現在７位です。ＧＷは温泉三昧。
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ＧＷもサラリーマンのお仕事の対応があるため、不動産のお仕事に力を全力で割くことが
できずにおりますが、隙間を縫って仙台法人の太陽光の前期の収支を可視化しました。
まず、結論から言うと、前々期より前期の方が収支は多少良化しておりました。
銀行さんに対してちゃんと見せられる収支になっており、ほっとしました。
前期は冷夏で太陽光の発電量が伸びずに、もうこれはダメかなと思ったのですが、
前半戦でだいぶ頑張ってくれていたようで、その貯金のおかげで前々期と同等の
発電量を確保できたようです。完全に今期はダメだと思っておりましたが、嬉しい
誤算でした。良かった。
次に支出ですが、元金均等返済で借入しているため、利息の減りが大きかったです。
太陽光の収支を組んだ際に、年々発電量が落ちることを加味して、元金均等で借入を
する方向で考えておりました。その狙いはうまくはまっているような気がします。
あと、下がっているのが固定資産税。土地の価値はあまりない場所ですので、
太陽光発電設備そのものに対しての償却資産税が大半を占めます。その償却資産税の
観点でいくと、新築時が一番高くて、その後は年々下がっていく形になります。
後半にいけばいくほど安くなるため、発電量が落ちてもここでカバーできるだろう、
という読みをしています。
そんなところから、昨年に比べてわずか１５万程度ではありますが、税引前の
キャッシュフローは良化した、という結果になりました。いやーよかった、何とか
銀行さんに対して説明がつく内容になりました。
それにしても、やっぱり信用保証協会の保証料が重いです。キャッシュフローの
半分以上を食いつぶされています。前にメインバンクさんにこの保証料付の借入を
プロパーの保証料無しのものに変更できないか、と相談したことがありますが、
当時の担当者さんからは「結局その保証料と同じくらいの負担になる金利設定を
せざるを得なくなる」と言われてしまいました。今年から保証料が下がるから
なんとか我慢してくれないか、と言ってましたが・・・う〜ん。
私、あまりみだりに借換とかはしたくない人なのです。だから金利が高いという
説もありますが、まあそれでも協力してくださる金融機関さんが減ることの方が
ダメージ大きいだろうし、私ばかり一方的に良い思いをしていてはダメで、お互いに
ほどほどに良い思いをしないと長期的には事業として成立しないだろう、という考えも
あるため、借り換えとか金利交渉って基本的にあまりしないタイプです。
でも、支店長が変わってからのメインバンクさんはどうにも姿勢が渋くて仕方ないです。
仙台１棟目と太陽光発電一式、金利も２％台と安くありません。ちょっと揺さぶりを
かけて、今後の事業拡大にご協力いただけないなら、こちらもそれなりの対応をさせて
いただいてもいい頃合いかなという気はします。
本日、メインバンクさんと札幌７棟目の融資をしてくださったサブバンクさんに
お邪魔して、決算の説明と札幌の物件情報を持っていく予定です。メインバンクさんに
関しては、その時ちょっとぶち込んでみようかな・・・。そのくらいしても罰は
当たらないはずだ。うん。最近あまりにも渋すぎるんですもん。
そんなことをもくろむためにも、収支がグダグダですということでは格好がつきません。
太陽光もキャッシュフローが良化しているし、決算内容も前々期と比較して良くなり、
納税額も増えています。たぶん評価して貰える内容になっていると思いますので、
ここでざっくばらんに経営課題として仙台１棟目の金利と太陽光発電の保証料について
ねじ込んでみたいと思います。
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