賃を２０００円下げたら

ようやく決まったという苦い思い出がある東京５棟目。今回はその時に苦戦した理由を

「床の傾きをそのままにして募集をかけたこと」と判断したので、床は必ずやるぞと

決めておりました。その代わり、元々想定していた賃料に戻すことに。



床の傾きを２部屋分直す工事で２５万という見積が管理会社さんから出てきましたので

それでＯＫということで工事をお願いしました。前回は取得した後のリノベ工事が

あったので、この工事を入れると予算の上限をオーバーしてしまうという点があり、

見送ったのですが、今回はそうも言ってられません。客付をすんなりと終わらせるために

必要な経費と割り切り、やりますよ！



で、やっぱりこの工事が功を奏したみたいです。

今回は速攻でお申込をいただきましたし、その条件として「床の傾きが直ることが前提」

とのこと。それ以外の条件交渉等は一切ありませんでした。



そうか、一般的には床の傾きって気になるのね・・・。

私、自分があまり気にしない人なので認識が甘かったです。勉強になりました。



こんなにあっさりこの時期に決まるなら、次回はもう一声家賃あげてみるかな？

（調子に乗りすぎない方がいいぞという声が聞こえてきそう・・・）



今回の方は属性的に割と長くお住まいになるのではないかと思われます。

お子様は２人とも小学生ということなので、天候はさせたくないでしょう。

再婚などあれば話は別かもしれませんが、当分はこの貸家にお住まいになって

いただけるものと思っております。



他の空室もこの勢いで埋めていきたいところです！



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義母がここまで色々なことができるようになるとは！

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仙台法人の代表を務めて貰っている義母。最近の義母の成長が著しいです。

