気のおけない仲間と札幌に行き、視察を楽しむ。

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関東→札幌の大家会のイベントで、札幌の視察をメンバーと共にしてきました。



結成して８年を迎えるこの大家の会。互助会としてお互いに助け合おうと言う趣旨で

ここまでやってまいりました。そしてここ数年は、年に一度くらいは皆で札幌に行って

お互いの物件を見たり地元の大家さんや業者さんと交流したりすることをしようという

趣旨で、６月に札幌に皆で行く企画を入れております。



今年は先週の土日がその日に当たりましたので、有志１０名で札幌に入り、勉強会や

物件見学など、いろいろと活動をしてきた次第です。



土曜日は会としてのオフィシャルなイベントの日と銘打って、事前に企画をしていた

いくつかの活動を参加者全員で行ってきました。



・会員さんの紹介でその方がお付き合いしている業者さんのオフィスで会社説明や

　売買の査定方法、管理の工夫などのお話を伺う

・会員さんの保有物件を実際に見に行って、購入時の価格や現在の運営状況などの

　実例をご説明いただく

・法整備された合法民泊に関しての勉強会を開催し、札幌での民泊の今後の可能性を学ぶ

・お付き合いのある業者さんをお呼びし、懇親会を開催する



だいたい上記のような活動をしてきました。



業者さんによる売買や管理の説明は、その内容そのものより、業者さんの考え方が

参考になりました。不動産業界だと誰もやっていないけど、他の業界から見たら

ごく当たり前のこと。そういうことを見つけ出して、ＩＴを駆使して現場の仕事に

落とし込む。そんなことに常に取り組まれている業者さんだなと思いました。



これまでの不動産業界の悪しき慣習の洗礼を浴びて、その世界に染まっている人より

まだ染まってない他業種の人を採用して育てる方が、そのような新しいことをやろうと

するには良い、ということも納得のいく説明でした。

その志がいいなと思ったので、いつか是非お取引させていただきたいと思った次第です。



会員さんの物件見学として、今回は４棟ほど見てきました。



４〜５年前に購入された好立地で仕様も悪くない築浅巨艦ＲＣは、当時としては決して

良い利回りとは思えない物件であったものの、相場が高騰した今となっては大変良い

物件に化けたなと感じた次第です。去年の勉強会で極東船長が言っておりました。

「いつどんな時代だって、良い物件は高いと思うものである」と。高くてもきちんと

運営して高稼働率で回せるということであれば、多少高いと思っても購入しておけば

いいのかもしれませんね。



別の会員さんの物件は、生活保護の母子家庭の方が退去された後の原状回復が未了の

物件でした。しかしこれがとにかく汚い！壁には大きな穴が３つも空いているし、

キッチンはあちこちに何か投げつけられたような跡。そして壁中にデコレーションの

シールが貼ってあったようで、その跡がくっきり残っています。ヤニかと思いましたが

タバコの臭いは全然しなかったので、お香なのか？とにかく酷い状態でした。

過失による事故で火災保険の支払対象にならないか、確認した方がいいでしょうね。



その他、新築で８％前半のファミリー物件だったり、利回り２０％台の超高利回りな

ボロ木造を見せていただいたりと、色々な種類の物件を見学させていただきました。

見学ＯＫとしてくださった皆様、ありがとうございました。



それから、民泊の勉強会。札幌は元々繁忙期にびっしり予約が入り、閑散期はスカスカと

いう状況が続いていることから、民泊の１８０日規制もさほど影響はないのではないか、

という見解を今回お話を伺った業者さんは持っておりました。コールセンター業務の

アウトソース、予約システムと清掃の完全な連動、Airbnbだけではなく自在家など別の

民泊サイトへの掲載も自動連係でき、いざと言う時に現地対応をすることができる体制が

組まれているということで、いい感じな予感がしました。合法化されているという

こともありますので、私も現在の空室をその業者さんにて民泊にすることを検討して

みたいと思います。



懇親会はここまでお話を伺わせていただいた業者さんに加え、比較的近しい関係にある

各業者さんにもお声がけをして、総勢２０名程度で盛大に行わせていただきました。

楽しいひと時で、業者の皆様との距離も縮まったと思います。

今後ともよろしくお願い致します。



最後まで残ったメンバーが解散したのは午前３時半でした。すすきのの夜は長い（笑）



翌日の日曜日は、それぞれの会員さんが自分の予定を入れていたので特に集合で何かを

するということにはしなかったのですが、ある会員さんが売り物件の現地視察をするから

ついてくる人募集という呼びかけがあり、結局６人集まって終日行動を共にしました。



ランチして、会員さんの繋がりで民泊を運営している方に民泊の実際の部屋の見学を

させていただいたり、売り物件を見に行ったり（その会員さん、買付入れてました）、

別の売り物件（先日私が融資を付けられず断念したベニヤ板物件）を見学させて

いただき、そこに別の会員さん懇意のリフォーム業者さんをお呼びして工事が必要な

箇所を確認していただいたり、私がちょっと狙っている物件（でもたぶん融資つかない）

の現地調査をしたり、前述の業者さんが持っていた物件情報の中で気になったものを

見に行ったり、札幌８棟目のワンルームで民泊可能かを民泊に強い方に見ていただたり。



二日目はより実践的な内容になったと思います。そして私自身も、ちょっと悪くないなと

思う物件が出てきたので、検討をしてみようかなと考えている次第です。



明日も滞在する人がほとんどで、札幌で夜はパブリックビューイングに行って

サッカーを観ようとか楽しそうな話をされていました。しかし私はサラリーマンの

身分もあるので、日曜の夜の飛行機で帰京。もうちょっと皆さんと一緒に楽しんで

いたかったなあ。



こうやって、同じ感覚を持っている仲間と一緒に出掛けることが出来るのって、

とても楽しいですね。勉強になる上に楽しいなんて最高じゃないですか。

札幌にいるのに、観光も夜のお店の活動もせず、物件を見まくっているあたりが

我ながらストイックだと思いますが、それを楽しめるならそれでいいのだと思います。



来年も是非やりたいと思います！



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事故物件になってしまうのか！？

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札幌７棟目の管理会社さんからもいよいよ「マゾ大家さん」と呼ばれはじめた私ですが

