現在１６位です。今日は新横浜へ。ちょっと遠いのよね、うちから新横浜って。
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昨日は東京８棟目の内覧会を開催したり、フン様とニーノさんが東京に来ていたので
飲みに行ったりと忙しい一日でした。そしてその合間を縫って、明日決済予定の
東京９棟目（仮）の内見をしてきました。
東京９棟目（仮）は、お得意のノールック買付を発動させました＾＾；
だって、土地として魅力があったんですもの。買付が通った後、風呂無しであることを
知ったくらいの勢いでした。ニーノさんに「物件の持っている『気』とかがわからない
状態で買付入れちゃダメだよ！」と諭されましたが、それでもノールック買付しちゃう
私なのでした。
この間、ヒロ君とゆうさんもノールック買付していたので勝手に親近感を覚えましたが
ゆうさんに「仲間ですね！」とメッセージしたら「普段はノールックしません」と
仲間であることを拒絶されました（笑）
いいもん、今後も誰がなんと言おうとノールッカ―で行くもん！
見に行く暇ないんだもん（言い訳）
話が逸れましたが、とりあえずノールック買付物件をルックしてきました。
（振られても懲りずにヒロ君とゆうさんリスペクトです、タイトルも含め）
この物件は、業者さんが転売用に仕込んだ物件です。利益は勿論乗ってると思いますが、
それでも土地値以下。かつ、所有権で角地で６ｍ弱の道路に北面で接道しております。
そして２３区内駅徒歩６分。なにこの新築用地って感じでしたよ。場所もある程度の
イメージはつくエリアでしたので、ルックしてる暇があったら買付を書け！という
感じでした。
ただ、テナントが入っている物件なので、テナントさんが抜けるまでは新築にするのは
難しいだろうと考えておりました。それまでの間は築古の状態で回す必要がありますが
この物件はその状態で回しても余裕で満室想定利回り１５％です。どう転んだとしても
負ける要素はない、と判断しました。
外観だけは買付を入れて指値が通った後にルックしましたが、中はノールック。
今回、初めて中をルックしました。同行いただいたのは、東京３棟目、東京４棟目、
東京８棟目のリノベーションをしていただいた頼りになる施工業者の社長さんです。
将来的な新築にする時にどうかという観点、今の内装をリノベしてとりあえず貸すと
いう観点、建物の状態から見る課題などを確認していただきました。
私の意向は、いずれ新築にするのだから、今までのリノベみたいにコストをかけて
新築同様に仕上げると、取り壊すまでにコストを回収できなくなるというのは困るので
リフォーム費用見合いだけどそれまでに回収できるくらいの予算で進めたい、という
形です。極論を言えば、ボロいものをボロいまま貸してしまうのが一番いいくらいです。
これに対して、施工業者さんとしては「水廻りだけちゃんと綺麗にして、それ以外は
最低限の表層リフォームで貸す」案と「がっちりフルリノベ」案の２つくらいを
検討していただくことになりました。風呂がないと客層が狭まるから、それだけは
追加しておいた方がいいんじゃない？という意見です。
出てきたコストと家賃がどのくらいアップするかのシミュレーションで、どのくらいで
そのコストを回収できるのか？最終的な利回りはどのくらいになるのか？というところを
見積が出てきたら確認したいと思います。
そして更に悩ましいのは空室になっているテナントスペース。前に借りていた方は
スナックを経営されていたようで、内装がスナック仕様です。まあ内装自体は
スケルトンにしてしまえばいいのですが、テナントさんを入れてしまうと結局建て替えが
できなくなってしまいます。テナントの立ち退き交渉はとても大変で、業者さんも
できればやりたくないと言っているのを耳にします。
住居に転用することも考えていたのですが、施工業者の社長は「スペースマーケットで
時間貸ししたら？」と。なるほど、確かにそれは悪くはない選択肢かもしれません。
とにかく強固な賃貸借契約を締結せずに、収益化する方法を考えたいと思っていますので
時間貸しのような形は理想です。
まあでも、このスナックの内装のまま時間貸しするわけにはいかんだろうなあ。
そして立地的に場所貸しするほどの優位性はないと思うので（駅徒歩６分は遠いし
駅自体もマイナーなんです）、本当に埋まるの？という点は疑問符がつきます。
まあでも失うものがあるわけじゃないし、やってみるのもいいかな？
そしてこの土地を新築にするとどうなるかも聞いてみましたが「Ｓ造かＲＣ造で
５階建くらいまで行くんじゃないかな」とのこと。都内に土地から仕込んだ新築か〜。
５階建だとエレベーターが必要になっちゃうけど、そこまでの土地ではないから
４階と５階のメゾネットにしたらいいかなー。２０平米を４部屋か、２５平米を
３部屋か、どっちがいいかなあ。１階はテナントにした方がいいのかなあ。
夢と妄想が膨らみます。これだけでご飯２杯くらい食べられそう（笑）
そんな夢のある東京９棟目（仮）、決済はいよいよ明日です。楽しみです。
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