肩書は人を作るとでも言うことなのでしょうか。



仙台の金融機関さんで融資を引っ張りたいという思惑から、仙台に住んでいる

義母を代表に据えた仙台法人を作ったのが２０１２年。あれから６年も経つのですね。

その間に、とりあえず取得した物件の清掃だけしてればＯＫということで依頼した

義母への経営への参画ですが、だんだんと成長して色々なことが出来るように

なってきました。こちらとしても、一人で手が回らないところを代わりにやって

くれるので、大変助かっております。



清掃だけ最初は頼んでいましたが、自主管理している仙台１棟目に関しては家賃の督促も

お願いしてやってもらうようにしました。それを覚えたら、次は退去立会をお願いしたり

業者さんへの発注を判断して貰ったり・・・いろいろとやれることが増えてきました。

一般的な自主管理であれば、もう放っておいても勝手にやってくれるレベルです。



パソコンも今までは「一太郎」で手紙を作るくらいしかやれなかった義母ですが、

最初にExcelで数字を入力することをやってもらったものの、保護してあるはずの

シートをぶっ壊すという離れ業を何度もやってのけてくれるので、Excelは断念。

スキャナーを使ってスキャンすることから始まり、メールを打てるようになり、

スマホからメールを見ることなども覚えて貰いました。



そのうち本人が「Excelを覚えたい」と言うようになったので、嫁ちゃんが実家に

戻った時にExcelのレクチャーを義母にしてくれるようになりました。本人的には、

ノートでつけていた金銭出納帳をパソコンでつけるようにしたい、ということを

考えてExcelという話をしたようです。そしてこちらもゆっくりながら上達していき、

この間は金融機関さんに持っていく年間の収支表を自分で票の枠線とか作りながら

データ入力してある程度のところまで作ってくれました。

「関数はわからない」ということでそこだけは私がやりましたが、最初はExcelを

壊してばかりだった義母が自分で票を作れるようになったことにちょっと感動。



そしていよいよ、金融機関さんとのやり取りにも登場して貰えるレベルになりました。

家に入ってくるチラシでたまに収益物件が載っているみたいですが、利回りから

ざっくりと収支計算ができるくらいにはなっているようでしたので、試しにまだ

口座があるだけで取引に至っていない金融機関さんへの窓口を義母に任せました。



案件を持っていく時は、こちらで事業計画だとかを作っておきますが、その内容を

理解して金融機関さんに持ち込んでもらう、ということを何回かやってもらいました。

最初は「●●と聞かれてわからなかったから教えて」とか持ち帰ることが多かったですが

最近はあまり問題なくちゃんと話をしてきてくれます。



この間から検討しているノールック札幌物件に関して、可能性がある金融機関さんに

一人で行って事業計画の説明をしてもらいました。ここは支店長も融資担当者も

変更になったばかりなので、できれば私自身が行きたかったのですが、サラリーマンの

仕事的にとても行ける状態じゃなかったので、義母に代わりに行って貰いました。



ちゃんと説明をこなしてくれるのは勿論、義母なりの人物評もしてくれますので

非常に助かります。観察眼が鋭いので、やる気があるかないか、前向きかどうかなども

けっこうな精度で当ててくるので、なかなか頼もしいです。今回は「支店長はさすがに

仕事ができる感じがしたわ」「うちに来る渉外はダメだけど、貸付担当の彼は仕事が

できそうなイメージがする」などの評価で、頑張って融資したいと言う気持ちが伝わって

きているという感触だったようです。



更に、某所から来た物件情報が仙台の義母の家からさほど遠くなかったので、試しに

見てくる？と情報を投げたところ、翌日には現地に行って写真を撮りこちらに送って

くれるという素早い行動。印象は悪くないというので、それではということで事前に

お付き合いのある金融機関さんにこの情報を持っていき、評価して貰おうということに

なりました。実際のところは指値が通らないとちょっと辛い金額ではありますが、

私が一切かかわらずに取得に至れば、義母にとっても新たな経験になると思います。



これだけ色々やってもらえるようになったのだから、もっと役員報酬を出したい気持ちは

あるものの、つい目の前に物件が来ると買ってしまう私はそれができず・・・（苦笑）



最初は名義を借りているだけに等しかった義母が、ここまで色々なことが出来るように

なってくれたのは嬉しい誤算です。たぶんそのうち、個人名義で物件購入とか

してしまうのではないかな？なんて思ってみたり。



今後ともお世話になりますので、よろしくお願いします！



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中古物件が持つリスクとして「開けてみないとわからない」ということが。

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今日のブログでは、安さに釣られて物件を買うとこんな怖いことがあるよ、という一例を

提示したいと思います。サンプルは・・・富山１棟目です。



現在、富山１棟目は以下の工事をまとめて進めております。



・凍結による漏水事故からの配管の復旧工事

・凍結による漏水事故によって水浸しになった部屋のリフォーム

・プロパンガスへの切り替えに伴い、必要となる工事



これらの工事が終わり、外壁塗装が終われば、当分の間問題は発生しないでしょう。

工事自体もプロパンガスの業者さんにも頑張っていただき、お湯の配管新設については

ガス会社さんに費用負担をしてもらうことが出来ました。規模の割には、ある程度の

コストダウンも図れているかと思います。



さて、最近になってリフォームを担当する管理会社さんから不穏なメールが届きました。

「工事を進めていく中でｘ各部屋入居するにあたり、小修繕が発生しうると思います。

　配管工事についても工事中に新たに修繕箇所が発見される可能性もあります」

これは何か根拠があってそう書いている（そして最後に追加の請求が来るパターン）のか

単純な注意喚起のつもりで書いているのか・・・



お部屋に小規模修繕が入るのはよくわかります。長期間空室で放置されていた物件です。

トイレのボールタップがおかしくなってるとか、水を出したら水道の蛇口あたりから

水がしみ出てくるとか、そういうのは当たり前のようにあるでしょう。そして見つけ次第

修繕をする流れになるのも間違いないです。



わからないのは配管工事です。全部新品に刷新するのだから、よほどのことがない限り

追加の修繕なんて発生しないはずなんだけど・・・



気になったので、管理会社さんに既に追加工事が発生しそうな箇所があるということかと

確認のメールを打ったところ、管理担当さんから直接電話で説明がありました。

具体的に何かあるわけではないけど、例えば配管工事をするために天井を開けたり

サイディングを一部剥がしたりした時に、その部分に故障が見受けられたら措置が必要、

などの話を想定していたようです。配管工事は新品に配管をやり直すだけだから、

それ自体の追加工事ではない、ということでした。



気になっているところはサイディングである、という話も伺いました。

建物前面のサイディングは、給湯器をその壁面に張り付けることになっております。

一ヵ所、完全にブカブカして浮かんできているサイディングがあるので、その部分は

開けてみないと何が起こっているかわからない、と。



確かに、サイディングがブカブカになっている箇所があるのは認識しております。

前に不動産仲間の方も「ここはきちんと補修しないとダメ」と言われておりました。

その辺の工事が難航したら追加になるかもね、ということを管理会社さんは言いたかった

ものと推察されました。



そして後日、管理会社さんから連絡がありました。



「貼替部分のサイディングを撤去したところ、中の柱が既に腐食している状態

　（ほとんど柱がない）でした。」



は、柱がないですと！？

さらっと言われたけど、これってかなりの大事件では・・・。

地震とか発生したら建物崩れるんじゃないか！？



その後、管理会社さんから追加の工事報告がありました。

柱がないため、柱を増やすと共に、サイディングを張り替えて上から塗装をして

周りの雰囲気に合わせた、とのことでした。



柱を設置するような大掛かりな工事を追加で行わざるを得ない状態だったとは・・・。



ちなみに柱がなくなった理由はシロアリなどではなく、単純にサイディングの隙間から

水が入っており、それが長期的に続いたために柱を腐らせてしまったのだろう、という

お話でした。



中古物件って、取得してふたを開けてみないと何があるかわかりません。

今は高額物件に融資が出づらくなり、安い中古の木造が売れているなんて話を

狼さんがブログでしていましたが、その安い物件を買ったら柱が腐ってなくなっていた、

なんてことがないといいですね・・・



私は幸いにして予算を確保してあったのでよかったのですが、購入だけでギリギリに

なるよう資金投入してしまった方は、柱の修繕もできずに地震におびえながら暮らす、

という羽目になっていたかもしれません。

購入される方は、何があっても大丈夫なように予算組みをしておきましょう！



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ペット多頭飼い物件の販促活動を実施。

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特定のセグメントを狙った東京８棟目。こちらの物件に関して、不動産業者さん以外の