その管理会社さんから大変なことがあったという話を昨日聞きました。



夜の１時過ぎに緊急の電話が入り、社長が電話に出ると、入居者さんの親御さんでした。

（親御さんが直接だったのか、コールセンター経由だったのかまでは聞いてませんが）

「息子が電話して自殺をほのめかす発言をしていた」とのことで、狼狽しながら

電話をされてきたとのことです。



たまたま、社長がその日はお酒を飲んでおらず、現場に行こうと思えば車で行ける状況。

管理担当の方と連絡を取ったところ、管理担当の方はお酒を飲んでしまっているため

運転はできないものの、動けない状況ではなかったとのことです。



二人ともお酒を飲んでいるなら、翌朝対応でもやむを得ないかというところでしたが

たまたま行ける状況なので「まだ虫の息だったら事故物件にしなくて済む・・・」という

心理が働き、すぐに現場に急行することになったとのことです。



あわただしく準備して管理担当の方を拾い、業者さん同士のお付き合いの飲み会で

まだすすきのにいたもう一人の担当さんからマスターキーを受け取り、現場へ車で

ダッシュ！管理物件を事故物件にしたくない、その一心で車を走らせたとのこと。



そしてようやくたどり着いた現場。警察の方もおり、現場はものものしい雰囲気に。

マスターキーを使って扉を開けると、ご丁寧にドアチェーンがかかっています。

ゴニョゴニョしてそのドアチェーンも開けて、部屋に突入すると・・・



「大人なんてみんな嘘つきだー！」

「俺は死ぬんだー！」

と叫んでいる当の本人が・・・・・・

しかも自分でその様子を動画に撮っているという・・・・・・



管理会社さんのツッコミ。

「お前、死ぬ気ないだろ！？」



「この支配から卒業したくてやった。窓ガラスならどれでも良かった。

　後悔はしていない。」

と彼が言ったかどうかまではわかりませんが・・・

完全に中二病をこじらせただけな感じだったようです＾＾；



私が札幌に入る前日の出来事だったので、これは直接伝えなくてはということで

会うまで温めておいた事案だそうです。お気遣い（？）ありがとうございます（？？）



管理会社を経営するって、大変なことなんですね。お疲れ様でした。



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お付き合いで売りに出していた物件に買付が・・・！？

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義理を果たすために媒介契約を締結していた東京４棟目。

なにやら早速買付が入ってしまったようですが、その内容はなかなかのものでした。



先々週の半ばくらいでした。仲介業者さんから連絡があり「明日１件内見あります」と

報告をいただきました。へー、あんな高い値段でも内見が入るもんなんだなあ・・・。

はっきり言って、べらぼうに高いです。私だったら絶対に見向きもしない価格です。

東京は恐ろしいところだ。



東京４棟目の簡単なスペック

１Ｒが４部屋のアパート、再建築不可、全面フルリノベーション済み

割と栄えてる駅が最寄で徒歩１０分圏内



私自身はこの物件けっこう気に入ってます。リノベーションの借入に大失敗して

キャッシュフローはほぼ出ていませんが、その分かなりの勢いで元本が減ってます。

リノベーションの借入の残債ばかりで、本体の残債はそれほど多くないことから、

一括返済に必要な金額が少なく、無担保分をそのまま借りっぱなしにしておけば

自己資金として使えてしまうというところもまた美味しいです。



まあそんな事情もあり、何か媒介取らせてくれと言われれば、まあこれが妥当な

ところかなあと思って、これなら売ってもいいよと言った次第でした。



ただし、あまり真剣に売る気はないので、価格はかなり適当なお値段です。

相場よりかなり高めにしており、営業マンの媒介契約ノルマの達成に協力しただけ、

といった雰囲気です。



そんな感じなので、全く期待せずに週末の内見のことなんてすっかり忘れてました。

そしてその２日後くらいに仲介営業マンからメールで「週末お会いできませんか」と。

あれ、なにそれ。あれか、鬼指で買付入ったとかそんなオチか？



週末はけっこう予定いっぱいだったので、電話でお願いしますと言ったのですが

できればお会いしたい、と。大手さんってこういうところ融通利かないなあと

思いましたが、仕方ないので時間を工面してお会いする時間を作りました。



当日、営業マンは何気ない雑談から入ります。こっちとしては早いところ本題に

入ってほしいのですが、まずはおとなしく待ちます。



雑談の後、反響の報告。ネット検索で閲覧されている割合からすると、正直今のところ

反響が取れて成約できそうとは言い難い数字になっているという説明を受けます。

まあそうですよね。私自身そう思っていますし。



次に、過去の類似物件の成約価格を持ってきてくださいました。なるほど、この

仲介業者さんに任せるとこのくらいの価格で売れるのですね。心なしか、相場価格より

ちょっと安めな成約価格に見えました。そして押しなべてどれも指値が入っていると

いうことも理解しました。



今回お任せしている元付さんは、両手仲介を主体としています。

たぶん、仲介手数料が欲しいから、早めに制約するように売主さんに指値に応じるよう

説得をしているのでしょうね。購入するには良いけど、売却するには微妙です。



そして、類似の価格帯・類似の利回りの物件を出してきました。なるほど、借地の方が

再建築不可よりも安いのですね。ランニングコストとして地代が入るからかな？

それとも地主さんと色々ややこしいからかしら。



中に１〜２件くらい、ちょっといいかなと思える物件もありました。

この辺いいですね、なんて軽口叩きながら見ていましたが、この段階でまだ指値の買付の

話は出てきません。



ひとしきり話した後「出しづらくなっちゃいましたが・・・」と苦笑いしながら、

ようやく買付証明書を出してきました。その額は・・・１０００万以上の大きな指値。



いやね、２億とか３億単位の物件での１０００万なら誤差かもしれないですけど、

今回数千万ですからね。何割引きですよ、スーパーのタイムセールですかいな、と。



仲介業者さん、私から聞き出した残債などから、この金額でも手残りは一応出る、

ということを資料にして計算したものを出してきました。そして「この手元資金で

先ほど紹介した物件に資産の組み換えをしませんか？」と。さすがに恐縮そうな顔は

していましたけどね・・・。



でもまあ、なるほど。相場の価格はこのくらいだよという情報を出して、他の物件に

目移りさせて、その物件を買うためにこの指値は呑みましょう！という形で書面を

出してきたわけですね。一応それなりに計画を練って持ってきたんだなということは

わかりました。そのまま出されたら速攻でゴミ箱でしたが、仲介業者さんがいろいろと

練ってきたこともあり、一旦考えるということとしました。



その後あれこれ計算して考えましたが、この業者さんが言う相場の金額であれば、

まあ手残りもそれなりに出るので売るのも無しではないかな、と思った次第です。

ただ、今入れられてる指値はそのままは受けられません。



というわけで、この辺で落ち着かせたい金額より少しだけ上乗せした金額で、買主さんに

返答をしてもらうように依頼しました。仲介業者さん的には「ちょっと厳しいかも

しれませんが、頑張って交渉してみます」とのこと。近々回答はあるでしょう。



たぶん成立はしないだろうと思うけど、手頃な価格帯の物件に対する食いつきは

まだそれなりにあるようだということがわかった一件でした。



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電気の契約に振り回される・・・。

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ほんとこのスマートメーターとかいうやつはさー・・・

ということで、東京の電気の話です。



最近、電気のメーターが普通のメーターからスマートメーターに変わってきています。

遠隔ですぐ電気の開始や停止が操作できるということで、東京電力の管轄では順次

このメーターに置き換わっている状況です。



昔だったら、退去後いちいち電気を止めに来なかったので（それが良いこととは

思いませんが）特に契約をしなくても、内見しにきた際に電気は使える状態でした。

しかし、スマートメーターだと簡単に電気の通電を止めることができるので、

退去した後電気が止まっているケースが増えています。ちゃんと電気の契約を

大家がしないと、現地で電気が使えないと言うことになりかねません。



私、この間東京８棟目でこの罠に見事にはまりました。



リノベーション工事の間は施工業者さんが電気を契約していましたが、工事が終われば

当然ながら解約となります。そこから私が引き継いでおかなくてはならなかったのですが

事務手続きがすぐ抜ける私は残念なことにこの契約をするのを忘れておりまして・・・。



先日、電動ドライバー（充電できないやつ）を持って、現地でエアコンの室外機カバーを

組み立てに行き、いざ開始とお部屋のブレーカーを上げると・・・電気がつかないー！

やっちまったー！



電気が通電していなかったということは、夜の内見とかも思いきり取り逃していたという

ことになるのだと思います。うーむ、これはやってもうたなあ。だいぶ失敗しました。



その場からすぐ東京電力に電話して、開通の依頼をしました。スマートメーターなんだし

その場ですぐ電気が通るだろうと高をくくっていたのですが、返ってきた返答は

「本日なるべく早くお伺いして電気を使えるようにします」というコメント。

え、スマートメーターってそういうのなくてもすぐ使えるようになるんじゃないの？



あまり細かいことはわからなかったのですが、「登録がされていない」みたいなことを

言っておりまして、一度現地に行かないと電気を開始することができないのだそうです。

もうさー、スマートメーターってなんなのよ？とガッカリした次第でした。

結局、コンビニでドライバー買ってきて組み立てましたよ・・・。



似たようなことが東京９棟目でもありました。



施工業者さんから連絡があり、通電されていなかったから施工業者さんの名義で

一旦通電させてあるので、この部屋とこの部屋の契約をよろしくお願いしますと

ご連絡をいただきました。どれどれと契約開始の手続きを取るために東京電力にお電話。

ちなみにこの物件はまだスマートメーターではないような気がします（未確認）。



・●●●号室は今から使えます

・●●△号室は現地に行かないと使えません

・元スナックの店舗は登録情報がありませんので現地で立会が必要です



・・・３部屋全部対応が異なるんかい＾＾；



立会をお願いされたので、現地に施工業者さんの職人さんがいるはずだからと伝え

その話を施工業者の社長さんに伝え、対応していただきました。無事に電気が使える

ようになったということで一安心。



元スナックの店舗に関しては「前に契約していた賃借人さんが、住所に建物名を

入れずに契約していた可能性がある」と電力さんが言ってました。まあ確かに、

店舗なら建物名なくても店舗名で届いちゃいますもんね。そういう可能性も確かに

あるんだろうなあ。



更に、東京９棟目の共用部の電気代の切り替えもしちゃおうと思って申し出たら

「現在は法人さんが契約名義になっていますね」と。え、法人？転売してくださった

不動産業者さんか？と思ってその名前を出したけど違いました。その前の管理会社さんの

名前を出しても違っていて、果たして誰なんだ？と頭にいっぱいクエスチョンマーク。



いっそその法人さんにずっと払っておいてもらおうか・・・などと黒い考えがちらっと

頭をよぎりましたが、いきなり共用部の電気が使えなくなるのも困るなと思い直して

普通に契約をこちらの名義に変えてもらうことにしました。



札幌だと、電気はだいたい管理会社さんが手配してくれるので、私はあまり動かなくて

済むんですけど、東京だとそもそもリノベを自分で発注するとかそういう話になるので

任せきりってわけにいかないんですよねえ。ちゃんとしないとなあ。



・・・あ、東京８棟目の水道の契約の名義変更してない気がする（汗）



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見た目が悪くて損をするパターンですよ、この物件（負け惜しみ）。

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人は見た目で物事を判断する、と言いますが・・・まさかここまでとはねー。



