2018年05月02日

太陽光発電の前期の収支は、前々期より良化していました。

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GWもサラリーマンのお仕事の対応があるため、不動産のお仕事に力を全力で割くことが

できずにおりますが、隙間を縫って仙台法人の太陽光の前期の収支を可視化しました。



まず、結論から言うと、前々期より前期の方が収支は多少良化しておりました。

銀行さんに対してちゃんと見せられる収支になっており、ほっとしました。



前期は冷夏で太陽光の発電量が伸びずに、もうこれはダメかなと思ったのですが、

前半戦でだいぶ頑張ってくれていたようで、その貯金のおかげで前々期と同等の

発電量を確保できたようです。完全に今期はダメだと思っておりましたが、嬉しい

誤算でした。良かった。



次に支出ですが、元金均等返済で借入しているため、利息の減りが大きかったです。

太陽光の収支を組んだ際に、年々発電量が落ちることを加味して、元金均等で借入を

する方向で考えておりました。その狙いはうまくはまっているような気がします。



あと、下がっているのが固定資産税。土地の価値はあまりない場所ですので、

太陽光発電設備そのものに対しての償却資産税が大半を占めます。その償却資産税の

観点でいくと、新築時が一番高くて、その後は年々下がっていく形になります。

後半にいけばいくほど安くなるため、発電量が落ちてもここでカバーできるだろう、

という読みをしています。



そんなところから、昨年に比べてわずか15万程度ではありますが、税引前の

キャッシュフローは良化した、という結果になりました。いやーよかった、何とか

銀行さんに対して説明がつく内容になりました。



それにしても、やっぱり信用保証協会の保証料が重いです。キャッシュフローの

半分以上を食いつぶされています。前にメインバンクさんにこの保証料付の借入を

プロパーの保証料無しのものに変更できないか、と相談したことがありますが、

当時の担当者さんからは「結局その保証料と同じくらいの負担になる金利設定を

せざるを得なくなる」と言われてしまいました。今年から保証料が下がるから

なんとか我慢してくれないか、と言ってましたが・・・う〜ん。



私、あまりみだりに借換とかはしたくない人なのです。だから金利が高いという

説もありますが、まあそれでも協力してくださる金融機関さんが減ることの方が

ダメージ大きいだろうし、私ばかり一方的に良い思いをしていてはダメで、お互いに

ほどほどに良い思いをしないと長期的には事業として成立しないだろう、という考えも

あるため、借り換えとか金利交渉って基本的にあまりしないタイプです。



でも、支店長が変わってからのメインバンクさんはどうにも姿勢が渋くて仕方ないです。

仙台1棟目と太陽光発電一式、金利も2%台と安くありません。ちょっと揺さぶりを

かけて、今後の事業拡大にご協力いただけないなら、こちらもそれなりの対応をさせて

いただいてもいい頃合いかなという気はします。



本日、メインバンクさんと札幌7棟目の融資をしてくださったサブバンクさんに

お邪魔して、決算の説明と札幌の物件情報を持っていく予定です。メインバンクさんに

関しては、その時ちょっとぶち込んでみようかな・・・。そのくらいしても罰は

当たらないはずだ。うん。最近あまりにも渋すぎるんですもん。



そんなことをもくろむためにも、収支がグダグダですということでは格好がつきません。

太陽光もキャッシュフローが良化しているし、決算内容も前々期と比較して良くなり、

納税額も増えています。たぶん評価して貰える内容になっていると思いますので、

ここでざっくばらんに経営課題として仙台1棟目の金利と太陽光発電の保証料について

ねじ込んでみたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月01日

とりあえず埋めること、それが大事なこと。

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月初ですので、現時点での稼働の状況などをまた整理してみようかなと思います。

最近状況が目まぐるしく変化するので、自分でもこの辺整理しておかないと

わけがわからなくなってしまう・・・。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%



1部屋空室がありましたが、4月より入居が開始されて満室に返り咲きました

自己都合の理由で引っ越し代が出ない生活保護の方でしたので、管理会社さんの機転で

初期費用を大きく軽減する代わりに家賃を高めにする、という方向でまとめていただく

ことができました。広告料を相場よりちょっと多めに出したので回収に時間はかかるけど

利回りの観点ではちょっと見栄えがよくなりました。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



満室なのですが、元・売主が大型滞納をしている状態です。一部は入金されましたが

まだ3ヶ月の滞納が残っています。お金は持ってるはずなのになんなんだ、と・・・。



それ以外は大きなトラブルもなく、無風状態で推移しております。



【札幌7棟目】

稼働状況 16/17 94.1%



先日の札幌出張の際に、退去後の内装状態を確認してきました。いくつか気になる点を

指摘したので、あとは管理会社さんにてよしなにやっておいてくださることでしょう。

ここは間取りもいい感じのファミリー物件なので、時期が悪くてもそれなりに埋まると

見込んでおります。前のオーナーさんと前の管理会社さんの組み合わせの時は広告料を

大量に出しても埋まらなかったみたいですが、おそらくセンスの問題でしょう(暴言)