ルートに営業を仕掛けてきました。



東京８棟目はペットの多頭飼いをＯＫとする形で企画しておりますが、その分家賃も

ぐっと高めにしており、今のところ反響は取れておりません。家賃を下げれば話は

解決するのだろうと思ってはいるのですが、下げる前にやれることがあるはずという

思いもあり、今はまだ粘っているところです。



下げて埋めた方が楽になれるような気もしてますけど、ここは我慢して実験継続。

初めての試みは自分にとっての血肉になりますから。



ペットが好きな人が集まる場所に広告を置かせてもらうことがまずは必要かなと

思っております。即効性があるかはわかりませんが、地道な作業の一環として

やって損はないだろうと。



予定を入れない週末がない私なので、無理してでも予定を確保しなくてはならないと

考えて、日曜日は物件のある地域のペットショップや猫カフェにチラシを置いてもらう

交渉をする旅に充てることにしました。

※色々な方にお誘いいただきましたが、先約有で断ってしまいすみません・・・



夫婦で取り組んでいる姿を見せた方が印象がいいかなと思い、嫁ちゃんにも同行して

貰いました。特に猫カフェに男一人で行くのは抵抗ありましたから・・・＾＾；



さて、物件の最寄のターミナル駅を見ると、ペットショップは４件ほどありました。

そしてペットフードのお店と猫カフェもありましたので、この辺をターゲットにします。



まず最初に猫カフェへ。そもそも猫カフェってどんな感じなのかなというのもあり、

普通にお客さんとして入店して、１時間ばかりサービスを受けてきました。



・・・猫、超かわいい。その辺の野良猫と違っていくらでも撫でさせてくれるし、

すり寄ってきたりじゃれついてきたりしてくれます。嫁ちゃんの実家で昔飼っていた猫は

全然なついてくれなかったので寂しかったのですが、猫カフェの猫はおとなしくしていて

くれました。まあ無関心なだけなんだろうなと言う子もいましたけど。



にゃんこを堪能した後、お会計中におもむろにチラシを置いていただけないかと相談。

たまたまオーナーさんがいらっしゃったので、快くＯＫしてくださいました。

ありがたし。



その後はペットショップに向かいましたが、大雨になってしまったので、４件行こうと

思っていたのですが、近場の２件だけに変更しました。そして両方ともチラシを置いて

いただくことに成功。ただ、大手のペットショップのようにペットをいっぱい売ってる

感じのお店ではなく、トリミングとかペットホテルの性質が強いお店のように見えたので

どこまで響くかは未知数です。お客さんがほとんど入っていなかったし・・・。



もっとこう、人が集まるペットショップがいいような気がします。

ワンちゃん猫ちゃんがばーっと売ってる、大手のペットショップやホームセンターなど。

そういうお店がお膝元のターミナル駅にはないということがわかったので、もうちょっと

別な角度で検討をしなくてはならないなと思いました。



今回は動物病院に当たっていないので、そこもまたチラシを置いてもらうには重要な

場所だと思います。いずれそういったところも当たってみたいと思います。



チラシ自体も改良した方がいいんだろうなあ・・・物件の内装写真や外装写真、

住所など全然載せておりません。ＱＲコードとホームページのアドレスだけが

書いてあります。デザイン性を重視したんですけど、両面刷りにして裏に物件の

情報を掲載した方がいいかなあという感じもしてきました。この辺は要改良。



あとはネット広告や雑誌広告なども考えようと思っています。

調べてみると、ネットでもペット記事のメルマガやサイトがあり、そこで広告を

出稿することが出来るようです。紙の雑誌に比べるとネットの方が安い感じ。

雑誌となると、数十万単位でお金がかかってしまうようですが、ネット媒体だと

数万で済むものもあるようです。お手軽なネット媒体からかな〜。

あとはGoogleアドセンスなんかも活用したらいいのかもしれないと思いました。



現在、管理会社さんが並行で仲介業者さんに条件設定に関しての聞き込み調査を

行ってくださっております。両方の軸から攻めて、条件面でどのように改善をすべきか、

どうやって潜在顧客を掘り起こすか、について考えていきたいと思います。



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