先日ブログネタとして書いたベニヤ板補強ボロ物件に関しまして、２行打診したうち

１行は現地を見て「物件がボロすぎる」とＮＧを食らい、１行は机上評価のみで

７５％までなら融資可能という話をしてきた、ということを書きました。そして

自己資金をどうにかかき集めることで対応できそうだ、ということも書きました。



でも、せっかく無茶して自己資金をかき集めても、融資が崩れたら怖いな・・・

とふと思ったのです。だって、今ＯＫって言ってる金融機関さん、現地をまだ

見ていないわけですし、現地を見て結果が変わる可能性も否定はできないようなことを

言っていたんですよ。「よほどのことがなければ机上の評価がひっくり返るような

ことはないですよね？」と聞いた際には、そうですねと答えていたのですが・・・。

ベニヤは下手したら「よほどのこと」に含まれるんじゃないかな、と。



そこで私、確実なものにするために一計を案じました。



仲介業者さんに連絡して、現地の詳しいレポートをしてもらい、写真をいろいろと

撮影して貰うことをまずは計画。そしてその写真や現地のレポートなどを添付して

机上判断しかしていない金融機関さんに情報展開して、まず写真で内容を見て貰い

現地に行った時の判断とのギャップを減らしておこう、という案です。









このベニヤ板補強の写真は投資家仲間の皆様にもかなりのインパクトを与えたようで

ＦＢで大量にコメントがありました。



否定的な意見

「やめとけ〜、入居者様に怪我があったら困るよ！」（私の責任問題に発展しかねないと

案じてくれているのと、修繕費が多額にかかる可能性もその裏で気にしてくれている）

「むしろ空室早く埋めた方がいいんじゃ？」（全く否定できない）

「やめなさい！解体すべき物件です」（なぜか上から目線・笑）

「遠隔地でなければいいけど、遠隔地だときついんじゃ？」（札幌は任せられる人も

いるので何とかなると私自身は思っているけど、一般的にはそのように感じますよね）



肯定的な意見

「土地値以下で立地がいいならいいんじゃね？」（私はこの発想に近いのです）

「買っちゃえ！」（ネタ的にアリだから？笑）

「問題ない、新築に見える」（解体しろと言ってる人がいる中での落差が笑える）

「買いたいけど自己資金の枯渇が心配」（安心してください、常に枯渇してます）



賛否両論あり、世の中っていろいろな意見があって面白いし、勉強になりました。

特に否定的な意見って自分にない見方をしているというのがあるので、その趣旨を

把握して自分自身考え直してみることが、さらなる自身の意見の精査に繋がります。

コメントくださった皆様、改めてありがとうございました。



とまあこれだけ否定的な意見が連なるということは、金融機関さんももしかしたら

否定に転じるかもしれない、というところが不安になったのです。そして結果として

最初の方に書いた作戦となりました。



仲介業者さんに早速現地を見ていただいたところ

・外壁の痛みはまだそこまでではない

・ベニヤ板はコンクリートに開いた穴を塞いでいる

・ボヤ部屋はボヤの状態のまま放置されている

・夜逃げ部屋の残置物がかなり大量

・空室はクロスなど表層リフォームは全部屋必要

といった感じの報告があがってきました。



室内はどうせ半分空室なので、ボヤとか夜逃げのところは最後に処理すればいいです。

スペックがしょぼい物件なので、埋まるのにも時間がかかります。その間にお金は

作れると思うので、とにかく緊急で直すものがないことと、ベニヤ板が人命にかかわる

問題ではないことが確認できれば、私自身はゴーサインを出せると思っていました。



そしてベニヤ板。たまたまその上を歩く入居者さんに出会ったということで、その人に

ヒアリングしたところ、かれこれ２年くらいこの状態だけど、何も問題は起こっていない

という回答だったそうです。ま、それなら問題ないでしょう！



私の中でのゴーサインは出しました。あとは金融機関さんがそれについてきてくれるか。

金融機関の担当者さんに電話でこの話をして、写真を本部で評価する人に送っていただく

手筈を整えました。そして写真をメールで送信。あとは座して結果を待つ。



そして昨日電話が来ました。

「ごめんなさい、本部に写真を見て貰った結果、この状態だと融資できないと・・・」



残念な結果になってしまいましたが、自己資金必死にかき集めた後でダメでしたと

言われるよりはダメージが少ないです。縁がなかったということでしょう。

元付でもないのに強引に一番手をもぎ取り、２週間近くキープしてくださっていた

仲介業者さんに大変申し訳ない・・・。力不足にてご迷惑をおかけしました。



というわけで、残念な結果になってしまいました。今回は金融機関さんの持ちネタが

これでなくなってしまったので、打ち止めとなります。無念です。



諦めずにアンテナを高く掲げ、今後も物件情報の収集に努めたいと思います。



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