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



稼働当初は空室が多かったり入居が安定しなかったり借入期間が短かったりで

「大失敗だ・・・」という感じでしたが、今の入居者様になってからは非常に安定して

おります。何も問題が発生しないし、誰も退去しません。ありがたいです。



この物件、築浅なのに3点ユニットというところが痛いので、もし万が一退去があったら

試しにBT分離工事でもやってみようかなと思っています。単体で見たらコストに対する

効率が悪いので微妙ですが、借地物件なので売りづらいなどの要素を考えると競争力を

維持できる仕様にしておく必要があるのかな、とか。

ま、退去せず今のまま進んでくれることが一番の望みです。



この物件、長期譲渡に入ってるんだよなあ・・・。地主さんの承諾料、いくらなんだろ。

借地でも売れるかしら?ちょっとリサーチしてみようかな。

来年は課税業者になっちゃうので、売るなら今のうち。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1)



広めのファミリー部屋が退去になります。合法になるなら民泊でもしてみるか?などと

思ったりもしましたが、180日規制がある以上あまり儲からないだろうなと思って

考えることを止めました。その代わり、民泊してもいいよという形で少し家賃を高めに

募集するという方針も打ち出してみたり。この辺は管理会社さんのアイディアです。

通常募集と並行して、うまいこと結果が出ればいいなという感じですね。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



新規にご入居された方が子供2人の母子家庭ということで、1LDKにそんなに住んで

大丈夫かいなと心配していましたが、今のところ普通に元気に暮らしているようです。

ただ、水道代が一気に跳ね上がりました。なるほど、こういうところに影響が(苦笑)

※メーターが物件でまとまっていて、オーナーにて水道代を入居者様に請求するスタイル



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%(退去予告1)



一番狭くて条件が悪い部屋の入居者様から、更新前のタイミングで退去予告を

いただいてしまいました。管理会社さんがヒアリングした退去理由が気になる感じで

「1階部分(立地)による湿気や臭気(キッチン下部分から発生しているとのこと)」

が嫌なので退去、ということだそうです。湿気と臭気、気になるなあ・・・。

とりあえず管理会社さんに状況の確認を依頼することにしました。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



外国の方が住んでおられますが、今のところ無風状態です。今年の秋頃、更新の

連絡をすることになりますが、更新してくれるかしら。してくれるといいなあ。

もし更新せずに退去になったら、その時は床の傾きを直す工事を入れようと思います。

日本人は傾いてると住んでくれない・・・。



【東京6棟目】

稼働状況 3/4 75%(入居申込1)



入居4ヶ月でまさかの退去になった東京6棟目。しかも一番条件がいい部屋です。

想定外でしたが、仕方ありません。募集を行いましょう。前回けっこうサクッと

決まったので、もうちょっと強気の家賃設定に上げてみましょう、ということで

2000円家賃をアップして募集をスタート。



正式に退去したのがいつかはわかってないのですが、契約上は4/23までは家賃を

いただいておりました。で、私はサラリーマンの仕事でバタバタしておりまして、

この募集に関しては超無頓着な状態でしたが、4/26に管理会社さんから入居申込が

あったという連絡をいただくことができました。早い!



私の保有物件の中でトップクラスに立地がいい物件ですので、やっぱり立地の勝利か?

という感じです。こんなにすぐに埋まるなら、もう3000円くらい家賃を上げても

たぶん問題ないんだろうなあ、という感覚。



募集を尽力いただいた管理会社さん、ありがとうございます。



【東京8棟目】

稼働状況 0/7 0%(入居申込1)



外構も完成して本格的な募集を開始した東京8棟目。早速入居申込があったものの、

コンセプトとやや異なる客層だったのでちょっと戸惑い中。



このブログ記事にはFB上で様々なご意見をいただき、大変勉強になりました。

コンセプト物件はコンセプト通りのお客様を確保できない、という事例が多いことが

よくわかりました^^;



コンセプトに妥協するなら、コミュニティ作りは難しくなってしまうだろうという

ご指摘もありましたので、一度整理して考えた方がいいだろうと思っています。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%

特に大きな問題もなく、堅調に推移しております。3月入居予定で申込をいただいた

学生さん
にも無事に入居いただくことができました。良かったです。



義母が「これ売って儲けよう」と言っていたのでそれも結構真剣に考えましたが、

別銀行に借り換えを行うことで担保余力が出るかもしれないという発想も出てきたので

試しにそれを考えてみようかということで止まっている状態です。ただ、その提案を

してくださった金融機関さんがやや融資を締め気味なのが悩ましいところ。



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



漏水被害からの復旧を目指しておりますが、やっぱり工事が遅延しているようです。

一応ご契約はいただきましたが、ガスは使えないし水道は使えないしという状態。

GW明けくらいからお住まいになるということでしたが、5月の家賃はいりませんと

こちらから申し出てご納得いただきました。



コストダウンもあまりうまくいかず(私がきっちり会話する時間が取れないのが原因)

今回はもうこれで仕方ないと発注をかけました。とにかくちゃんと仕上げましょう。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



購入早々にキッチンから漏水事故が発生しましたが、管理会社さん(兼売買仲介)が

「売ったばかりなのにこれは申し訳ない」と半額負担してくださいました。ありがたい。

その後は特に何もなく、安定稼働しております。



【合計】

稼働状況 63/79 79.7%(入居予定2/退去予告2)

前回集計時と数値は変わってませんが、前回は退去予告が3で入居予定が0でしたので

そこから比べれば1ヶ月で3部屋分は改善されたとみていいでしょう。

漏水からの復旧によるV字回復、ペット可物件の成約が進んでくれば入居状況は

改善されますので、そこまで頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:01 | Comment(1) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする